เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 14 ตุลาคม 2026
1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary) ราคาปิด 14 ต.ค. 2026 · งบการเงินล่าสุด 2Q 2026 (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026) · ประกาศผล Q3 2026 วันที่ 5 พ.ย. 2026
Market Cap (หุ้นสามัญ)
$64.3B
Real Estate FFO ต่อหุ้น 2Q 2026
$3.29
รายได้รวม 1H 2026
$3,548M
+19.4% YoY (1H25 $2,971M) · ยังรวม TRG ตั้งแต่ 31 ต.ค. 2025
(10-Q 2Q26) Guidance Real Estate FFO ปี 2026
$13.20 – 13.30
ปรับขึ้นใน 2Q26 · กลาง $13.25 = +4.1% จาก 2025 ($12.73)
(8-K Ex.99.1) เป้าราคาเฉลี่ยนักวิเคราะห์
$229
Simon Property Group (NYSE: SPG) เป็น REIT ที่ถือทรัพย์สินค้าปลีกระดับพรีเมียมเป็นหลัก เช่น ศูนย์การค้า Malls, Premium Outlets และ The Mills ในสหรัฐฯ ซึ่งสร้างรายได้จากค่าเช่าเป็นสัดส่วน 91.7% ของรายได้รวมปี 2025 เรื่องที่ควรให้น้ำหนักที่สุดคือ การเติบโตของ FFO ที่ยังดีและเป็นระบบ ในขณะที่ตัวเลขกำไรตามบัญชี (GAAP) ในปี 2025 บิดเบือนจากกำไรครั้งเดียว $2.9B ที่เกิดจากการซื้อ TRG ส่วนที่เหลือ ทำให้ต้องดูตัวคูณจาก FFO เป็นหลัก (10-K FY2025)
ประเด็นสำคัญ (Key Takeaways) FFO โตต่อเนื่องและบริษัทปรับเป้าขึ้น: Real Estate FFO ต่อหุ้น 1H 2026 อยู่ที่ $6.46 เพิ่มจาก $6.01 (+7.5%) และ Q2 โตเร็วกว่า (+7.9%) บริษัทระบุว่าปรับ guidance ขึ้นอีกครั้ง (8-K Ex.99.1) การเติบโตมาจากพอร์ตเดิมด้วย ไม่ใช่แค่การซื้อเพิ่ม: Portfolio NOI 1H 2026 โต +7.5% และ Domestic property NOI โต +7.6% (ตามข่าวประชาสัมพันธ์ 2Q26) ค่าเช่าขั้นพื้นฐานเฉลี่ยต่อตารางฟุตของศูนย์ Malls และ Premium Outlets ในประเทศ (consolidated) อยู่ที่ $60.14 เพิ่ม +5.8% ขณะที่ occupancy คงที่ที่ 96.0% (10-Q 2Q26) GAAP ไม่สะท้อนพื้นฐาน: กำไรสุทธิผู้ถือหุ้นสามัญ FY2025 $4,624M รวม remeasurement gain $2.9B ($7.56 ต่อหุ้นเจือจาง) จากการรวม TRG ถ้าตัดออก EPS TTM จะเหลือราว $6.61 ทำให้ P/E ตามบัญชีราว 30 เท่า ไม่ใช่ 14 เท่า (10-K FY2025) หนี้เพิ่มและส่วนของผู้ถือหุ้นบางลง: หนี้จำนองและ unsecured รวม $28.7B ณ 30 มิ.ย. 2026 (เพิ่ม $0.27B จากสิ้นปี 2025) Net debt ต่อ EBITDA TTM ราว 5.6 เท่า ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย 4.06% และ floating rate คิดเป็น 4.5% ของหนี้ทั้งหมด (10-Q 2Q26) Guidance บอกให้ครึ่งปีหลังชะลอมาก: หัก 1H 2026 ($6.46) จาก guidance กลาง ($13.25) จะได้ 2H ประมาณ $6.79 เทียบ 2H 2025 ประมาณ $6.72 (จาก FY2025 $12.73 หัก 1H25 $6.01) คิดเป็นเพียงราว +1% ขณะที่ 1H โต +7.5% ต้องถามบริษัทว่ามีปัจจัยพิเศษใดหรือไม่ (การคำนวณของผู้จัดทำ)ปันผลเพิ่มและ payout ยังอยู่ในระดับรับได้: ประกาศ $2.25 ต่อหุ้นสำหรับ Q3 2026 เพิ่ม $0.10 หรือ +4.7% YoY อัตรา payout ของปันผลรายปีต่อ FFO กลาง guidance ราว 68% (10-Q 2Q26) อ่านตัวเลขสองชุดให้ถูกต้อง: กำไร GAAP ปี 2025 รวมกำไรครั้งเดียว และ Market Cap มีสองฐาน
กำไรสุทธิ FY2025 ($4,624M, EPS $14.17) รวม gain $2.9B จาก remeasurement ของส่วนที่ถืออยู่ก่อนซื้อ TRG ส่วนที่เหลือ 12% เมื่อ 31 ต.ค. 2025 จึงไม่ใช่กำไรปกติ ส่วน Market Cap ในรายงานนี้คำนวณจากหุ้นสามัญ 323.6M หุ้น (ตาม 10-Q cover) ซึ่งให้ $64.3B ใกล้เคียงกับตัวเลข $63.77B ที่ระบุในข้อมูลตั้งต้น ขณะที่ StockAnalysis นับรวม OP units อีก 55.8M หุ้น ทำให้ได้ $75.4B ทั้งสองฐานมีความหมายต่างกันและควรระบุเสมอ (10-K FY2025) · (StockAnalysis)
Bull / Base / Bear ระดับผู้บริหาร (รายละเอียดในส่วนที่ 13) Bull Case: $275 (+38%)
เป้าสูงสุดของนักวิเคราะห์ 21 ราย ตาม StockAnalysis (StockAnalysis)
เงื่อนไข: RE FFO ปี 2026 ถึงกรอบบน $13.30 และครึ่งปีหลังโตได้มากกว่าที่ guidance บอกเป็นนัย
ตัวเปลี่ยนมุมมอง: Occupancy กลับขึ้นจาก 96.0% และค่าเช่าขั้นพื้นฐานยังโตเกิน 5%
Base Case: $229 (+15%)
ค่าเฉลี่ยเป้านักวิเคราะห์ 21 ราย ตาม StockAnalysis (StockAnalysis)
เงื่อนไข: RE FFO ปี 2026 อยู่ในกรอบ $13.20–13.30 และ NOI โตราว 7% ต่อเนื่อง
ตัวเปลี่ยนมุมมอง: ตลาดยอมรับตัวคูณ P/FFO ราว 17 เท่า บน FFO กลาง
Bear Case: $172 (−13%)
เป้าต่ำสุดของนักวิเคราะห์ $205 (+3%) ยังสูงกว่าราคา จึงใช้การคำนวณของผู้จัดทำแทน: FFO กลาง $13.25 × 13 เท่า ≈ $172 (StockAnalysis)
เงื่อนไข: Occupancy ลดลง ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์สูงขึ้น และ 2H โตใกล้ศูนย์
ตัวเปลี่ยนมุมมอง: อัตราดอกเบี้ยระยะยาวปรับขึ้นและทำให้ตัวคูณ REIT ลด
ราคาเป้าหมายเป็นข้อมูลจากนักวิเคราะห์ที่รวบรวมโดย StockAnalysis ไม่ใช่ประมาณการของผู้จัดทำ ค่า $172 (13 เท่า) และ $225 (17 เท่า) ในส่วนที่ 13 เป็นการคำนวณของผู้จัดทำจากตัวคูณที่ตั้งสมมติฐาน ไม่ได้มาจากข้อมูลของบริษัท
2. Factsheet บริษัท ข้อมูลตลาด ณ ปิด 14 ตุลาคม 2026 · ส่วนของผู้ถือหุ้นและหนี้ ณ 30 มิ.ย. 2026
Market Cap (หุ้นสามัญ)
$64.3B
P/BV
14.5x
Market Cap หุ้นสามัญ ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon $4,434M
(10-Q 2Q26) อัตราเงินปันผลตอบแทน
4.53%
Net Debt / EBITDA (TTM)
5.6x
Net debt $27,681M ÷ EBITDA TTM $4,968M (คำนวณเอง)
(10-Q 2Q26) ข้อมูลพื้นฐานของบริษัทและหลักทรัพย์ (ณ 30 มิ.ย. 2026 ถ้าไม่ระบุเป็นอย่างอื่น) หัวข้อ รายละเอียด แหล่งข้อมูลอ้างอิง ประเภทและการจัดตั้ง Indiana corporation เป็น self-administered REIT และถือทรัพย์สินผ่าน Simon Property Group, L.P. (Operating Partnership) 10-Q 2Q26 สำนักงานใหญ่ 225 West Washington Street, Indianapolis, Indiana 46204, USA 10-K FY2025 (Cover) ตลาดซื้อขาย NYSE: SPG (หุ้นสามัญ) และหุ้นบุริมสิทธิ Series J (SPGPrJ) 8-K Ex.99.1 (ประกาศจ่ายปันผล) จำนวนพนักงาน ประมาณ 3,600 คน (ราว 500 คนเป็นพาร์ทไทม์ และราว 1,000 คนอยู่ที่สำนักงานใหญ่) ณ สิ้นปี 2025 10-K FY2025 (Item 1) หุ้นสามัญคงค้าง 323,551,515 หุ้น ณ วันที่บนหน้าปก 10-Q (นอกจากนี้มี Class B 8,000 หุ้น) · OP units รวมประมาณ 55.8M หุ้น (ตาม StockAnalysis รวม 379.4M หุ้น) 10-Q 2Q26 (Cover) ทรัพย์สิน (ในสหรัฐฯ) 212 แห่ง: Malls 107, Premium Outlets 68, The Mills 16, Lifestyle centers 6, อื่น ๆ 15 10-Q 2Q26 (Item 2) ทรัพย์สิน (ต่างประเทศ) 42 แห่ง ส่วนใหญ่อยู่ในเอเชีย ยุโรป และแคนาดา 10-Q 2Q26 (Item 2) สิ้นสุดปีบัญชี 31 ธันวาคม (ปีปฏิทิน) SEC EDGAR
ที่มา: ราคาและ P/E จาก
StockAnalysis · P/E ตามบัญชีคำนวณจาก EPS TTM ที่รวม gain ปี 2025 · P/BV, P/FFO และ Net debt/EBITDA คำนวณเองจากงบ 10-Q 2Q26 และ 8-K Ex.99.1 · หุ้นกู้และ CP ที่เหลือต้องดูจากหมายเหตุ Debt ของ 10-Q (ยังไม่ได้แยกรายการครบทุกชุด)
3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview) ศูนย์การค้าเป็นหลัก · ทรัพย์สินในสหรัฐฯ 212 แห่ง และต่างประเทศ 42 แห่ง ณ 30 มิ.ย. 2026 · ข้อมูลจาก 10-Q 2Q26 และ 10-K FY2025
Simon เป็นเจ้าของ พัฒนา และบริหารศูนย์การค้าที่ออกแบบเป็นจุดหมายของการช็อปปิ้ง อาหาร ความบันเทิง และการใช้ชีวิต ลูกค้าหลักคือผู้เช่าค้าปลีก ผู้เช่าอาหารและบันเทิง และแบรนด์ที่ต้องการพื้นที่หน้าร้าน รายได้จากค่าเช่าประกอบด้วยค่าเช่าขั้นพื้นฐานคงที่ ค่า CAM และค่าเช่าผันแปรตามยอดขายของผู้เช่า ซึ่งเป็นกลไกที่ทำให้รายได้มีส่วนที่เติบโตตามยอดขายค้าปลีก (10-Q 2Q26)
โครงสร้างทรัพย์สิน ณ 30 มิ.ย. 2026 (จำนวนแห่ง) ประเภททรัพย์สิน จำนวน หมายเหตุ Malls 107 ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ลดจาก 108 ณ สิ้นปี 2025 Premium Outlets 68 Outlet ระดับพรีเมียม ลดจาก 70 ณ สิ้นปี 2025 The Mills 16 ศูนย์ค้าปลีกผสมความบันเทิง Lifestyle centers 6 ศูนย์ค้าปลีกแบบเปิดโล่ง อื่น ๆ (other retail) 15 ทรัพย์สินค้าปลีกอื่น รวมในสหรัฐฯ 212 ต่างประเทศอีก 42 แห่ง เอเชีย ยุโรป และแคนาดา
Klépierre SA (ยุโรป, ถือ 20.7%): บริษัทจดทะเบียนในปารีสที่ถือและพัฒนาศูนย์การค้าใน 13 ประเทศในยุโรป การถือหุ้นนี้ทำให้ SPG มีความเสี่ยงด้านยูโรและราคาหุ้นของ Klépierre ดูส่วน FX ในหัวข้อ 11 (10-Q 2Q26) Catalyst Brands (ค้าปลีก, ถือ 31.3% แบบ noncontrolling): ผลการดำเนินงานของ Catalyst และ SPARC Holdings (ถือ 33.3%) ไม่รวมใน Real Estate FFO แต่มีผลต่อ Diluted FFO และกำไร GAAP (10-K FY2025) Rue Gilt Groupe (RGG, shop.simon.com): การค้าปลีกออนไลน์ของบริษัทเองJamestown: บริษัทลงทุนและจัดการอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกทั้งหมดนี้รวมใน “Other platform investments” ซึ่ง guidance ปี 2026 บวกกลับ $0.31 ต่อหุ้นเพื่อคำนวณ Real Estate FFO (8-K Ex.99.1)
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างปี 2025
TRG Acquisition (31 ต.ค. 2025): ซื้อส่วน 12% ที่เหลือของ The Taubman Realty Group ซึ่งก่อนหน้าถือ 88% ผลคือรับรู้ gain $2.9B จากการวัดมูลค่าส่วนที่ถืออยู่เดิมใหม่ และนำ TRG เข้าเป็นงบรวม (10-Q 2Q26) จำนวนทรัพย์สินลดลง: Malls และ Premium Outlets ลดจาก 108 และ 70 แห่ง ณ สิ้นปี 2025 เหลือ 107 และ 68 แห่ง ณ 30 มิ.ย. 2026 (ยังไม่ได้ตรวจเหตุผลรายแห่ง) จุดแข็งของแบบจำลอง: รายได้เกือบทั้งหมดมาจากค่าเช่า ฐานผู้เช่าหลากหลาย
ค่าเช่าเป็น 91.7% ของรายได้รวมปี 2025 (ค่าเช่า $5,839M จากรายได้ $6,364M) ตามงบ 10-K ส่วนผู้เช่าแต่ละรายมีสัญญาระยะยาวและมีค่าเช่าขั้นพื้นฐานคงที่ ทำให้รายได้คาดการณ์ได้ดีกว่าค้าปลีกทั่วไป แต่ผู้เช่ารายใหญ่ล้มละลายยังเป็นความเสี่ยงสำคัญ (ดูหัวข้อ 11) (10-K FY2025)
FY2023 – FY2025 และ TTM สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย: ล้านดอลลาร์สหรัฐ ยกเว้นที่ระบุ · basis: as-reported รวม TRG ตั้งแต่ 31 ต.ค. 2025
ผลประกอบการย้อนหลัง 3 ปีบัญชี และงวดครึ่งปี (TTM = FY2025 − 1H2025 + 1H2026) รายการ (USD ล้าน) FY2023 FY2024 FY2025 1H2025 1H2026 TTM รายได้รวม (Total revenue) 5,658.8 5,963.8 6,364.5 2,971.5 3,547.7 6,940.7 กำไรจากการดำเนินงานก่อนรายการอื่น (OP) 2,807.0 3,092.8 3,175.4 1,471.8 1,586.3 3,289.9 ค่าเสื่อมราคาและตัดจำหน่าย (D&A) 1,262.1 1,265.3 1,426.4 667.1 918.8 1,678.1 EBITDA (OP + D&A) 4,069.1 4,358.1 4,601.8 2,138.9 2,505.1 4,968.0 EBITDA margin 71.9% 73.1% 72.3% 72.0% 70.6% 71.6% กำไรสุทธิที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญ 2,279.8 2,367.6 4,624.3 969.8 962.7 4,617.2 Net margin 40.3% 39.7% 72.7% 32.6% 27.1% 66.5% EPS เจือจาง GAAP (ดอลลาร์ต่อหุ้น) 6.98 7.26 14.17 2.97 2.97 14.17
ที่มา:
10-K FY2025 (งบกำไรขาดทุน FY2023–FY2025) และ
10-Q 2Q26 (1H2025 และ 1H2026) · EBITDA คำนวณเองจาก OP (ก่อนรายการอื่น) + D&A ตามนิยามของเว็บไซต์ ไม่รวม equity income จากกิจการร่วมค้าที่ไม่รวมในงบ · FY2025 มี gain $2.9B จากการวัดมูลค่า TRG ใหม่ ทำให้ net margin และ EPS ปี 2025 สูงผิดปกติ
ตัวชี้วัดเฉพาะ REIT ต่อหุ้น: Real Estate FFO (ไม่รวม platform) และ Diluted FFO (USD ต่อหุ้น) รายการ (USD ต่อหุ้น/หน่วย) FY2023 FY2024 FY2025 1H2025 1H2026 TTM Real Estate FFO ต่อหุ้น (บริษัทให้ guidance ตัวนี้) 11.78 12.24 12.73 6.01 6.46 13.18 Diluted FFO ต่อหุ้น (รวม platform และรายการพิเศษ) 12.51 12.99 12.34 5.82 6.03 12.55 Real Estate FFO รวม (USD ล้าน, ระดับ OP) 4,409.1 4,596.7 4,811.8 2,268.3 2,456.5 5,000.0 Portfolio NOI (USD ล้าน) n/a n/a n/a 2,952.8 3,173.5 n/a
ที่มา:
10-K FY2025 (FFO reconciliation) ·
10-Q 2Q26 (1H) · Real Estate FFO รวมคำนวณต่อ OP units ทำให้หารด้วยจำนวนหน่วยทั้งหมดได้ค่าต่อหุ้นเท่ากับที่บริษัทรายงาน · TTM Real Estate FFO รวมคำนวณเอง · Portfolio NOI ปี 2023–2025 ยังไม่ได้ดึงจากหมายเหตุ segment จึงเป็น n/a
รายได้ EBITDA และกำไรสุทธิผู้ถือหุ้นสามัญ — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026 (USD ล้าน) · FY2025 รวม gain $2.9B
EBITDA Margin และ Net Margin (%) — FY2023 → TTM
ผลการดำเนินงานไตรมาส 2 (สิ้นสุด 30 มิ.ย.) — หน่วย: ล้านดอลลาร์ ยกเว้น EPS และ FFO ต่อหุ้น รายการ 2Q 2025 2Q 2026 เปลี่ยนแปลง YoY แหล่งข้อมูล รายได้รวม 1,498.5 1,790.6 +19.5% 10-Q กำไรสุทธิผู้ถือหุ้นสามัญ 556.1 483.1 −13.1% 10-Q EPS (GAAP, ดอลลาร์) 1.70 1.49 −12.4% 10-Q Real Estate FFO รวม 1,154.0 1,248.6 +8.2% 8-K Ex.99.1 Real Estate FFO ต่อหุ้น (ดอลลาร์) 3.05 3.29 +7.9% 8-K Ex.99.1 Diluted FFO ต่อหุ้น (ดอลลาร์) 3.15 3.12 −1.0% 8-K Ex.99.1 Portfolio NOI 1,480.1 1,602.8 +8.3% 8-K Ex.99.1
ที่มา:
10-Q 2Q26 ·
8-K Ex.99.1 · Diluted FFO ลดลงแม้ Real Estate FFO โต เพราะรวมผลของ platform investments ซึ่งไม่อยู่ใน Real Estate FFO ส่วนค่าใช้จ่าย accelerated stock compensation $40.0M ($0.10 ต่อหุ้น) บันทึกในไตรมาส 1 2026 ตาม 10-Q
เปรียบเทียบ 1H2025 กับ 1H2026 — รายได้ EBITDA และกำไรสุทธิผู้ถือหุ้นสามัญ (USD ล้าน)
ที่มา:
10-Q 2Q26 · รายได้ +19.4% · EBITDA +17.1% · กำไรสุทธิ −0.7% · รายได้ที่เพิ่มขึ้นรวมผลของ TRG ที่ถูกรวมเข้าในงบ ยังไม่ได้แยกผลของ TRG ออกจากการเติบโตจริงของพอร์ต
5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet) ณ 31 ธ.ค. 2024, 31 ธ.ค. 2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย: ล้านดอลลาร์ · ตัวเลขตามงบ as-reported
โครงสร้างฐานะการเงิน (USD ล้าน) รายการ 31 ธ.ค. 2024 31 ธ.ค. 2025 30 มิ.ย. 2026 แหล่งข้อมูล เงินสดและเทียบเท่า 1,400.3 823.1 1,019.1 10-K FY2025 / 10-Q สินทรัพย์รวม (Total assets) 32,405.7 40,606.5 39,709.3 10-K FY2025 / 10-Q หนี้สินรวม (Total liabilities) 28,806.2 33,901.1 33,862.7 10-K FY2025 / 10-Q หนี้จำนองและ unsecured (รวม CP) 24,264.5 28,430.2 28,699.6 10-K FY2025 / 10-Q ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon (Stockholders’ equity) 2,941.9 5,208.3 4,434.4 10-K FY2025 / 10-Q ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม NCI (Total equity) n/a 6,472.1 5,574.7 10-Q
ที่มา:
10-K FY2025 (ตัวเลข ธ.ค. 2024 และ ธ.ค. 2025) และ
10-Q 2Q26 (มิ.ย. 2026) · ตัวเลข Total equity ธ.ค. 2024 ยังไม่ได้ดึงจากงบ · ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon ลดลงจาก $5.2B เป็น $4.4B ใน 1H 2026 ต้องตรวจงบการเปลี่ยนแปลงส่วนของผู้ถือหุ้นก่อนสรุปสาเหตุ
ส่วนของผู้ถือหุ้นบางเทียบกับทรัพย์สิน: ตัวเลข P/BV ไม่มีความหมายมาก
สินทรัพย์รวม $39.7B แต่ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon เหลือ $4.4B ส่วนหนึ่งเพราะปันผลที่จ่ายสูงกว่ากำไรตามบัญชีในหลายปี (ค่าเสื่อมราคาสูง) ทำให้ P/BV 14.5 เท่าสะท้อนความแตกต่างทางบัญชีมากกว่าราคาแพง จึงใช้ P/FFO และ EBITDA เป็นตัวคูณหลักแทน
ส่วนของผู้ถือหุ้น หนี้สินรวม และสินทรัพย์รวม — ณ สิ้นงวด (USD ล้าน)
งบกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (Cash Flow) กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (CFO) และการคำนวณ TTM — หน่วย: ล้านดอลลาร์ รายการ FY2023 FY2024 FY2025 1H2025 1H2026 TTM เงินสดจากการดำเนินงาน (CFO) 3,930.8 3,814.7 4,136.6 2,042.6 2,028.9 4,122.9
ที่มา:
10-K FY2025 (งบกระแสเงินสด) และ
10-Q 2Q26 · ยังไม่ได้ดึง capex, เงินลงทุน และเงินปันผลจ่ายในงบกระแสเงินสด ดังนั้นยังไม่ได้คำนวณ FCF ที่เชื่อถือได้ · ตัวเลข FCF ของ StockAnalysis (TTM $3.22B) ยังไม่ได้ตรวจนิยาม จึงไม่นำมาใช้
6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage) ณ สิ้นปี 2024, 2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย: ล้านดอลลาร์ · หนี้ = หนี้จำนองและ unsecured รวม CP ไม่รวม lease liabilities
ตัวชี้วัดหนี้และเลเวอเรจ ตัวชี้วัด FY2024 FY2025 30 มิ.ย. 2026 หมายเหตุการคำนวณ หนี้จำนองและ unsecured 24,264.5 28,430.2 28,699.6 งบดุล Net debt (หนี้ − เงินสด) 22,864.2 27,607.0 27,680.5 คำนวณเอง หนี้ ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon 8.25x 5.46x 6.47x ส่วนของผู้ถือหุ้นต่ำจึงทำให้ตัวเลขสูง Net debt ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon 7.77x 5.30x 6.24x คำนวณเอง Net debt ÷ EBITDA 5.25x 6.00x 5.57x (TTM) EBITDA ตามนิยามในหัวข้อ 4 ดอกเบี้ยจ่าย (USD ล้าน) 905.8 974.8 n/a งบกำไรขาดทุน EBITDA ÷ ดอกเบี้ยจ่าย 4.81x 4.72x n/a คำนวณเอง
ที่มา:
10-K FY2025 และ
10-Q 2Q26 · ส่วนของผู้ถือหุ้นที่ใช้เป็นตัวหารคือ Simon ไม่รวม NCI · ยังไม่ได้ดึงอัตราดอกเบี้ยและดอกเบี้ยจ่ายของงวด 1H 2026 จึงเป็น n/a
โครงสร้างหนี้: ดอกเบี้ยคงที่เป็นหลัก ความเสี่ยงอยู่ที่การรีไฟแนนซ์
Floating rate คิดเป็น 4.5% ของหนี้รวม ณ 30 มิ.ย. 2026 ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยงวด 1H 2026 ที่ 4.06% การกู้ยืมระยะสั้นที่ระบุใน 10-Q มีดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย 3.96% และ weighted average maturity วันที่ 17 ก.ค. 2026 Credit Facility ครบกำหนด 30 มิ.ย. 2027 ขยายได้อีกสองงวดละหกเดือนถึง 30 มิ.ย. 2028 (10-Q 2Q26) · (10-K FY2025)
หนี้ ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon และ Net debt ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon (เท่า)
ที่มา: คำนวณจาก
10-K FY2025 และ
10-Q 2Q26 · ตารางกำหนดชำระหนี้รายปี (maturity ladder) ยังไม่ได้ดึงมาจากหมายเหตุ Debt จึงยังไม่มีการวิเคราะห์การรีไฟแนนซ์รายปีในรายงานนี้
7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments) บริษัทรายงานเป็นส่วนงานเดียว (one reportable segment) · สัดส่วนนี้แบ่งตามประเภทรายได้ ไม่ใช่ตามทรัพย์สิน · หน่วย: ล้านดอลลาร์
รายได้ตามประเภทรายได้ ปี 2023–2025 และสัดส่วนปี 2025 ประเภทรายได้ FY2023 FY2024 FY2025 สัดส่วน FY2025 ค่าเช่า (Lease income) 5,164.3 5,389.8 5,839.2 91.7% รายได้อื่น (Other income) 368.5 440.8 380.9 6.0% ค่าบริการจัดการและรายได้อื่น (Management fees) 126.0 133.3 144.4 2.3% รวมรายได้ 5,658.8 5,963.8 6,364.5 100.0%
ที่มา:
10-K FY2025 (งบกำไรขาดทุนและหมายเหตุส่วนงาน) · บริษัทรวมกิจการ Malls, Premium Outlets, The Mills และการดำเนินงานต่างประเทศเป็นส่วนงานเดียว เพราะมีลักษณะเศรษฐกิจคล้ายกัน จึงไม่มีการแยกกำไรตามส่วนงานให้ใช้ · ยังไม่ได้ดึงรายได้แยกตาม platform (Malls / Premium Outlets / Mills) หรือตามประเทศ
สัดส่วนรายได้ตามประเภท FY2025 (%)
8. ประวัติปันผล (Dividend History) DPS ที่จ่ายจริง FY2023–FY2025 · ประกาศรายไตรมาส · ปี 2026 ประกาศแล้ว Q1 และ Q3 · หน่วย: ดอลลาร์ต่อหุ้น
ปันผลต่อหุ้นและอัตราการจ่าย (payout) รายการ FY2023 FY2024 FY2025 2026 (ประกาศแล้ว) DPS ที่จ่ายจริงต่อปี 7.45 8.10 8.55 Q1 $2.20 · Q3 $2.25 Payout ต่อ Real Estate FFO 63.2% 66.2% 67.2% 67.9% (อัตรา Q3 × 4 ÷ กลาง guidance $13.25) Payout ต่อกำไร GAAP 106.7% 111.6% 60.3% (ถ้าตัด gain ปี 2025 เป็น 129%) n/a
ที่มา:
10-K FY2025 (dividends paid per share $8.55 / $8.10 / $7.45) ·
10-Q 2Q26 (ประกาศ Q3 2026 $2.25 เมื่อ 10 ส.ค. 2026 และ Q1 2026 $2.20 จากการประกาศ 2 ก.พ. 2026) · Payout ทั้งหมดเป็นการคำนวณของผู้จัดทำ ไม่ใช่อัตราที่บริษัทประกาศ · ยังไม่ได้ตรวจประกาศปันผล Q2 2026
ปันผลโตตามกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่ใช่กำไรบัญชี
เงินปันผลที่จ่ายเป็นกว่า 100% ของกำไรสุทธิตาม GAAP ในปี 2023 และ 2024 ซึ่งเป็นผลจากค่าเสื่อมราคาจำนวนมาก สำหรับ REIT ตัวชี้วัดที่ใช้กำหนดความยั่งยืนของปันผลคือ FFO ซึ่ง payout อยู่ราว 63–68% ตลอดสามปี Q3 2026 เพิ่มขึ้น 4.7% YoY
DPS ที่จ่ายจริง FY2023–FY2025 และอัตราปี 2026 (ดอลลาร์ต่อหุ้น)
9. เปรียบเทียบเพื่อนร่วมกลุ่ม (Peer Comparison) ข้อมูลตลาดราคาปิด 14 ต.ค. 2026 · คู่เทียบ: REIT ค้าปลีกและ REIT ที่มี mall ที่ใกล้เคียงที่สุด · StockAnalysis
ตัวชี้วัดการประเมินมูลค่าเทียบกลุ่มเพื่อน (ตัวเลขจาก StockAnalysis ยกเว้นที่ระบุ) บริษัท ราคา ($) Market cap ($B) P/E TTM Forward P/E Dividend yield EV/EBITDA Debt/EBITDA Beta Simon Property Group (SPG) 198.70 64.3 (หุ้นสามัญ) / 75.4 (รวม units) 14.0x 29.9x 4.53% 20.3x 5.67x 1.33 Kimco Realty (KIM) 22.39 15.06 26.3x 26.4x 5.00% 17.4x 6.57x 0.96 Regency Centers (REG) 71.77 13.39 24.2x 28.6x 4.21% 17.1x 4.71x 0.82 Federal Realty (FRT) 104.94 9.17 21.2x 34.7x 4.42% 16.6x 5.42x 0.94 Realty Income (O), net lease 55.17 52.19 40.3x 33.7x 5.91% 15.5x 5.85x 0.70 Macerich (MAC), mall 22.18 6.55 n/a n/m (กำไรใกล้ศูนย์) 3.07% 20.9x 8.91x 2.10
ที่มา:
StockAnalysis SPG ·
KIM ·
REG ·
FRT ·
O ·
MAC · P/E ของ REIT ทุกตัวได้รับผลจากค่าเสื่อมราคา จึงเทียบได้ไม่ตรงนัก · ยังไม่ได้ดึง P/FFO ของกลุ่มเพื่อน ดังนั้นจึงยังเทียบตัวคูณ FFO โดยตรงไม่ได้ · O เป็น net lease ไม่ใช่ค้าปลีกศูนย์การค้า ใช้เป็นอ้างอิงเท่านั้น · MAC มีขนาดเล็กกว่ามาก
Market cap (USD พันล้าน) และ P/E TTM เทียบกลุ่มเพื่อน
ที่มา:
StockAnalysis ราคาปิด 14 ต.ค. 2026 · SPG แสดงฐานหุ้นสามัญ $64.3B · MAC ไม่มี P/E ที่มีความหมาย (แสดงเป็นค่าว่าง)
10. มุมมองอนาคต (Outlook & Catalysts) Guidance ปี 2026 ตามที่ปรับใน 2Q26 (ประกาศ 10 ส.ค. 2026) · หมุดหมายที่ต้องติดตามหลัง 14 ต.ค. 2026
Real Estate FFO ต่อหุ้น ปี 2026
$13.20 – 13.30
Estimated Diluted FFO ต่อหุ้น ปี 2026
$12.77 – 12.87
Net income ต่อหุ้นเจือจาง ปี 2026 (ประมาณ)
$6.47 – 6.57
ตัวเลข guidance มาจาก GAAP to non-GAAP reconciliation ใน 8-K Ex.99.1 · บริษัทไม่ได้ให้ guidance สำหรับรายการ platform และ Klépierre exchangeable bonds ซึ่งแสดงเป็นค่าที่เกิดขึ้นจริงแล้วของปี 2026 · Estimated FFO (ก่อนบวกกลับ) $12.77–12.87 บวกค่า platform $0.31 บวกค่าขาดทุนจากการจำหน่ายหรือปรับมูลค่า $0.04 และขาดทุนจากพันธบัตร Klépierre $0.08 ได้ RE FFO $13.20–13.30
ความหมายของ guidance เทียบครึ่งปีแรก (การคำนวณของผู้จัดทำ) การคำนวณย้อนกลับจาก guidance Real Estate FFO ปี 2026 — หน่วย: ดอลลาร์ต่อหุ้น รายการ ค่า วิธีคำนวณ Real Estate FFO 1H 2026 (ผลจริง) $6.46 10-Q 2Q26 / 8-K Ex.99.1 Real Estate FFO 2H 2026 ที่ guidance บอกเป็นนัย (กลาง) $6.79 (ช่วง $6.74 – 6.84) $13.25 − $6.46 Real Estate FFO 2H 2025 $6.72 $12.73 (FY2025) − $6.01 (1H2025) อัตราการเติบโต 2H 2026 ที่บอกเป็นนัย +1.0% (ช่วง +0.3% ถึง +1.8%) $6.79 ÷ $6.72 − 1 อัตราการเติบโต 1H 2026 (เทียบจริง) +7.5% $6.46 ÷ $6.01 − 1 P/FFO เทียบกลาง guidance 15.0x $198.70 ÷ $13.25
ตัวเลขทั้งหมดเป็นการคำนวณของผู้จัดทำจาก 8-K Ex.99.1 และ 10-K FY2025 ไม่ใช่ guidance ของบริษัท · การแยก 2H ใช้ผลรวมปีที่หักครึ่งปีแรก จึงเป็นค่าโดยประมาณ · ยังไม่พบคำอธิบายจากบริษัทว่าทำไม 2H จึงชะลอ ต้องอ่าน transcript การประชุม Q2 2026 ก่อนสรุป
ประเด็นที่ต้องชั่งน้ำหนัก: guidance ของครึ่งปีหลังดูอ่อนกว่าครึ่งปีแรกมาก
1H 2026 โต +7.5% แต่ guidance กลางบอกว่า 2H โตเพียงราว +1% ซึ่งอาจเป็นความระมัดระวังของบริษัท หรือผลของรายการเฉพาะกาลที่ไม่ได้ระบุในที่นี้ ถ้า Q3 2026 โต Real Estate FFO ต่อหุ้นต่ำกว่า 3% YoY แบบต่อเนื่อง ค่าเฉลี่ยของ guidance ต้องถูกตั้งคำถามใหม่
Catalysts และหมุดหมาย
5 พ.ย. 2026 (หลังปิดตลาด): ประกาศผล Q3 2026 และ conference call เวลา 17:00–18:00 น. ET (ประกาศ 6 ต.ค. 2026) การประกาศ Simon Media Network: ผู้บริหารระบุในการแถลงผลไตรมาส 2 ว่าจะประกาศในไม่กี่สัปดาห์ข้างหน้า ยังไม่ได้ตรวจกับ transcript โดยตรง จึงเป็นข้อมูลรอง (Nasdaq รายงานผลการประชุม) การเช่า: 1H 2026 ผู้เช่าลงนามสัญญาใหม่ 544 ฉบับ และต่อสัญญา 934 ฉบับ (ไม่รวม anchor และงานพัฒนา) (10-Q 2Q26) ปีหน้า: ผลประกอบการปี 2026 และ guidance ปี 2027 ยังไม่มีกำหนดวัน ต้องติดตามจากประกาศของบริษัท หมุดหมายที่ต้องติดตาม
9 ก.ย. 2026 (ผ่านไปแล้ว): วัน record date ของปันผล Q3 $2.25 จ่ายวันที่ 30 ก.ย. 2026 (8-K Ex.99.1) 30 มิ.ย. 2027: Credit Facility ครบกำหนด (ขยายได้ถึง 30 มิ.ย. 2028) (10-K FY2025) 11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors) 8 ด้านหลักจาก 10-K FY2025 และ 10-Q 2Q26 พร้อมสิ่งบ่งชี้ที่ติดตามได้ · ความเสี่ยงที่ระบุในหมวดนี้ไม่ได้จัดลำดับความรุนแรง
ปัจจัยเสี่ยงและสิ่งบ่งชี้ที่ติดตามได้ หมวด ลักษณะความเสี่ยงและข้อมูลประกอบ สิ่งบ่งชี้ที่ต้องติดตาม 1. ผู้เช่าล้มละลายและปิดสาขา บริษัทระบุว่าการล้มละลายของผู้เช่าค้าปลีกอาจกระทบรายได้และค่าเช่าที่เก็บได้ ทรัพย์สินว่างก็กระทบรายได้โดยตรง ขณะที่ occupancy Malls และ Premium Outlets ในประเทศอยู่ที่ 96.0% เท่ากับปีก่อน (10-K Item 1A) Occupancy รายไตรมาสลดลงต่ำกว่า 96.0% ต่อเนื่องสองไตรมาส หรือผู้เช่ารายใหญ่ยื่นล้มละลาย 2. หนี้และการรีไฟแนนซ์ หนี้รวม $28.7B ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย 4.06% และ floating rate 4.5% Credit Facility ครบกำหนด 30 มิ.ย. 2027 หากดอกเบี้ยใหม่สูงกว่าหนี้เดิมจะกดกำไรและ FFO (10-Q 2Q26) ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นเกิน 4.06% และ Net debt/EBITDA ที่ไม่ลดลงจาก 5.6x 3. อัตราดอกเบี้ยและ cap rate ตัวคูณ P/FFO ราว 15 เท่า และ P/BV 14.5 เท่า ซึ่งจะถูกกดเมื่ออัตราผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาวสูงขึ้น 1M SOFR อยู่ที่ 3.652% ณ 30 มิ.ย. 2026 (8-K Ex.99.1) Yield พันธบัตร 10 ปี และ SOFR ที่เคลื่อนไหวเทียบกับ dividend yield 4.53% 4. ต่างประเทศและยูโร ทรัพย์สินต่างประเทศ 42 แห่งและการถือหุ้น Klépierre 20.7% ทำให้มีความเสี่ยงด้านค่าเงินและราคาหุ้นยุโรป Klépierre exchangeable bonds สร้างขาดทุนจากมูลค่ายุติธรรม $0.08 ต่อหุ้นตาม guidance (10-Q 2Q26) ราคาหุ้น Klépierre และอัตราแลกเปลี่ยนยูโรต่อดอลลาร์ และรายการ fair value ที่เปลี่ยนในงวด 5. Platform investments Catalyst (31.3%), SPARC (33.3%), RGG และ Jamestown ไม่รวมใน Real Estate FFO ทำให้ Diluted FFO ต่ำกว่า RE FFO ในบางปี (ปี 2025: $12.34 เทียบ $12.73) และอาจขาดทุนเมื่อธุรกิจค้าปลีกผู้เช่าอ่อนแอ (10-K FY2025) Other platform investments ที่ขาดทุนเกิน $0.31 ต่อหุ้นที่ guidance บวกกลับ และการเขียนลดมูลค่าเงินลงทุนในค้าปลีก 6. การแข่งขันจาก e-commerce และพฤติกรรมผู้บริโภค บริษัทระบุว่าการแข่งขันจาก e-commerce และพฤติกรรมการซื้อที่เปลี่ยนไปเป็นความเสี่ยงหลักของธุรกิจค้าปลีกทางกายภาพ ปัจจุบันยอดขายต่อตารางฟุตยังโต (TTM $838 เพิ่มจาก $736) (8-K Ex.99.1) · ความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง (10-K Item 1A) การเติบโตยอดขายต่อตารางฟุตที่ชะลอลงจากระดับ +13.9% (TTM) และค่าเช่าผันแปรที่ลดลง 7. GAAP ผันผวนจากรายการครั้งเดียว ปี 2024 EPS GAAP $7.26 เทียบ Real Estate FFO $12.24 ปี 2025 EPS $14.17 เกิดจาก gain $2.9B จาก TRG ทำให้การเปรียบเทียบ P/E ปีต่อปีไม่มีความหมาย ต้องดูที่ FFO เป็นหลัก (10-K FY2025) ส่วนต่าง GAAP EPS กับ FFO ต่อหุ้น และการรับรู้ gain หรือ impairment ใหม่ 8. การจ่ายปันผลและการใช้เงินทุน Payout ต่อ FFO ราว 68% ของกลาง guidance และบริษัทเพิ่มปันผลทุกปี หากต้องเพิ่มการลงทุนหรือรับมอบทรัพย์สินที่เพิ่มหนี้ อาจกดดันความยั่งยืนของปันผล (10-Q 2Q26) Payout ต่อ RE FFO เกิน 70% หรือการเพิ่มหนี้เพื่อจ่ายปันผล
12. SWOT ประเมินจาก 10-K FY2025, 10-Q 2Q26 และ 8-K Ex.99.1 ณ 30 มิ.ย. 2026
Strengths (จุดแข็ง)
Real Estate FFO ต่อหุ้น 1H 2026 โต +7.5% และ Portfolio NOI โต +7.5% (10-Q)
ค่าเช่าขั้นพื้นฐานต่อตารางฟุตของ Malls และ Premium Outlets ในประเทศ $60.14 เพิ่ม +5.8%
ยอดขายต่อตารางฟุต TTM $838 เพิ่มจาก $736 (ผู้เช่ามียอดขายดีขึ้น)
ค่าเช่าเป็นรายได้หลักถึง 91.7% ทำให้รายได้คาดการณ์ได้
Weaknesses (จุดอ่อน)
ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon $4.4B เทียบหนี้ $28.7B ทำให้เลเวอเรจบัญชีสูง
กำไร GAAP ผันผวนมากและปี 2025 บิดเบือนจาก gain $2.9B
Occupancy 96.0% ไม่เพิ่มขึ้นเทียบปีก่อน
Diluted FFO ไตรมาส 2 ลดลง −1.0% แม้ RE FFO โต เพราะรายการ platform
Opportunities (โอกาส)
Guidance ปี 2026 ปรับขึ้นและอาจถูกยกระดับอีกหากครึ่งปีหลังดีกว่าที่คาด
การลงทุนร่วมในธุรกิจค้าปลีกและ e-commerce (Catalyst, RGG) อาจให้ผลตอบแทนเพิ่ม
Klépierre 20.7% เป็นทางเลือกการขยายในยุโรป
นักวิเคราะห์ 5 ราย Strong Buy และ 2 ราย Buy เป็นสัญญาณความเชื่อมั่นของตลาด (StockAnalysis)
Threats (อุปสรรค)
ผู้เช่าค้าปลีกล้มละลายและการปิดสาขาในช่วงที่ผู้บริโภคระวังการใช้จ่าย
อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าที่คาดทำให้ต้นทุนรีไฟแนนซ์เพิ่มและกดตัวคูณ REIT
e-commerce และแพลตฟอร์มดิจิทัลแย่งส่วนแบ่งการใช้จ่าย
ความเสี่ยงค่าเงินยูโรและราคา Klépierre จากการถือหุ้น
13. มุมมองนักลงทุน (Investor View) สรุปหลักฐานเพื่อประกอบการตัดสินใจ · ราคาปิด 14 ต.ค. 2026 · เป้าหมายนักวิเคราะห์อัปเดต 12 ต.ค. 2026
SPG ซื้อขายที่ $198.70 ใกล้ P/FFO 15 เท่าบนทั้ง FFO TTM และ guidance กลาง ขณะที่ถือ dividend yield 4.53% และเติบโต FFO 7.5% ในครึ่งปีแรก สิ่งที่ต้องชั่งน้ำหนักคือ guidance ครึ่งปีหลังที่บอกว่าชะลอเหลือราว +1% หนี้ที่เพิ่มเป็น $28.7B และ GAAP ที่ไม่สะท้อนพื้นฐาน รายงานนี้นำเสนอหลักฐาน ไม่ใช่คำแนะนำซื้อหรือขาย
ตัวชี้วัดการประเมินมูลค่า (ผู้จัดทำคำนวณจากข้อมูลที่อ้างอิงในรายงาน) ตัวชี้วัด ค่า ฐานการคำนวณ P/FFO (TTM) 15.1x $198.70 ÷ Real Estate FFO TTM $13.18 P/FFO (ตามกลาง guidance 2026) 15.0x $198.70 ÷ $13.25 P/E (TTM, GAAP) 14.0x $198.70 ÷ EPS TTM $14.17 P/E (TTM, ตัด gain $7.56 ออก) 30.1x $198.70 ÷ ($14.17 − $7.56 = $6.61) P/BV 14.5x Market cap หุ้นสามัญ $64.3B ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น Simon $4.43B EV/EBITDA (TTM) 20.7x (Market cap รวม units $75.4B + Net debt $27.7B) ÷ EBITDA TTM $4.97B · คำนวณเอง Dividend yield 4.53% $9.00 (Q3 × 4) ÷ $198.70 Net debt / EBITDA (TTM) 5.6x $27.7B ÷ $4.97B
Sensitivity: ราคาหุ้นถ้าตัวคูณ P/FFO เปลี่ยน ราคาต่อหุ้นที่ได้จาก Real Estate FFO กลาง $13.25 คูณตัวคูณสมมติฐาน (การคำนวณของผู้จัดทำ) P/FFO สมมติฐาน ราคาต่อหุ้น ($) เทียบราคาปิด หมายเหตุ 13 เท่า 172 −13.3% ตัวคูณที่ลดลงเมื่อดอกเบี้ยเพิ่ม ยังไม่ได้เทียบกับกลุ่มเพื่อนเพราะยังไม่มี P/FFO ของเพื่อน 15 เท่า (ระดับปัจจุบัน) 199 0.0% ราคาปิดสะท้อน FFO กลาง 17 เท่า 225 +13.4% ตัวคูณที่ตลาดให้ถ้า FFO ปี 2027 โตต่อเนื่อง
การคำนวณของผู้จัดทำ ตัวคูณ 13 และ 17 เท่าเป็นสมมติฐานที่เลือกเอง ไม่ได้มาจากข้อมูลของบริษัทหรือกลุ่มเพื่อน ใช้เพื่อดูความไวของราคาต่อการเปลี่ยนตัวคูณเท่านั้น
Bull Case: $275 (+38%)
ที่มา: เป้าสูงสุดของนักวิเคราะห์ 21 ราย (StockAnalysis) · หน้าที่ดึงมาไม่ได้ระบุบริษัทนายหน้าของเป้านี้เงื่อนไข: RE FFO ปี 2026 ถึงกรอบบน $13.30 และครึ่งปีหลังโตมากกว่า +1% ที่ guidance บอกเป็นนัยตัวเปลี่ยนมุมมอง: Occupancy กลับขึ้นจาก 96.0% และ Q3 2026 ที่ประกาศ 5 พ.ย. โต RE FFO เร็วกว่า 1H Base Case: $229 (+15%)
ที่มา: ค่าเฉลี่ยเป้านักวิเคราะห์ 21 ราย (ค่ามัธยฐาน $223) (StockAnalysis) เงื่อนไข: RE FFO ปี 2026 อยู่ในกรอบ $13.20–13.30 และ Portfolio NOI โตราว 7% ต่อเนื่องตัวเปลี่ยนมุมมอง: ตลาดยอมรับ P/FFO ราว 17 เท่าบน FFO กลาง ซึ่งเท่ากับราคา $225 ตาม sensitivity Bear Case: $172 (−13%)
ที่มา: เป้าต่ำสุดของนักวิเคราะห์ $205 (+3%) ยังสูงกว่าราคาปัจจุบัน จึงใช้การคำนวณ 13 เท่า ของผู้จัดทำแทน (StockAnalysis) เงื่อนไข: Occupancy ลดลง ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์สูงกว่า 4.06% และ 2H โตใกล้ศูนย์ตัวเปลี่ยนมุมมอง: Yield พันธบัตรระยะยาวเพิ่มและ REIT ทั้งกลุ่มถูกลดตัวคูณ ค่า Bull/Base/Bear เป็นราคาเป้าหมายที่นำมาจากนักวิเคราะห์ ยกเว้น Bear ที่ใช้การคำนวณของผู้จัดทำเพราะเป้าต่ำสุดของนักวิเคราะห์ยังสูงกว่าราคาตลาด เงื่อนไขและตัวเปลี่ยนมุมมองเป็นการประเมินเชิงคุณภาพจากข้อมูลในรายงาน · % คำนวณจากราคาปิด $198.70
เป้าหมายของนักวิเคราะห์รายบริษัท (ตามหน้า StockAnalysis ณ 12 ต.ค. 2026) เป้าหมายราคาจากนักวิเคราะห์ 5 รายล่าสุด (รายงานโดย StockAnalysis) บริษัทนายหน้า / นักวิเคราะห์ คำแนะนำ เป้าหมาย ($) วันที่ Piper Sandler (Alexander Goldfarb) Buy 254 (จาก 285) 12 ต.ค. 2026 UBS (Michael Goldsmith) Hold 205 (จาก 222) 9 ต.ค. 2026 Exane BNP Paribas (Monir Koummal) Hold 222 (เริ่มทำการคัฟเวอร์) 9 ต.ค. 2026 Truist Financial (Linda Tsai) Hold 215 1 ต.ค. 2026 Barclays (Richard Hightower) Hold 208 (จาก 215) 28 ก.ย. 2026
ที่มา:
StockAnalysis — SPG analyst forecast · ค่าเฉลี่ยทั้ง 21 ราย $229 และคำแนะนำรวม 5 Strong Buy / 2 Buy / 14 Hold / 0 Sell · รายชื่อนี้แสดงเฉพาะ 5 รายที่หน้าเว็บแสดง ไม่ใช่ทั้งหมด 21 ราย
Monitoring Checklist แหล่งข้อมูลหลัก:
หมายเหตุ: รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษาและการตัดสินใจเชิงข้อมูลเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน ข้อมูลทางการเงินอิงจาก MD&A/SEC (reported basis) และข้อมูลตลาดอิงจาก SET Factsheet ณ 14 ตุลาคม 2026 ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยและความเสี่ยงทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน