วิเคราะห์หุ้น HST — Host Hotels & Resorts

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

Host Hotels & Resorts (NASDAQ: HST) เป็น REIT ที่เป็นเจ้าของโรงแรมระดับ luxury และ upper-upscale ส่วนใหญ่อยู่ในเมืองใหญ่และรีสอร์ตของสหรัฐฯ รายได้ไตรมาส 2 ปี 2026 อยู่ที่ $1,640M (+3.4% YoY) RevPAR ของโรงแรมที่เปรียบเทียบได้เพิ่ม 7.0% และ Adjusted FFO ต่อหุ้นอยู่ที่ $0.63 (+8.6%) (8-K Q2 2026) บริษัทปรับประมาณการปี 2026 ขึ้นทั้ง RevPAR (+4.75% ถึง +5.25%) และ Adjusted FFO ($2.15 ถึง $2.18) จากช่วงเดิม (8-K Q2 2026)

กำไร GAAP ครึ่งปีแรกเพิ่มเป็นเกือบสองเท่า แต่ส่วนใหญ่มาจากการขาย Four Seasons ในไตรมาส 1 ซึ่งให้กำไรภาษีราว $500M และบริษัทนำไปจ่ายปันผลพิเศษ $0.72 ต่อหุ้นในไตรมาส 2 (8-K Q2 2026) กำไรสุทธิที่เป็นของ Host Inc. 6M 2026 อยู่ที่ $731M เทียบกับ $469M ปีก่อน ส่วนตัวชี้วัดการดำเนินงานของ REIT อย่าง FFO และ Adjusted EBITDAre โตเพียง 5 ถึง 7% และการเร่ง RevPAR ในไตรมาส 2 มีราว 160 bps มาจากฟุตบอลโลก ซึ่งเป็นเหตุการณ์ครั้งเดียว (8-K Q2 2026, Barchart)

กรอบมุมมอง Bull, Base และ Bear (อิงตัวคูณบน AFFO ปี 2026)

กรอบนี้คำนวณจากตัวคูณที่ผู้จัดทำกำหนดบน Adjusted FFO ปี 2026 ไม่ใช่ราคาเป้าหมายของนักวิเคราะห์ ราคา $23.97 คิดเป็น 11.1x บนแนวทางกลาง กรณีฐานจึงใช้ 11.5x ซึ่งใกล้ระดับปัจจุบัน และกรณี Bull ใช้ 13x ซึ่งอยู่ในช่วง P/FFO ของ SHO และ RHP

2. ข้อมูลพื้นฐาน (Factsheet)

3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

Host เป็นเจ้าของโรงแรมระดับ luxury และ upper-upscale ที่อยู่ในย่านธุรกิจกลางเมือง ใกล้สนามบิน และรีสอร์ตหรือศูนย์ประชุม พอร์ต 76 แห่งอยู่ในสหรัฐฯ แคนาดา และบราซิล โดยโรงแรมในสหรัฐฯ สร้างรายได้จากโรงแรมประมาณ 98% ส่วนที่เหลือ 2% มาจากห้าแห่งนอกสหรัฐฯ (10-K FY2025 Item 2)

ใครเป็นผู้ดำเนินการโรงแรม

บริษัทเป็นเจ้าของโรงแรม แต่ผู้บริหารโรงแรมภายใต้สัญญาจัดการหรือแฟรนไชส์เป็นผู้ดูแลการปฏิบัติงานประจำวัน โรงแรมที่ Marriott จัดการหรือเป็นแฟรนไชส์คิดเป็นราว 64% ของรายได้โรงแรมปี 2025 ตามที่ระบุในความเสี่ยงของ 10-K ผู้บริหารรายอื่นที่ระบุในรายงาน ได้แก่ Hyatt, Hilton, 1 Hotels และ AccorHotels (10-K FY2025 Item 1A และ Item 1)

การกระจุกตัวของตลาดและกลุ่มลูกค้า

โมเดลรายได้และตัวชี้วัดหลัก

• รายได้รวมปี 2025 $6,114M ประกอบด้วยรายได้จากห้องพัก อาหารและเครื่องดื่ม และบริการอื่นของโรงแรมที่บริษัทเป็นเจ้าของ (8-K Q4 2025)
• ตัวชี้วัดของโรงแรมที่เปรียบเทียบได้คือ RevPAR และ Total RevPAR ปี 2025 RevPAR เพิ่ม 3.8% และ Total RevPAR เพิ่ม 4.2% ไตรมาส 2 2026 RevPAR อยู่ที่ $251.53 (+7.0%) (8-K Q4 2025, 8-K Q2 2026)
• Adjusted EBITDAre ปี 2025 อยู่ที่ $1,757M (2024: $1,680M) และ 6M 2026 อยู่ที่ $1,068M คิดเป็นราว 29% ของรายได้
• บริษัทถือส่วนได้เสียที่ไม่ควบคุมในโรงแรม JV ในประเทศ 7 แห่ง และระบุว่ามีส่วนได้เสียในโรงแรม JV อีกราว 90 แห่ง (10-K FY2025 MD&A)

ปัจจัยที่กำหนดปี 2026

• ฟุตบอลโลกช่วยการเติบโต RevPAR ไตรมาส 2 ราว 160 bps ผู้บริหารไม่ได้ประมาณว่าจะเกิดซ้ำในปี 2027 (Barchart)
• ความต้องการ luxury resort และกลุ่มประชุมยังแข็งแรง (Benzinga)
• ในปี 2025 บริษัทขายโรงแรมรวม $1.4B ทั้งจากปีนั้นและหลังปิดปี (Barchart FY2025) โดยขาย Westin Cincinnati และ Washington Marriott at Metro Center รวม $237M และให้เงินทุนผู้ซื้อ Metro Center $114M (8-K Q4 2025)

4. ผลประกอบการ (Financial Performance)

5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)

6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)

7. สัดส่วนพอร์ต (Portfolio Mix)

8. ประวัติปันผล (Dividend History)

9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)

10. มุมมองอนาคต (Outlook)

สิ่งที่ต้องติดตามเพื่อยืนยันประมาณการ

• RevPAR ครึ่งปีหลัง ประมาณการ 4.75% ถึง 5.25% ต้องการให้ไตรมาส 3 และ 4 โตต่อเนื่องหลังฟุตบอลโลก หาก RevPAR ไตรมาส 3 โตต่ำกว่า 3% ประมาณการที่ปรับขึ้นในไตรมาส 2 จะเสี่ยง
• กำไรจากการขายเพิ่มเติม ประมาณการ net income ขึ้นส่วนหนึ่งจากการขาย ต้องแยกดูว่า AFFO ที่ปรับขึ้นมาจากการดำเนินงานหรือจากการขาย
• ดอกเบี้ยจ่าย ดูว่าดอกเบี้ยจ่ายจริงเกิน $235M ของปี 2025 หรือไม่ เมื่อเงินสดจากการขายถูกใช้ไป
• ประกาศผลไตรมาส 3 ปี 2026 ดูว่า RevPAR ที่เปรียบเทียบได้อยู่ในช่วง 4.75% ถึง 5.25% หรือไม่ และบริษัทคงช่วงปรับขึ้นเดิมหรือไม่

11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)

12. SWOT

13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)

Host ซื้อขายที่ราว 11.1x Adjusted FFO ปี 2026 บนแนวทางกลาง ซึ่งต่ำกว่า SHO และ RHP ในเชิง P/FFO แต่การเติบโต FFO ปี 2026 ส่วนหนึ่งมาจากฟุตบอลโลกและการขายสินทรัพย์ ตลาดจะตอบจากสามคำถาม คือ RevPAR ครึ่งปีหลังโตได้เท่าใดหลังฟุตบอลโลก ดอกเบี้ยของหนี้หลังจ่ายปันผลพิเศษจะเปลี่ยนไปหรือไม่ และบริษัทจะขายโรงแรมต่อเนื่องหรือไม่

ความเห็นนักวิเคราะห์ที่รวบรวมได้

StockAnalysis รายงาน consensus Buy จาก 21 ราย และราคาเป้าหมายเฉลี่ย $25.54 โดยไม่ระบุวันที่ Investing.com รายงาน 12 Buy, 9 Hold และ 0 Sell พร้อมราคาเป้าหมายเฉลี่ย $25.12 ทั้งสองค่าเป็นตัวเลขจากเว็บรวมข้อมูล ไม่ได้ตรวจกับรายงานของโบรกเกอร์แต่ละแห่ง StockScan ให้เป้าเฉลี่ยเพียง $18.10 ซึ่งต่ำมากและไม่ทราบวันที่ จึงไม่นำมาใช้

รายการติดตาม (Monitoring Checklist)

• ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2026 ดู RevPAR ที่เปรียบเทียบได้ AFFO ต่อหุ้น และว่าประมาณการปี 2026 ยังอยู่ที่ $2.15 ถึง $2.18 หรือไม่
• 10-Q ไตรมาส 3 ปี 2026 ดูหนี้รวม เงินสดหลังปันผลพิเศษ และงบกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน
• การขายสินทรัพย์ใหม่ ดูว่ามีการประกาศขายโรงแรมในไตรมาส 3 และ 4 หรือไม่ และกำไรที่เกิดจากการขายเป็นเท่าใด
• การประกาศปันผลปกติ ดูว่าบริษัทคงปันผลปกติ $0.20 ต่อไตรมาสไว้หรือไม่

ข้อมูลที่ยังไม่ครบในรายงานนี้

• ราคาหลัง 16 ต.ค. 2026 ยังไม่ได้ดึง
• งบกระแสเงินสดปี 2024 ถึง 2025 และ 6M 2026 ยังไม่ได้ดึง
• กำไรสุทธิและ Adj. EBITDAre ปี 2023 ยังไม่ได้ดึง
• ส่วนต่างระหว่างสินทรัพย์กับหนี้สินบวกส่วนของผู้ถือหุ้น ยังไม่ได้ยืนยันจากงบว่าเป็น OP unit ที่แลกคืนได้
• รายละเอียดหนี้ระยะยาวรายตัวและตารางครบกำหนดชำระ ยังไม่ได้อ่านจาก Note ของ 10-K
• รายชื่อโรงแรมรายตัว แบรนด์และผู้บริหารรายแบรนด์ ยังไม่ได้อ่านจาก Item 2 ครบ