Invitation Homes Inc. (NYSE: INVH) เป็น REIT ที่ให้เช่าบ้านเดี่ยว รายได้หลักมาจากค่าเช่ารายเดือนของบ้านที่บริษัทเป็นเจ้าของ บริษัทยังบริหารบ้านให้นักลงทุนรายอื่นอีกจำนวนหนึ่งและทำธุรกิจรับสร้างบ้านเพื่อให้เช่า (build-to-rent) ตั้งแต่การซื้อ ResiBuilt Homes ในเดือนมกราคม 2026
สมมติฐานแต่ละกรณีคำนวณโดยผู้จัดทำจาก AFFO ต่อหุ้นคูณตัวคูณ P/AFFO ไม่ใช่ราคาเป้าหมายของผู้วิเคราะห์ใด
กำไรสุทธิ 1H26 อาจรวมรายการที่ไม่เกิดขึ้นประจำ ควรดู Core FFO และ AFFO เป็นหลักเมื่อประเมินคุณภาพรายได้ค่าเช่า
| รายการ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อจดทะเบียน | Invitation Homes Inc. (CIK 1687229) |
| สำนักงานใหญ่ | Dallas, Texas |
| สถานะ | REIT ตามกฎหมายภาษีสหรัฐฯ |
| CEO | Dallas Tanner (President & CEO) |
| หุ้นสามัญ | 590,613,522 หุ้น ณ 30 มิ.ย. 2026 (cover ณ 29 ก.ค. 2026: 590,623,226 หุ้น) |
| บ้านที่บริษัทเป็นเจ้าของ | 85,509 หลัง (30 มิ.ย. 2026) |
| บ้านที่ร่วมทุน | 8,069 หลัง (30 มิ.ย. 2026) |
| บ้านที่รับบริหารอย่างเดียว | 15,639 หลัง (30 มิ.ย. 2026) |
| ยอดบ้านรวมที่เป็นเจ้าของหรือบริหาร | 109,217 หลัง (30 มิ.ย. 2026) |
| ธุรกิจรับสร้างบ้าน | ResiBuilt Homes (Atlanta) ซื้อเข้ามาเดือนมกราคม 2026 ดำเนินงานในจอร์เจีย ฟลอริดา และแคโรไลนา |
ที่มา: 10-Q 2Q26 · 8-K Q2 2026 · 10-K FY2025 · จำนวนหุ้น 592.8 ล้านหุ้นมาจาก StockAnalysis ซึ่งต่างจากจำนวนใน 10-Q เล็กน้อย รายงานนี้ใช้ตัวเลขใน 10-Q สำหรับการคำนวณต่อหุ้นของงบการเงิน
INVH หารายได้จากค่าเช่ารายเดือนของบ้านเดี่ยวที่กระจายอยู่ในเมืองใหญ่ของสหรัฐฯ ผู้เช่าเป็นครอบครัวที่ต้องการอยู่บ้านมากกว่าอพาร์ตเมนต์ ทรัพย์สินเป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและกระจายอยู่ในหลายตลาด ทำให้ความเสี่ยงของทำเลหนึ่งไม่กระทบรายได้รวมมาก ต้นทุนหลักคือค่าซ่อมบำรุง ภาษี ประกัน และค่าบริหารทรัพย์สิน
บริษัทรายงานเป็นส่วนงานเดียวคือธุรกิจเช่าบ้าน ไม่มีการแยกกำไรตามพื้นที่หรือกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่เปิดเผยในงบการเงิน ส่วนธุรกิจรับสร้างบ้านที่เพิ่มเข้ามาในปี 2026 รายงานเป็นรายการแยกต่างหากในงบ
| รายการ ($M) | 2Q26 | 6M26 | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| รายได้รวม | 747.6 | 1,481.7 | รวมรายได้ธุรกิจรับสร้างบ้าน |
| รายได้ค่าเช่าและรายได้อื่นจากทรัพย์สิน | 678.4 | 1,348.9 | รายได้หลักของ REIT |
| รายได้ธุรกิจรับสร้างบ้าน (Homebuilding) | 49.5 | 93.2 | เริ่มรับรู้หลัง ResiBuilt เข้ามา |
ที่มา: 10-Q 2Q26 · ตัวเลขรายได้ค่าเช่าเป็นผลรวมของ rental revenues และ other property income
บริษัทซื้อ ResiBuilt Homes ซึ่งเป็นผู้พัฒนาบ้านเดี่ยวในแอตแลนตา ในราคา $89M บวก earn-out สูงสุด $7.5M ที่ผูกกับผลงานของงานรับสร้างบ้านให้บุคคลที่สาม ตามรายงานข่าว ResiBuilt เคยส่งมอบบ้านมากกว่า 4,200 หลังตั้งแต่ก่อตั้งในปี 2018 การซื้อครั้งนี้ไม่ได้มาพร้อมที่ดิน แต่บริษัทได้สิทธิ์เลือกซื้อที่ดินประมาณ 1,500 แปลง ตามข่าว ทีมงานประมาณ 70 คนย้ายเข้ามาและยังใช้แบรนด์ ResiBuilt ต่อไป
บริษัทคาดว่าการซื้อนี้จะช่วยให้ AFFO ต่อหุ้นปี 2026 เพิ่มขึ้นเล็กน้อย (modestly accretive) งบ 6M26 แสดงค่าความนิยม (goodwill) เพิ่มจาก $258.2M เป็น $314.2M และสินทรัพย์ไม่มีตัวตนอื่นเพิ่มจาก $19.4M เป็น $54.3M
ที่มา: 10-Q 2Q26 (Note การซื้อกิจการ) · ข่าวการซื้อ ResiBuilt (Pulse 2.0) · The Real Deal
| ตัวชี้วัด | 2Q26 | 2Q25 | เปลี่ยนแปลง |
|---|---|---|---|
| อัตราการเข้าอยู่เฉลี่ย (same store) | 97.1% | 97.3% | −20 bps |
| ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือน (same store) | $2,480 | $2,431 | +2.0% |
| ค่าเช่าสัญญาต่ออายุ | +3.3% | +4.7% | ลดลง |
| ค่าเช่าสัญญาใหม่ | +1.1% | +2.1% | ลดลง |
| ค่าเช่าผสม (blended) | +2.7% | +4.0% | ลดลง |
| รายการ ($M) | FY2024 | FY2025 | เปลี่ยนแปลง | 1H25 | 1H26 | เปลี่ยนแปลง |
|---|---|---|---|---|---|---|
| รายได้รวม | 2,618.9 | 2,729.3 | +4.2% | 1,355.9 | 1,481.7 | +9.3% |
| รายได้ค่าเช่าและรายได้อื่นจากทรัพย์สิน | 2,549.0 | 2,642.0 | +3.6% | 1,312.2 | 1,348.9 | +2.8% |
| ค่าใช้จ่ายดำเนินงานของทรัพย์สิน | 935.3 | 985.6 | +5.4% | 481.7 | 506.8 | +5.2% |
| NOI (คำนวณเอง) | 1,613.7 | 1,656.4 | +2.6% | 830.5 | 842.0 | +1.4% |
| ดอกเบี้ยจ่าย | 366.1 | 353.3 | −3.5% | 171.7 | 189.3 | +10.3% |
| กำไรสุทธิ (รวมส่วนอื่น) | 455.4 | 589.9 | +29.5% | 307.6 | 380.7 | +23.7% |
| กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน | 1,081.8 | 1,206.2 | +11.5% | 683.0 | 676.7 | −0.9% |
ที่มา: 10-K FY2025 (FY2024–FY2025) · 10-Q 2Q26 (1H25 และ 1H26) · NOI คำนวณจาก rental revenues และ other property income ลบด้วย property operating and maintenance expense ไม่ใช่ตัวเลขที่บริษัทรายงาน · FY2023 ยังไม่ได้เปิดเอกสารจึงไม่แสดง
รายได้จากทรัพย์สินโตได้ 2.8% ครึ่งปีแรก แต่ค่าใช้จ่ายดำเนินงานโตเร็วกว่าในปี 2025 (5.4%) ทำให้ NOI โตช้า ค่าเช่าสัญญาใหม่ที่ติดลบและค่าใช้จ่ายที่ยังโต คือสองแรงที่กดดันการเติบโตของ FFO ในปี 2026
| รายการ | 2Q26 | 2Q25 | 1H26 | 1H25 |
|---|---|---|---|---|
| Core FFO ต่อหุ้น ($) | 0.51 | 0.48 | 0.99 | 0.97 |
| AFFO ต่อหุ้น ($) | 0.44 | 0.41 | 0.85 | 0.84 |
| FFO ต่อหุ้น ($) | 0.46 | 0.45 | 0.90 | 0.90 |
| รายการ ($M) | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 | เปลี่ยนแปลง |
|---|---|---|---|
| สินทรัพย์รวม | 18,680.3 | 18,448.3 | −1.2% |
| ทรัพย์สินบ้านเดี่ยวสุทธิ | 17,274.6 | 16,884.6 | −2.3% |
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 130.0 | 75.8 | −41.7% |
| หนี้สินรวม | 9,112.4 | 9,355.7 | +2.7% |
| ส่วนของผู้ถือหุ้น | 9,567.9 | 9,092.6 | −5.0% |
ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลง $475.3M ในครึ่งปีแรก ส่วนใหญ่มาจากการซื้อหุ้นคืน $539.2M และเงินปันผล $363.8M ซึ่งชดเชยกันได้บางส่วนด้วยกำไรสุทธิ $380.7M
| รายการ ($M) | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|
| หนี้มีหลักประกัน (Secured debt) | 1,384.1 | 1,385.1 |
| หุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน (Unsecured notes) | 4,398.9 | 4,402.8 |
| เงินกู้แบบมีระยะ (Term loans) | 2,452.0 | 2,458.8 |
| วงเงินหมุนเวียน (Revolver) | 145.0 | 280.0 |
| หนี้รวม (มูลค่าทางบัญชี) | 8,380.0 | 8,526.7 |
| หนี้สุทธิจากเงินสด | 8,250.0 | 8,450.9 |
| หนี้รวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) | 0.88 | 0.94 |
| หนี้สุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) | 0.86 | 0.93 |
บริษัทรายงาน Net Debt ต่อ Adjusted EBITDAre ที่ 5.4x ณ 30 มิ.ย. 2026 และอยู่ต่ำกว่าช่วงเป้าหมาย 5.5x ถึง 6.0x ที่บริษัทระบุไว้ (8-K Q2) ยอดหนี้ตามสัญญาทั้งหมด ณ 31 ธ.ค. 2025 อยู่ที่ $8,458.4M แบ่งเป็นหนี้ลอยตัว $2,620.0M (10-K 2025)
งบ 10-Q มีการอ้างถึงหุ้นกู้ 4.95% ครบกำหนดเดือนกุมภาพันธ์ 2032 โดยระบุวันที่ 8 ก.ค. 2026 แต่จำนวนเงินและเงื่อนไขยังไม่ได้ยืนยันจากเอกสารจึงยังไม่แสดงในรายงานนี้ ดอกเบี้ยจ่ายรายไตรมาสเพิ่มจาก $87.4M ใน 2Q25 เป็น $94.0M ใน 2Q26
บริษัทรายงานส่วนงานเดียวสำหรับการเช่าบ้าน ดังนั้นการแบ่งต่อไปนี้เป็นการแบ่งตามประเภทการถือครองของทรัพย์สิน ไม่ใช่การแบ่งงบการเงิน
| ประเภท | จำนวนหลัง | สัดส่วนของบ้านที่เป็นเจ้าของหรือบริหาร |
|---|---|---|
| ถือครองเอง (wholly owned) | 85,509 | 78.3% |
| ร่วมทุน (joint venture) | 8,069 | 7.4% |
| บริหารให้บุคคลอื่น (managed only) | 15,639 | 14.3% |
| รวม | 109,217 | 100% |
| ปี | DPS ($/หุ้น) | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| FY2024 | 1.13 | ตัวเลขประมาณการค่าทางภาษีของเงินปันผลที่ถือครองตลอดปี ไม่ใช่ยอดประกาศ |
| FY2025 | 1.17 | ตัวเลขประมาณการค่าทางภาษีเช่นเดียวกัน ไม่ใช่ยอดประกาศ |
| 2026 (อัตราปัจจุบัน) | 1.20 | $0.30 ต่อไตรมาส (ประกาศ 2Q26) × 4 เป็นอัตรา ไม่ใช่ยอดจ่ายจริงทั้งปี |
| ชื่อ | มูลค่าตลาด ($B) | P/E (TTM) | P/FFO | P/BV | Dividend Yield |
|---|---|---|---|---|---|
| INVH | 16.05 | 24.9 | 15.1 | 1.77 | 4.43% |
| AMH (American Homes 4 Rent) | 12.82 | 24.7 | n/a | 1.65 | 4.22% |
| MAA (Mid-America Apartment) | 13.87 | 34.1 | 14.1 | 2.49 | 5.25% |
| ESS (Essex Property Trust) | 17.90 | 41.9 | 17.4 | 3.25 | 3.85% |
| CPT (Camden Property Trust) | 10.27 | 32.1 | 15.8 | 2.66 | 4.30% |
ที่มา: StockAnalysis INVH · AMH · MAA · ESS · CPT · ไม่รวม EQR เพราะหน้า StockAnalysis ของสัญลักษณ์นี้ ณ วันที่ตรวจสอบแสดงบริษัทอื่น จึงยังไม่สามารถใช้เป็นเพื่อนได้ · P/E เป็นตัวเลข GAAP ซึ่งรวมรายการนอกการดำเนินงานปกติ จึงเทียบกันตรง ๆ ได้ไม่ดีนัก
ตัวคูณ P/Core FFO ของ INVH ที่ใช้แนวทางปี 2026 จุดกึ่งกลาง $1.95 อยู่ที่ประมาณ 13.9x (คำนวณเอง) ซึ่งต่ำกว่า P/FFO 15.1x จาก StockAnalysis เพราะตัวเลขฐานต่างกัน ไม่ควรเปรียบเทียบข้ามตัวเลขสองชุดนี้โดยตรง
| รายการ | ปัจจุบัน (ประกาศ 29 ก.ค. 2026) | หมายเหตุการปรับ |
|---|---|---|
| Core FFO ต่อหุ้น | 1.92–1.98 (กลาง 1.95) | กลางเดิม 1.94 |
| AFFO ต่อหุ้น | 1.62–1.68 (กลาง 1.65) | กลางเดิม 1.64 |
| Same store core revenue growth | 1.5%–2.3% (กลาง 1.9%) | ไม่เปลี่ยน |
| Same store core opex growth | 3.0%–4.0% (กลาง 3.5%) | ไม่เปลี่ยน |
| Same store NOI growth | 0.4%–1.9% (กลาง 1.15%) | ไม่เปลี่ยน |
| Same store average occupancy | 96.0%–96.6% | ไม่มีข้อมูลแนวทางเดิม |
| Wholly owned acquisitions | 150–350 ($M, กลาง 250) ไม่รวม ResiBuilt | ไม่มีข้อมูลแนวทางเดิม |
| Wholly owned dispositions | 750–950 ($M, กลาง 850) | กลางเดิม 550 |
การเติบโตระยะกลางขึ้นอยู่กับสองอย่าง อย่างแรกคือการเพิ่มค่าเช่าตามเงินเฟ้อและอุปทานบ้านเช่าในตลาดที่บริษัทมีทรัพย์สิน อย่างที่สองคือความสามารถในการพัฒนาบ้านเองผ่าน ResiBuilt เพื่อลดต้นทุนต่อหลังเมื่อเทียบกับการซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ทั้งสองอย่างยังไม่มีข้อมูลในรายงานที่ยืนยันขนาดผลกระทบ
| หมวด | รายละเอียดความเสี่ยง | สัญญาณที่ต้องติดตาม |
|---|---|---|
| 1. อัตราดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ | หนี้รวมตามสัญญา $8,458.4M ณ 31 ธ.ค. 2025 แบ่งเป็นหนี้ลอยตัว $2,620.0M ดอกเบี้ยเปลี่ยน ±$5.2M ต่อ 100 bps | ดอกเบี้ยจ่ายรายไตรมาส (2Q26 $94.0M) และต้นทุนหุ้นกู้ใหม่ |
| 2. ค่าเช่าสัญญาใหม่และอัตราการเข้าอยู่ | ค่าเช่าสัญญาใหม่ 6M26 ติดลบ 1.1% อัตราการเข้าอยู่ 6M26 96.7% ลดลง 60 bps | ค่าเช่าสัญญาใหม่รายไตรมาส และอัตราการเข้าอยู่ในกรอบ 96.0–96.6% |
| 3. ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน | FY2025 ค่าใช้จ่ายดำเนินงานโต 5.4% เร็วกว่ารายได้ค่าเช่า 3.6% แนวทางปี 2026 ตั้งไว้ที่ 3.0–4.0% | Same store core opex growth รายไตรมาส |
| 4. การพัฒนาบ้านและธุรกิจ ResiBuilt | ธุรกิจรับสร้างบ้านเพิ่งเริ่มและต้องใช้เงินลงทุนในที่ดินและการก่อสร้าง ค่าความนิยมที่เพิ่มเป็น $314.2M | รายได้ Homebuilding รายไตรมาส (2Q26 $49.5M) และการเซ็นสัญญา fee-build ใหม่ |
| 5. กฎหมายและคดีความ | ปี 2024 บริษัทให้การชดเชยรวม $68.0M จากการสอบสวนของ FTC และคดีที่เมืองซานดิเอโก 10-Q ระบุ 21st Century ROAD to Housing Act เป็นพัฒนาการด้านกฎระเบียบที่ต้องติดตาม | คดีความใหม่และผลของกฎหมายที่เกี่ยวกับการถือครองบ้านเดี่ยว |
| 6. การจ่ายเงินให้ผู้ถือหุ้นเทียบกับกระแสเงินสด | ซื้อหุ้นคืน $539.2M และปันผล $363.8M ในครึ่งปีแรก รวม $903M (คำนวณเอง) ขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานหลังลงทุนในบ้านและ ResiBuilt อยู่ประมาณ $340M จึงต้องพึ่งการขายบ้าน $469.1M และวงเงินหมุนเวียน | ยอดซื้อหุ้นคืนที่เหลือ (เหลือ $400M ตาม 10-K) และยอดขายบ้านเทียบกับแนวทาง |
| กรณี | AFFO/หุ้น ($) | ตัวคูณ | ราคาประเมิน ($) | เทียบ $27.07 | สมมติฐาน |
|---|---|---|---|---|---|
| Bull | 1.75 | 19x | 33.25 | +23% | AFFO/หุ้นปี 2027 +6% · ค่าเช่าสัญญาใหม่กลับเป็นบวก |
| Base | 1.65 | 17x | 28.05 | +4% | แนวทางปี 2026 จุดกึ่งกลาง · ตัวคูณ 17x สูงกว่าปัจจุบันเล็กน้อย |
| Bear | 1.50 | 14x | 21.00 | −22% | AFFO/หุ้นลด 9% จากอัตราการเข้าอยู่และดอกเบี้ย · ตัวคูณลด |
StockAnalysis รวมนักวิเคราะห์ 25 คน คำแนะนำเฉลี่ย Buy ราคาเป้าหมาย 12 เดือนเฉลี่ย $33.13 (มัธยฐาน $33 สูง $41 ต่ำ $28) ณ 14 ต.ค. 2026 (StockAnalysis Forecast)
ที่ราคา $27.07 หุ้นซื้อขายที่ 16.4x AFFO ปี 2026 จุดกึ่งกลาง และให้ผลตอบแทนเงินปันผล 4.43% ผลตอบแทนส่วนใหญ่ในสถานการณ์ฐานมาจากเงินปันผล การเติบโตของค่าเช่าสัญญาใหม่และอัตราการเข้าอยู่คือตัวแปรที่ควรติดตามที่สุด