หุ้น CBRE (CBRE Group) วิเคราะห์งบการเงิน ปันผล 2026

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 16 ตุลาคม 2026

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ข้อมูลตลาด ณ ราคาปิด 16 ต.ค. 2026 · ผลประกอบการ 1H2026 (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026)

Market Cap

$38.54B

ราคา $133.08 · 289.58M หุ้น(StockAnalysis)

Core EPS 1H2026

$3.17

1H2025 $2.09 (+51.7%) · ไตรมาส 2 2026 $1.56 (+30%)(Q2 Release)

Core EBITDA 1H2026

$1,667M

+45.7% YoY · Margin 7.7% เทียบ 6.2% ปีก่อน(Q2 Release)

กำไรสุทธิผู้ถือหุ้น 1H2026

$522M

+38.1% YoY · EPS เจือจาง (GAAP) $1.77 · รวม reserve UK $168M ใน Q2(10-Q R4)

P/E TTM (GAAP) · Core P/E

30.39x · ~17.8x

GAAP EPS TTM $4.37 · Core EPS TTM $7.46 (คำนวณเอง)(StockAnalysis)

Net Debt / Core EBITDA (TTM)

1.60x

Net debt $5,893M · เงินสด $1,489M · ณ 30 มิ.ย. 2026(Q2 Release)

ประเด็นสำคัญ (Key Takeaways)

รายได้โตกว้างทุกส่วนงาน: รายได้ไตรมาส 2 2026 $11,226M (+15.5%) และ 1H2026 $21,753M (+17.0%) โดย Project Management +19.1%, Advisory +17.7% และ Building Operations & Experience +14.6% ใน Q2 (Q2 Release) (10-Q R4)
กำไรหลักโตเร็วกว่ารายได้มาก: Core EBITDA 1H2026 $1,667M เทียบ $1,144M ปีก่อน ขยาย margin ราว 1.5 จุดเปอร์เซ็นต์ ส่วนกำไรสุทธิ GAAP โตช้ากว่าเพราะ UK fire-safety reserve เพิ่มขึ้น $168M ในไตรมาส 2 (Q2 Release)
กำไรจากการขายอสังหาฯ ทำให้ operating income ดูสูงขึ้น: operating income 1H2026 $876M (+34.8%) รวม gain จากการจำหน่ายอสังหาฯ $306M ซึ่งเป็นรายการครั้งเดียวและไม่ควรใช้เป็นฐานการเติบโต (10-Q R4)
ปรับเป้า Core EPS ขึ้นสองครั้งในปีเดียว: ปรับจาก $7.30–7.60 (ก.พ. 2026) เป็น $7.60–7.80 และล่าสุด $7.80–7.90 ตามผลไตรมาส 2 (Q4 Release) (Q2 Release)
กระแสเงินสดในครึ่งปีติดลบ แต่ TTM เป็นบวก: กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน 1H2026 $(687)M เพราะเงินทุน warehouse ลดลง $898M ส่วน TTM free cash flow ตามที่บริษัทรายงาน $1,684M (10-Q) (Q2 Release)
หนี้เพิ่มขึ้นขณะซื้อหุ้นคืน: หนี้รวม $7,382M ณ 30 มิ.ย. 2026 เทียบ $5,977M ณ สิ้นปี 2025 ขณะที่บริษัทซื้อหุ้นคืน $940M ในครึ่งปีแรก (Q2 Release) (10-Q)
นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ให้ซื้อ: 13 ราย (Strong Buy 7, Buy 5, Hold 1) ราคาเป้าหมายเฉลี่ย $178.58 หรือ +34.2% จากราคาปิด (StockAnalysis)

อ่าน EPS สองแบบให้ถูกต้อง

P/E ตาม GAAP 30.39x ใช้ EPS TTM $4.37 ซึ่งถูกกดลงด้วย reserve UK $168M ในไตรมาส 2 และ gain $306M ในทางกลับกัน Core EPS TTM $7.46 คำนวณจาก FY2025 + 1H2026 − 1H2025 ทำให้ Core P/E อยู่ที่ประมาณ 17.8x ตัวเลขนี้เป็นการคำนวณในรายงานนี้ ไม่ใช่ค่าที่แหล่งข้อมูลระบุ (Q4 Release) (Q2 Release)

Bull Case

Core EPS 2026 ประมาณการ $7.85 (กลางช่วง guidance) ถ้า P/E ไปถึง 20x จะได้ราว $157 หรือ +18% · ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างการคำนวณของรายงาน ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย (Q2 Release)
ธุรกิจ Transactional (Advisory และ Project Management) โตสองหลัก ถ้าตลาดการลงทุนเชิงพาณิชย์ฟื้นตัวต่อ ปริมาณธุรกรรมจะหนุนรายได้และ margin
ราคาเป้าหมายสูงสุดของนักวิเคราะห์ $200 (+50.3%) (StockAnalysis)

Base Case

สมมติฐานของรายงาน: Core EPS ปี 2026 อยู่กลางช่วง guidance ที่ $7.85 และ P/E forward ราว 17x ใกล้ระดับปัจจุบัน ให้มูลค่าใกล้ราคาตลาด (~$133) แปลว่าผลตอบแทนส่วนใหญ่มาจากการเติบโตของกำไรมากกว่าการขยายตัวของ multiple
ราคาเป้าหมายเฉลี่ย $178.58 (+34.2%) เป็นกรอบอ้างอิงจากนักวิเคราะห์ 13 ราย ไม่ใช่ราคาเป้าหมายของรายงานนี้ (StockAnalysis)
Forward P/E 16.6x ตาม StockAnalysis สูงกว่า JLL ที่ 11.6x ราว 43% สะท้อนว่าตลาดให้ premium ต่อคุณภาพรายได้ที่ผสมผสานระหว่างบริการและการบริหารอาคาร (StockAnalysis) (StockAnalysis JLL)

Bear Case

ตลาด commercial real estate ชะลอ ทำให้ Advisory และ Project Management หดตัวในช่วงที่ราคาหุ้นอยู่ที่ P/E สูง ถ้า multiple ลดเหลือ 14x ที่ EPS $7.85 จะได้ราว $110 หรือ −17% · ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างการคำนวณของรายงาน
UK fire-safety reserve เพิ่มเติมหรือ charge ในงานพัฒนาโครงการ ทำให้กำไรสุทธิ GAAP ลดลงซ้ำ
ราคาเป้าหมายต่ำสุดของนักวิเคราะห์ $144 (+8.2%) ยังสูงกว่าราคาปัจจุบัน ดังนั้นการลดลงรุนแรงต้องมาจากความเชื่อมั่นต่อกำไรที่ลดลงเอง (StockAnalysis)

ราคาใน Bull/Base/Bear คำนวณจาก Core EPS guidance กลางช่วง $7.85 คูณ multiple สมมติ (20x / 17x / 14x) เพื่อแสดงความไวของราคาต่อ multiple ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย · รายงานนี้ไม่ได้ประเมินมูลค่าหุ้นด้วยวิธี DCF

2. Factsheet

ข้อมูลตลาด ณ ราคาปิด 16 ต.ค. 2026 · ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ 30 มิ.ย. 2026

ราคาปิด

$133.08

16 ต.ค. 2026 · −1.78% วันนั้น(StockAnalysis)

52-Week Change

−15.1%

ช่วงราคา 52 สัปดาห์ไม่ได้แสดงในหน้าที่ใช้ · Beta 5Y 1.23(StockAnalysis)

Market Cap

$38.54B

ราคา × 289.58M หุ้น(StockAnalysis)

หุ้นคงเหลือ

289.58M

จำนวนหุ้นตาม StockAnalysis · ยังไม่ได้ตรวจกับหน้าปก 10-Q(StockAnalysis)

P/E (TTM, GAAP)

30.39x

EPS TTM $4.37 (คำนวณจาก 10-K FY2025 + 10-Q) · Forward P/E 16.61x(StockAnalysis)

P/BV

4.59x

ส่วนของผู้ถือหุ้น CBRE $8,398M · BVPS ประมาณ $29.0(10-Q R2)

Dividend Yield

ไม่จ่ายปันผล

บริษัทใช้การซื้อหุ้นคืนเป็นหลักในการคืนเงินให้ผู้ถือหุ้น(StockAnalysis)

Analyst Consensus

Strong Buy / Buy

PT เฉลี่ย $178.58 · 13 ราย(StockAnalysis)

P/BV คำนวณจาก BVPS ที่ได้จากส่วนของผู้ถือหุ้นของ CBRE ÷ จำนวนหุ้น ตรงกับ P/BV ของ StockAnalysis 4.59x · EPS TTM จากการคำนวณ FY2025 $3.85 + 1H2026 $1.77 − 1H2025 $1.25 = $4.37 ต่างจาก $4.38 ของ StockAnalysis เล็กน้อยจากการปัดเศษ

ข้อมูลบริษัท

รายการ	รายละเอียด
ชื่อบริษัท	CBRE Group, Inc. (Class A)
ตลาด / สัญลักษณ์	NYSE: CBRE · CIK 0001138118
หมวดธุรกิจ	Real Estate / Commercial Real Estate Services
ปีบัญชี	สิ้นสุด 31 ธันวาคม
การคืนเงินให้ผู้ถือหุ้น	ไม่มีปันผลในช่วงที่ตรวจสอบ · ซื้อหุ้นคืน FY2025 $968M และ 1H2026 $940M (Q4 Release) (Q2 Release)
Earnings per share (ไตรมาสล่าสุด)	GAAP diluted $0.69 · Core $1.56 (ไตรมาส 2 2026)

ที่มา: 10-Q 2Q26 · Q2 Release · SEC EDGAR · จำนวนพนักงานยังไม่ได้ดึงมาจากเอกสารที่ใช้ในรอบนี้

3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

สี่ส่วนงานตามโครงสร้างใหม่ · รายได้รวม 1H2026 $21.8B · สินทรัพย์รวม $30.5B ณ 30 มิ.ย. 2026

CBRE ให้บริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ครบวงจร ตั้งแต่การเช่าและการซื้อขาย การประเมินมูลค่า การบริหารอาคารและการดำเนินงานของลูกค้า ไปจนถึงการบริหารโครงการก่อสร้างและการลงทุนในอสังหาฯ รายได้มาจากทั้งค่าบริการที่เกิดซ้ำ (resilient) และค่าธรรมเนียมจากธุรกรรม (transactional) ซึ่งอ่อนไหวต่อวงจรตลาดทุนและอัตราดอกเบี้ยมากกว่า ใน 1H2026 ธุรกิจ resilient โตราว 15% และ transactional โตราว 19% (Q2 Release)

ส่วนงาน	รายได้ FY2025	สัดส่วนรายได้ FY2025	SOP FY2025	ลักษณะธุรกิจ
Advisory Services	$8,840M	21.8%	$1,834M	ให้เช่า ซื้อขาย ประเมินมูลค่า และให้บริการสินเชื่อ (loan servicing) เป็นส่วนงานที่ผูกกับธุรกรรมมากที่สุด
Building Operations & Experience	$23,224M	57.2%	$1,094M	บริหารและดูแลอาคารให้ลูกค้า (facilities, property management, critical infrastructure) เป็นรายได้ประจำและส่วนใหญ่ของบริษัท
Project Management	$7,657M	18.9%	$561M	บริหารโครงการก่อสร้างและพัฒนาให้ลูกค้า ทั้งอาคารเชิงพาณิชย์และโครงสร้างพื้นฐาน
Real Estate Investments	$879M	2.2%	$324M	ลงทุนและพัฒนาอสังหาฯ ของตนเอง รวมถึงโครงการในสหราชอาณาจักร รายได้ผันผวนสูงที่สุด

ที่มา: Q4 Release FY2025 (รายได้และ SOP รายส่วนงาน) · สัดส่วนคำนวณจากรายได้รวมก่อนตัดรายการระหว่างกัน $40,600M (รายได้หลังตัดรายการระหว่างกัน $40,550M ส่วนต่าง −$50M) · คำอธิบายลักษณะธุรกิจอ้างอิงชื่อกลุ่มย่อยในหมายเหตุส่วนงาน 10-Q · SOP คือ segment operating profit ตามนิยามของบริษัท ไม่ใช่ EBITDA

1. Advisory Services — รายได้ FY2025 $8.8B

ลักษณะรายได้: ค่านายหน้าและค่าธรรมเนียมจากการเช่าและการซื้อขายอาคาร รวมถึงการประเมินมูลค่าและการให้บริการสินเชื่อ รายได้ขึ้นกับปริมาณธุรกรรมโดยตรง
1H2026 ฟื้นตัว: รายได้ไตรมาส 2 2026 $2,306M (+17.7%) และ SOP $449M (+29.4%) ทำให้ margin SOP ของส่วนงานอยู่ที่ประมาณ 19.5% ในไตรมาสนี้ (Q2 Release)

2. Building Operations & Experience — รายได้ FY2025 $23.2B

ลักษณะรายได้: สัญญาบริหารอาคารระยะยาวที่รับค่าบริการประจำและค่าจ้างดำเนินงาน margin ต่ำกว่าส่วนอื่นแต่มีความต่อเนื่องสูง
Q2 2026: รายได้ $6,686M (+14.6%) และ SOP $335M (+25.5%) · SOP margin ดีขึ้นจากปีก่อน (Q2 Release)

3. Project Management — รายได้ FY2025 $7.7B

ลักษณะรายได้: รับจ้างบริหารโครงการให้เจ้าของอาคารและนักพัฒนา ค่าตอบแทนขึ้นกับมูลค่าโครงการที่รับ
Q2 2026: รายได้ $2,045M (+19.1%) และ SOP $147M (+27.8%) (Q2 Release)

4. Real Estate Investments — รายได้ FY2025 $0.9B

ลักษณะรายได้: ผลตอบแทนจากการลงทุนและการพัฒนาอสังหาฯ ของบริษัทเอง ทั้งการขายทรัพย์สินและค่าเช่า
ไตรมาส 2 2026: รายได้ลดลง −10.2% เป็น $193M แต่ SOP เพิ่มเป็น $42M (+68%) · 1H2026 มี gain จากการจำหน่ายอสังหาฯ $306M ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกำไรครั้งเดียว (10-Q R4)

ทำไมรายได้รวมกับ Core EBITDA ไม่ใช่ตัวเลขเดียวกัน

รายได้รวมรวมค่าบริการที่บริษัทจ่ายให้ผู้รับเหมาช่วงและค่าวัสดุ (cost of revenue) ซึ่งทำให้ยอดรายได้สูงกว่ากำไรเชิงปฏิบัติการมาก margin ระดับ 7–8% ของ Core EBITDA จึงเป็นตัวชี้วัดที่เหมาะกว่าสำหรับเทียบความสามารถทำกำไร

4. ผลประกอบการ (Financial Performance)

FY2023–FY2025 และ TTM ถึง 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย $ ล้าน ยกเว้นที่ระบุ

รายการ	FY2023	FY2024	FY2025	1H2025	1H2026	TTM
รายได้รวม	31,949	35,767	40,550	18,592	21,753	43,711
กำไรจากการดำเนินงาน (Operating income)	1,117	1,413	1,753	650	876	1,979
Core EBITDA (non-GAAP ของบริษัท)	2,209	2,704	3,308	1,144	1,667	3,680
กำไรสุทธิผู้ถือหุ้น CBRE (GAAP)	986	968	1,157	378	522	1,301
EPS diluted GAAP ($)	3.15	3.14	3.85	1.25	1.77	4.37
Core EPS ($)	3.84	5.10	6.38	2.09	3.17	7.46
Core EBITDA margin (%)	6.91	7.56	8.16	6.15	7.66	8.42
Net margin (%)	3.09	2.71	2.85	2.03	2.40	2.98

ที่มา: Q4 Release FY2025 (FY2024–FY2025) · ir.cbre.com Q4 2024 (FY2023) · 10-Q R4 และ Q2 Release (1H) · TTM = FY2025 − 1H2025 + 1H2026 สำหรับรายการ GAAP · Core EBITDA TTM ใช้ค่า $3,680M ตามที่บริษัทรายงานใน Q2 Release · การบวกลบจากตัวเลขรายงานได้ $3,831M ซึ่งต่างกัน $151M และยังไม่ได้กระทบยอดในรอบนี้ · Core EBITDA เป็นนิยามที่บริษัทเลือกเอง StockAnalysis ใช้ EBITDA ตามงบ GAAP ที่ $2.21B จึงไม่ควรเทียบกันตรง ๆ

ปัจจัยที่ต้องดูก่อนอ่านตัวเลขปีต่อปี

1H2026 มี gain จากการจำหน่ายอสังหาฯ $306M: รายการนี้อยู่ใน operating income และไม่เกิดซ้ำทุกปี หากตัดออกทั้งสองปี operating income 1H2026 อยู่ที่ประมาณ $570M เทียบ $631M ปีก่อน (ลดลงราว 10%) ซึ่งหมายความว่าการเติบโตของ operating income ทั้งหมดมาจาก gain ครั้งเดียว (10-Q R4)
Q2 2026 มี reserve UK $168M: เป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดจากการเพิ่ม reserve สำหรับการแก้ไขความปลอดภัยไฟไหม้ในงานพัฒนาที่สหราชอาณาจักร ถ้าไม่รวมรายการนี้ กำไรสุทธิไตรมาส 2 จะโตประมาณ 53% ตามที่บริษัทระบุ (Q2 Release)
FY2025 — Core EPS โตต่อเนื่อง: Core EPS $6.38 เทียบ $5.10 ปี 2024 และ $3.84 ปี 2023 · Core EBITDA FY2025 $3,308M เทียบ $2,704M ปี 2024 และ $2,209M ปี 2023 (Q4 Release)
GAAP EPS ไม่สะท้อนความเร็วของ Core EPS: FY2023 GAAP EPS $3.15 เกือบเท่า FY2024 $3.14 ทั้งที่ Core EPS เพิ่มขึ้น 33% จึงควรอ่าน GAAP และ Core คู่กัน (Q4 Release)

ไตรมาส 2 2026 ในภาพรวม

รายได้ $11,226M (+15.5%) · Core EBITDA $836M (+33.5%) · Core EPS $1.56 (+30%) · GAAP EPS $0.69 (เทียบ $0.72) หลังหัก reserve UK · Free cash flow ไตรมาส 2 $29M (ปีก่อน $2M) (Q2 Release)

รายได้ Core EBITDA และกำไรสุทธิ — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026 ($M)

ที่มา: Q4 Release FY2025 · ir.cbre.com Q4 2024 · Q2 Release · Core EBITDA TTM ตามที่บริษัทรายงาน

Core EBITDA Margin และ Net Margin — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026

ที่มา: คำนวณจากตัวเลขในตารางข้างต้น · Core EBITDA margin ขยายต่อเนื่องทุกปี ส่วน net margin ลดลงในปี 2024 จาก reserve และรายการปรับปรุงที่สูงขึ้น

1H2025 vs 1H2026 — รายได้ Core EBITDA กำไรสุทธิ ($M)

ที่มา: 10-Q R4 · Q2 Release · 1H2026 เทียบ 1H2025: รายได้ +17.0%, Core EBITDA +45.7%, กำไรสุทธิ +38.1%

5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)

ณ สิ้นปี FY2023–FY2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย $ ล้าน

รายการ	FY2023	FY2024	FY2025	30 มิ.ย. 2026
เงินสดและรายการเทียบเท่า	n/a	1,114	1,864	1,489
Warehouse receivables	n/a	n/a	1,630	722
Real estate under development	n/a	n/a	646	982
สินทรัพย์รวม	22,548	24,383	30,877	30,471
หนี้สินรวม	13,481	15,191	21,251	21,297
ส่วนของผู้ถือหุ้น CBRE	8,267	8,411	8,878	8,398
ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (รวม NCI)	n/a	n/a	9,193	8,720

ที่มา: ir.cbre.com Q4 2024 (FY2023–FY2024) · Q4 Release FY2025 (FY2025) · 10-Q R2 (30 มิ.ย. 2026) · หนี้สินรวมไม่รวม redeemable NCI (mezzanine) $454M ณ 30 มิ.ย. 2026 · ค่า n/a หมายถึงไม่ได้ดึงมาจากเอกสารที่ใช้ในรอบนี้

กระแสเงินสด

รายการ	FY2023	FY2024	FY2025	1H2025	1H2026
เงินสดจากการดำเนินงาน	480	1,708	1,559	(489)	(687)
Capital expenditures	305	307	366	138	195
Free cash flow (นิยามบริษัท)	202	1,543	1,652	n/a	n/a
การซื้อหุ้นคืน	665	627	968	n/a	940

ที่มา: ir.cbre.com Q4 2024 (FY2023–FY2024) · Q4 Release FY2025 (FY2025) · 10-Q R4 · Q2 Release (1H) · Free cash flow นิยามบริษัทคือ operating cash flow + gain จากการจำหน่ายอสังหาฯ − capex จึงไม่เท่ากับ OCF − capex ตรง ๆ · รายการ 1H2025 ของ free cash flow ไม่ได้รายงานในเอกสารที่ใช้

กระแสเงินสดครึ่งปีติดลบเพราะเงินทุน warehouse

การให้สินเชื่อ GSE ผ่านบัญชี warehouse ทำให้ warehouse receivables ลดลง $908M และ warehouse lines of credit ลดลง $898M ในครึ่งปีแรก 2026 ผลคือกระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบชั่วคราว ตัวเลขนี้จึงควรดู TTM มากกว่าตัวเลขครึ่งปี (10-Q)

โครงสร้างงบดุล — ส่วนของผู้ถือหุ้น CBRE หนี้สิน สินทรัพย์ ($M)

ที่มา: ir.cbre.com Q4 2024 · Q4 Release FY2025 · 10-Q R2 · ส่วนของผู้ถือหุ้นในกราฟคือของ CBRE ไม่รวม NCI ดังนั้นผลรวมหนี้สินกับส่วนของผู้ถือหุ้นจึงไม่เท่ากับสินทรัพย์พอดี ส่วนต่างคือ NCI และ mezzanine

6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)

ณ สิ้นปี FY2024–FY2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย $ ล้าน

หนี้รวม ณ 30 มิ.ย. 2026

$7,382M

ระยะสั้น 1,582 + ปัจจุบันของหนี้ระยะยาว 69 + ระยะยาว 5,731 · ไม่รวม warehouse $711M(10-Q R2)

Net Debt

$5,893M

หนี้รวม − เงินสด $1,489M · Net leverage 1.60x(Q2 Release)

Net Debt / Core EBITDA (TTM)

1.60x

เทียบ 0.93x ปี 2024 และ 1.24x ปี 2025 (คำนวณเอง)(Q2 Release)

รายการ	FY2024	FY2025	30 มิ.ย. 2026
หนี้รวม (ตามที่บริษัทรายงาน)	3,635	5,977	7,382
เงินสด	1,114	1,864	1,489
Net debt	2,521	4,113	5,893
หนี้รวม / ส่วนของผู้ถือหุ้น CBRE	0.43x	0.67x	0.88x
Net debt / ส่วนของผู้ถือหุ้น CBRE	0.30x	0.46x	0.70x
หนี้รวม / Core EBITDA	1.34x	1.81x	2.01x (TTM)
Net debt / Core EBITDA	0.93x	1.24x	1.60x (TTM)
Operating income / ดอกเบี้ยสุทธิ	n/a	n/a	7.4x (1H2026 รวม gain $306M · ไม่รวม gain ประมาณ 4.8x)

ที่มา: Q4 Release FY2025 (หนี้ FY2025) · ir.cbre.com Q4 2024 (หนี้ FY2024) · Q2 Release (หนี้รวมและ net leverage 30 มิ.ย. 2026) · อัตราส่วนอื่นคำนวณจากตัวเลขเหล่านี้ · หนี้ FY2023 ไม่ได้ดึงมาจากแหล่งโดยตรงจึงแสดงเป็น n/a · ดอกเบี้ยสุทธิ 1H2026 $119M จาก 10-Q R4 · ไม่มียอดดอกเบี้ย TTM ในเอกสารที่ใช้

หนี้เพิ่มขึ้นเร็วกว่าที่กำไรโต

หนี้รวมเพิ่ม $1,405M ในครึ่งปีแรกของปี 2026 (จาก $5,977M เป็น $7,382M) ขณะที่ Core EBITDA TTM อยู่ที่ $3,680M ในช่วงเดียวกัน real estate under development เพิ่มจาก $646M เป็น $982M และซื้อหุ้นคืน $940M ตัวเลขในรายงานไม่ได้แยกว่าหนี้ที่เพิ่มขึ้นใช้ไปกับรายการใดบ้าง ถ้างานพัฒนาต้องการเงินทุนเพิ่ม เลเวอเรจจะเพิ่มต่อ

หนี้รวมและ Net Debt ต่อส่วนของผู้ถือหุ้น — FY2024 → 30 มิ.ย. 2026

ที่มา: คำนวณจาก ir.cbre.com Q4 2024, Q4 Release FY2025 และ Q2 Release · ตัวหารใช้ส่วนของผู้ถือหุ้น CBRE ไม่รวม NCI · ไม่รวม warehouse lines of credit ($711M ณ 30 มิ.ย. 2026) ในหนี้

7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments)

รายได้และ SOP รายส่วนงาน · FY2025 และไตรมาส 2 2026 · หน่วย $ ล้าน

ส่วนงาน	รายได้ FY2025	สัดส่วน	SOP FY2025	SOP margin FY2025	รายได้ Q2 2026	YoY	SOP Q2 2026	YoY
Advisory Services	8,840	21.8%	1,834	20.7%	2,306	+17.7%	449	+29.4%
Building Operations & Experience	23,224	57.2%	1,094	4.7%	6,686	+14.6%	335	+25.5%
Project Management	7,657	18.9%	561	7.3%	2,045	+19.1%	147	+27.8%
Real Estate Investments	879	2.2%	324	36.9%	193	−10.2%	42	+68.0%
Corporate / eliminations	(50)	—	n/a	—	(4)	—	(137)	—

ที่มา: Q4 Release FY2025 (FY2025) · Q2 Release (Q2 2026) · สัดส่วนคำนวณจากรายได้รวมของส่วนงาน $40,600M ก่อนตัดรายการระหว่างกัน · SOP margin คำนวณจาก SOP ÷ รายได้ของส่วนงานนั้น · ไม่มี SOP รายส่วนงานครบ 1H2026 ในเอกสารที่ใช้ · SOP รวม Q2 2026 เท่ากับ Core EBITDA $836M

สัดส่วนรายได้ตามส่วนงาน FY2025 (ก่อนตัดรายการระหว่างกัน, %)

ที่มา: Q4 Release FY2025 · ค่า % ปัดเศษ ผลรวมอาจไม่เท่า 100 พอดี

8. การคืนเงินให้ผู้ถือหุ้น (Dividend & Buyback)

CBRE ไม่จ่ายปันผลในช่วงที่ตรวจสอบ · ใช้การซื้อหุ้นคืนเป็นหลัก · หน่วย $ ล้าน

CBRE ไม่มีปันผลตามที่ปรากฏในเอกสารที่ใช้ในรอบนี้ การคืนเงินให้ผู้ถือหุ้นทำผ่านการซื้อหุ้นคืน ซึ่งลดจำนวนหุ้นที่ออกและหนุน EPS ต่อหุ้น แต่ใช้เงินสดที่อาจนำไปลงทุนหรือลดหนี้ได้

รายการ	FY2023	FY2024	FY2025	1H2026
การซื้อหุ้นคืน (งบกระแสเงินสด)	665	627	968	940
DPS จ่ายจริง ($)	0	0	0	0
Diluted EPS GAAP ($)	3.15	3.14	3.85	1.77

เงินปันผลจ่ายจริงต่อหุ้น (DPS) — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026 ($)

ที่มา: ir.cbre.com Q4 2024 (FY2023–FY2024) · Q4 Release FY2025 (FY2025) · Q2 Release (1H2026) · DPS เป็นศูนย์ตามที่ไม่มีการประกาศปันผลในเอกสารเหล่านี้ · ยอดซื้อหุ้นคืน 1H2026 ตามงบกระแสเงินสด ($940M) ต่ำกว่าที่บริษัทระบุในข้อความว่า “เกือบ $1.0B” ตัวเลขงบกระแสเงินสดถูกใช้ในตาราง

ไม่มีปันผลไม่ได้แปลว่าไม่มีผลตอบแทน

ผลตอบแทนผู้ถือหุ้นมาจากการเติบโตของ Core EPS และการซื้อหุ้นคืน ใน 1H2026 การซื้อหุ้นคืน $940M เกิดขึ้นขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ $687M และหนี้รวมเพิ่ม ผู้ลงทุนควรติดตามควบคู่กับเลเวอเรจ

9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)

บริการอสังหาฯ เชิงพาณิชย์สหรัฐฯ · ราคาปิด 16 ต.ค. 2026

Ticker	ราคา ($)	Market Cap ($B)	P/E TTM	Forward P/E	P/BV	Debt/Equity	Net margin TTM	จุดเด่นของธุรกิจ
CBRE	133.08	38.54	30.39x	16.61x	4.59x	1.18	2.98%	บริการ CRE ครบวงจรที่ใหญ่สุดของโลก
JLL	305.51	14.06	14.61x	11.59x	1.88x	0.42	3.64%	บริการ CRE คู่แข่งหลักระดับโลก
NMRK	11.86	2.89	14.77x	5.89x	1.49x	1.30	4.12%	นายหน้าและบริการเชิงพาณิชย์สหรัฐฯ ขนาดกลาง
CWK	11.30	2.65	38.03x	7.36x	1.31x	1.50	0.64%	บริการ CRE ระดับโลกที่กำไรต่ำกว่า

ที่มา: StockAnalysis CBRE, JLL, NMRK, CWK · P/E และ Debt/Equity เป็นนิยามของ StockAnalysis ทุกบริษัท · Net margin คำนวณจาก Net income TTM ÷ Revenue TTM · JLL เป็นคู่เทียบที่ใกล้ที่สุดในด้านขนาดและรูปแบบธุรกิจ แต่ CBRE ใหญ่กว่าราว 2.7 เท่า · NMRK และ CWK เล็กกว่ามาก ใช้เป็นกรอบอ้างอิงเท่านั้น

Market Cap ($B) และ P/E TTM — CBRE เทียบกลุ่มบริการ CRE

ที่มา: StockAnalysis ราคาปิด 16 ต.ค. 2026 ตามลิงก์ในตาราง · P/E ของ CWK 38x สูงจากกำไร TTM ที่ต่ำ จึงไม่ควรใช้เปรียบเทียบโดยตรง

10. มุมมองอนาคต (Outlook)

Guidance Core EPS 2026 ที่ปรับขึ้นสองครั้ง · หมุดหมายที่มีวันที่ชัดเจน

รายการ	ค่าล่าสุดที่บริษัทรายงาน	หมายเหตุ
Core EPS 2026 guidance	$7.80–7.90	ปรับจาก $7.60–7.80 (ก่อนหน้า) และ $7.30–7.60 (ตั้งต้นเดือน ก.พ. 2026) · เพิ่มราว 23% ที่กลางช่วงเทียบปี 2025
Core EPS 1H2026	$3.17	+51.7% YoY
Core EBITDA TTM	$3,680M	ตามที่บริษัทรายงาน
Net leverage	1.60x	ณ 30 มิ.ย. 2026
Liquidity	$4.4B	ณ 30 มิ.ย. 2026

ที่มา: Q2 Release · Q4 Release FY2025 · บริษัทไม่ได้ให้ guidance รายได้หรือ EBITDA ในเอกสารที่ใช้

หมุดหมายสำคัญ

ไตรมาส 3 2026 — งบ 10-Q งวดสิ้นสุด 30 ก.ย. 2026 ยังไม่ได้ยื่นในวันที่จัดทำรายงาน วันประกาศผลยังไม่ได้ยืนยันจากแหล่งที่ใช้
ปลายปี 2026 — ฤดูปิดงบประจำปี: ตรวจสอบว่า reserve UK fire-safety มีการปรับเพิ่มอีกหรือไม่ และ warehouse lines กลับมาเพิ่มเมื่อวงจร GSE ดำเนินต่อ
Guidance ปี 2027 — บริษัทยังไม่ได้ให้ตัวเลขปี 2027 ในเอกสารที่ใช้ ผู้ลงทุนควรติดตามช่วงเวลาประกาศนี้
การซื้อหุ้นคืน — 1H2026 $940M · ติดตามว่าการซื้อยังดำเนินต่อด้วยเงินกู้หรือเงินสดจากการขาย real estate

11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)

6 กลุ่มความเสี่ยงพร้อมสัญญาณที่สังเกตได้ · อ้างอิง 10-Q 2Q26 และ Q2 Release

1. ความรับผิดด้านความปลอดภัยไฟไหม้ในงานพัฒนา (UK)

Q2 2026 มีการเพิ่ม reserve $168M ที่ไม่ใช่เงินสด สำหรับแก้ไขความปลอดภัยไฟไหม้ในโครงการพัฒนาที่สหราชอาณาจักร งานพัฒนาคงค้าง (real estate under development) เพิ่มเป็น $982M ณ 30 มิ.ย. 2026 หากค่าแก้ไขสูงกว่าที่ตั้งไว้จะกดกำไรซ้ำ สัญญาณ: reserve เพิ่มเติมรายไตรมาส และยอด real estate under development (Q2 Release) (10-Q R2)

2. วงจรธุรกรรมเชิงพาณิชย์และอัตราดอกเบี้ย

รายได้ transactional (Advisory และ Project Management) ฟื้นตัวแรงใน 2026 ถ้าตลาดการลงทุนอสังหาฯ ชะลอ รายได้ส่วนนี้จะลดลงเร็วเพราะไม่มีรายได้ประจำรองรับ สัญญาณ: การเติบโตรายได้ Advisory รายไตรมาส (Q2 +17.7%) และ SOP ของส่วนงานนี้ (Q2 Release)

3. เงินทุนและกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน

กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน 1H2026 ติดลบ $687M จากการเปลี่ยนแปลง warehouse ความยั่งยืนของ free cash flow ขึ้นกับการปล่อยสินเชื่อและการขายสินทรัพย์ที่ไม่สม่ำเสมอ สัญญาณ: OCF รายไตรมาส และยอด warehouse receivables/lines of credit (10-Q)

4. หนี้รวมและการกู้เพื่อซื้อหุ้นคืน

หนี้รวมเพิ่มจาก $5,977M เป็น $7,382M ใน 6 เดือน เลเวอเรจ net 1.60x สูงกว่าปี 2025 ที่ 1.24x หากกำไรชะลอหรือดอกเบี้ยสูงขึ้น ความยืดหยุ่นทางการเงินจะลดลง สัญญาณ: net leverage รายไตรมาส และหนี้ระยะสั้น ($1,582M ณ 30 มิ.ย. 2026 เทียบ $856M ณ สิ้นปี 2025) (10-Q R2)

5. คุณภาพกำไรและรายการครั้งเดียว

1H2026 operating income รวม gain จากการจำหน่ายอสังหาฯ $306M และ Core EPS ปรับรายการหลายรายการ ทำให้ความเร็วของกำไรต่างจาก GAAP มาก ผู้ลงทุนที่ใช้ P/E ต่ำเกินจริงอาจประเมินธุรกิจสูงกว่าความเป็นจริง สัญญาณ: gain จากการจำหน่ายอสังหาฯ รายไตรมาส และส่วนต่างระหว่าง Core EPS กับ GAAP EPS (10-Q R4)

6. ค่าประเมิน (Valuation) และความคาดหวังที่สูง

P/E GAAP 30.4x และ P/BV 4.6x สูงกว่า JLL (14.6x และ 1.9x) อย่างมาก หากการเติบโตของ Core EPS ไม่เป็นไปตาม guidance ที่ปรับขึ้นสองครั้ง ราคาหุ้นอาจปรับลดแรง ราคาหุ้นลดลง 15% ใน 52 สัปดาห์ที่ผ่านมาแม้ผลการดำเนินงานดี สัญญาณ: ผล Core EPS รายไตรมาสเทียบ guidance และ forward P/E (StockAnalysis)

12. SWOT

ประเมิน ณ 17 ต.ค. 2026 จากงบ 1H2026 และ Q2 Release

Strengths (จุดแข็ง)

ผู้ให้บริการ CRE ที่ใหญ่สุดของโลก รายได้ $43.7B (TTM) และกระจายธุรกิจในสี่ส่วนงาน (Q4 Release)
รายได้ประจำ (resilient) โตราว 15% ใน 1H2026 ช่วยรองรับวัฏจักรของธุรกรรม (Q2 Release)
Core EBITDA margin ขยายจาก 6.9% (2023) เป็น 8.4% (TTM) (Q4 Release)
สภาพคล่องรวม $4.4B ณ 30 มิ.ย. 2026 (Q2 Release)

Weaknesses (จุดอ่อน)

กระแสเงินสดจากการดำเนินงานครึ่งปีติดลบ $687M และพึ่งการหมุนเวียน warehouse
หนี้รวมเพิ่มเป็น $7,382M ทำให้ net leverage 1.60x
Real Estate Investments รายได้ลดลง −10.2% ในไตรมาส 2 2026
GAAP EPS ผันผวนมากจากรายการครั้งเดียวและการปรับ reserve

Opportunities (โอกาส)

Core EPS 2026 guidance ปรับขึ้นเป็น $7.80–7.90 และยังมี momentum จาก 1H2026
การฟื้นตัวของธุรกรรมเชิงพาณิชย์ทำให้ Advisory โตต่อ (Q2 SOP +29.4%)
Project Management โต +19% ในไตรมาส 2 จากปริมาณโครงการที่เพิ่ม (Q2 Release)
การซื้อหุ้นคืนลดจำนวนหุ้น (289.6M) และหนุน EPS (StockAnalysis)

Threats (อุปสรรค)

ความรับผิดจากงานพัฒนาในสหราชอาณาจักรและความปลอดภัยอาคาร
วงจรเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่กดปริมาณธุรกรรม
การแข่งขันจาก JLL และผู้เล่นรายเล็กที่กดราคาค่าบริการ
การเปลี่ยนแปลงนโยบายสินเชื่อของ GSE ที่กระทบ warehouse lending

ที่มา: 10-Q 2Q26 · Q2 Release · Q4 Release FY2025 · StockAnalysis

13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)

ข้อมูลตลาด ณ 16 ต.ค. 2026 · งบ 1H2026 · Q2 Release

CBRE เป็นผู้นำบริการอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ที่กำไรหลักเร่งตัวแรงใน 2026 และปรับ guidance ขึ้นสองครั้ง ราคาปิด $133.08 ซื้อขายที่ Core P/E ประมาณ 17.8x (คำนวณเอง) และ GAAP P/E 30.4x ที่ถูกกดด้วย reserve UK ราคาหุ้นลดลง 15% ใน 52 สัปดาห์ที่ผ่านมาทั้งที่กำไรเติบโต ประเด็นที่จะตัดสินหุ้นในสามเดือนข้างหน้าคือ (1) reserve UK และงานพัฒนาเพิ่มเติม (2) ความยั่งยืนของการเติบโตรายได้ transactional และ (3) การประกาศผลไตรมาส 3 ที่ยังไม่มีข้อมูลในรายงานนี้

Bull — ตัวอย่าง $157 (P/E 20x บน Core EPS $7.85)

Core EPS โตเร็วจาก 1H2026 +51.7% และ guidance ปรับขึ้นสองครั้ง
ถ้า P/E กลับไปใกล้ระดับที่ตลาดให้กับบริษัทที่ผลกำไรเติบโตแรง ผลตอบแทนราว +18%

Base — ตัวอย่าง $133 (P/E 17x บน Core EPS $7.85)

Core EPS ตาม guidance ทำให้ราคาใกล้ราคาตลาด ผลตอบแทนมาจากการเติบโตของกำไรและการซื้อหุ้นคืน
ราคาเป้าหมายเฉลี่ยนักวิเคราะห์ $178.58 (+34.2%) เป็นความเห็นของนักวิเคราะห์ ไม่ใช่ของรายงานนี้

Bear — ตัวอย่าง $110 (P/E 14x บน Core EPS $7.85)

วงจรธุรกรรมชะลอ reserve UK เพิ่ม และหนี้ขยายต่อ ทำให้ multiple ถูกลด
ราคาเป้าหมายต่ำสุดของนักวิเคราะห์ $144 ยังสูงกว่าราคาปัจจุบัน หากเกิดขึ้นจริงจะเป็นการลดลงที่เกินความคาดหมายของตลาด

ราคาตัวอย่างคำนวณจาก Core EPS guidance กลางช่วง $7.85 คูณ multiple สมมติ ไม่ใช่ราคาเป้าหมายของรายงานนี้ · ราคาตลาดอ้างอิงจาก StockAnalysis และราคาเป้าหมายจาก StockAnalysis forecast · รายงานนี้จัดทำเพื่อข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน

รายการติดตาม (Monitoring Checklist)

10-Q ไตรมาส 3 2026: Core EPS เทียบ guidance, reserve UK และ real estate under development
Net leverage และยอดหนี้ระยะสั้น ($1,582M ณ 30 มิ.ย. 2026)
Operating cash flow ไตรมาส 3 และการเปลี่ยนแปลงของ warehouse receivables
การปรับ guidance Core EPS 2026 ขึ้นหรือคงไว้ และตัวเลข 2027 เมื่อบริษัทให้
การซื้อหุ้นคืนต่อเนื่องหรือไม่ และใช้เงินกู้หรือเงินสดจากการขายอสังหาฯ