หุ้น WHART (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท) วิเคราะห์งบการเงิน ปันผล 2026

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 25 กันยายน 2026

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ข้อมูลตลาด ณ 25 ก.ย. 2026 · งบการเงิน 1H2026 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026

กำไรจากการลงทุนสุทธิ 1H2026

฿1,359 ล้าน

+3.9% YoY (1H25: ฿1,309M)2QFY26 Presentation

รายได้รวม 1H2026

฿1,748 ล้าน

+1.1% YoY · ค่าเช่าและบริการ ฿1,700M (+1.8%)2QFY26 Presentation

อัตราการเช่า ณ 30 มิ.ย. 2026

90.19%

เฉลี่ย 1H26 88.33% (ก่อนการรับประกันของ WHA)2QFY26 Presentation

Gearing (IBD / Equity)

0.42 เท่า

IBD/สินทรัพย์ 28.45% · TRIS A (Stable)2QFY26 Presentation

Dividend Yield (SET)

6.27%

รวมการลดทุนคืน ≈7.16% (฿0.7735 / 12 เดือน)SET Factsheet

IAA Consensus Target

฿11.83

3 โบรกเกอร์ (Buy 2 · Hold 1) · กรอบ ฿11.70–฿12.00Settrade

เพิ่มทุนครั้งที่ 9: 127.5 ล้านหน่วย ราคาเสนอขายสุดท้าย ฿10.60

กองทรัสต์เสนอขายหน่วยเพิ่มทุน 127,545,000 หน่วย ให้ผู้ถือหน่วยเดิมในอัตรา 1 : 0.0367 ที่ราคา ฿10.60 (ราคาสูงสุดที่ประกาศไว้ ฿11.10) รวมเงินระดมทุนราว ฿1,352M วาระการประชุมผู้ถือหน่วยวันที่ 29 เม.ย. 2026 ยังเสนอวงเงินกู้ไม่เกิน ฿3,688.8M เงินทั้งสองส่วนใช้ลงทุนในทรัพย์สินชุดที่ 12 ซึ่งรวมศูนย์กระจายสินค้า WGCL มูลค่า ฿2,507.6M บริษัทคาดว่าจะโอนทรัพย์สินได้ใน ต.ค. 2026 (SET News) (2QFY26)

ประเด็นสำคัญ (Key Takeaways)

รายได้ทรงตัว กำไรโตจากต้นทุนที่ลดลง: 1H26 รายได้ค่าเช่าและบริการโต 1.8% ส่วนต้นทุนค่าเช่าลดลง 44.3% เพราะปีก่อนมีค่านายหน้าครั้งเดียวจากการขายทรัพย์สิน และต้นทุนทางการเงินลดลง 7.0% หลัง refinance (2QFY26)
อัตราการเช่าฟื้นตัว: อัตราการเช่าเฉลี่ยก่อนการรับประกันเพิ่มจาก 84.85% ในปี 2024 เป็น 87.15% ในปี 2025 และ 88.33% ใน 1H26 ผู้เช่าต่อสัญญาครบ 100% ของพื้นที่ที่หมดสัญญาใน 2Q26 (2QFY26)
DPU คงที่ แต่ส่วนหนึ่งมาจากการลดทุน: ผลตอบแทนต่อหน่วย FY2023–FY2025 อยู่ที่ ฿0.7735 ทุกปี แต่เงินปันผลลดจาก ฿0.7735 เหลือ ฿0.6774 ส่วนต่างจ่ายเป็นการลดทุนคืน ใน 1H26 จ่ายเป็นเงินปันผลทั้งหมด ฿0.3845 (2QFY26)
Valuation: ราคาต่อ NAV 1.02x (NAV ฿10.5570 ณ 30 มิ.ย. 2026) สูงกว่าค่าเฉลี่ยหมวด PF&REIT ที่ 0.93x ส่วน P/E ไม่มีค่าใน SET เพราะเป็นกองทรัสต์ (SET)

Bull Case

อัตราการเช่าขึ้นไปถึง 94% ตามดีลที่เซ็นแล้วและดีลที่อยู่ระหว่างเจรจา
WGCL (สัญญาเช่า 30 ปี เช่าเต็ม 100%) เพิ่มรายได้ตั้งแต่ Q4/26
ดอกเบี้ยขาลงช่วยลดต้นทุนการเงินต่อเนื่อง

Base Case

DPU ใกล้ ฿0.77 ต่อปีตามระดับ 3 ปีที่ผ่านมา
การเพิ่มทุนไม่ทำให้ DPU ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ราคาเคลื่อนใกล้ NAV

Bear Case

ผู้เช่าย้ายออกเมื่อหมดสัญญา (WALE ก่อนต่ออายุเพียง 3.64 ปี)
ต้นทุนการเงินสูงขึ้นตอน refinance หนี้ ฿4,400M ที่ครบกำหนดปี 2027
มูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินลดลง ทำให้ NAV ลดตาม

2. ข้อมูลกองทรัสต์ (Factsheet)

ข้อมูลตลาด ณ 25 ก.ย. 2026 (SET Factsheet) · ผู้ถือหน่วย ณ 4 ก.ย. 2026

ราคาต่อหน่วย

฿10.80

52W: ฿9.60 – ฿11.60SET

Market Cap

฿37,463 ล้าน

3,468.83 ล้านหน่วย (พาร์ ฿8.8678)SET

P/E

—

SET ไม่คำนวณ P/E ให้กองทรัสต์SET

P/NAV (P/BV)

1.02 เท่า

NAV ฿10.56 · หมวด 0.93x · ตลาด 1.50xSET

Dividend Yield

6.27%

เฉพาะเงินปันผล ไม่รวมการลดทุนคืนSET

Beta

0.18

มูลค่าซื้อขายเฉลี่ย ฿20.45M/วัน (YTD)SET

Free Float

83.98%

ณ 18 มี.ค. 2026 · ต่างชาติถือ 4.11% (เพดาน 49%)SET

Net Investment Income / รายได้

0.78 เท่า

1H26 · หนี้สิน/สินทรัพย์ 0.33xSET

หัวข้อ	รายละเอียด
ชื่อกองทรัสต์	ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท — WHA Premium Growth Freehold and Leasehold REIT (SET: WHART)
หมวดธุรกิจ	อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ก่อตั้ง / เข้าจดทะเบียน	8 ธ.ค. 2014 / 18 ธ.ค. 2014 (ราคา IPO ฿10.00)
ทุนชำระแล้ว	฿30,760.87 ล้าน (3,468.83 ล้านหน่วย พาร์ ฿8.8678 หลังลดพาร์จาก ฿8.94 เมื่อ 26 มี.ค. 2026)
ผู้ถือหน่วยใหญ่ (4 ก.ย. 2026)	บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 15.00% · สำนักงานประกันสังคม 13.43% · บริษัท เมืองไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) 5.37% · Government Pension Fund 4.81% · บริษัท อลิอันซ์ อยุธยา ประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) 3.68%
ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager)	บริษัทดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด
ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ / ทรัสตี	บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) / บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด
นโยบายการจ่ายผลตอบแทน	จ่ายไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี (มีเงื่อนไขเพิ่มเติม) ปัจจุบันจ่ายรายไตรมาส
ผู้สอบบัญชี / อันดับเครดิต	PricewaterhouseCoopers ABAS Ltd. — งบ Q2/2026 ไม่มีเงื่อนไข (Unqualified) / TRIS Rating A (Stable)

ที่มา: SET Factsheet WHART (ภาษาไทย) ราคาปิดวันที่ 25 ก.ย. 2026 อันดับเครดิตจาก 2QFY26 Presentation ชื่อผู้สอบบัญชีจาก รายงานการสอบทานงบ 2Q2026 สัดส่วนต่างชาติในเอกสารบริษัทคือ 3.36% ณ 21 พ.ค. 2026

3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

พอร์ตทรัพย์สิน ณ 30 มิ.ย. 2026 · 2QFY26 Results Presentation

WHART เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าของคลังสินค้าและโรงงาน แล้วหารายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ (SET) ณ 30 มิ.ย. 2026 พอร์ตมีทรัพย์สิน 35 แห่ง (คลังสินค้า 28 แห่ง โรงงาน 7 แห่ง) พื้นที่เช่าสุทธิรวม 1,915,446 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 11.5 เท่าจาก 167,107 ตร.ม. ตอน IPO ปี 2014 (2QFY26)

ทำเล	จำนวนโครงการ	สัดส่วนพื้นที่เช่า	อัตราการเช่า ณ 30 มิ.ย. 26
บางนา	15 (คลังสินค้า 15 · โรงงาน 1)	62%	85%
อยุธยา - สระบุรี	9 (คลังสินค้า 7 · โรงงาน 2)	20%	94%
EEC	8 (คลังสินค้า 5 · โรงงาน 4)	17%	92%
สมุทรสาคร	1 (คลังสินค้า 1)	1%	100%
รวม	35 ทรัพย์สิน	1,915,446 ตร.ม.	90.19%

ที่มา: 2QFY26 Presentation หน้า 7 และ 11 อัตราการเช่ารายโซนตรวจจากภาพสไลด์หน้า 11 แล้ว (บางนามีสัญญาที่เซ็นแล้วเพิ่มอีก 3% และอยู่ระหว่างเจรจา 3%) แต่ค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักด้วยสัดส่วนพื้นที่ได้ราว 88% ไม่ใช่ 90.19% ที่บริษัทรายงานเป็นยอดรวม บริษัทไม่ได้อธิบายส่วนต่างนี้ ในเอกสารบริษัท จำนวนอาคารตามประเภทในแต่ละโซนรวมกันไม่เท่ากับจำนวนโครงการ เพราะบางโครงการมีทั้งคลังสินค้าและโรงงาน ตารางนี้แสดงตามที่บริษัทเผยแพร่ ประเภทอาคารแบ่งเป็น Build-to-suit 51% และคลังสินค้าทั่วไป 49%

ผู้เช่ารายใหญ่ (30 มิ.ย. 2026)	พื้นที่ (ตร.ม.)	สัดส่วน
DKSH (Thailand)	179,895	10.41%
CRC Thai Watsadu	153,928	8.91%
Alibaba Smart Hub (Thailand)	130,139	7.53%
Scommerce (Thailand) — Shopee	107,572	6.23%
รวมผู้เช่า 10 อันดับแรก	929,116	53.79%

ที่มา: 2QFY26 Presentation หน้า 13 สัดส่วนคิดจากพื้นที่ที่มีผู้เช่า ไม่ใช่พื้นที่เช่าทั้งหมด ตารางแสดงเฉพาะ 4 รายแรก เพราะข้อความที่ดึงจาก PDF สำหรับอันดับ 5–10 เรียงแถวไม่ตรงกัน ผู้เช่ารายอื่นใน 10 อันดับ ได้แก่ Sino-Pacific Trading, DSG International, Perfect Companion, Maersk, Kao Industrial และ Kuehne+Nagel ผู้เช่าแบ่งตามธุรกิจ: สินค้าอุปโภคบริโภค 32.7% · 3PL/4PL 26.7% · E-Commerce 15.6% · อาหาร/อาหารสัตว์ 7.8% · Healthcare 6.6% · Automotive 6.1%

4. ผลประกอบการ (Financial Performance)

FY2023–FY2025, 1H2026 และ TTM ถึง 30 มิ.ย. 2026 (หน่วย ฿ ล้าน)

รายได้รวม EBITDA (proxy) และกำไรจากการลงทุนสุทธิ (฿ ล้าน)

ที่มา: SET Company Highlights และ 4QFY24/4QFY25 Presentation SET ไม่แสดง EBITDA ของกองทรัสต์ กราฟนี้จึงใช้ EBITDA (proxy) = กำไรจากการลงทุนสุทธิ + ต้นทุนทางการเงิน (กองทรัสต์ใช้มูลค่ายุติธรรม ไม่มีค่าเสื่อมราคา) FY2025 คำนวณได้ ฿3,141M ใกล้กับ ICR 6.33x × ดอกเบี้ย ฿496M ใน รายงานประจำปี 2025 เส้น “กำไรสุทธิ” คือกำไรจากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) ซึ่งไม่รวมกำไร/ขาดทุนจากมูลค่ายุติธรรม TTM = FY2025 − 1H2025 + 1H2026

EBITDA (proxy) Margin และ Net Investment Income Margin (%)

Net margin = กำไรจากการลงทุนสุทธิ / รายได้รวม ตรงกับอัตราส่วนในรายงานประจำปี 2025 (76.97%, 74.90%, 75.41%) (AR2025) margin ในปี 2024 ลดลงจากค่าซ่อมแซมคลังสินค้าเพื่อรองรับผู้เช่าใหม่ และต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้นหลังการเพิ่มทุนครั้งที่ 8 (4QFY24)

1H2025 vs 1H2026 (฿ ล้าน)

ที่มา: 2QFY26 Presentation หน้า 15 สินทรัพย์สุทธิที่เพิ่มขึ้นจากการดำเนินงานรวมกำไรจากมูลค่ายุติธรรมใน 1H26 ขณะที่ 1H25 มีขาดทุนจากมูลค่ายุติธรรม

รายการ (฿ ล้าน)	FY2023	FY2024	FY2025	1H2025	1H2026	YoY
รายได้ค่าเช่าและบริการ	n/a	3,325.92	3,377.47	1,669.86	1,700.21	+1.8%
รายได้รวม	3,397.68	3,519.23	3,507.81	1,729.14	1,747.74	+1.1%
ค่าใช้จ่ายรวม	782.61	883.48	862.65	420.27	388.35	-7.6%
ต้นทุนทางการเงิน	414.2	518.47	496.00	253.67	235.81	-7.0%
EBITDA (proxy)	3,029.3	3,154.22	3,141.15	1,562.54	1,595.20	+2.1%
กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII)	2,615.07	2,635.75	2,645.15	1,308.87	1,359.39	+3.9%
สินทรัพย์สุทธิเพิ่มขึ้นจากการดำเนินงาน	2,245.52	1,920.95	2,349.81	1,260.01	1,371.67	+8.9%
ต่อหน่วย (บาท)	0.6473	0.5537	0.6774	—	—	—

ที่มา: รายได้รวม ค่าใช้จ่าย NII และสินทรัพย์สุทธิเพิ่มขึ้นจาก SET Company Highlights ต้นทุนทางการเงินและรายได้ค่าเช่าจาก 4QFY25, 4QFY24 และ 2QFY26 Presentation (FY2023 เผยแพร่ทศนิยม 1 ตำแหน่ง) ตัวเลขต่อหน่วยจาก AR2025 เอกสารที่ดึงมาไม่มีรายได้ค่าเช่าและบริการของ FY2023 จึงแสดงเป็น n/a

5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)

สิ้นปี 2023–2025 และ 30 มิ.ย. 2026 (หน่วย ฿ ล้าน)

สินทรัพย์ หนี้สิน และสินทรัพย์สุทธิ (฿ ล้าน)

สำหรับกองทรัสต์ “ส่วนของผู้ถือหุ้น” คือสินทรัพย์สุทธิ (Net Assets) ที่มา: SET Factsheet

รายการ (฿ ล้าน)	สิ้น 2023	สิ้น 2024	สิ้น 2025	30 มิ.ย. 2026
เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (มูลค่ายุติธรรม)	52,807.82	52,211.80	53,160.99	52,551.60
เงินสดและรายการเทียบเท่า	1,915.45	1,851.65	694.24	1,116.09
สินทรัพย์รวม	55,300.24	54,668.38	54,476.96	54,280.90
เงินกู้ยืมและหุ้นกู้ (สุทธิ)	n/a	15,365.09	15,279.11	15,256.48
หนี้สินตามสัญญาเช่า	792.23	772.56	932.63	914.72
หนี้สินรวม	17,841.16	17,742.41	17,884.13	17,660.43
สินทรัพย์สุทธิ	37,459.08	36,925.97	36,592.83	36,620.48
NAV ต่อหน่วย (บาท)	10.7987	10.6450	10.5490	10.5570
กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (งวด)	-526.51	2,949.85	2,135.06	2,043.98 (1H)
กระแสเงินสดจากการจัดหาเงิน (งวด)	660.21	-3,013.65	-3,292.47	-1,622.13 (1H)

ที่มา: SET Factsheet แถวหนี้สินตามสัญญาเช่า SET ใช้ชื่อมาตรฐานว่า “Deposit Received” แต่ตัวเลขตรงกับ Lease liabilities ใน Presentation ของบริษัท เงินกู้ยืมสุทธิจาก 2QFY26 และ 4QFY25 Presentation งบของกองทรัสต์รวมเงินซื้อทรัพย์สินไว้ในกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (FY2025 มีเงินซื้อทรัพย์สิน ฿1,683.59M (AR2025)) ค่าติดลบของปี 2023 จึงน่าจะมาจากการลงทุนเพิ่มครั้งที่ 8 (25 ธ.ค. 2023) ส่วนเงินสดที่เพิ่มขึ้นใน 1H26 มาจากการขายทรัพย์สินเดิม

6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)

หนี้ที่มีภาระดอกเบี้ย ณ สิ้น 2024 ถึง 30 มิ.ย. 2026 · ข้อมูลจาก Results Presentation

IB Debt/Equity และ Net IB Debt/Equity (เท่า)

คำนวณจากเงินกู้ยืมและหุ้นกู้สุทธิ (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) หารด้วยสินทรัพย์สุทธิ Net = หักเงินสด ตัวเลขมาจาก Presentation 2QFY25, 4QFY25 และ 2QFY26 ผลลัพธ์ตรงกับ Gearing 0.42x ที่บริษัทรายงานในระดับการปัดเศษ เอกสารที่ดึงมาไม่มีตัวเลขหนี้ ณ สิ้นปี 2023 ในรูปแบบเดียวกัน จึงไม่ได้ใส่ไว้ในกราฟ

IBD / EBITDA (FY2025)

5.36 เท่า

FY24: 5.19x · FY23: 5.39x (รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า)AR2025

Interest Coverage

6.33 เท่า

FY2025 · 1H26 proxy ≈ 6.8x (฿1,595M / ฿236M)AR2025

ต้นทุนการกู้ยืมเฉลี่ย

2.72% ต่อปี

ดอกเบี้ยคงที่ 70.06% · อายุเฉลี่ย 1.94 ปี2QFY26

หนี้ครบกำหนด (฿ ล้าน)	2026	2027	2028	2029	2030	2031
เงินกู้ยืม	1,140	2,100	1,385	—	—	—
หุ้นกู้	780	2,300	4,540	1,000	900	1,300
รวม	1,920	4,400	5,925	1,000	900	1,300

ที่มา: 2QFY26 Presentation หน้า 17 (ณ 30 มิ.ย. 2026) หนี้รวมตามมูลค่าที่ตราไว้ ฿15,445M แบ่งเป็นหุ้นกู้ ฿10,820M และเงินกู้ ฿4,625M ตามสัญญาเงินกู้ ณ 31 ธ.ค. 2025 หนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์อยู่ที่ 30.91% (เพดาน 50%) และ IBD/EBITDA ตามนิยาม EBITDA ในสัญญาเงินกู้อยู่ที่ 5.24 เท่า ใกล้เพดาน 5.5 เท่า (ต่างจาก 5.36 เท่าในการ์ดด้านบนซึ่งใช้นิยามของรายงานประจำปี) (AR2025 หัวข้อ Financial Covenant)

7. สัดส่วนธุรกิจ (Portfolio Composition)

กองทรัสต์มีธุรกิจเดียว (ให้เช่าคลังสินค้า/โรงงาน) จึงแสดงสัดส่วนพื้นที่เช่าแทนส่วนงานรายได้ · ณ 30 มิ.ย. 2026

สัดส่วนพื้นที่เช่าสุทธิตามรูปแบบการถือครอง (%)

ที่มา: 2QFY26 Presentation หน้า 5 และ 7 สัดส่วนคิดจากพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) ไม่ใช่รายได้ หลังรับโอน WGCL (ทรัพย์สินกรรมสิทธิ์) สัดส่วนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มเป็น 43% ตามข้อมูลของบริษัท

ประเภททรัพย์สิน	จำนวน	พื้นที่เช่า (ตร.ม.)	สัดส่วน FH : LH	อัตราการเช่าเฉลี่ย 2Q26	อัตราการเช่าเฉลี่ย 1H26
คลังสินค้า	28	1,792,478	37% : 63%	89.23%	87.60%
โรงงาน	7	122,968	91% : 9%	100%	97.56%
รวม	35	1,915,446	40% : 60%	89.92%	88.33%

ผู้เช่ากระจายหลายสัญชาติ ไม่พึ่งประเทศเดียว

ผู้เช่าแบ่งตามสัญชาติ: ไทย 28.8% · ยุโรป 23.1% · เอเชีย (ไม่รวมไทย ญี่ปุ่น จีน) 22.0% · ญี่ปุ่น 14.4% · จีน 8.1% · อเมริกา 3.1% อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยคงเหลือ (WALE) คือ 3.64 ปี และ 6.18 ปีเมื่อรวมสิทธิต่ออายุ (2QFY26 หน้า 12)

8. ประวัติการจ่ายผลตอบแทน (Distribution History)

ผลตอบแทนต่อหน่วย (เงินปันผล + ลดทุนคืน) ตามรอบผลประกอบการ · 2QFY26 Presentation และ SET Factsheet

ผลตอบแทนรวมต่อหน่วย — DPU (บาท)

ที่มา: 2QFY26 Presentation หน้า 18 กราฟแสดงผลตอบแทนรวม (เงินปันผลและการลดทุนคืน) ป้ายบนแท่งปัดเป็นทศนิยม 2 ตำแหน่ง ค่าจริงอยู่ในตารางด้านล่าง ตัวเลข 1H2026 รวม 2 ไตรมาสเท่านั้น

รอบผลประกอบการ	เงินปันผล (บาท)	ลดทุนคืน (บาท)	รวม DPU (บาท)	ปันผลตาม SET (บาท)
FY2022	0.7653	—	0.7653	0.77
FY2023	0.7735	—	0.7735	0.77
FY2024	0.7133	0.0602	0.7735	0.71
FY2025	0.6774	0.0961	0.7735	0.67
1H2025	0.3632	0.0213	0.3845	0.36
1H2026	0.3845	—	0.3845	0.38

ที่มา: แยกเงินปันผลและการลดทุนคืนจาก 2QFY26 Presentation คอลัมน์ขวาสุดเป็นผลรวมเงินปันผลรายไตรมาสใน ตารางเงินปันผลของ SET ซึ่งแสดงทศนิยม 2 ตำแหน่ง และไม่รวมการลดทุนคืน Dividend Yield ของ SET (6.27%) จึงต่ำกว่าผลตอบแทนรวม 12 เดือนล่าสุด ฿0.7735 ÷ ฿10.80 ≈ 7.16% ล่าสุด 2Q26 จ่าย ฿0.1930 ขึ้น XD 21 ส.ค. และจ่ายเงิน 4 ก.ย. 2026

9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)

REIT/กองทุนอสังหาฯ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน · SET Factsheet ณ 25 ก.ย. 2026

Market Cap (฿ ล้าน) — SET ไม่แสดง P/E ของ REIT

ที่มา: SET Factsheet ของ FTREIT, AIMIRT, WHAIR และ PROSPECT SET แสดง P/E เป็น “-” สำหรับ REIT ทุกกอง เส้น P/E ในกราฟจึงว่าง ใช้ P/NAV และ Yield ในตารางแทน

REIT	ราคา (฿)	Market Cap (฿M)	P/NAV (x)	Dividend Yield YTD (%)	สิ้นรอบบัญชี
WHART (ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท)	10.80	37,463	1.02	6.27	31 ธ.ค.
FTREIT (เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้)	13.10	43,012	1.16	5.82	30 ก.ย.
AIMIRT (เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล)	12.40	9,815	1.00	6.69	31 ธ.ค.
WHAIR (ดับบลิวเอชเอ อินดัสเทรียล)	8.50	9,000	1.02	6.74	31 ธ.ค.
PROSPECT (พรอสเพค โลจิสติกส์)	9.50	6,118	1.10	7.37	31 ธ.ค.

ข้อสังเกต

WHART และ FTREIT เป็น REIT อุตสาหกรรม/โลจิสติกส์ขนาดใหญ่เพียง 2 กองในกลุ่ม มูลค่าตลาดกองละ ฿37–43 พันล้าน กองอื่นมีขนาดไม่ถึง ฿10 พันล้าน (SET)
P/NAV ของ WHART (1.02x) อยู่ในช่วงเดียวกับคู่เทียบ (1.00–1.16x) และสูงกว่าค่าเฉลี่ยหมวด PF&REIT (0.93x) ส่วน Yield ตาม SET อยู่กลางกลุ่ม
WHAIR มีผู้สนับสนุนเดียวกัน (WHA Group) จึงอาจแข่งกันรับทรัพย์สินจาก WHA FTREIT ปิดรอบบัญชีเดือน ก.ย. ตัวเลขรายปีจึงเทียบกันตรง ๆ ไม่ได้

10. มุมมองอนาคต (Outlook)

ข้อมูลจาก 2QFY26 Presentation (7 ส.ค. 2026) และประกาศ SET เรื่องการเพิ่มทุนครั้งที่ 9 (ถึง 25 ก.ย. 2026)

แนวทางของผู้จัดการกองทรัสต์

ลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินชุดที่ 12 ซึ่งรวม WGCL International Distribution Center ที่มาบตาพุด (พื้นที่ 99,390 ตร.ม. เช่าเต็ม 100% สัญญา Leaseback 30 ปี มูลค่า ฿2,507.6M) (2QFY26 หน้า 5)
เพิ่มสัดส่วนทรัพย์สินกรรมสิทธิ์ (Freehold) จาก 40% เป็น 43% ของพื้นที่เช่า
ดีลที่เซ็นสัญญาแล้วและดีลที่อยู่ระหว่างเจรจา อาจเพิ่มอัตราการเช่าจาก 90.19% ได้อีกราว +2% และ +2% ตามลำดับ (2QFY26 หน้า 11)
ใน 1H26 ผู้เช่าต่อสัญญาพื้นที่มากกว่า 141,400 ตร.ม. หรือ 72% ของพื้นที่ที่หมดสัญญา

Milestone / Catalyst	กำหนด	สถานะ
จองซื้อหน่วยเพิ่มทุนของผู้ถือหน่วยเดิม (PPO) ที่ ฿10.60	21–25 ก.ย. 2026	ปิดจองแล้ว
เสนอขายหน่วยเพิ่มทุนแก่ประชาชนทั่วไป (PO) และ PP	28 ก.ย. – 1 ต.ค. 2026	อยู่ระหว่างจองซื้อ
รับโอนทรัพย์สิน WGCL	ต.ค. 2026 (คาดการณ์ของบริษัท)	รอดำเนินการ
ประกาศงบ Q3/2026 และ DPU งวด 3Q26	ภายใน พ.ย. 2026	รอประกาศ
refinance หนี้ที่ครบกำหนด	2026: ฿1,920M · 2027: ฿4,400M	ต้นทุนเฉลี่ย 2.72%

ที่มา: SET News id 106909400 และ 2QFY26 Presentation บริษัทไม่ได้เผยแพร่ประมาณการ DPU หรือ NAV หลังการเพิ่มทุน รายงานนี้จึงไม่ได้คำนวณตัวเลข pro-forma

11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)

ความเสี่ยงหลักและสัญญาณที่ติดตามได้ · อ้างอิง Presentation 2QFY26 และ AR2025

ความเสี่ยง	รายละเอียด	สัญญาณที่ติดตามได้
อัตราการเช่าและการต่อสัญญา	WALE ก่อนต่ออายุ 3.64 ปี และโซนบางนา (62% ของพื้นที่) มีอัตราการเช่า 85% ต่ำกว่าโซนอื่น	อัตราการเช่าเฉลี่ยรายไตรมาส และสัดส่วนพื้นที่ที่ต่อสัญญาได้
การกระจุกตัวของผู้เช่า	ผู้เช่า 10 รายแรกใช้พื้นที่ 53.79% และผู้เช่าหลายรายอยู่ในธุรกิจ e-commerce/3PL	ประกาศผู้เช่ารายใหญ่ย้ายออกหรือลดพื้นที่
อัตราดอกเบี้ยและ refinance	หนี้ครบกำหนดปี 2027–2028 รวม ฿10,325M และ 29.94% เป็นดอกเบี้ยลอยตัว IBD/EBITDA ตามสัญญาเงินกู้ 5.24x ใกล้ covenant 5.5x ซึ่งจำกัดการกู้เพิ่มหาก EBITDA ไม่โตตาม	ต้นทุนการกู้ยืมเฉลี่ย (2.72%), IBD/EBITDA ตาม covenant และอันดับเครดิต TRIS
มูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สิน	NAV ลดจาก ฿10.80 (2023) เหลือ ฿10.56 และทรัพย์สินสิทธิการเช่ามีมูลค่าลดลงตามอายุสัญญา	รายงาน NAV รายเดือน และกำไร/ขาดทุนจากมูลค่ายุติธรรมในงบ
การลดสัดส่วนของผู้ถือหน่วย (Dilution)	เพิ่มทุนครั้งที่ 9 ออกหน่วยใหม่ 127.5 ล้านหน่วย (+3.7%) ที่ราคาต่ำกว่าราคาตลาด	DPU งวด 4Q26–1Q27 เทียบกับ ฿0.1930
ผลประโยชน์ทับซ้อนกับผู้สนับสนุน	WHA เป็นทั้งผู้ถือหน่วยรายใหญ่ ผู้บริหารทรัพย์สิน และผู้ขายทรัพย์สินให้กองทรัสต์ (รายการที่เกี่ยวโยงกัน)	ราคาซื้อทรัพย์สินเทียบกับราคาประเมินอิสระ และการรับประกันรายได้ค่าเช่า

ที่มา: Presentation 2QFY26, AR2025, SET News ผู้จัดทำคำนวณสัดส่วนดอกเบี้ยลอยตัวเองจาก 100% − 70.06%

12. SWOT

ประเมินจากข้อมูล ณ 1H2026

Strengths (จุดแข็ง)

REIT โลจิสติกส์ใหญ่ของไทย พื้นที่ 1.9 ล้าน ตร.ม.
ผู้สนับสนุน WHA ส่งทรัพย์สินเข้ากองอย่างต่อเนื่อง
อันดับเครดิต A (Stable) และต้นทุนการกู้ยืม 2.72%
DPU รวม ฿0.7735 ต่อปี ติดต่อกัน 3 ปี

Weaknesses (จุดอ่อน)

อัตราการเช่าโซนบางนา 85%
WALE สั้น (3.64 ปี) ต้องต่อสัญญาบ่อย
NAV ต่อหน่วยลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2023
บางปีจ่ายผลตอบแทนส่วนหนึ่งเป็นการลดทุน

Opportunities (โอกาส)

อัตราการเช่าอาจขึ้นเป็น 94% จากดีลที่อยู่ในมือ
WGCL เพิ่มรายได้ระยะยาวจากสัญญาเช่า 30 ปี
ความต้องการคลังสินค้าจาก e-commerce และการย้ายฐานผลิตมา EEC
ดอกเบี้ยขาลงช่วยลดต้นทุนเมื่อ refinance

Threats (อุปสรรค)

อุปทานคลังสินค้าใหม่ในบางนาและ EEC
ผู้เช่า e-commerce ข้ามชาติลดพื้นที่
ดอกเบี้ยพันธบัตรสูงขึ้น ทำให้ yield spread แคบลง
ความเสี่ยงของ dilution จากการเพิ่มทุนรอบต่อไป

ตัวเลขทั้งหมดมาจาก Presentation 2QFY26, AR2025 และ SET Factsheet

13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)

ข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ณ 28 ก.ย. 2026 · ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน

Bull Case

ราคาเข้าใกล้ราคาเป้าหมายสูงสุดของ IAA Consensus ที่ ฿12.00 (Settrade)
เงื่อนไขที่ต้องเกิด: อัตราการเช่าเกิน 92% และ WGCL ทำให้ DPU สูงขึ้นหลังเพิ่มทุน

Base Case

IAA Consensus เฉลี่ย ฿11.83 (upside ราว 9.5% จาก ฿10.80)
สมมติฐาน: DPU ใกล้ ฿0.77 ต่อปี และราคาเคลื่อนใกล้ NAV

Bear Case

ราคาเข้าใกล้ราคาเป้าหมายต่ำสุด ฿11.70 หรือต่ำกว่า NAV (฿10.56)
ตัวกระตุ้น: อัตราการเช่ากลับไปใกล้ 85% หรือต้นทุน refinance สูงขึ้นชัดเจน

ราคาเป้าหมายเป็นค่าเฉลี่ยจากโบรกเกอร์ 3 ราย (Buy 2 ราย Hold 1 ราย) ตาม IAA Consensus บน Settrade ณ 28 ก.ย. 2026 หน้า Settrade ไม่แสดงชื่อโบรกเกอร์แต่ละราย จึงไม่ระบุชื่อในที่นี้

Monitoring Checklist

ผลการจองซื้อ PO และจำนวนหน่วยที่ขายได้จริงของการเพิ่มทุนครั้งที่ 9
วันรับโอน WGCL และรายได้ที่รับรู้ใน Q4/26
อัตราการเช่าเฉลี่ย 3Q26 เทียบกับ 89.92% ใน 2Q26 โดยเฉพาะโซนบางนา
DPU ต่อหน่วยหลังเพิ่มทุน เทียบกับ ฿0.1930 ใน 2Q26
ต้นทุนการกู้ยืมเฉลี่ยและ Gearing หลังกู้เพิ่ม (วงเงินไม่เกิน ฿3,688.8M)
NAV ต่อหน่วยรายเดือนเทียบกับ ฿10.5570