| รายการ | ข้อมูล |
|---|---|
| ประเภทธุรกิจ | ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคาร โรงงาน 136 ยูนิต และคลังสินค้า 34 ยูนิต อายุสัญญาเริ่มต้น 30 ปี |
| วันจัดตั้ง / วันจดทะเบียน | 21 พ.ย. 2016 / 28 พ.ย. 2016 (ราคาเสนอขาย IPO ฿10.00) |
| ชื่อย่อเดิม | HREIT (เปลี่ยนเป็น WHAIR เมื่อ 8 มิ.ย. 2022) |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | WHA Industrial REIT Management Company Limited |
| ผู้บริหารทรัพย์สิน (Property Manager) | WHA Industrial Development Public Company Limited (WHAID) |
| ผู้ดูแลผลประโยชน์ (Trustee) | SCB Asset Management Company Limited (บริษัทในเครือ SCB) |
| ผู้สอบบัญชี | PricewaterhouseCoopers ABAS Limited |
| นโยบายจ่ายปันผล | อย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับแล้ว แบ่งเป็นเงินปันผลสิ้นปีและงวดระหว่างกาล ไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี ห้ามกู้เพื่อจ่ายปันผล (FS 2025 หมายเหตุ 5) |
| อันดับเครดิต | TRIS Rating BBB+ / Stable (ตามรายงานประจำปี 2025) |
| ผู้ถือต่างชาติ | 1.75% (เพดาน 100%) |
| สัดส่วนผู้ถือหน่วย (% Shareholders) | 81.35% ณ 16 มี.ค. 2026 · ตัวเลข Free Float 5,614 ในหน้า SET เป็นจำนวนผู้ถือหน่วย ไม่ใช่จำนวนหน่วย |
WHAIR ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง แต่ เช่าสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ของที่ดินพร้อมโรงงานและคลังสินค้าจากบริษัทเจ้าของทรัพย์สินในกลุ่ม WHA แล้วให้ลูกค้าอุตสาหกรรมเช่าอาคารต่อโดยตรงกับกองทรัสต์ ผ่านการบริหารของ WHAID รายได้หลักจึงเป็นค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าปลายทาง สัญญาเช่าสิทธิแต่ละชุดมีสิทธิต่ออายุอีก 30 ปี โดยจ่ายค่าเช่าสิทธิตอนต่อสัญญา ปัจจุบันพอร์ตมี 10 โครงการ แบ่งเป็นนิคมอุตสาหกรรม 5 แห่ง เขตอุตสาหกรรม 1 แห่ง และศูนย์โลจิสติกส์ 4 แห่ง (AR 2025)
| โครงการ | ที่ตั้ง | พื้นที่ (ตร.ม.) | มูลค่ายุติธรรม (฿M) | สัดส่วน (%) |
|---|---|---|---|---|
| WHA Eastern Seaboard Industrial Estate 1 (ESIE 1) | ระยอง / ชลบุรี | 169,412 | 5,179.2 | 39.23 |
| Eastern Seaboard Industrial Estate (Rayong) | ระยอง | 68,472 | 2,027.0 | 15.35 |
| WHA Logistics Park 2 | ชลบุรี | 68,743 | 1,728.2 | 13.09 |
| WHA Logistics Park 4 | ระยอง | 47,909 | 1,205.9 | 9.14 |
| WHA Saraburi Industrial Land (SIL) | สระบุรี | 37,714 | 977.8 | 7.41 |
| WHA Logistics Park 1 | ชลบุรี | 37,924 | 971.0 | 7.36 |
| WHA Chonburi Industrial Estate 1 (CIE 1) | ชลบุรี | 24,576 | 716.6 | 5.43 |
| WHA Logistics Park 3 | ระยอง | 8,088 | 209.5 | 1.59 |
| WHA Rayong 36 Industrial Estate | ระยอง | 5,000 | 158.2 | 1.20 |
| Hi-Tech Kabin Industrial Estate | ปราจีนบุรี | 1,152 | 26.9 | 0.20 |
| รวม | 468,990 | 13,200.3 | 100.00 |
สัญญาเช่าชุดแรกทั้งหมดหมดอายุระหว่างปี 2046 ถึง 2054 หากไม่ต่อสัญญา สิทธิการเช่าจะลดมูลค่าลงเป็นศูนย์ตามรายงานประจำปี สิทธิต่ออายุของแต่ละชุดมีค่าเช่าสิทธิรวม ฿866.3M (ชุด W1 ฿505.5M) ต้องแจ้งความประสงค์ล่วงหน้าในปีที่ 21 ถึง 25 ของสัญญา (AR 2025 หน้า 70)
| อุตสาหกรรม | % | สัญชาติ | % |
|---|---|---|---|
| Auto & Parts (ยานยนต์และชิ้นส่วน) | 32.2 | จีน | 34.7 |
| Consumer (สินค้าอุปโภคบริโภค) | 23.3 | EU | 23.5 |
| Logistics (โลจิสติกส์) | 13.7 | เอเชีย (อื่น ๆ) | 19.4 |
| Electronics (อิเล็กทรอนิกส์) | 13.2 | USA | 8.3 |
| Others (อื่น ๆ) | 12.7 | ญี่ปุ่น | 9.5 |
| Packaging (บรรจุภัณฑ์) | 5.0 | ออสเตรเลีย | 4.6 |
| ผู้เช่า | สัญชาติ | อุตสาหกรรม | % รายได้ | ปีหมดสัญญา |
|---|---|---|---|---|
| Saffron Living Co., Ltd. | จีน | Consumer | 8.6 | 2028 |
| DHL Supply Chain Co., Ltd. | เยอรมนี | Logistics | 4.2 | 2027 |
| Supreme Fostreon (Thailand) Co., Ltd. | อินเดีย | Automotive | 3.6 | 2026, 2027 |
| Vexcel Packaging (Thailand) Co., Ltd. | ไทย | Packaging | 3.4 | 2027 |
| Jelly Belly Candy Company (Thailand) Ltd. | USA | Consumer | 3.0 | 2034 (มีสัญญาต่อ 3+3 ปี) |
| Windmoeller & Hoelscher Asia Pacific | เยอรมนี | Machinery | 2.8 | 2028 |
| ZF Lemforder (Thailand) Co., Ltd. | เยอรมนี | Automotive | 2.6 | 2026 |
| Nobo Automotive System (Thailand) | จีน | Automotive | 2.3 | 2027 |
| Gempack Asia Limited | ออสเตรเลีย | Consumer | 2.3 | 2031 |
| Top Link Industrial (Thailand) Co., Ltd. | ฮ่องกง | Electronics | 2.2 | 2026 |
WHAID ถือหน่วยทรัสต์ 17.08% และเป็นผู้บริหารทรัพย์สิน บริษัทในกลุ่ม WHA เป็นเจ้าของทรัพย์สินในรายการที่ 6 ทั้งสี่บริษัท ในอดีตกลุ่ม WHA รับประกันค่าเช่าขั้นต่ำให้กองทรัสต์ 3 ปีต่อชุดสัญญา แต่ค่าชดเชยของชุดแรกสิ้นสุดแล้วตั้งแต่ปี 2024 รายได้จากค่าชดเชย (Undertaking income) จึงลดลงต่อเนื่อง (FS 2025 งบกำไรขาดทุน)
| 2024 | 2025 | 6M2025 | 6M2026 |
|---|---|---|---|
| 27.7 | 18.6 | 9.1 | 0.1 |
รายได้รวมขยายจาก ฿871.9M ในปี 2023 เป็น ฿1,016.7M ในปี 2025 (+11.3%) จากการลงทุนในรอบปี 2024 ที่เพิ่มทรัพย์สิน ฿1,085.9M แต่ในงวด 6 เดือนปี 2026 รายได้รวมลด 3.7% เหลือ ฿492.5M เพราะรายได้ค่าชดเชยลดเกือบทั้งหมด (฿9.1M เหลือ ฿0.1M) และค่าเช่าและค่าบริการลดลง 2.0% กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII) กลับเพิ่มขึ้น 5.5% เพราะค่าใช้จ่ายทางการเงินลดลงเกือบ 40% (FS Q2/2026)
| รายการ | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 6M2025 | 6M2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| รายได้รวม | 871.9 | 913.3 | 1,016.7 | 511.6 | 492.5 |
| ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (ไม่รวมดอกเบี้ย) | 129.3 | 140.2 | 150.6 | 72.6 | 70.8 |
| EBITDA (ผู้วิเคราะห์คำนวณ) | 742.6 | 773.1 | 866.1 | 438.9 | 421.8 |
| ค่าใช้จ่ายทางการเงิน | 181.5 | 190.5 | 178.3 | 92.8 | 56.6 |
| กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII) | 561.1 | 582.7 | 687.8 | 346.1 | 365.2 |
| กำไร (ขาดทุน) จากการปรับมูลค่าเงินลงทุน | (154.9) | (266.2) | (274.2) | 71.4 | (15.5) |
| การเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน | 406.2 | 316.4 | 413.6 | 417.5 | 349.7 |
| อัตรา EBITDA (%) | 85.2 | 84.7 | 85.2 | 85.8 | 85.6 |
| อัตรา NII ต่อรายได้ (%) | 64.4 | 63.8 | 67.6 | 67.7 | 74.1 |
| รายการ | 2Q2025 | 2Q2026 | YoY |
|---|---|---|---|
| รายได้รวม | 255.1 | 242.9 | -4.8% |
| กำไรจากการลงทุนสุทธิ | 171.8 | 176.8 | +2.9% |
| ค่าใช้จ่ายทางการเงิน | 45.2 | 28.2 | -37.6% |
| การปรับมูลค่าเงินลงทุน | 0.0 | (5.7) | - |
สินทรัพย์หลักคือเงินลงทุนในสิทธิการเช่าที่วัดมูลค่ายุติธรรม ฿13,200M คิดเป็น 95% ของสินทรัพย์รวม และเกือบทั้งหมดเป็นระดับ 3 (ไม่มีราคาตลาด) ส่วนของผู้ถือหน่วย ณ 30 มิ.ย. 2026 อยู่ที่ ฿8,811M หรือ NAV ต่อหน่วย ฿8.3217 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากสิ้นปี 2025 (฿8.3103) (FS Q2/2026)
| รายการ | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในสิทธิการเช่า (มูลค่ายุติธรรม) | 12,664.4 | 13,484.1 | 13,209.9 | 13,200.3 |
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 367.9 | 475.4 | 603.2 | 631.0 |
| สินทรัพย์รวม | 13,109.3 | 14,040.8 | 13,899.0 | 13,893.0 |
| เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน (สุทธิ) | 4,334.2 | 4,754.0 | 4,764.0 | 4,769.1 |
| หนี้สินรวม | 4,634.2 | 5,172.9 | 5,099.9 | 5,081.9 |
| ส่วนของผู้ถือหน่วย (Net assets) | 8,475.2 | 8,867.9 | 8,799.1 | 8,811.1 |
| จำนวนหน่วย (ล้านหน่วย) | 949.6 | 1,058.8 | 1,058.8 | 1,058.8 |
| NAV ต่อหน่วย (฿) | 8.9248 | 8.3753 | 8.3103 | 8.3217 |
| รายการ | FY2024 | FY2025 | 6M2025 | 6M2026 |
|---|---|---|---|---|
| กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน | (199.5) | 780.6 | 344.9 | 419.2 |
| จ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วย | (602.2) | (482.5) | (201.9) | (337.7) |
| เงินสดสุทธิจากกิจกรรมการเงิน | 307.1 | (652.8) | (290.8) | (391.4) |
| ซื้อสินทรัพย์ / ค่าปรับปรุงอาคาร (รวมในหมวดดำเนินงาน) | (1,085.9) | 0.0 | 0.0 | (5.8) |
กองทรัสต์กู้ยืม ฿4,782M จากสถาบันการเงิน 4 แห่งในประเทศ โดยมีหลักประกันเป็นสิทธิการเช่า กรมธรรม์ประกันภัย และสิทธิตามสัญญาเช่าเกิน 3 ปี สัดส่วนหนี้ต่อสินทรัพย์รวม 34.4% ใกล้เพดาน 35% ของกองทรัสต์ทั่วไป เพดาน 60% ใช้ได้เพราะ TRIS ให้อันดับ BBB+ (IG) ดังนั้นการกู้เพิ่มยังทำได้ แต่ตัวเลขจะเข้าใกล้ 35% ถ้ามีการลงทุนเพิ่ม (AR 2025 หน้า 8)
| ตัวชี้วัด | FY2025 | 30 มิ.ย. 2026 | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| เงินกู้ตามสัญญา (฿M) | 4,782.0 | 4,782.0 | ไม่เปลี่ยนแปลง |
| หนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (ตามสัญญา) | 34.4% | 34.4% | เพดาน 35% (ไม่ใช่ IG) หรือ 60% (IG) |
| IB Debt / Equity | 0.54x | 0.54x | ตามมูลค่าตามบัญชี |
| Net IB Debt / Equity | 0.47x | 0.47x | หักเงินสด |
| EBITDA / ค่าใช้จ่ายทางการเงิน | 4.9x | 7.5x (6 เดือน) | ดอกเบี้ยลดลงทำให้อัตราสูงขึ้น |
| อัตราดอกเบี้ยที่มีผลตามงบ | 2.13%–3.78% | 1.88%–2.65% | ปรับลดในไตรมาส 1/2026 |
| ครบกำหนดภายใน 1 ปี (฿M) | 1,500.0 | ยังไม่ทราบ | ดูหมายเหตุ 13 และ MD&A |
| ครบกำหนด 2–5 ปี (฿M) | 3,282.0 | ยังไม่ทราบ |
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้น 1% ลด NII ราว ฿47.8M ต่อปี (ประมาณการจากหมายเหตุ 7 ของ FS FY2025) เทียบ DPU ปี 2025 ฿0.573 ผลกระทบราว ฿0.045 ต่อหน่วย หรือราว 8% ของปันผล ต้นทุนดอกเบี้ยที่ลดลงมาก (ดูด้านบน) อาจกลับมาในการรีไฟแนนซ์รอบถัดไป
พื้นที่อาคารรวม 468,990 ตร.ม. แบ่งเป็นโรงงานสำเร็จรูป 136 ยูนิต (318,586 ตร.ม. หรือ 68%) และคลังสินค้า 34 ยูนิต (150,404 ตร.ม. หรือ 32%) ทำเลกว่า 92% อยู่ใน EEC (ระยอง–ชลบุรี) ที่เหลือคือสระบุรีและปราจีนบุรี ทำให้ความเสี่ยงด้านทำเลสูงเมื่อเทียบกับกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่กระจายตัวกว่า (AR 2025 หน้า 7)
| ทำเลที่ตั้ง | โครงการ | สัดส่วน (%) |
|---|---|---|
| EEC (ระยอง–ชลบุรี) | ESIE 1, ESIE, CIE 1, LP 1–4, Rayong 36 | 92.4 |
| สระบุรี | WHA SIL | 7.4 |
| ปราจีนบุรี | Hi-Tech Kabin | 0.2 |
DPU ปี 2025 รวม ฿0.5730 ต่อหน่วย เพิ่มจากปี 2024 ที่ ฿0.5555 และปี 2023 ที่ ฿0.5476 งวดสุดท้ายของปี 2025 (ต.ค.–ธ.ค.) สูงกว่าปกติเป็น ฿0.1755 เพราะรวมกำไรสะสมบางส่วน ปี 2026 ปันผลงวดละ ฿0.1434 สองงวดแรก (ผลการดำเนินงาน ม.ค.–มี.ค. และ เม.ย.–มิ.ย.) ใกล้เคียงกับ DPU ที่ IFA ฉายไว้ที่ ฿0.574 ต่อปี (FS FY2025 หมายเหตุ 15)
| ฐาน | DPU (฿) | Yield | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| SET Dividend Yield YTD (FY2025 ÷ ราคา) | 0.5730 | 6.86% | ตรงกับตัวเลข SET |
| Run-rate 2026 (งวด 2 ครั้งแรก × 2) | 0.5736 | 6.87% | ใกล้ตัวเลขที่ IFA ฉายไว้ที่ ฿0.574 |
| TTM 2Q2026 (4 งวดล่าสุด) | 0.5948 | 7.12% | รวมงวด Q4/2025 ที่สูงกว่าปกติ |
| SET Dividend Yield 2025 (ตามรายงาน SET) | n/a | 8.20% | SET ไม่ระบุฐานที่ใช้ ไม่ตรงกับ DPU ÷ ราคาตลาดปัจจุบัน |
IFA ฉายว่าใช้เงินสดสุทธิจ่ายปันผลและลดทุนประมาณ 98.5% ของเงินสดสุทธิ และสำรองเงินต้นกู้ยืม ฿85M ต่อปี ดังนั้น DPU ไม่ได้เท่ากับกำไรจากการลงทุนทั้งหมด ปี 2025 การจ่ายเงินสดตามบัญชีอยู่ที่ ฿482.5M หรือ ฿0.456 ต่อหน่วย ส่วนต่างจาก DPU ตามงวดดำเนินงานเกิดจากการจ่ายงวดปลายปีของปีก่อนหน้า (IFA หน้า 70)
WHART (WHA Premium Growth) เป็นกองฟรีโฮลด์และลีสโฮลด์ของกลุ่ม WHA เช่นกัน มี P/BV 1.03x ใกล้ WHAIR มากที่สุดในกลุ่ม FTREIT (Frasers) ใหญ่ที่สุดในชุดนี้และมีสัดส่วนฟรีโฮลด์สูง จึงต่างจาก WHAIR ที่ถือเป็นสิทธิการเช่าทั้งหมด AIMIRT (คลังสินค้าและถังเคมี) มี market cap ใกล้ WHAIR SET ไม่แสดง P/E ของกองทรัสต์ในกลุ่มนี้ จึงเปรียบเทียบด้วย P/BV และ yield แทน
| ตัวชี้วัด | WHAIR | WHART | FTREIT | AIMIRT |
|---|---|---|---|---|
| ราคา (฿) | 8.35 | 10.90 | 12.90 | 12.00 |
| Market Cap (฿M) | 8,841 | 37,810 | 42,356 | 9,498 |
| P/BV (x) | 1.00 | 1.03 | 1.15 | 0.97 |
| Dividend Yield YTD (%) | 6.86 | 6.21 | 5.91 | 6.92 |
| Dividend Yield 2025 (%) | 8.20 | 6.67 | 6.46 | 7.24 |
| ผลตอบแทนราคา YTD (%) | +35.77 | +1.87 | +9.32 | +10.09 |
| P/E (SET) | - | - | - | - |
WHAIR มี yield YTD ใกล้เพื่อนและ P/BV 1.00x ใกล้ WHART แต่ WHAIR มี WALE 1.6 ปี และ 91.5% ของพื้นที่หมดภายในปี 2028 ซึ่งยังไม่ได้เทียบกับ WALE ของเพื่อนในรายงานนี้ (ยังไม่ได้ตรวจ) ดังนั้นการเทียบควรดูอายุสิทธิการเช่าต่อ NAV ประกอบ ไม่ใช่ yield อย่างเดียว
มติผู้ถือหน่วยในการประชุม 1/2026 วันที่ 18 มิถุนายน 2026 ผ่านวาระสำคัญด้วยคะแนนเกิน 98% ได้แก่ การลงทุนรายการที่ 6 (98.86%) การเพิ่มทุนครั้งที่ 5 (99.27%) วงเงินกู้ ฿350M (99.27%) และวงเงินกู้หรือหุ้นกู้รีไฟแนนซ์ไม่เกิน ฿4,782M (99.95%) (มติ EGM 1/2026) วาระที่ 3 (วิธีเสนอขายและจัดสรร) ยังไม่ได้ตรวจรายละเอียด การลงทุนยังมีเงื่อนไขต้องดำเนินการเพิ่มเติม เช่น การขออนุมัติจาก สำนักงาน ก.ล.ต. และการเสนอขายหน่วยใหม่ ยังไม่เกิดขึ้น
| รายการ | ข้อมูล |
|---|---|
| โครงการ / เจ้าของทรัพย์สิน | 10 ยูนิต 6 โครงการ จาก 4 บริษัทในกลุ่ม WHA (WHAID, WHA ESIE, WHA Industrial Building, WHA Rayong 36) |
| พื้นที่เช่า | 45,329 ตร.ม. (รวมที่ดินราว 47 ไร่) |
| มูลค่าการลงทุน | ไม่เกิน ฿1,234.6M เท่ากับค่าประเมินต่ำสุดจากผู้ประเมินอิสระ 2 ราย (AEV รวม ฿1,261.0M, SIM รวม ฿1,234.6M) บวกค่าเช่าสิทธิต่ออายุไม่เกิน ฿80M |
| วันที่คาดว่าลงทุน / อัตราการเช่า | 1 มกราคม 2027 / 100% ณ วันนั้น พร้อมค่าชดเชยค่าเช่าขั้นต่ำ 3 ปี (฿200 ต่อ ตร.ม. โรงงานแยก, ฿171 โรงงานติดกัน, ฿145 คลังสินค้า) |
| ราคาต่อพื้นที่ | ประมาณ ฿27,236 ต่อ ตร.ม. ของพื้นที่เช่า (ผู้วิเคราะห์คำนวณ) |
| WALE หลังลงทุน | ประมาณ 1.52 ปี ตามพื้นที่เช่า |
| แหล่งเงิน | เพิ่มทุนไม่เกิน 150M หน่วย + เงินกู้ไม่เกิน ฿350M + เงินสดภายใน |
| DPU ปี 2027 (ก่อน → หลัง) | ฿0.574 → ฿0.577 ตามการฉายของ PwC ABAS ที่ให้ความเชื่อมั่นอย่างสมเหตุสมผล |
| ราคาเพิ่มทุนอ้างอิง | ฿7.00 ต่อหน่วย (ประมาณการเท่านั้น ราคาจริงจะกำหนดจากการประเมินและ bookbuilding) |
DPU เพิ่มเพียง +0.5% เพราะรายได้จากทรัพย์สินใหม่สุทธิจากดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายใกล้ต้นทุนของหน่วยที่ออกใหม่ ราคาอ้างอิง ฿7.00 ทำให้ต้องออกหน่วยมากขึ้น ถ้าเสนอขายที่ราคาใกล้ ฿8.35 จำนวนหน่วยใหม่จะน้อยลงและผลเจือจางต่อ DPU และ NAV จะลดลง (ผู้วิเคราะห์ให้แนวคิด ไม่ได้ประมาณการใหม่ ราคาจริงขึ้นกับตลาดช่วงเสนอขาย)
IFA อ้างข้อมูล Knight Frank ว่าอัตราการเช่าโรงงานใน ชลบุรีและระยอง ลดลงเหลือ 91.6% ในปี 2025 จาก 93.5% ปี 2024 โรงงานสระบุรีเพิ่มเป็น 87.9% และคลังสินค้าชลบุรีและระยองอยู่ที่ 86.0% AR 2025 ระบุว่าอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นและอำนาจต่อรองของผู้เช่าสูงขึ้น ซึ่งทำให้ต้องรักษาอัตราการเช่าด้วยการปรับเงื่อนไขมากขึ้น (IFA หน้า 69)
| วันที่ | เหตุการณ์ | สถานะ |
|---|---|---|
| 18 มิ.ย. 2026 | มติ EGM 1/2026 ผ่านวาระ 1, 2, 4 และ 5.1 (วาระ 3 ยังไม่ได้ตรวจ) | เสร็จแล้ว |
| 13 ส.ค. 2026 | ประกาศงบ 2/2026 และอนุมัติปันผลงวด เม.ย.–มิ.ย. ฿0.1434 | เสร็จแล้ว |
| 23 ก.ย. 2026 | จ่ายปันผลงวด เม.ย.–มิ.ย. 2026 รวม ฿151.8M | เสร็จแล้ว |
| พ.ย. 2026 (ประมาณการ) | งบไตรมาส 3/2026 ตามรอบปีก่อนที่ประกาศ 12 พ.ย. 2025 | รอประกาศ |
| ก.พ. 2027 (ประมาณการ) | งบ FY2026 และผลการจ่ายปันผลสิ้นปี | รอประกาศ |
| 1 ม.ค. 2027 (คาดการณ์) | วันที่คาดลงทุนรายการที่ 6 และเริ่มค่าชดเชย 3 ปี | ขึ้นกับการเพิ่มทุนและเงื่อนไขการอนุมัติเพิ่มเติม |
| ปี 2026 | สัญญาเช่า 37.6% ของพื้นที่เช่าหมดอายุในปีนี้ | ติดตามผลการต่อสัญญา |
| ปี 2036–2041 | ช่วงแจ้งต่ออายุสัญญาชุด W1 (ปีที่ 21–25 ของสัญญา ผู้วิเคราะห์คำนวณ) | อนาคต |
| ปี 2046–2054 | สัญญาเช่าเริ่มต้นของชุด W1 ถึง W6 สิ้นสุด ต้องจ่ายค่าเช่าสิทธิต่อ | อนาคต |
| ความเสี่ยง | สาระสำคัญและตัวเลข | ตัวชี้วัดที่ควรติดตาม (trigger) |
|---|---|---|
| 1. อายุสิทธิการเช่าลดลง | สิทธิการเช่ามีอายุจำกัด หากไม่ต่อสัญญาในปี 2046 มูลค่าจะลดเป็นศูนย์ การต่อสัญญาต้องจ่ายค่าเช่าสิทธิรวม ฿866M · ปรับมูลค่าเงินลงทุนลดลง ฿274M ในปี 2025 | มูลค่าเงินลงทุนรายไตรมาส · การแจ้งต่ออายุในปีที่ 21–25 · การหาแหล่งเงินทุนสำหรับค่าเช่าสิทธิ |
| 2. การต่อสัญญาเช่าและความเข้มข้นของลูกค้า | WALE 1.6 ปี · 91.5% ของพื้นที่เช่าหมดสัญญาภายใน 2028 · ผู้เช่า 10 รายแรก 34.9% · รายใหญ่สุด 8.6% หมดปี 2028 | อัตราการต่อสัญญาต่ำกว่า 80% (เฉลี่ย 3 ปี 80.67%) · occupancy ต่ำกว่า 92% |
| 3. พึ่งพากลุ่ม WHA | WHAID ถือ 17.08% เป็นผู้บริหารทรัพย์สิน (ค่าธรรมเนียมสูงสุด 3% ของ NAV) และเจ้าของทรัพย์สิน 4 บริษัท · IFA ระบุประเด็นความเป็นอิสระของผู้จัดการในการเจรจา · ค่าชดเชยรายได้หมดแล้ว (6M2026 ฿0.1M) | รายการเกี่ยวโยงใหม่ · ราคาซื้อเทียบค่าประเมิน · การปรับค่าธรรมเนียม |
| 4. ดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์ | เงินกู้ ฿4,782M อัตราลอยตัว ดอกเบี้ย +1% ลด NII ~฿47.8M · ครบกำหนด ฿1,500M ภายใน 12 เดือน ณ ธ.ค. 2025 · ค้ำประกันด้วยสิทธิการเช่า | Spread ของสัญญาเงินกู้ · สัดส่วนหนี้ต่อสินทรัพย์ใกล้ 35% · เงื่อนไข covenant |
| 5. เจือจางจากการเพิ่มทุน | เพิ่มทุนสูงสุด 150M หน่วย (+14.2%) · ราคาอ้างอิง ฿7.00 ต่ำกว่าตลาด ฿8.35 · NAV ต่อหน่วยลดราว 1.9% ถ้าเป็นราคานั้น · ปี 2024 ออกหน่วยราว ฿6.40 ทำให้ NAV ลดจาก ฿8.92 เป็น ฿8.38 (ร่วมกับการปรับมูลค่า) | ราคาเสนอขายเทียบ NAV · ผลการ bookbuilding · ราคาหุ้นตลาดหลังประกาศ |
| 6. การประเมินมูลค่าสินทรัพย์ | อัตราคิดลด 9%–10% · ±0.5% ของอัตราคิดลดเปลี่ยนมูลค่า −฿849M / +฿957M (FY2025) · ประเมินใหม่ทุก 2 ปี | ผลการประเมินรอบถัดไป · ผลขาดทุนจากการปรับมูลค่าต่อไตรมาส |
| 7. อุปสงค์และการกระจุกตัวของอุตสาหกรรม | ยานยนต์และชิ้นส่วน 32.2% ของรายได้ · จีน 34.7% · อุปทานใหม่ในทำเล EEC · อัตราการเช่าโรงงานสระบุรีอยู่ที่ 87.9% (ปี 2025) | อัตราการเช่าในทำเล EEC · นโยบายการค้าและภาษีกระทบยานยนต์และอิเล็กทรอนิกส์ · การย้ายฐานผลิต |
| 8. ความยั่งยืนของปันผล | จ่ายประมาณ 98.5% ของเงินสดสุทธิ · งวด Q4/2025 รวมกำไรสะสมจึงสูงกว่าปกติ · สำรองเงินต้น ฿85M ต่อปี · DPU ที่ IFA ฉายที่ ฿0.574 | DPU รายงวดต่ำกว่า ฿0.55 · การลดทุน (capital reduction) ในงวดถัดไป |
ที่ราคา ฿8.35 ผู้ลงทุนกำลังซื้อกระแสเงินปันผลประมาณ ฿0.57 ต่อปี และสิทธิการเช่าที่ลดค่าลงตามเวลา ผลตอบแทนที่ได้ขึ้นกับการต่ออายุสัญญาเป็นหลัก หากต่ออายุได้ IRR ประมาณ 6.4% หากไม่ได้ต่อ IRR เหลือประมาณ 3.2% โดยสมมติว่า DPU ทรงตัวถึงปี 2046
| กรณี | สมมติฐาน DPU | IRR ที่ ฿8.35 | มูลค่า ที่ 8% | มูลค่า ที่ 7% |
|---|---|---|---|---|
| Bull | ฿0.577 เติบโต 2% ต่อปี ต่ออายุสัญญา | 8.5% | ฿8.89 | ฿10.27 |
| Base | ฿0.574 ทรงตัว ต่ออายุสัญญา | 6.4% | ฿6.85 | ฿7.71 |
| Bear | ฿0.574 ลด 15% ตั้งแต่ปี 2029 ไม่ต่ออายุ | 1.7% | ฿4.94 | ฿5.32 |
| Stress (ไม่ต่อสัญญา ไม่ลด DPU) | ฿0.574 ทรงตัว ไม่ต่ออายุ สิ้นสุดปี 2046 | 3.2% | n/a | n/a |
ยังไม่ได้เปิด MD&A ไตรมาส 2/2026 (ไม่พบในรายการข่าวที่ตรวจ) และ F45 ไตรมาส 2/2026 ที่ได้รับเป็นสรุปการเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิเท่านั้น ดังนั้น occupancy ณ 30 มิ.ย. 2026 จึงยังไม่มีในรายงาน · ไม่พบบทวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ที่ระบุชื่อ house และ target price ไม่ได้รวมในรายงาน (ผลค้นหาทั่วไปเป็นค่าเฉลี่ยที่ไม่ระบุแหล่ง) · ราคาเพิ่มทุนจริงยังไม่ทราบ ตัวเลข ฿7.00 เป็นราคาอ้างอิงในรายงาน IFA เท่านั้น