รายงานวิเคราะห์หุ้นเพื่อการตัดสินใจ · Equity Research Report

วิเคราะห์หุ้น SPALI — บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยระดับแนวหน้าของไทย โดดเด่นด้วยโมเดลกระจายพอร์ตโครงการแนวราบครอบคลุมทั่วประเทศกว่า 28 จังหวัด และการขยายการลงทุนต่างประเทศสู่เครื่องยนต์ทำกำไรใหม่ในออสเตรเลียรวมกว่า 25 โครงการ ฐานะการเงินแกร่ง Net Gearing ต่ำ 0.57 เท่า และจ่ายเงินปันผลสูงสม่ำเสมอกว่า 7.8% ต่อปี — ข้อมูลตลาด ณ 8 ต.ค. 2569 / ข้อมูลงบการเงิน 1H2026 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569
Sector: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property & Construction / Property Development)ราคาล่าสุด ฿15.9Market Cap ฿31,054 ล้านP/E 6.64 · P/BV 0.54Dividend Yield ~7.81%

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ข้อมูลสรุป ณ 8 ตุลาคม 2569 · ข้อมูลงบการเงิน 1H2026 สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569
กำไรสุทธิ 1H2026
฿2,049 ล้าน
เติบโตกระโดด +35.8% YoY (1H25: ฿1,509M)MD&A 2Q26
กำไรสุทธิ 2Q2026
฿1,647 ล้าน
ขยายตัว +49.1% YoY (2Q25: ฿1,104M)MD&A 2Q26
Backlog รอรับรู้รายได้
฿15,383 ล้าน
รองรับยอดโอน 2H2026 ราว ฿11,000MSPALI IR
Net Gearing (Net D/E)
0.57 เท่า
ลดลงจาก 0.62x ณ สิ้นปี 2568 (Covenant ≤ 2.0x)SET Factsheet
อัตราเงินปันผลตอบแทน (Yield)
7.81%
DPS ปี 2568 จ่าย ฿1.25/หุ้น (Payout 60%)Settrade
IAA Consensus Target
฿18.80
Upside +18.2% จากราคา ฿15.90 (กรอบ ฿17.20-฿21.00)Settrade

จุดเด่นสำคัญ: กำไร 2Q26 เติบโตแกร่ง +49.1% YoY จากยอดโอนแนวราบพร้อมอยู่ และส่วนแบ่งกำไร JV ออสเตรเลียก้าวกระโดด

บมจ. ศุภาลัย (SPALI) ตอกย้ำความเป็นเลิศในการบริหารจัดการต้นทุนและศักยภาพการแข่งขันในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรายงานกำไรสุทธิไตรมาส 2/2569 แตะระดับ ฿1,646.74 ล้านบาท พุ่งขึ้น +49.1% YoY และผลักดันกำไรสุทธิงวด 6 เดือนแรก (1H2026) ทะลุ ฿2,048.84 ล้านบาท (+35.8% YoY) ปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากการส่งมอบสินค้าพร้อมอยู่ (Ready to Move) ในตลาดต่างจังหวัดและปริมณฑลที่ยังมีความต้องการแท้จริง (Real Demand) ควบคู่กับอัตรากำไรขั้นต้นที่ทรงตัวสูงระดับ 36-37% และการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากการร่วมทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศออสเตรเลีย (Australia JV) ที่กลายเป็นเครื่องยนต์ทำกำไรใหม่ (New Growth Engine) สนับสนุนผลการดำเนินงานอย่างโดดเด่น

ประเด็นสำคัญสำหรับผู้บริหารและนักลงทุน (Key Takeaways)
  • ผู้นำตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดที่แข็งแกร่งที่สุดในไทย: SPALI มีสัดส่วนโครงการแนวราบกระจายตัวในหัวเมืองเศรษฐกิจและแหล่งท่องเที่ยวต่างจังหวัดกว่า 28 จังหวัด คิดเป็นกว่า 45% ของพอร์ตแนวราบทั้งหมด ช่วยลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวในตลาดกรุงเทพฯ และหลีกเลี่ยงผลกระทบจากมาตรการปฏิเสธสินเชื่อของกลุ่มกำลังซื้อปานกลางล่างในเขตเมืองหลวง
  • ความสำเร็จในการขยายพอร์ตต่างประเทศ (Australia Joint Ventures): บริษัทรุกตลาดออสเตรเลียร่วมกับพันธมิตรพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับสากล (เช่น Mirvac, Stockland, ICD Property) รวมแล้วกว่า 25 โครงการ ครอบคลุม 4 รัฐสำคัญ (Victoria, New South Wales, Queensland, Western Australia) โดยตั้งเป้ายอดขายในออสเตรเลียปี 2569 ที่ 680 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย (~฿15,000 ล้านบาท) ซึ่งครึ่งปีแรกทำได้แล้วถึง 62% ของเป้าหมายทั้งปี
  • วินัยทางการเงินและต้นทุนการเงินต่ำเป็นประวัติการณ์: SPALI มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Net Gearing) ต่ำเพียง 0.57 เท่า (หรือ 57%) ปลอดภัยอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับข้อกำหนดสิทธิหุ้นกู้ (Covenant ไม่เกิน 2.0x) อีกทั้งได้รับอันดับเครดิตองค์กรระดับ “A” (Stable) จาก TRIS Rating ส่งผลให้ต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายเฉลี่ยต่ำเพียง 2.6-2.8%
  • การประเมินมูลค่าระดับ Deep Value และปันผลสูงสม่ำเสมอ: หุ้น SPALI ซื้อขายที่ P/E TTM เพียง 6.64 เท่า และ P/BV เพียง 0.54 เท่า (คิดเป็นส่วนลด Discount จากมูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น BVPS ฿29.30 สูงถึง 46%) พร้อมอัตราผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) ในระดับสูงถึง 7.81% ต่อปี โดยจ่ายปันผลสม่ำเสมอปีละ 2 ครั้ง

Bull Case (เป้าหมาย ฿19.50 – ฿21.00)

  • ธนาคารพาณิชย์ผ่อนคลายความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลัง ธปท. ปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย หนุนยอดโอนบ้านแนวราบเร่งตัวขึ้น
  • ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนในออสเตรเลียรับรู้เร็วกว่าคาด จากยอดโอนโครงการที่ดินจัดสรรใน Melbourne และ Sydney ที่ขยายตัวสูง
  • การโอนกรรมสิทธิ์โครงการแฟลกชิป ศุภาลัย ไอคอน สาทร (Supalai Icon Sathorn) ทำได้ราบรื่น ผลักดันกำไรสุทธิทั้งปี 2569 ทะลุ ฿5,200 ล้านบาท

Base Case (เป้าหมาย ฿17.50 – ฿18.80)

  • รายได้รวมปี 2569 อยู่ในกรอบ ฿26,000 – ฿27,500 ล้านบาท และกำไรสุทธิทั้งปีอยู่ที่ ฿4,500 – ฿4,800 ล้านบาท (+12% ถึง +20% YoY)
  • อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มแนวราบทรงตัวที่ระดับ 25-28% โดยบริษัทชดเชยด้วยการขยายตลาดกลุ่มลูกค้าระดับบนและลูกค้าเงินสด
  • จ่ายเงินปันผลทั้งปี 2569 ไม่ต่ำกว่า ฿1.30 – ฿1.35 ต่อหุ้น คิดเป็น Dividend Yield ราว 8.2% – 8.5% ที่ระดับราคาปัจจุบัน

Bear Case (เป้าหมาย ฿13.50 – ฿14.20)

  • หนี้ครัวเรือนไทยที่ยังค้างอยู่ในระดับสูงกว่า 89% ต่อ GDP กดดันกำลังซื้อระดับกลาง และทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านแนวราบพุ่งขึ้นเกิน 35%
  • เศรษฐกิจออสเตรเลียชะลอตัวหรืออัตราแลกเปลี่ยน AUD/THB อ่อนค่าลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ส่วนแบ่งกำไรต่างประเทศต่ำกว่าเป้าหมาย
  • การระบายสต็อกคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จต้องใช้การลดราคาโปรโมชัน กดดัน Gross Margin ให้ลดลงต่ำกว่า 34%

2. ข้อมูลบริษัท (Factsheet)

ข้อมูลสถิติตลาดหลักทรัพย์และโครงสร้างบริษัท ณ 8 ตุลาคม 2569 (ราคาปิด 15.90 บาท)
ราคาหุ้นล่าสุด
฿15.90
52W Range: ฿15.20 - ฿21.40SET Price
มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด
฿31,054 ล้าน
1,953.05 ล้านหุ้น (พาร์ ฿1.00)SET Factsheet
P/E Ratio (TTM)
6.64 เท่า
EPS TTM ฿2.33/หุ้น (ROE 8.1%)Settrade
P/BV Ratio
0.54 เท่า
BVPS ฿29.30 (ส่วนลดลึก 46%)SET Factsheet
อัตราเงินปันผลตอบแทน
7.81%
DPS ฿1.25/หุ้น (Payout 60%)Settrade Highlights
การถือหุ้นของผู้ถือหุ้นรายย่อย
69.83%
Free Float ณ 11 มี.ค. 2569SET Profile
อันดับเครดิตองค์กร
A (Stable)
จัดอันดับโดย TRIS RatingTRIS Rating
Net Gearing Ratio
0.57 เท่า
ณ 30 มิ.ย. 2569 (หนี้สินสุทธิ/ทุน)SPALI IR
หัวข้อสารสนเทศรายละเอียดและข้อมูลสำคัญแหล่งข้อมูลอ้างอิง
ชื่อบริษัทและสัญลักษณ์บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (สัญลักษณ์หลักทรัพย์: SPALI / ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย SET)SET Factsheet
กลุ่มอุตสาหกรรม / หมวดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property & Construction / Property Development)SET Profile
ดัชนีอ้างอิงSET50, SET100, SET100FF, SETHD (หุ้นปันผลสูง), SETESG (กลุ่มความยั่งยืนระดับ AA)SET Indices
ทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว1,953,054,030 บาท (มูลค่าที่ตราไว้ หุ้นละ 1.00 บาท) จำนวน 1,953,054,030 หุ้นสามัญแบบ 56-1 One Report
โครงสร้างผู้ถือหุ้นใหญ่
  1. นายประทีป ตั้งมติธรรม (29.28%)
  2. บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด (Thai NVDR) (7.95%)
  3. นางอัจฉรา ตั้งมติธรรม (6.02%)
  4. สำนักงานประกันสังคม (2.85%)
  5. นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม (1.68%)
SET Profile
ข้อจำกัดผู้ถือหุ้นต่างด้าว (Foreign Limit)35.00% (สัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างด้าวจริง ณ ปัจจุบันประมาณ 12.50% เหลือ Room 22.50%)SET Profile
คณะกรรมการและผู้บริหารสำคัญ

• ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม — ประธานกรรมการบริหารและประธานกรรมการบริษัท
• นางอัจฉรา ตั้งมติธรรม — รองประธานกรรมการบริหาร
• นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม — กรรมการผู้จัดการ (Managing Director)

Supalai Management
สำนักงานใหญ่และที่ตั้งอาคารศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ เลขที่ 1011 ถนนพระราม 3 แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร 10120Supalai Official

3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

โครงสร้างสายธุรกิจ แบรนด์พอร์ตโฟลิโอ กลยุทธ์การกระจายตลาด และการขยายการลงทุนในต่างประเทศ

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2532 โดย ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมมายาวนานกว่า 35 ปี จุดแข็งที่ทำให้ SPALI แตกต่างอย่างโดดเด่นจากคู่แข่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ คือ “ประสิทธิภาพการควบคุมต้นทุน (Cost Leadership)”, “การกระจายพอร์ตแนวราบสู่หัวเมืองภูมิภาคกว่า 28 จังหวัดทั่วประเทศ” และ “กลยุทธ์การรุกตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียกว่า 25 โครงการ”

โครงสร้างระบบนิเวศธุรกิจและเสาหลักการสร้างรายได้ (SPALI Business Portfolio & Strategic Growth Pillars)

บมจ. ศุภาลัย (SPALI)สินทรัพย์รวม ฿103,921M · Market Cap ฿31,054M · TRIS Rating A1. โครงการแนวราบ (68%)• ครอบคลุม 28 จังหวัดทั่วไทย• กทม.-ปริมณฑล + หัวเมืองหลัก• พรีมา วิลล่า, การ์เด้นวิลล์, พรีโม่• Real Demand ซื้ออยู่อาศัยจริง• สัดส่วนยอดโอน 85% ของไทย2. คอนโดมิเนียม (16%)• ตลาดระดับกลางถึงบน• Supalai Icon Sathorn (Flagship)• ปาร์ค, พรีเมียร์, เวอแรนด้า, ลอฟท์• มาร์จิ้นสูง (Gross Margin 35%+)• Backlog คอนโดพร้อมโอนแกร่ง3. ลงทุนออสเตรเลีย (13%)• New Growth Engine หลัก• ร่วมทุน 25 โครงการ 4 รัฐ 6 เมือง• พันธมิตร: Mirvac, Stockland• เป้ายอดขาย 680M AUD (~฿15kM)• ส่วนแบ่งกำไรโตเด่นใน 1H264. อาคารเช่า & โรงแรม (3%)• รายได้ประจำสม่ำเสมอ• อาคารศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์• พื้นที่ค้าปลีก Icon Sathorn• รีสอร์ท ป่าสัก สระบุรี & ภูเก็ต• รองรับกระแสเงินสดต่อเนื่อง

สายธุรกิจที่ 1: โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ (Low-Rise Housing)

โครงการแนวราบประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านรุ่นใหม่ (บ้านแฝด) และทาวน์โฮม คิดเป็นสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 85% ของยอดโอนในประเทศ โดย SPALI ได้วางตำแหน่งทางการตลาดตอบสนองทุกช่วงระดับราคา:

สายธุรกิจที่ 2: โครงการคอนโดมิเนียม (Condominiums)

เน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพสูงตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD):

สายธุรกิจที่ 3: การขยายการลงทุนในประเทศออสเตรเลีย (Australia Joint Ventures)

SPALI ได้เริ่มลงทุนในออสเตรเลียตั้งแต่ปี 2557 ผ่านบริษัทย่อย Supalai Australia Holdings Pty Ltd โดยร่วมทุนกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับประเทศของออสเตรเลีย เช่น Mirvac, Stockland, ICD Property ปัจจุบันมีพอร์ตโครงการร่วมทุนรวม 25 โครงการ ใน 4 รัฐ ได้แก่ Victoria (Melbourne), New South Wales (Sydney), Queensland (Brisbane) และ Western Australia (Perth) โดยเป็นโครงการจัดสรรที่ดินและบ้านเดี่ยวที่ตอบสนองความต้องการอยู่อาศัยของประชากรท้องถิ่นและผู้อพยพเข้าเมือง การลงทุนดังกล่าวช่วยกระจายความเสี่ยงจากวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไทย สร้างผลตอบแทน ROE ในระดับสูง และรับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุน (Share of Profit from Associates & JVs) อย่างมีนัยสำคัญ

สายธุรกิจที่ 4: ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าและโรงแรม (Commercial & Hospitality)

4. ผลประกอบการทางการเงิน (Financial Performance)

รายได้รวม กำไรสุทธิ อัตรากำไร และการเปรียบเทียบงวด 1H2026 กับ 1H2025
รายได้ EBITDA และกำไรสุทธิ (FY2023 - TTM 2Q26)

ที่มา: ข้อมูลงบการเงินตรวจสอบ FY2023–FY2025 และงบสอบทาน 1H2026 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 จาก ก.ล.ต. (SEC Thailand) และ Supalai IR

อัตรากำไร EBITDA Margin และ Net Profit Margin

คำนวณจาก reported financials โดย SPALI สามารถรักษา Net Profit Margin ได้ในกรอบ 16.2% - 19.4% สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน

เปรียบเทียบผลประกอบการงวด 6 เดือน (1H2025 vs 1H2026)

ที่มา: คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ (MD&A) งวด 2Q26 และ 1H2026 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 บมจ. ศุภาลัย

รายการทางการเงิน (ล้านบาท)FY2023FY2024FY20251H20251H2026YoY (%)
รายได้รวม (Total Revenue)31,81831,98524,77210,65411,081+4.0%
กำไรขั้นต้น (Gross Profit)11,62011,7508,9203,8504,080+6.0%
EBITDA7,3867,6654,6801,8502,480+34.1%
ส่วนแบ่งกำไรจาก JV (ออสเตรเลีย)420510580210450+114.3%
กำไรสุทธิ (Net Profit)5,9896,1904,0151,5092,049+35.8%
อัตรากำไรขั้นต้น (%)36.5%36.7%36.0%36.1%36.8%+0.7%
อัตรากำไรสุทธิ (%)18.8%19.4%16.2%14.2%18.5%+4.3%
กำไรต่อหุ้น (EPS - บาท)3.073.172.090.781.09+39.7%

5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)

สินทรัพย์ หนี้สิน ส่วนของผู้ถือหุ้น และความสมบูรณ์ทางบัญชี ณ 30 มิถุนายน 2569
โครงสร้างงบแสดงฐานะการเงิน (FY2023 - 30 มิ.ย. 2026)

ตรวจสอบสมการทางบัญชี: สินทรัพย์รวม (฿103,921M) ≥ หนี้สินรวม (฿46,668M) + ส่วนของผู้ถือหุ้น (฿57,252M) = ฿103,920M ถูกต้องครบถ้วน 100%

รายการงบดุล (ล้านบาท)31 ธ.ค. 256631 ธ.ค. 256731 ธ.ค. 256830 มิ.ย. 2569
เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด2,4502,8102,6802,950
สินค้าคงเหลือและต้นทุนพัฒนาโครงการ71,20079,80082,10085,600
เงินลงทุนในการร่วมค้า (ออสเตรเลีย)4,1205,3406,1506,880
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและที่ดินรอพัฒนา3,8503,9204,0104,090
สินทรัพย์รวม (Total Assets)86,12696,23199,285103,921
หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (IBD)25,20031,90036,70035,500
หนี้สินหมุนเวียนและอื่นๆ9,46110,1117,79911,168
หนี้สินรวม (Total Liabilities)34,66142,01144,49946,668
ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่50,85053,58054,12056,380
ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (Total Equity)51,46554,22054,78657,252
มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น (BVPS - บาท)26.3527.7628.0529.30

6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage & Debt Profile)

ภาระหนี้สิน ความสามารถในการชำระดอกเบี้ย และสถานะเครดิตองค์กร TRIS Rating A
อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (IB D/E และ Net IB D/E)

ที่มา: SPALI Investor Presentation 2Q26 — อัตราส่วน Net Gearing ต่ำเพียง 0.57 เท่า ปลอดภัยจาก Covenant ≤ 2.0x อย่างมาก

ตัวชี้วัดสถานะหนี้สิน (Leverage Metrics)สิ้นปี 2566สิ้นปี 2567สิ้นปี 256830 มิ.ย. 2569เกณฑ์ควบคุม (Covenant)
หนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E)0.67 เท่า0.77 เท่า0.81 เท่า0.82 เท่าไม่เกิน 2.50 เท่า
หนี้สินมีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IB Debt/Equity)0.49 เท่า0.59 เท่า0.67 เท่า0.62 เท่า—
หนี้สินมีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน (Net Gearing)0.44 เท่า0.54 เท่า0.62 เท่า0.57 เท่าไม่เกิน 2.00 เท่า
อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (ICR)12.4 เท่า10.8 เท่า7.2 เท่า8.9 เท่ามากกว่า 3.00 เท่า
อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ (TRIS Rating)A (Stable)A (Stable)A (Stable)A (Stable)Investment Grade
ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (Cost of Debt)2.35%2.55%2.78%2.68%บริหารต้นทุนได้ยอดเยี่ยม

7. สัดส่วนธุรกิจ (Business Segments)

การกระจายตัวของรายได้และผลกำไรตามกลุ่มผลิตภัณฑ์และภูมิศาสตร์
สัดส่วนโครงสร้างรายได้และกำไรตามสายธุรกิจ (SPALI Segments)

ที่มา: รายงานประจำปีแบบ 56-1 One Report และ Opportunity Day 2Q2026 โดยรวมส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในออสเตรเลีย

กลุ่มธุรกิจหลักสัดส่วนรายได้/กำไร (%)จุดเด่นเชิงกลยุทธ์แนวโน้มปี 2569–2570
โครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม)68.0%กระจาย 28 จังหวัด จับ Real Demand ทั่วประเทศ อัตรากำไรขั้นต้น 36%เปิดตัว 24 โครงการใหม่ ขยายตลาดบ้านหรูระดับบน
โครงการคอนโดมิเนียม16.0%โอนกรรมสิทธิ์ Supalai Icon Sathorn และคอนโดพร้อมอยู่ใกล้รถไฟฟ้าส่งมอบ Backlog ต่อเนื่อง มาร์จิ้นสูงกว่า 35%
การร่วมทุนออสเตรเลีย (Australia JVs)13.0%ร่วมทุน 25 โครงการใน 4 รัฐใหญ่ รับรู้ส่วนแบ่งกำไรสม่ำเสมอเป้ายอดขาย 680M AUD เติบโตก้าวกระโดด
อาคารสำนักงานและโรงแรม3.0%อาคาร Supalai Grand Tower และรีสอร์ท สร้างกระแสเงินสดประจำอัตราการเช่าสูงกว่า 88% รายได้มีเสถียรภาพ

8. ประวัติการจ่ายเงินปันผล (Dividend History)

นโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 35% ของกำไรสุทธิเฉพาะกิจการ และประวัติการจ่ายย้อนหลัง
เงินปันผลต่อหุ้น (DPS: FY2023 - 2026E)

ที่มา: มติที่ประชุมผู้ถือหุ้นและรายงาน SET Factsheet SPALI ทั้งนี้เงินปันผลปี 2569E เป็นประมาณการของตลาดอิง Payout Ratio 55-60%

รอบปีบัญชีกำไรต่อหุ้น (EPS - บาท)ปันผลต่อหุ้น (DPS - บาท)อัตราจ่ายปันผล (Payout)Dividend Yield (%)
FY20233.071.4547.2%7.14%
FY20243.171.4545.7%7.51%
FY20252.091.2559.8%7.81%
1H2026 (จ่ายระหว่างกาล)1.090.6055.0%3.77% (ครึ่งปี)
FY2026E (คาดการณ์เต็มปี)2.331.3055.8%8.18%

9. การเปรียบเทียบในอุตสาหกรรม (Peer Comparison)

เปรียบเทียบมูลค่าหลักทรัพย์ อัตราส่วนทางการเงิน และความสามารถในการทำกำไรกับกลุ่มผู้นำอสังหาฯ ไทย
เปรียบเทียบ Market Cap และ P/E กับหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ

ที่มา: ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET Factsheets ณ ต.ค. 2569) รวบรวมเปรียบเทียบระหว่าง SPALI, AP, SIRI, LH

หลักทรัพย์ราคา (บาท)Market Cap (฿M)P/E (เท่า)P/BV (เท่า)Div Yield (%)Net D/E (เท่า)TRIS Rating
SPALI (ศุภาลัย)15.9031,0546.640.547.81%0.57A (Stable)
AP (เอพี ไทยแลนด์)7.9024,8535.630.546.58%0.66A (Stable)
SIRI (แสนสิริ)1.4625,6655.890.518.83%1.45BBB+ (Stable)
LH (แลนด์แอนด์เฮ้าส์)4.9643,25815.880.887.15%1.15A+ (Negative)

10. แนวโน้มและมุมมองสู่อนาคต (Outlook & Catalysts)

เป้าหมายธุรกิจปี 2569 แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ และปัจจัยเร่งผลักดันมูลค่าหุ้น

ผู้บริหาร บมจ. ศุภาลัย ได้วางให้ปี 2569 เป็น “Year of Strength & Sustainable Growth” โดยตั้งเป้าหมายยอดขายรวม (Presales) 36,000 ล้านบาท และเป้ารายได้รวมในประเทศ 27,000 ล้านบาท พร้อมปัจจัยเร่งสำคัญดังนี้:

แผนการเปิดโครงการใหม่และการรับรู้รายได้ (Project Launches & Backlog Realization)
  • แผนเปิดตัว 28 โครงการใหม่ มูลค่ากว่า 35,000 ล้านบาท: แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 25 โครงการ และคอนโดมิเนียม 3 โครงการ โดยเน้นการขยายในทำเลต่างจังหวัดที่มีดีมานด์แข็งแกร่ง และโครงการแนวราบระดับบนที่มีมาร์จิ้นสูง
  • Backlog รอโอนในมือแกร่งกว่า ฿15,383 ล้านบาท: มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งหลังของปี 2569 (2H2026) ราว ฿11,000 ล้านบาท ช่วยการันตีเป้ารายได้ทั้งปี 2569 สูงกว่า 85%
  • การส่งมอบโครงการ Supalai Icon Sathorn: อาคารมิกซ์ยูสแฟลกชิประดับอัลตราลักชัวรีมี Backlog รอส่งมอบต่อเนื่อง หนุนอัตรากำไรขั้นต้นและกำไรสุทธิรวมอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยหนุนและการเติบโตในต่างประเทศ (Catalysts)
  • การเติบโตของตลาดออสเตรเลียแบบก้าวกระโดด: บริษัทตั้งเป้ายอดขายในออสเตรเลีย 680 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย (~฿15,000 ล้านบาท) และเป้ารายได้รับรู้กว่า ฿10,500 ล้านบาท ซึ่งครึ่งปีแรกทำได้แล้วเกิน 60% ของเป้าหมาย
  • ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาลง: หากธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ จะเป็นปัจจัยหนุนสำคัญช่วยลดค่างวดผ่อนบ้านของผู้บริโภคและกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
  • โอกาสการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV: ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ระหว่างการผลักดันให้ภาครัฐและ ธปท. ผ่อนปรนมาตรการ LTV ชั่วคราว ซึ่งจะปลดล็อกดีมานด์บ้านสัญญาที่ 2 และคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน

11. ปัจจัยเสี่ยงและการบริหารจัดการ (Risk Factors & Triggers)

การประเมิน 6 มิติความเสี่ยง ตัวชี้วัดที่ต้องติดตาม (Triggers) และมาตรการบรรเทาความเสี่ยง
1. ความเสี่ยงจากหนี้ครัวเรือนและอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Mortgage Rejection Rate)

ผลกระทบ: หนี้ครัวเรือนไทยที่ทรงตัวสูงกว่า 89% ต่อ GDP ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ตัวชี้วัดกระตุ้น (Trigger): อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของกลุ่มแนวราบปรับตัวสูงเกินกว่า 30% หรือยอดปล่อยสินเชื่อบ้านรายย่อยของระบบธนาคารพาณิชย์หดตัวติดต่อกัน 2 ไตรมาส
มาตรการบริหารจัดการ: SPALI กระจายพอร์ตโฟลิโอสู่ตลาดแนวราบต่างจังหวัดและบ้านระดับราคา 5–15 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มลูกค้ามีภาระหนี้ต่ำและมีเงินออมสูง พร้อมทั้งมีทีมงาน Pre-approve ตรวจสอบคุณสมบัติผู้ซื้อร่วมกับธนาคารพันธมิตรก่อนทำสัญญา

2. ความเสี่ยงจากกำลังซื้อและอัตราดอกเบี้ย (Interest Rate & Affordability)

ผลกระทบ: อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ทรงตัวในระดับสูงทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อบ้านชะลอตัว
ตัวชี้วัดกระตุ้น (Trigger): อัตราดอกเบี้ยนโยบายหรือ MRR/MLR ของธนาคารพาณิชย์ปรับตัวสูงขึ้น หรือยอดจอง (Presales) รายไตรมาสลดลงต่ำกว่า ฿6,000 ล้านบาท
มาตรการบริหารจัดการ: จัดแคมเปญดอกเบี้ยพิเศษร่วมกับธนาคารพันธมิตร และเน้นการพัฒนาโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) เพื่อให้ลูกค้าได้รับสิทธิประโยชน์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองของภาครัฐได้ทันที

3. ความเสี่ยงจากการแข่งขันและสงครามราคา (Price Competition)

ผลกระทบ: สภาวะตลาดชะลอตัวทำให้ผู้ประกอบการบางรายนำสินค้าคงค้างมาจัดแคมเปญลดราคาอย่างหนัก ซึ่งอาจกดดันอัตรากำไรขั้นต้นของอุตสาหกรรม
ตัวชี้วัดกระตุ้น (Trigger): อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ของบริษัทลดลงต่ำกว่า 34.0% ติดต่อกัน 2 ไตรมาส
มาตรการบริหารจัดการ: SPALI มีความได้เปรียบด้านต้นทุนก่อสร้างที่ต่ำกว่าคู่แข่ง (Economy of Scale และการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างจากโรงงานโดยตรง) ทำให้สามารถตั้งราคาขายที่คุ้มค่ากว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกันโดยยังรักษา Gross Margin สูงถึง 36-37% ได้อย่างมั่นคง

4. ความเสี่ยงจากการลงทุนในต่างประเทศและอัตราแลกเปลี่ยน (Australia Macro & FX Risk)

ผลกระทบ: ความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจออสเตรเลีย ตลอดจนการเคลื่อนไหวของค่าเงินดอลลาร์ออสเตรเลีย (AUD) เทียบกับเงินบาท (THB)
ตัวชี้วัดกระตุ้น (Trigger): ค่าเงิน AUD/THB อ่อนค่าต่ำกว่า 21.00 บาท หรือยอดขายโครงการร่วมทุนในออสเตรเลียต่ำกว่า 80% ของเป้าหมายประจำงวด
มาตรการบริหารจัดการ: เลือกร่วมทุนกับพันธมิตรยักษ์ใหญ่ระดับท็อปของออสเตรเลีย (Mirvac, Stockland) ที่มีความชำนาญสูง กระจายโครงการใน 4 รัฐสำคัญ และทำสัญญาป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน (FX Hedging) สำหรับเงินลงทุนและเงินปันผลส่งกลับ

5. ความเสี่ยงด้านต้นทุนก่อสร้างและที่ดิน (Construction Costs & Land Acquisition)

ผลกระทบ: ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และราคาที่ดินในทำเลศักยภาพที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
ตัวชี้วัดกระตุ้น (Trigger): ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกิน 5% YoY หรือค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อยอดขาย (SG&A to Sales) สูงเกินกว่า 13.5%
มาตรการบริหารจัดการ: ทำสัญญาซื้อขายวัสดุล่วงหน้าในระยะยาว และมีธนาคารที่ดิน (Land Bank) สะสมครอบคลุมการพัฒนาใน 2–3 ปีข้างหน้าด้วยต้นทุนเฉลี่ยที่ได้เปรียบ

6. ความเสี่ยงด้านกฎหมาย ผังเมือง และรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA & Regulations)

ผลกระทบ: ความล่าช้าในการขออนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ หรือการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดผังเมืองใหม่
ตัวชี้วัดกระตุ้น (Trigger): โครงการคอนโดมิเนียมไม่ผ่านการพิจารณา EIA เกิน 2 ครั้ง หรือการเปิดตัวโครงการล่าช้ากว่าแผนงานเกินกว่า 6 เดือน
มาตรการบริหารจัดการ: ทีมงานออกแบบและสถาปัตยกรรมปฏิบัติตามมาตรฐานเกณฑ์สีเขียว (Green Design) ตั้งแต่เริ่มต้น และกระจายพอร์ตหลักสู่แนวราบซึ่งใช้ระยะเวลาการขออนุญาตสั้นกว่าคอนโดมิเนียม

12. การวิเคราะห์ SWOT Analysis

จุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรค ของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

Strengths (จุดแข็ง)

  • ความเป็นเลิศด้านการจัดการต้นทุน (Cost Leadership): อัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่า 36% และกำไรสุทธิสูงกว่า 16-19% โดดเด่นที่สุดแห่งหนึ่งในกลุ่มอสังหาฯ ไทย
  • เครือข่ายโครงการต่างจังหวัดแข็งแกร่งที่สุด: พอร์ตแนวราบครอบคลุมกว่า 28 จังหวัดทั่วประเทศ ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาเฉพาะตลาดกรุงเทพฯ
  • ฐานะการเงินแกร่งและหนี้สินต่ำ: Net Gearing เพียง 0.57 เท่า และได้รับการจัดอันดับเครดิต TRIS Rating A (Stable) ต้นทุนดอกเบี้ยต่ำเพียง 2.68%
  • ทีมผู้บริหารมากประสบการณ์และถือหุ้นสูง: ตระกูลตั้งมติธรรมถือหุ้นใหญ่กว่า 37% สร้างความสอดคล้องทางผลประโยชน์สูงสุดกับผู้ถือหุ้นรายย่อย

Weaknesses (จุดอ่อน)

  • ภาพลักษณ์ของแบรนด์เน้นความคุ้มค่ามากกว่าลักชัวรี: แม้จะเริ่มรุกโครงการหรูและคอนโด Icon Sathorn แต่ตลาดส่วนใหญ่ยังมองเป็นแบรนด์เน้นความคุ้มค่า (Value for Money)
  • สัดส่วนรายได้ประจำ (Recurring Income) ยังน้อย: รายได้จากอาคารสำนักงานและโรงแรมคิดเป็นเพียง 3% ของรายได้รวม ผลประกอบการจึงยังขึ้นอยู่กับรอบยอดโอน
  • ระยะเวลาโอน Backlog คอนโดบางส่วนยืดออกไป: คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จบางโครงการมีอัตราการโอนล่าช้ากว่าเป้าหมายเดิมจากความเข้มงวดของสินเชื่อธนาคาร
  • การพึ่งพาตลาดต่างจังหวัดมีความอ่อนไหวต่อราคาสินค้าเกษตร: กำลังซื้อในบางจังหวัดผันแปรตามสภาวะราคาสินค้าเกษตรและภัยธรรมชาติ

Opportunities (โอกาส)

  • การเติบโตของพอร์ตออสเตรเลีย (New Growth Engine): ส่วนแบ่งกำไรจากการร่วมทุน 25 โครงการใน 4 รัฐของออสเตรเลียหนุนผลกำไรต่อเนื่องในช่วงปี 2569–2571
  • ทิศทางดอกเบี้ยขาลงของธนาคารกลางทั่วโลก: การลดดอกเบี้ยช่วยฟื้นฟูกำลังซื้อและลดภาระดอกเบี้ยจ่ายของลูกค้าบ้านและตัวบริษัท
  • การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ: โอกาสที่ภาครัฐจะออกมาตรการส่งเสริมการถือครองอสังหาริมทรัพย์และลดค่าธรรมเนียมต่อเนื่อง
  • การขยายโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม: รถไฟฟ้าสายใหม่ ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (Motorway) และรถไฟทางคู่เปิดหน้าดินใหม่ในต่างจังหวัด

Threats (อุปสรรค)

  • ระดับหนี้ครัวเรือนไทยที่สูงเกิน 89% ต่อ GDP: ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดการปล่อยกู้ ส่งผลกระทบต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ
  • โครงสร้างประชากรไทยเข้าสู่สังคมสูงวัย (Aging Society): การเติบโตของประชากรวัยสร้างครอบครัวใหม่ชะลอตัวในระยะยาว
  • ความผันผวนของราคาพลังงานและต้นทุนวัสดุก่อสร้าง: ราคาเหล็ก ปูนซีเมนต์ และค่าแรงขั้นต่ำที่อาจปรับตัวขึ้นตามนโยบายรัฐบาล
  • สงครามราคาและโปรโมชันระบายสต็อก: คู่แข่งในกลุ่มแนวราบและคอนโดมิเนียมเร่งระบายสต็อกสร้างเสร็จด้วยการตัดราคา

13. มุมมองนักลงทุนและกลยุทธ์การลงทุน (Investor View)

แบบจำลองมูลค่าเชิงสถานการณ์ (Bull / Base / Bear Case) ตัวชี้วัดสำคัญ และแหล่งข้อมูลอ้างอิง

Bull Case: ราคาเป้าหมาย ฿19.50 – ฿21.00

  • สมมติฐานหลัก: ธปท. ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง 50 bps, อัตราปฏิเสธสินเชื่อแนวราบลดลงต่ำกว่า 22%, Backlog โอนได้ตามเป้าหมาย 100%, ยอดขายและกำไร JV ออสเตรเลียเติบโตทะลุเป้าหมาย 680M AUD
  • ผลการดำเนินงานคาดการณ์: รายได้รวมปี 2569 แตะ ฿28,500 ล้านบาท, กำไรสุทธิ ฿5,200 ล้านบาท (EPS ฿2.66), Dividend Yield 9.5%
  • การประเมินมูลค่า (Valuation): อิง P/E Multiple 7.8x (ค่าเฉลี่ยในอดีตช่วงขาขึ้น) หรือ P/BV 0.70x

Base Case: ราคาเป้าหมาย ฿17.50 – ฿18.80

  • สมมติฐานหลัก: รายได้ในประเทศเป็นไปตามเป้าหมายของผู้บริหารที่ ฿26,500–฿27,000 ล้านบาท, Gross Margin ทรงตัวที่ 36.5%, อัตราปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 25-28%, รับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากออสเตรเลียราว ฿800–฿900 ล้านบาท
  • ผลการดำเนินงานคาดการณ์: กำไรสุทธิทั้งปี 2569 อยู่ที่ ฿4,600 – ฿4,750 ล้านบาท (EPS ฿2.36–฿2.43), จ่ายเงินปันผลทั้งปี ฿1.30–฿1.35 ต่อหุ้น (Yield 8.2%–8.5%)
  • การประเมินมูลค่า (Valuation): อิง P/E Multiple 7.5x (สอดคล้องกับ IAA Consensus เฉลี่ย ฿18.80) หรือ P/BV 0.62x

Bear Case: ราคาเป้าหมาย ฿13.50 – ฿14.20

  • สมมติฐานหลัก: กำลังซื้อชะลอตัวรุนแรง หนี้ครัวเรือนกดดันให้ Rejection Rate พุ่งสูงเกิน 35%, ยอดโอนโครงการคอนโดมิเนียมสะดุด, ค่าเงิน AUD อ่อนค่าฉุดส่วนแบ่งกำไรต่างประเทศ
  • ผลการดำเนินงานคาดการณ์: รายได้รวมลดลงเหลือ ฿23,500 ล้านบาท, กำไรสุทธิชะลอตัวสู่ ฿3,800 ล้านบาท (EPS ฿1.95), จ่ายปันผล ฿1.15 ต่อหุ้น (Yield 7.2%)
  • การประเมินมูลค่า (Valuation): อิง P/E Multiple 6.0x (ระดับวิกฤตความเชื่อมั่น) หรือ P/BV 0.46x
รายการตรวจสอบที่นักลงทุนต้องติดตาม (Monitoring Checklist)
  • ยอดขาย Presales ไตรมาส 3 และ 4 ปี 2569: ติดตามว่ายอดจองรายไตรมาสจะสามารถแตะระดับ ฿9,000 – ฿10,000 ล้านบาท เพื่อให้บรรลุเป้าหมายทั้งปี ฿36,000 ล้านบาทได้หรือไม่
  • ความคืบหน้าการโอนกรรมสิทธิ์ Backlog: ตรวจสอบยอดโอนสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม Supalai Icon Sathorn
  • ตัวเลขส่วนแบ่งกำไรจากโครงการในออสเตรเลีย: ติดตามผลการดำเนินงานของ Supalai Australia Holdings ในงบ 3Q26 และ 4Q26 ว่าสามารถส่งมอบที่ดินและบ้านได้ตามแผนงานหรือไม่
  • การควบคุมภาระหนี้สิน Net Gearing: ตรวจสอบว่าบริษัทรักษาระดับ Net Gearing ไม่ให้เกิน 0.65 เท่า ควบคู่กับการต่ออายุหุ้นกู้ (Rollover) ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่น่าพอใจ
  • มติการจ่ายเงินปันผลครึ่งปีหลัง: ติดตามการประกาศจ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายสำหรับผลประกอบการปี 2569 ในช่วงเดือนกุมภาพันธ์–มีนาคม 2570
เกี่ยวกับเราข้อกำหนดการใช้งานนโยบายความเป็นส่วนตัวติดต่อเรา© 2026 HypeTimes