| ฉากทัศน์ (Scenario) | ราคาเป้าหมาย | Upside / Downside | Target P/E | Target P/BV | คาดการณ์ Dividend Yield | สมมติฐานและตัวเร่งเชิงยุทธศาสตร์ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bull Case | ฿1.92 | +33.3% | 7.7x | 0.67x | 9.2% (Total Return +42.3%) | กนง. ปรับลดดอกเบี้ย 25–50 bps, ยอดซื้อต่างชาติตากอากาศภูเก็ตพุ่งเกิน ฿9,000 ล้าน |
| Base Case (Consensus) | ฿1.70 | +18.1% | 6.8x | 0.59x | 8.9% (Total Return +27.1%) | โอนกรรมสิทธิ์ Backlog 2H26 ตามแผน ฿10,000 ล้าน, มาตรการลดค่าโอนหนุนบ้านไม่เกิน 7 ล้าน |
| Bear Case | ฿1.35 | -6.3% | 5.4x | 0.47x | 8.3% (คุ้มกันความเสี่ยง) | หนี้ครัวเรือนกดดันยอดปฏิเสธสินเชื่อ >45% ในกลุ่มล่าง, ราคาหุ้นมีแนวรับแน่นจาก BVPS ฿2.86 |
| หัวข้อ | รายละเอียด | แหล่งอ้างอิงปฐมภูมิ |
|---|---|---|
| ชื่อหลักทรัพย์และตลาด | บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) / Sansiri Public Co., Ltd. (SET: SIRI) | SET Company Profile |
| โครงสร้างผู้ถือหุ้นใหญ่ | 1. บจก. วิริยะประกันภัย (9.28%) 2. UBS AG SINGAPORE (9.12%) 3. Thai NVDR (7.65%) | SET Major Shareholders |
| สัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติ | ถือครองจริง 28.40% จากเพดาน Foreign Limit 39.00% | SET Foreign Ownership |
| อันดับความน่าเชื่อถือหุ้นกู้ | “BBB+” แนวโน้ม “คงที่” (Stable) โดย TRIS Rating | TRIS Rating |
แสนสิริ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและให้บริการที่เกี่ยวข้องมากว่า 40 ปี ครอบคลุม 4 เสาหลักทางธุรกิจ:
| ระดับเซกเมนต์ | แบรนด์หลัก | ช่วงระดับราคา | จุดเด่นเชิงแข่งขันและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย |
|---|---|---|---|
| Super Luxury / Flagship | Narasiri, Baan Sansiri, 98 Wireless | ฿50 ล้าน – ฿250+ ล้าน | สถาปัตยกรรมระดับ Masterpiece บน Prime CBD ทำเลหายาก อัตรากำไรขั้นต้น >36% ลูกค้าจ่ายเงินสด |
| Luxury | Buasiri, The Monument, Via, Shush | ฿15 ล้าน – ฿50 ล้าน | ดีไซน์เฉพาะตัวตอบโจทย์ High Net Worth Individuals, ผู้บริหาร และนักลงทุนระดับบน |
| Premium & Medium | Setthasiri, Saransiri, XT, The BASE | ฿7 ล้าน – ฿20 ล้าน | บ้านเดี่ยวขนาดใหญ่และคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าที่มี Facility ครบครันสำหรับคนเมือง |
| Affordable Premium | Anasiri, Siri Place, dcondo, Vay | ฿1.8 ล้าน – ฿7 ล้าน | บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียมราคาจับต้องได้ เน้นฟังก์ชันคุ้มค่าสำหรับ First Jobber |
| รายการ (ล้านบาท) | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2026 | TTM มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ | 36,112 | 35,840 | 31,210 | 12,940 | 29,820 |
| รายได้จากค่าบริการธุรกิจและการจัดการ | 2,410 | 2,380 | 2,240 | 980 | 2,150 |
| รายได้อื่นและส่วนแบ่งกำไร JV | 992 | 985 | 945 | 315 | 982 |
| รายได้รวมทั้งสิ้น | 39,514 | 39,205 | 34,395 | 14,235 | 32,952 |
| EBITDA | 8,850 | 7,820 | 6,780 | 2,980 | 6,610 |
| กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้น | 6,060 | 5,253 | 4,513 | 1,869 | 4,354 |
| อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) | 33.8% | 32.7% | 32.1% | 31.6% | 31.8% |
| อัตรากำไร EBITDA (EBITDA Margin) | 22.4% | 19.9% | 19.7% | 20.9% | 20.1% |
| อัตรากำไรสุทธิ (Net Margin) | 15.3% | 13.4% | 13.1% | 13.1% | 13.2% |
| กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (EPS - บาท) | 0.39 | 0.33 | 0.28 | 0.11 | 0.25 |
| รายการ (ล้านบาท) | สิ้นปี 2023 | สิ้นปี 2024 | สิ้นปี 2025 | 30 มิ.ย. 2026 | การเปลี่ยนแปลง YTD |
|---|---|---|---|---|---|
| เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด | 3,124 | 4,215 | 4,350 | 4,820 | +10.8% YTD |
| สินค้าคงเหลือ (ต้นทุนพัฒนาโครงการ) | 98,450 | 101,200 | 102,400 | 103,150 | +0.7% YTD |
| ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ รวมสิทธิการเช่า | 8,920 | 9,150 | 9,300 | 9,410 | +1.2% YTD |
| สินทรัพย์อื่น (รวมเงินลงทุนใน JV) | 36,815 | 34,385 | 33,450 | 32,683 | -2.3% YTD |
| สินทรัพย์รวมทั้งสิ้น | 147,309 | 148,950 | 149,500 | 150,063 | +0.4% YTD |
| หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (IBD) | 75,165 | 76,125 | 78,895 | 80,570 | +2.1% YTD |
| หนี้สินไม่หมุนเวียนและหมุนเวียนอื่น | 22,693 | 22,075 | 19,705 | 18,499 | -6.1% YTD |
| หนี้สินรวมทั้งสิ้น | 97,858 | 98,200 | 98,600 | 99,069 | +0.5% YTD |
| ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม | 49,451 | 50,750 | 50,900 | 50,993 | +0.2% YTD |
| มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น (BVPS - บาท) | 2.83 | 2.84 | 2.85 | 2.86 | +0.4% YTD |
ณ 30 มิถุนายน 2026 SIRI มี Net IBD/Equity อยู่ที่ 1.45 เท่า ต่ำกว่าเพดานข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้ (Bond Covenant) ที่กำหนดไว้ไม่เกิน 2.50 เท่า อย่างมีนัยสำคัญ บริษัทมีวงเงินสินเชื่อโครงการ (Project Financing) จากสถาบันการเงินพันธมิตรรองรับการพัฒนาอย่างเพียงพอ
| สายธุรกิจ | สัดส่วนรายได้ | มูลค่า (ล้านบาท) | กลยุทธ์การดำเนินงาน |
|---|---|---|---|
| โครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์โฮม) | 62% | 8,825 | เครื่องยนต์หลักสร้างกระแสเงินสด เน้นกลุ่มบน (Setthasiri, Buasiri, Narasiri) ที่ Rejection ต่ำ |
| โครงการคอนโดมิเนียม | 31% | 4,413 | ขับเคลื่อนด้วยคอนโดพร้อมโอนทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยว (ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา) |
| บริการบริหารอสังหาฯ และรายได้อื่น | 7% | 997 | พลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริหารจัดการอาคารกว่า 400 โครงการ สร้าง Recurring Income สม่ำเสมอ |
| งวดผลการดำเนินงาน | DPS (บาท/หุ้น) | EPS (บาท/หุ้น) | Payout Ratio | Dividend Yield | วันที่ขึ้นเครื่องหมาย XD |
|---|---|---|---|---|---|
| 1H2026 (ระหว่างกาล) | 0.050 | 0.11 | 45.5% | 3.47% (เฉพาะงวด) | 27 ส.ค. 2026 |
| FY2025 (รวมทั้งปี) | 0.150 | 0.28 | 53.6% | 8.82% | พ.ค. 2026 / ส.ค. 2025 |
| FY2024 (รวมทั้งปี) | 0.180 | 0.33 | 54.5% | 9.47% | พ.ค. 2025 / ส.ค. 2024 |
| FY2023 (รวมทั้งปี) | 0.200 | 0.39 | 51.3% | 10.53% | พ.ค. 2024 / ส.ค. 2023 |
| หลักทรัพย์ | ราคา (บาท) | Market Cap (ลบ.) | P/E (เท่า) | P/BV (เท่า) | Div Yield (%) | Net D/E (เท่า) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRI (แสนสิริ) | 1.44 | 25,180 | 5.81 | 0.50 | 8.97% | 1.45 |
| AP (เอพี ไทยแลนด์) | 7.85 | 24,695 | 5.74 | 0.65 | 8.28% | 0.85 |
| SPALI (ศุภาลัย) | 16.00 | 31,249 | 6.64 | 0.62 | 8.12% | 0.58 |
| LH (แลนด์แอนด์เฮ้าส์) | 3.62 | 43,258 | 15.88 | 0.82 | 6.90% | 1.18 |
จุดสังเกต: SIRI มีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่สุดในกลุ่มที่ 8.97% และซื้อขายที่ระดับ P/BV เพียง 0.50 เท่า ซึ่งต่ำที่สุดในกลุ่ม สะท้อนความน่าดึงดูดเชิงมูลค่าอย่างเด่นชัด
| มิติความเสี่ยง | กลไกผลกระทบต่อธุรกิจ | สัญญาณเตือน (Observable Trigger) | แนวทางป้องกันและคูเมือง (Mitigation & Moat) |
|---|---|---|---|
| 1. ดอกเบี้ยและการปฏิเสธสินเชื่อ | สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ กระทบยอดโอนเซกเมนต์ราคาต่ำกว่า ฿3M | Rejection Rate ในกลุ่มทาวน์โฮม/คอนโดระดับล่างเกิน 45% | โยกพอร์ตสู่ระดับ Luxury (Setthasiri/Narasiri) ที่ลูกค้าใช้เงินสดสูงและ Rejection ต่ำกว่า 15% |
| 2. หนี้ครัวเรือนไทยระดับสูง | กำลังซื้อของกลุ่ม First Jobber และมนุษย์เงินเดือนชะลอตัวลง | สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ทรงตัวเหนือ 90% | จับมือธนาคารพันธมิตรคัดกรอง Pre-approve ล่วงหน้า และขยายโปรโมชันช่วยผ่อนชำระ |
| 3. การครบกำหนดหุ้นกู้ (Refinancing) | มีหุ้นกู้ครบกำหนดชำระคืนในแต่ละปี ต้องบริหาร Roll-over ให้ราบรื่น | Spread หุ้นกู้ BBB+ ขยายกว้างขึ้น หรือยอดจองซื้อต่ำกว่าเป้า | กระจายแหล่งเงินกู้ด้วย Project Finance จากแบงก์ และมีกระแสเงินสดจากการโอน Backlog รองรับ |
| 4. ต้นทุนก่อสร้างและค่าแรง | ความผันผวนของราคาเหล็ก ซีเมนต์ และนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ | ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น >5% YoY | ใช้โรงงานพรีคาสท์ (Precast Factory) ของตนเองที่ทันสมัย ช่วยคุมต้นทุนและลดระยะเวลาก่อสร้าง |
| 5. ตลาดผู้ซื้อต่างชาติผันผวน | นโยบายควบคุมเงินทุนนำออกของจีน หรือความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ | ยอดขาย Presales ต่างชาติลดลงต่ำกว่า ฿5,000 ล้านต่อปี | กระจายฐานลูกค้าสู่รัสเซีย พม่า ยุโรป ตะวันออกกลาง และอินเดีย ทดแทนการพึ่งพาจีนเพียงอย่างเดียว |
| 6. การแข่งขันสงครามราคา | ผู้ประกอบการในตลาดแข่งขันลดราคาเพื่อระบายสต็อกสินค้าพร้อมอยู่ | GPM ของกลุ่มอสังหาฯ ลดลงต่ำกว่า 30% ติดต่อกัน 2 ไตรมาส | ชูจุดขายด้านบริการหลังการขาย Plus Property และแบรนด์ลอยัลตี้ที่ไม่ต้องแข่งตัดราคา |
| 7. กฎหมายผังเมืองและสิ่งแวดล้อม | การปรับเปลี่ยนข้อกำหนด EIA หรือผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ | ความล่าช้าในการขออนุมัติ EIA โครงการคอนโดมิเนียมเกิน 6 เดือน | ทีมสถาปนิกและที่ปรึกษากฎหมายมืออาชีพตรวจเช็กผังเมืองก่อนจัดซื้อที่ดินทุกแปลง |
| จุดแข็ง (Strengths) | จุดอ่อน (Weaknesses) |
|---|---|
• Brand Equity อันดับ 1: ได้รับความเชื่อมั่นสูงสุดในกลุ่มลูกค้าระดับบน มี Pricing Power | • ภาระดอกเบี้ยจ่ายตามขนาดพอร์ต: หนี้สินรวมราว ฿99,000 ล้าน ทำให้มีภาระดอกเบี้ยจ่ายในช่วงดอกเบี้ยสูง |
| โอกาส (Opportunities) | อุปสรรค (Threats) |
|---|---|
• กำลังซื้อต่างชาติ: ความต้องการซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตและ กทม. จากต่างชาติเติบโตสูง | • ภาวะหนี้ครัวเรือนสะสม: สถาบันการเงินคงความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย |
ฝ่ายวิจัยประเมินว่า SIRI เป็นหนึ่งในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าสนใจสูงมากในเชิงมูลค่า (Value Play) โดยราคาหุ้นปัจจุบันที่ ฿1.44 คิดเป็น P/E เพียง 5.81 เท่า และซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีถึง 50% (P/BV 0.50 เท่า) ในขณะที่มีเกราะป้องกันด้านผลตอบแทนจาก Dividend Yield สูงลิ่วเกือบ 9.0% ต่อปี ซึ่งจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอปีละ 2 ครั้ง
ยอดขาย Presales 1H2026 ที่บรรลุไปแล้วกว่า 53% ของเป้าหมายทั้งปี และ Backlog แข็งแกร่งกว่า ฿26,000 ล้านบาท จะเป็นหลักประกันความเสี่ยงที่ทำให้รายได้และกำไรใน 2H2026 เติบโตต่อเนื่อง โดยนักวิเคราะห์ใน IAA Consensus ให้ราคาเป้าหมายเฉลี่ยที่ ฿1.70 บาท ซึ่งมี Upside ถึง +18.1% และหากรวมผลตอบแทนเงินปันผล จะให้ Total Return สูงถึง +27.1%