รายงานวิเคราะห์หุ้นเพื่อการตัดสินใจ · Equity Research Report

วิเคราะห์หุ้น SC — บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรายใหญ่ของไทย ด้วยแนวคิด "Beyond Residential" ขยายรายได้ประจำจากโรงแรม คลังสินค้า และบริการหลังการขาย งวด 1H2026 รายได้จากการดำเนินงาน ฿10,268 ล้านบาท (+30.1% YoY) กำไรสุทธิส่วนของบริษัทฯ ฿788 ล้านบาท (+48.4% YoY) หนี้สินที่มีดอกเบี้ย (IB D/E ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) 1.23 เท่า ณ 30 มิ.ย. 2026 ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2569 / ข้อมูลงบการเงิน 2Q26 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569
Sector: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property & Construction / Property Development)ราคาล่าสุด ฿1.98Market Cap ฿8,469 ล้านP/E 4.73 · P/BV 0.34Dividend Yield ~7.58%

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ข้อมูลตลาด ณ 9 ตุลาคม 2569 · ข้อมูลงบการเงินสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 (2Q26)
กำไรสุทธิ 1H2026
฿788 ล้าน
+48.4% YoY · 2Q26 ฿668 ล้าน (+59.4% YoY)(งบการเงิน 2Q26)
รายได้จากการดำเนินงาน 1H2026
฿10,268 ล้าน
+30.1% YoY · จากการขายอสังหาฯ ฿9,408 ล้าน (+33.1%)(งบการเงิน 2Q26)
Backlog รอรับรู้รายได้
฿16,000+ ล้าน
ณ 30 มิ.ย. 2569 · สื่อรายงาน ลดจาก ฿18,500 ล้าน ณ สิ้นปี 2568(นิวส์, 15 ส.ค. 2569)
P/E (TTM) · P/BV
4.73x · 0.34x
P/E ต่ำกว่าเพื่อนทั้ง 4 ตัว · P/BV ต่ำกว่า AP, SIRI, QH(SET Factsheet)
Dividend Yield (YTD)
7.58%
DPS ปี 2568 ฿0.15 ÷ ราคา ฿1.98 · นโยบายจ่าย ≥40% ของกำไรสุทธิ(SET Factsheet)
IAA Consensus (2569F)
฿2.47
เป้าหมายเฉลี่ย จาก 8 บริษัทหลักทรัพย์ (Buy 8 · Hold 0 · Sell 0)(Settrade)

จุดเด่นสำคัญ: กำไรไตรมาส 2 ฟื้นตัวชัดเจน และหนี้ที่มีดอกเบี้ยลดลงต่อเนื่อง

กำไรสุทธิส่วนของบริษัทฯ งวด 1H2026 อยู่ที่ ฿788.15 ล้าน เทียบกับ ฿531.09 ล้านในงวดเดียวกันปีก่อน โดยไตรมาส 2 อยู่ที่ ฿667.79 ล้าน กำไรไตรมาส 2 (฿668 ล้าน) มากกว่ากำไรไตรมาส 1 (฿120 ล้าน) มาก สื่อระบุว่าได้มาจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม COBE รัชดา-พระราม 9 ที่สร้างเสร็จ ระหว่างนี้ IB D/E ลดลงจาก 1.29 เท่า ณ สิ้นปี 2568 เหลือ 1.23 เท่า ณ 30 มิ.ย. 2569 ใกล้เป้าหมาย “ต่ำกว่า 1.2 เท่า” ที่บริษัทฯ ระบุไว้สำหรับปี 2569

ประเด็นสำคัญสำหรับผู้บริหารและนักลงทุน (Key Takeaways)
  • ธุรกิจหลักยังเป็นการขายบ้านและคอนโดมิเนียม: รายได้จากการขายอสังหาฯ คิดเป็น 91.6% ของรายได้จากการดำเนินงาน 1H2026 (งบการเงิน 2Q26) รายได้ประจำจากค่าเช่าและบริการ (โรงแรม คลังสินค้า) ยังเป็นสัดส่วนเพียง 5.1%
  • สินค้าคงเหลือเป็นสินทรัพย์หลักและเป็นต้นทุนเงินทุน: สินค้าคงเหลือ (ที่ดินและโครงการระหว่างพัฒนา) ฿41,555 ล้าน คิดเป็น 66.7% ของสินทรัพย์รวม ระยะเวลาเฉลี่ยของสินค้าคงเหลือประมาณ 1,032 วัน (SET) การหมุนเวียนเงินทุนช้า จึงเป็นประเด็นหลักของการประเมินมูลค่า
  • ราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีมาก แต่กำไรยังไม่แน่นอน: P/BV 0.34 เท่า (BVPS ฿5.88) และ P/E 4.73 เท่า ตามกำไร TTM ฿1,790 ล้าน ส่วนลดนี้สะท้อนความกังวลด้านหนี้สินและการรับรู้รายได้ของโครงการ ไม่ใช่เพียงความล่าช้าของตลาด
  • ผลตอบแทนเงินปันผลขึ้นกับกำไรปีที่แล้ว: นโยบายจ่ายไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิ ปี 2568 จ่าย ฿0.15 (อัตราจ่ายประมาณ 42% ของ EPS ที่คำนวณได้) งวด 1H2026 จ่ายระหว่างกาล ฿0.06 วันที่ 9 ก.ย. 2569

Bull Case (ประมาณการผู้เขียน ฿2.95)

  • บรรลุเป้ารายได้รวมปี 2569 ฿25,500 ล้าน ตามที่บริษัทฯ ประกาศ (สื่อ 8 เม.ย. 2569)
  • อัตรากำไรสุทธิ 9% ของรายได้รวม อยู่ระหว่างปี 2567 (8.4%) และปี 2566 (10.1%)
  • ใช้ P/E 5.5 เท่า ใกล้กลุ่มเพื่อน (AP 5.70x, SIRI 5.81x)

Base Case (ประมาณการผู้เขียน ฿2.21)

  • รายได้รวมปี 2569 ราว ฿24,251 ล้าน: 1H2026 ฿10,384 ล้าน + 2H2026 เพิ่มขึ้น 10% YoY จากฐาน 2H2025 ฿12,606 ล้าน
  • อัตรากำไรสุทธิ 7.8% (TTM) กำไรสุทธิ ~฿1,892 ล้าน EPS ~฿0.44 ต่อหุ้น
  • ต่ำกว่าฉันทามติ ฿2.47 เพราะใช้รายได้ต่ำกว่าเป้าของบริษัทฯ และ P/E 5.0 เท่า

Bear Case (ประมาณการผู้เขียน ฿1.28)

  • รายได้รวมทรงตัวหรือลด ~฿21,000 ล้าน (ต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย) การโอนกรรมสิทธิ์ช้ากว่าแผนและ Backlog ลดลงต่อเนื่อง
  • อัตรากำไรสุทธิลดลงเหลือ 6.5% จากการลดราคาขายและต้นทุนดอกเบี้ยโครงการที่สูงขึ้น
  • ตลาดให้ P/E 4.0 เท่า ลดลงจากระดับปัจจุบัน ~4.7 เท่า

2. ข้อมูลบริษัท (Factsheet)

ข้อมูลสถิติตลาดหลักทรัพย์และโครงสร้างบริษัท ณ 9 ตุลาคม 2569 (ราคาปิด 9 ต.ค. 2569)
ราคาหุ้นล่าสุด
฿1.98
+0.01 (+0.51%) · 52W: ฿1.54 – ฿2.22(SET Factsheet)
มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด
฿8,469 ล้าน
4,277.26 ล้านหุ้น (พาร์ ฿1.00)(SET Factsheet)
EV / EBITDA (TTM)
13.25x
EV ฿37,295 ล้าน · EBITDA TTM ฿2,814 ล้าน(SET Factsheet)
P/BV Ratio
0.34x
BVPS ฿5.88 (ส่วนของบริษัทฯ ÷ หุ้นชำระแล้ว)(SET Factsheet)
Dividend Yield (YTD)
7.58%
ปันผล 2568 ฿0.15 · TTM จ่ายจริง 8.08%(SET Factsheet)
Free Float
42.58%
ณ 11 มี.ค. 2569 (SET)(SET Factsheet)
ต่างชาติถือหุ้น
1.49%
เพดานต่างชาติ 49.00% ณ 9 ต.ค. 2569(SET Factsheet)
ข้อมูลบริษัท (Company Detail)
หัวข้อรายละเอียด
ก่อตั้ง / เข้าจดทะเบียน SET8 ส.ค. 2532 / 13 พ.ย. 2546 (IPO ราคา ฿15.00)
พาร์ / ทุนชำระแล้วพาร์ ฿1.00 (เปลี่ยนจาก ฿5.00 เมื่อ 30 เม.ย. 2556) · ชำระแล้ว 4,277.26 ล้านหุ้น
ประธานกรรมการMr. Rath Kitivejosoth (ประธานกรรมการ กรรมการอิสระ)
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร / รองประธานกรรมการMr. Nuttaphong Kunakornwong
ผู้สอบบัญชีPricewaterhouseCoopers ABAS Limited · ความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข (งบการเงิน 2568)
ปีบัญชีสิ้นสุด 31 ธันวาคม
อันดับเครดิตBBB+ (TRIS Rating) ตามรายงานประจำปี 2568
ที่อยู่ / โทร1010 ถนนวิภาวดีรังสิต จตุจักร กรุงเทพฯ 10900 · 0-2949-2000
ที่มา: SET Factsheet (ข้อมูลบริษัท) และ รายงานประจำปี 2568 (อันดับเครดิต)
ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 5 อันดับแรก (ณ 28 ส.ค. 2569)
อันดับผู้ถือหุ้น% หุ้น
1น.ส. พินทองทา ชินวัตร คุณากรวงศ์27.52%
2น.ส. แพทองธาร ชินวัตร24.99%
3นาย บรรณพจน์ ดามาพงศ์4.70%
4คุณหญิง พจมาน ดามาพงศ์2.74%
5Thai NVDR Company Limited2.28%
ที่มา: SET Factsheet · ผู้ถือหุ้น 2 ราย แรกรวม 52.51% (ตามรายชื่อ SET)

3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

โครงสร้างรายได้และแหล่งที่มาของรายได้ · ข้อมูล ณ 30 มิ.ย. 2569

SC พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นหลัก ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม/โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียม ปี 2569 บริษัทฯ ประกาศกลยุทธ์ “Beyond Residential” แบ่งธุรกิจเป็น 3 Engine โดยมี Engine 1 (อสังหาฯ ที่อยู่อาศัย) เป็นรายได้หลัก และ Engine 2-3 เป็นรายได้ประจำที่บริษัทฯ ตั้งเป้าให้มีสัดส่วนกำไรเกิน 30% ภายในปี 2573

ผังธุรกิจตาม 3 Engine (แหล่งข้อมูลประกาศกลยุทธ์ 8 เม.ย. 2569 และเว็บไซต์บริษัทฯ)
Engineธุรกิจแบรนด์และโครงการที่ระบุเป้าหมายที่บริษัทฯ ประกาศ
Engine 1 · อสังหาฯ ที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม/โฮมออฟฟิศ คอนโดมิเนียมบ้านเดี่ยว: 95E1, แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด, คอนนาเซอร์, ซันเล เรสซิเดนเซส, เดอะ เจนทริ, เดอะ พาวิลเลียน, บางกอก บูเลอวาร์ด (ซิกเนเจอร์), บูเลอวาร์ด ทัสคานี, เพฟ, เวนิว · ทาวน์โฮม: แมทเทอร์, วี คอมพาวด์, เวิร์คเพลส, เวิร์ฟ · คอนโด: โค้บบ์, เรฟเฟอเรนซ์, สติลล์ยอดขาย ฿27,000 ล้าน · รายได้โอน ฿23,000 ล้าน (ปี 2569)
Engine 2 · รายได้ประจำ (Recurring Income)โรงแรม คลังสินค้า อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ให้เช่าในสหรัฐฯโรงแรม KROMO Curio Collection by Hilton และ The Standard Pattaya · คลังสินค้าโซนบางนา-EEC · SCX 360 (พลังงานรองรับศูนย์ข้อมูล)รายได้ ~฿2,000 ล้าน (+70%) · เพิ่ม 450 ห้องพักในพัทยาและภูเก็ต · คลังสินค้าเพิ่ม 170,000 ตร.ม.
Engine 3 · ธุรกิจใหม่ (After-sales / ดิจิทัล / สุขภาพ)บริการหลังการขาย แพลตฟอร์มดิจิทัล ธุรกิจสุขภาพBridge Estate, รู้ใจคลับ, SC Able, SC Reward (The S.U.N., Morning Coins), LINTON (บริการคอนเซียร์จ)รายได้ ฿400 ล้าน (+60%) · ขยายโครงการหลังการขาย จาก 150 เป็น 260 โครงการ
ที่มา: ประกาศกลยุทธ์ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ) · เว็บไซต์นักลงทุนสัมพันธ์ SC (รายชื่อโครงการและแบรนด์) · เป้าหมายเป็นของบริษัทฯ ยังไม่ได้ตรวจกับเอกสารต้นฉบับ

ข้อสังเกตจากโครงสร้างรายได้ 1H2026

รายได้จากการขาย ฿9,408 ล้าน (+33.1%) เป็นตัวหลักที่ทำให้รายได้เติบโต ขณะที่รายได้ค่าเช่าและบริการ ฿525 ล้าน ลดลง 5.3% และรายได้บริการและการจัดการ ฿336 ล้าน เพิ่ม 24.3% ทั้งสองรายการเป็นรายได้ประจำเล็กมากเมื่อเทียบกับการขายอสังหาฯ

4. ผลประกอบการ (Financial Performance)

งบรวม · หน่วย ฿ ล้าน · งบปี 2023–2025 และงวด 6 เดือน 2025–2026 · ตัวเลขจาก SET Factsheet และงบการเงิน 2Q26
รายการ (฿ ล้าน)FY2023FY2024FY20251H20251H2026TTM มิ.ย.26
รายได้จากการดำเนินงาน24,48720,30220,2337,89110,26822,610
รายได้รวม (รวมรายได้อื่น)24,68320,64520,5767,96910,38422,990
EBITDA (นิยาม SET)3,7112,5902,5109561,2602,814
กำไรสุทธิส่วนของบริษัทฯ2,4821,7061,5335317881,790
EPS (฿ ต่อหุ้น)0.580.400.360.120.180.42
อัตรา EBITDA margin (ต่อรายได้ดำเนินงาน)15.2%12.8%12.4%12.1%12.3%12.4%
อัตรากำไรสุทธิ (ต่อรายได้ดำเนินงาน)10.1%8.4%7.6%6.7%7.7%7.9%
ที่มา: SET Factsheet (งบกำไรขาดทุนรวม) · งบการเงิน 2Q26. TTM = FY2025 + 1H2026 − 1H2025 (คำนวณเอง) EPS คำนวณจากหุ้นชำระแล้ว 4,277.26 ล้านหุ้น · อัตรากำไรสุทธิที่คำนวณเองไม่ตรงกับตัวเลข SET ที่แสดงในตาราง Ratio เพราะนิยามต่างกัน
รายได้ EBITDA และกำไรสุทธิ (฿ ล้าน) — FY2023 ถึง TTM มิ.ย. 2026
ที่มา: SET Factsheet · รายได้จากการดำเนินงานอาจต่างจาก “รายได้รวม” ตามนิยามข้างบน
อัตรา EBITDA Margin และ Net Margin (%) — FY2023 ถึง TTM มิ.ย. 2026
ที่มา: คำนวณจาก SET Factsheet และ งบการเงิน 2Q26
เปรียบเทียบงวด 6 เดือนแรก: 1H2025 กับ 1H2026 (฿ ล้าน)
ที่มา: งบการเงิน 2Q26 (ฉบับบริษัทฯ) · EBITDA เป็นนิยาม SET ซึ่งรวมส่วนแบ่งกำไรขาดทุนจากเงินลงทุนร่วมค้าและรายได้อื่น (1H2026 ส่วนแบ่งขาดทุน −฿48 ล้าน 1H2025 −฿66 ล้าน)

การวิเคราะห์ผลประกอบการงวด 1H2026

  • รายได้จากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น 30.1% ส่วนใหญ่มาจากการขายอสังหาฯ และการโอนคอนโดมิเนียม ทำให้กำไรสุทธิเพิ่มเร็วกว่ารายได้ 18.3 จุด (48.4% เทียบ 30.1%) สื่อรายงานอัตรากำไรขั้นต้นไตรมาส 2 ที่ 30.7%
  • ไตรมาส 2 รายได้จากการดำเนินงาน ฿7,023 ล้าน (รายได้รวม) เพิ่ม 34.5% YoY และกำไรสุทธิ ฿667.8 ล้าน เพิ่ม 59.4% YoY ซึ่งตรงกับข่าวที่เผยแพร่ 15 ส.ค. 2569
  • ต้นทุนทางการเงินในกำไรขาดทุนเพิ่มเป็น ฿223 ล้าน (1H2025 ฿193 ล้าน) จึงทำให้ EBITDA/ต้นทุนทางการเงิน อยู่ที่ 5.6 เท่า (1H2025 5.0 เท่า) ตัวเลขนี้สูงเพราะส่วนใหญ่ของดอกเบี้ยอาจถูกบันทึกเป็นต้นทุนโครงการ ซึ่งต้องยืนยันจากหมายเหตุการบัญชี

กระแสเงินสด (฿ ล้าน)FY2023FY2024FY20251H20251H2026
กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน(2,071)3252,414344907
กระแสเงินสดจากการลงทุน(2,168)(499)(803)(337)944
กระแสเงินสดจากการจัดหาเงิน4,139(539)(681)1,013(1,502)
เงินสดสุทธิเพิ่มขึ้น (ลดลง)(100)(712)9301,019349
ที่มา: SET Factsheet (งบกระแสเงินสดรวม) · กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก ฿907 ล้านในงวด 1H2026 ขณะที่กระแสเงินสดจากการจัดหาเงินติดลบ ฿1,502 ล้าน

5. งบแสดงฐานะการเงิน (Balance Sheet)

ณ 31 ธันวาคม 2023–2025 และ ณ 30 มิถุนายน 2026 · ฿ ล้าน · งบรวม
รายการ (฿ ล้าน)สิ้น 2023สิ้น 2024สิ้น 202530 มิ.ย. 2026
เงินสดและรายการเทียบเท่า2,0381,3232,2482,590
สินค้าคงเหลือ (ที่ดิน/โครงการ)46,24648,68741,84641,555
สินทรัพย์รวม63,88867,25863,95562,296
หนี้สินรวม40,63643,16439,17537,049
ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ23,22824,04824,68825,161
ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม24479286
เงินกู้ยืมระยะสั้นและหนี้สินระยะยาวถึงกำหนดชำระ (OD + Current LT)17,98715,13014,60115,997
ที่มา: SET Factsheet (งบฐานะการเงิน) · งบการเงิน 2Q26 (หมายเหตุหนี้สิน) · ตัวเลขหนี้ถึงกำหนดชำระคำนวณจาก OD รวมกับเงินกู้และหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดภายใน 1 ปี
โครงสร้างสินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของผู้ถือหุ้น (฿ ล้าน)
ที่มา: SET Factsheet · ส่วนของผู้ถือหุ้นในกราฟรวมส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม

สินค้าคงเหลือ: แหล่งสร้างรายได้ในอนาคตและความเสี่ยงของการหมุนเงินทุน

สินค้าคงเหลือ ฿41,555 ล้าน (66.7% ของสินทรัพย์) ลดลงจาก ฿48,687 ล้าน ณ สิ้นปี 2567 การลดลงนี้มาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จ ขณะที่ระยะเวลาเฉลี่ยของสินค้าคงเหลือยังนานมาก (ประมาณ 1,032 วันตามคำนวณของ SET) ผู้ลงทุนควรติดตามการเพิ่มขึ้นของโครงการเปิดใหม่ซึ่งจะเพิ่มสินค้าคงเหลือก่อนรับรู้รายได้

6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)

IB Debt/Equity ตามนิยามบริษัทฯ (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) · ณ 30 มิ.ย. 2569
IB D/E (บริษัทฯ)
1.23 เท่า
ปี 2568 บริษัทฯ รายงาน 1.29 เท่า · เป้าหมายปี 2569 ต่ำกว่า 1.2 เท่า(รายงานประจำปี 2568)
Net IB D/E
1.12 เท่า
หนี้ที่มีดอกเบี้ยสุทธิจากเงินสด ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม(งบการเงิน 2Q26)
D/E รวม (SET)
1.47 เท่า
หนี้สินรวม ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม ณ 30 มิ.ย. 2569(SET Factsheet)
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน IB Debt/Equity และ Net IB Debt/Equity (เท่า)
ที่มา: คำนวณจาก รายงานประจำปี 2568 (ข้อมูลปี 2566–2568) และ งบการเงิน 2Q26 · หนี้ที่มีดอกเบี้ย = OD + เงินกู้ + หุ้นกู้ (ระยะสั้นและยาว) ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า · ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม
รายการ (฿ ล้าน)สิ้น 2023สิ้น 2024สิ้น 202530 มิ.ย. 2026
หนี้ที่มีดอกเบี้ย (IB Debt)33,22133,57731,95130,964
ของซึ่งถึงกำหนดภายใน 1 ปี17,98715,13014,60115,997
ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม23,25224,09524,78025,247
ต้นทุนทางการเงินในกำไรขาดทุน (งวดหรือปี)n/an/an/a223 (1H2026)
หมายเหตุ: ต้นทุนการเงินทั้งปีของ FY2023–FY2025 ไม่ได้ดึงมาในรอบนี้ (n/a) · “n/a” = ไม่ได้ดึงตัวเลขมาในรอบนี้

ความเสี่ยงด้านการกระจุกตัวของหนี้ระยะสั้น

ประมาณ 51.7% ของหนี้ที่มีดอกเบี้ย ณ 30 มิ.ย. 2569 ถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปี (OD ฿5,122 ล้าน + เงินกู้ระยะยาวถึงกำหนด ฿3,696 ล้าน + หุ้นกู้ถึงกำหนด ฿7,180 ล้าน) เทียบกับเงินสด ฿2,590 ล้าน การต่อหนี้หรือออกหุ้นกู้ใหม่จึงเป็นเงื่อนไขสำคัญของปี 2569

7. สัดส่วนรายได้ (Revenue Segments)

สัดส่วนรายได้จากการดำเนินงาน 1H2026 · ไม่มีการแยกกำไรตามส่วนงานในงบรวมที่นำมาใช้
รายการรายได้ (฿ ล้าน)1H20251H2026YoYสัดส่วน 1H2026
รายได้จากการขาย (Property sales)7,0679,408+33.1%91.6%
รายได้ค่าเช่าและบริการ (Rental & services: โรงแรม คลังสินค้า)555525−5.3%5.1%
รายได้บริการและการจัดการ (Advisory & management)270336+24.3%3.3%
รวมรายได้จากการดำเนินงาน7,89110,268+30.1%100.0%
ที่มา: งบการเงิน 2Q26 (งบกำไรขาดทุนรวม 6 เดือน) · ชื่อรายการตามงบการเงินฉบับภาษาไทย
สัดส่วนรายได้จากการดำเนินงาน 1H2026 (%)
ที่มา: งบการเงิน 2Q26 · คำนวณเอง

Engine 2 และ 3 ยังเล็กมาก

รายได้ประจำรวมจาก Engine 2 และ 3 (ค่าเช่า/บริการ และบริการจัดการ) ยังเป็นประมาณ 8.4% ของรายได้ ต่างจากเป้าหมายที่บริษัทฯ ตั้งว่า Engine 2–3 จะมีสัดส่วนกำไรเกิน 30% ภายในปี 2573 ความคืบหน้าในไตรมาสต่อ ๆ ไปจึงสำคัญ

8. ประวัติเงินปันผล (Dividend History)

นโยบาย: จ่ายไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิหลังหักภาษีและสำรอง · ข้อมูลจาก SET Factsheet
งวดDPS (฿)วันจ่ายหมายเหตุ
1H2023 (ม.ค.–มิ.ย.)0.086 ก.ย. 2023ระหว่างกาล
2H2023 (ก.ค.–ธ.ค.)0.1621 พ.ค. 2024สิ้นปี
1H20240.059 ก.ย. 2024ระหว่างกาล
2H20240.1120 พ.ค. 2025สิ้นปี
1H20250.059 ก.ย. 2025ระหว่างกาล
2H20250.1026 พ.ค. 2026สิ้นปี
1H20260.069 ก.ย. 2026ระหว่างกาล
ที่มา: SET Factsheet (ตารางเงินปันผล) · ปีที่แสดงเป็นปีที่ดำเนินงานไม่ใช่ปีที่จ่าย
เงินปันผลจ่ายต่อหุ้น (฿) — FY2021 ถึง 1H2026 (ระหว่างกาล)
ที่มา: SET Factsheet · FY2021–FY2025 รวมงวดระหว่างกาลและงวดสิ้นปีของปีดำเนินงานนั้น

อัตราจ่ายเงินปันผล (Payout Ratio) ที่คำนวณเอง

ปี 2566 ประมาณ 41% (DPS ฿0.24 ÷ EPS ฿0.58) · ปี 2567 ประมาณ 40% (฿0.16 ÷ ฿0.40) · ปี 2568 ประมาณ 42% (฿0.15 ÷ ฿0.36) เป็นไปตามนโยบายขั้นต่ำ 40% ตัวเลข Payout Ratio ที่ SET แสดงใน Factsheet ไม่ตรงกับตัวเลขนี้ โดยนิยามยังไม่ได้ยืนยัน จึงใช้ค่าที่คำนวณเองในรายงานนี้

9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)

กลุ่มอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ แบบผสม · ข้อมูล SET ณ 9 ตุลาคม 2569
หุ้นมูลค่าตลาด (฿ ล้าน)P/E (เท่า)P/BV (เท่า)Dividend Yield (YTD %)EV/EBITDA (เท่า)
SC (รายงานนี้)8,4694.730.347.5813.25
AP25,1675.700.546.508.85
SIRI25,3135.810.508.9715.55
QH14,3577.430.476.788.20
ORI4,1977.720.204.0919.99
ที่มา: SET Factsheet ของแต่ละหุ้น ณ 9 ต.ค. 2569 (AP, SIRI, QH, ORI) · EV/EBITDA ใช้นิยาม SET (รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าใน EV)
มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (฿ ล้าน) และ P/E Ratio (เท่า)
ที่มา: SET Factsheet ของแต่ละหุ้น ณ 9 ต.ค. 2569

ข้อจำกัดของการเทียบเพื่อน

ขนาดตลาดต่างกันมาก (ORI ฿4,197 ล้าน ถึง SIRI ฿25,313 ล้าน) และ P/BV ที่ต่างกันสะท้อนมูลค่าสินค้าคงเหลือที่บันทึกในงบ SC มีสินค้าคงเหลือ 66.7% ของสินทรัพย์ ส่วนลด P/BV จึงไม่ได้แปลว่าถูกเสมอไป ควรเทียบควบคู่กับ EV/EBITDA และสัดส่วนหนี้

10. มุมมองอนาคต (Outlook)

เป้าหมายของบริษัทฯ (ผ่านสื่อ) และเหตุการณ์ที่ต้องติดตาม · ข้อมูล ณ 10 ต.ค. 2569
฿400 ล้าน (+60%)
รายการเป้าหมาย / ข้อมูลสถานะ ณ ต.ค. 2569ที่มา
รายได้รวมปี 2569฿25,500 ล้าน (+21% ตามที่สื่อรายงาน)1H2026 ฿10,384 ล้าน = 40.7% ของเป้า · ต้องการ 2H ฿15,116 ล้าน (+19.9% YoY)ประกาศ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ)
ยอดขายอสังหาฯ ปี 2569฿27,000 ล้าน (+33% เทียบปี 2568)ยังไม่มีตัวเลขยอดขายครึ่งปีที่ยืนยันจากเอกสารต้นฉบับประกาศ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ)
การโอนกรรมสิทธิ์ปี 2569฿23,000 ล้านไม่มีตัวเลขโอนงวดครึ่งปีในงบ (รายได้จากการขาย ฿9,408 ล้าน)ประกาศ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ)
Backlog฿18,500 ล้าน ณ สิ้นปี 2568 (ประมาณ 40% จะรับรู้ในปี 2569)฿16,000+ ล้าน ณ 30 มิ.ย. 2569 (สื่อ)ประกาศ 8 เม.ย. และนิวส์ 15 ส.ค. 2569
โครงการเปิดใหม่ 2H25695 โครงการ มูลค่า ฿28,350 ล้าน (บ้านและคอนโด)ยังไม่มีรายชื่อโครงการ/ราคา/วันเปิดขายที่ยืนยันแล้วนิวส์ 15 ส.ค. 2569
Capex ปี 2569฿8,000 ล้านยังไม่ปรากฏในงบประกาศ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ)
IB D/E ปลายปี 2569ต่ำกว่า 1.2 เท่า1.23 เท่า ณ 30 มิ.ย. 2569ประกาศ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ) · คำนวณเอง
Engine 2 รายได้฿2,000 ล้าน (+70%) · เพิ่ม 450 ห้องพักและคลังสินค้า 170,000 ตร.ม.รายได้ค่าเช่าและบริการ 1H2026 ฿525 ล้าน (ลด 5.3%)ประกาศ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ) · คำนวณเอง
Engine 3 รายได้
รายได้บริการและการจัดการ 1H2026 ฿336 ล้าน (+24.3%)ประกาศ 8 เม.ย. 2569 (สื่อ) · คำนวณเอง
หมายเหตุ: เป้าหมายทั้งหมดในตารางนี้เป็นของบริษัทฯ ที่ระบุผ่านสื่อ ยังไม่ได้ตรวจกับเอกสารต้นฉบับ (รายงาน MD&A 2Q26 และ presentation) ตัวเลขที่ “คำนวณเอง” มาจากงบการเงินหรือการหารตรง ๆ ของเป้าหมาย

ข้อควรระวังเรื่องการอ้างอิงตัวเลขเป้าหมาย

สื่อรายงาน “+21%” สำหรับเป้ารายได้ 2569 แต่รายได้รวมปี 2568 ตามงบการเงินคือ ฿20,576 ล้าน ซึ่งเป้า ฿25,500 ล้านจะเท่ากับ +23.9% (หรือ +26% เทียบรายได้จากการดำเนินงาน) ความแตกต่างนี้ยังไม่ได้ยืนยัน จึงควรตรวจกับ MD&A หรือ presentation ของบริษัทฯ ก่อนนำไปใช้ในการตัดสินใจ

11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)

หกหมวดความเสี่ยง พร้อมสัญญาณที่สังเกตได้ในงวดถัดไป
หมวดความเสี่ยงรายละเอียดสัญญาณที่ต้องติดตาม
1. ความเสี่ยงการเงิน / การต่อหนี้หนี้ถึงกำหนดภายใน 1 ปี ~51.7% ของหนี้ที่มีดอกเบี้ย (฿15,997 ล้าน) เทียบเงินสด ฿2,590 ล้านการออกหุ้นกู้ใหม่หรือการต่อวงเงิน · IB D/E เกิน 1.3 เท่า
2. ความเสี่ยงสินค้าคงเหลือ / การหมุนเงินทุนสินค้าคงเหลือ 66.7% ของสินทรัพย์ ระยะเวลาหมุนเวียนนานมากสินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้นเกินรายได้ · การตั้งสำรองการด้อยค่าโครงการ
3. ความเสี่ยงการรับรู้รายได้รายได้จากการขาย 91.6% ของรายได้ · ขึ้นอยู่กับการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดที่สร้างเสร็จเป็นช่วง ๆรายได้ไตรมาส 3 และ 4 ต่อเป้าของปี · Backlog ลดลงต่อเนื่อง
4. ความเสี่ยงอุปสงค์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยความสามารถกู้ของลูกค้าและเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อบ้านของธนาคาร ส่งผลต่อการโอนและการยกเลิกสัญญานโยบายสินเชื่อบ้านของ ธปท. · อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ · ยอดยกเลิกสัญญา
5. ความเสี่ยงดอกเบี้ยและการบันทึกต้นทุนต้นทุนการเงินใน P&L ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับหนี้ ~฿31,000 ล้าน ซึ่งเป็นผลจากการตัดดอกเบี้ยเป็นต้นทุนโครงการ (ยังไม่ได้ยืนยันจากหมายเหตุ)ต้นทุนการเงินใน P&L เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ · นโยบายการตัดดอกเบี้ยเปลี่ยน
6. ความเสี่ยงการกำกับดูแลและการกระจุกตัวของผู้ถือหุ้นผู้ถือหุ้น 2 รายแรกถือรวม 52.51% (ตามรายชื่อ SET) จึงมีอิทธิพลสูงต่อการตัดสินใจของบริษัทฯรายการระหว่างกันในงบ · การซื้อขายหุ้นของผู้ถือหุ้นใหญ่ที่เปิดเผยต่อ SET

ความเสี่ยงที่ต้องตรวจสอบเพิ่มก่อนลงทุน

งบการเงิน 2Q26 และ MD&A ที่เผยแพร่แล้วยังไม่ได้ถูกดึงมาเทียบรายละเอียด (หมายเหตุการตัดดอกเบี้ย รายการระหว่างกัน และ Backlog ณ 30 มิ.ย. ตามเอกสารต้นฉบับ) จึงควรตรวจเพิ่มก่อนสรุปการลงทุน

12. SWOT

การประเมินจากตัวเลขในรายงานนี้

จุดแข็ง (Strengths)

  • กำไรสุทธิ 1H2026 เพิ่ม 48.4% ขณะที่รายได้เพิ่ม 30.1%
  • ฐานทุนดีขึ้น: ส่วนของผู้ถือหุ้น ฿25,161 ล้าน และ IB D/E ลดลงจาก 1.39 เท่า (2567) เหลือ 1.23 เท่า
  • นโยบายจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิ
  • มีเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวกในงวด 1H2026 (฿907 ล้าน)

จุดอ่อน (Weaknesses)

  • สินค้าคงเหลือสูงมาก (66.7% ของสินทรัพย์) การหมุนเวียนช้า
  • รายได้ประจำยังเล็ก (ค่าเช่าและบริการ + บริการจัดการ ~8.4% ของรายได้งวด 1H2026)
  • หนี้ถึงกำหนดภายใน 1 ปีสูงเกือบครึ่งหนึ่งของหนี้ทั้งหมด
  • ฐานผู้ถือหุ้นรายย่อยเล็ก (Free float 42.58%)

โอกาส (Opportunities)

  • เปิดโครงการใหม่ 5 โครงการ มูลค่า ฿28,350 ล้านใน 2H2569 (สื่อรายงาน)
  • ขยาย Engine 2 โรงแรมและคลังสินค้า ซึ่งเพิ่มรายได้ประจำที่คาดการณ์ได้มากขึ้น
  • ค่าตัวของหุ้นต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าทางบัญชี ถ้าการโอนกรรมสิทธิ์ตามแผนได้จริง

อุปสรรค (Threats)

  • อุปสงค์และการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อ่อนแรง
  • การแข่งขันด้านราคาในตลาดบ้านแนวราบและทาวน์โฮม
  • ต้นทุนการเงินและเงื่อนไขการต่อหนี้ที่เปลี่ยนไป

13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)

ประมาณการของรายงานนี้ ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน · ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2569
ฉันทามติบทวิเคราะห์ (IAA)
฿2.47
ช่วง ฿2.10 – ฿2.96 · Buy 8 จาก 8 บริษัทหลักทรัพย์(Settrade, 10 ต.ค. 2569)
ผลตอบแทนถ้าแตะฉันทามติ
+24.7%
จากราคา ฿1.98(Settrade)
ประมาณการผู้เขียน (ฐาน)
฿2.21
+11.1% จากราคาปัจจุบัน · ดูสมมติฐานในหมวด 1(SET Factsheet)

Bull ฿2.95 (+49%)

  • บริษัทฯ บรรลุเป้ารายได้ ฿25,500 ล้าน และกำไรสุทธิเพิ่มเป็น ~฿2,295 ล้าน (อัตรากำไร 9%)
  • Engine 2 และ 3 ทำรายได้ตามเป้า และ IB D/E ต่ำกว่า 1.2 เท่าภายในปี 2569
  • ตลาดให้ P/E 5.5 เท่า (ใกล้ AP และ SIRI) → ~฿2.95

Base ฿2.21 (+11%)

  • รายได้รวมปี 2569 ~฿24,251 ล้าน ต่ำกว่าเป้า ~5%
  • อัตรากำไรสุทธิ 7.8% → EPS ~฿0.44 และ P/E 5.0 เท่า → ~฿2.21
  • ต่ำกว่าฉันทามติ ฿2.47 ที่ยอมรับความไม่แน่นอนของการโอนกรรมสิทธิ์

Bear ฿1.28 (−34%)

  • รายได้รวมลดเหลือ ~฿21,000 ล้าน และอัตรากำไรสุทธิ 6.5% → EPS ~฿0.32
  • ตลาดให้ P/E 4.0 เท่า (ต่ำกว่าปัจจุบัน) → ~฿1.28
  • ต้องต่อหนี้ใหม่ในต้นทุนที่สูงขึ้น และราคาหุ้นอาจต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี ฿5.88 มาก

รายการตรวจสอบสำหรับติดตามการลงทุน (Monitoring Checklist)

  • MD&A 2Q26 และ presentation ของบริษัทฯ ยืนยัน Backlog ณ 30 มิ.ย. 2569 และยอดขาย/โอนงวดครึ่งปี
  • งบการเงินไตรมาส 3/2569 (ยื่นประมาณพฤศจิกายน) รายได้ไตรมาส 3 เทียบกับเป้า 2H2569 (ต้องเพิ่ม ~20%)
  • IB D/E ณ 31 ธ.ค. 2569 ต่ำกว่า 1.2 เท่าตามเป้าหรือไม่
  • การเปิดตัว 5 โครงการใหม่ 2H2569 และยอดจองขายในไตรมาสแรกหลังเปิด
  • หมายเหตุการตัดดอกเบี้ยเข้าสินค้าคงเหลือและการรับรู้ต้นทุนการเงิน

ประมาณการผู้เขียน: กำไรสุทธิ = รายได้รวม × อัตรากำไรสุทธิ และ EPS = กำไร ÷ 4,277.26 ล้านหุ้น ราคาเป้า = EPS × P/E ตามสมมติฐานของแต่ละกรณี ไม่ใช่ราคาเป้าหมายของโบรกเกอร์ใด
เกี่ยวกับเราข้อกำหนดการใช้งานนโยบายความเป็นส่วนตัวติดต่อเรา© 2026 HypeTimes