1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)
ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2026 · งบการเงิน 6M/2026 (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026) · หน่วยเป็นล้านบาทเว้นแต่ระบุเป็นอย่างอื่น
ประเด็นสำคัญ
- ธุรกิจโรงแรมกลับมาเป็นกำไรในครึ่งปีแรก รายได้ 6M/2026 ฿6,153 ล้าน ลดลง 10.4% YoY แต่ EBITDA ปฏิบัติการ ฿1,501 ล้าน (+1.5%) โรงแรมให้กำไรปฏิบัติการ ฿521 ล้าน หลังปี 2025 ขาดทุนปฏิบัติการ ฿844 ล้าน (แถลง H1)
- กำไรส่วนบริษัทฯ ยังขาดทุน 6M/2026 ขาดทุน ฿38 ล้าน ปี 2025 ขาดทุน ฿1,366 ล้าน ส่วนใหญ่จากการด้อยค่า PP&E สิทธิการใช้ และค่าความนิยมโรงแรม ราว ฿497 ล้าน (งบ FY2025 หมายเหตุ 16–17)
- ความเสี่ยงสภาพคล่องคือประเด็นหลัก หนี้ที่ครบกำหนดภายใน 12 เดือน ฿10,800 ล้าน เทียบกับเงินสด ฿2,722 ล้าน (0.25 เท่า) ส่วนของหนี้ระยะยาวที่ถึงกำหนดภายในปีเพิ่มเป็น ฿8,008 ล้าน จาก ฿1,763 ล้าน ณ 30 มิ.ย. 2025 (งบ 6M/2026)
- ความคุ้มครองดอกเบี้ยต่ำ EBITDA ปฏิบัติการ TTM หารต้นทุนการเงิน TTM ฿1,688 ล้าน ได้ 1.8 เท่า
- ทางออกทางการเงินเชื่อมกับการขายที่ดิน บริษัทระบุว่าการโอนที่ดินนิคมฯ S Angthong ให้ผู้ประกอบการ Data Center ช่วยเพิ่มรายได้และกำไรในครึ่งปีหลัง 2026 เป็นการบอกเชิงคุณภาพ ยังไม่มีตัวเลขเป้าหมาย (แถลง Q1)
Bull / Base / Bear (สรุป รายละเอียดดูหัวข้อ 13)
Bull · ราว ฿0.79
- ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ +5% จากการขายที่ดินเหนือมูลค่าตามบัญชี
- P/BV 0.35 เท่า ใกล้ระดับ SHR (0.38)
Base · ราว ฿0.51
- ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ คงที่ ฿14,745 ล้าน
- P/BV คงที่ 0.237 เท่า ตามระดับปัจจุบัน
Bear · ราว ฿0.29
- ด้อยค่าเพิ่มอีก 10% (ราว ฿13,271 ล้าน)
- P/BV 0.15 เท่า จากกังวลการรีไฟแนนซ์
ค่า bull/base/bear เป็นการคำนวณความไวต่อ P/BV และส่วนของผู้ถือหุ้น ไม่ใช่เป้าหมายราคา ไม่พบเป้าหมายจากโบรกเกอร์ที่ยืนยันได้
2. Factsheet
ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2026 (ปรับปรุงล่าสุด 10 ต.ค. 2026) · ที่มา SET Factsheet S
| รายการ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อเต็ม | SINGHA ESTATE PUBLIC COMPANY LIMITED (สิงห์ เอสเตท) |
| ชื่อเดิม | RASA (เปลี่ยนชื่อ 18 ก.ย. 2557) |
| หมวดอุตสาหกรรม (SET) | Property & Construction / Property Development |
| จัดตั้ง · จดทะเบียน | 14 ส.ค. 2538 · 12 เม.ย. 2550 (IPO ที่ ฿6.50 มูลค่าที่ตราไว้ ฿5.00) |
| มูลค่าที่ตราไว้ปัจจุบัน | ฿1.00 (เปลี่ยนจาก ฿5.00 เมื่อ 18 พ.ค. 2554) |
| ผู้สอบบัญชี | EY Office Limited ความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข (FY2025) |
| ESG · CAC | SET ESG Rating AAA (แถลง 2 มี.ค. 2026) · รับรอง CAC |
| ที่อยู่สำนักงานใหญ่ | 123 Suntowers Building B ชั้น 40 ถ.วิภาวดีรังสิต เขตจตุจักร กรุงเทพฯ 10900 |
| ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ (16 มี.ค. 2026) | บจ. สิงห์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ 35.18% · นายสันติ ภิรมย์ภักดี 17.43% · Singha Property Management (Singapore) 12.22% · นายภูริต ภิรมย์ภักดี 4.61% |
registry เดิมระบุหมวด Consumer Services / Hotels ซึ่งไม่ตรงกับ SET จึงใช้หมวดของ SET
3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)
ที่มา singhaestate.co.th · IR newsroom · สัดส่วนรายได้ FY2025 จากหมายเหตุ 30 ของงบการเงิน
Singha Estate บรรยายตนเองว่าเป็น “international real estate developer and investment company” รายได้ประจำ (recurring income) เป็นแกนหลัก โดยเฉพาะจากโรงแรมและอาคารสำนักงาน ส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์ผันผวนกว่า ปี 2025 รายได้จากการขายอสังหาฯ มีเพียง ฿2,358 ล้าน (16.9% ของรายได้จากการดำเนินงาน) ส่วนที่เหลือเป็นค่าเช่าและบริการ (งบ FY2025)
สายธุรกิจและแบรนด์หลัก
| สายธุรกิจ | แบรนด์และทรัพย์สิน | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| 1. โรงแรม (Hospitality) | SAii Koh Samui, SAii Phi Phi, SAii Laguna Phuket (ไทย) · SAii Lagoon, Hard Rock, Konotta, SO/ (มัลดีฟส์) · Outrigger Fiji Beach Resort, Castaway Island (ฟิจิ) · Outrigger Mauritius · Mercure และ Holiday Inn (UK) | ดำเนินงานผ่าน S Hotels & Resorts (SHR) ผู้ถือหุ้นใหญ่ S International Holding 48.6% |
| 2. ที่อยู่อาศัย (Residential) | บ้านเดี่ยว SANTIBURI, SIRANINN, S’RIN, SHAWN, LA SOIE de S, SMYTH’S · คอนโด THE ESSE, THE EXTO · Home office SENTRE Pattanakarn · โครงการร่วมทุน One River Rama III กับ One Real Estate | One River Rama III ขายหมดแล้ว มูลค่าโครงการกว่า ฿3,000 ล้าน |
| 3. อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า | SINGHA COMPLEX · S-OASIS · S-METRO · SUNTOWERS | อัตราการเช่า Singha Complex 90% (Q1/2026), S-OASIS 52% ตั้งเป้า 60% |
| 4. นิคมอุตสาหกรรมและสาธารณูปโภค | S Industrial Estate Angthong (S.IF) · น้ำและไฟ · พลังงานหมุนเวียน | โอนที่ดินแล้ว 84 ไร่ในปี 2025 (รวม 23% ของพื้นที่ขายได้) · เจรจา Data Center 200–400 ไร่ |
กลยุทธ์และแนวทางบริหาร
- ขับเคลื่อนด้วยรายได้ประจำจากโรงแรมและอาคารสำนักงาน บริษัทระบุว่าเกินกว่า 90% ของรายได้หลักในแถลง H1/2026 แต่แถลงปี 2025 ระบุราว 80% ใช้ตามนิยามของแต่ละแถลง
- ขายที่ดินในนิคมฯ ให้ผู้ประกอบการ Data Center และอุตสาหกรรม เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มกระแสเงินสด มูลค่าที่คาดว่าได้ราว ฿1,000 ล้าน (แถลง FY2025 ไม่ใช่รายได้ที่รับรู้แล้ว)
ที่มา: แถลง FY2025 · แถลง Q1/2026
4. ผลประกอบการ (Financial Performance)
FY2023–FY2025 และ 6M/2025–6M/2026 · TTM สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026 · งบการรวม · ที่มา งบการเงินรายไตรมาสและประจำปี (SET news)
| รายการ (ล้านบาท) | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 6M/2025 | 6M/2026 | TTM |
|---|---|---|---|---|---|---|
| รายได้จากการดำเนินงาน | 14,675 | 15,095 | 13,988 | 6,865 | 6,153 | 13,276 |
| ขายอสังหาริมทรัพย์ | 3,626 | 3,485 | 2,358 | 1,177 | 537 | 1,718 |
| ค่าเช่าและบริการ | 11,037 | 11,568 | 11,582 | 5,668 | 5,591 | 11,505 |
| EBITDA ปฏิบัติการ (1) | 3,262 | 3,404 | 3,021 | 1,480 | 1,501 | 3,043 |
| EBITDA ตามนิยาม SET (2) | 4,459 | 3,451 | 1,343 | 1,694 | 1,593 | 1,242 |
| ค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่าย | 1,339 | 1,338 | 1,301 | 661 | 615 | 1,255 |
| ต้นทุนการเงิน | 1,854 | 1,818 | 1,722 | 879 | 844 | 1,688 |
| ด้อยค่า (กลับรายการ) | (30) | 92 | 1,963 | n/d | n/d | n/a |
| กำไร (ขาดทุน) ก่อนภาษี | 1,267 | 295 | (1,679) | 155 | 134 | n/a |
| กำไร (ขาดทุน) สุทธิรวม | 240 | 115 | (1,966) | 30 | 26 | n/a |
| กำไร (ขาดทุน) สุทธิส่วนบริษัทฯ | 211 | 66 | (1,366) | (45) | (38) | (1,359) |
(1) EBITDA ปฏิบัติการ = กำไรก่อนภาษี + ต้นทุนการเงิน + ค่าเสื่อม − ส่วนแบ่งกำไรร่วมค้าและบริษัทร่วม − รายได้ดอกเบี้ย − กำไรจากการประเมินมูลค่าอสังหาฯ เพื่อการลงทุน + ขาดทุนด้อยค่า (2) EBITDA ตามนิยาม SET = กำไรก่อนภาษี + ต้นทุนการเงิน + ค่าเสื่อม รวมรายการด้อยค่าและส่วนแบ่งกำไรร่วม ค่า TTM = FY2025 + 6M/2026 − 6M/2025
บริษัทฯ แถลงกำไรปรับปรุง (normalized) FY2025 ฿531 ล้าน และ EBITDA ปรับปรุง ฿3,649 ล้าน (margin 26%) ซึ่งกระทบยอดกับงบการเงินไม่ได้โดยตรงจึงแสดงเป็นแถลงการณ์ของบริษัทฯ เท่านั้น ขาดทุนสุทธิรวม FY2025 ตามงบการเงินคือ 1,966 ล้าน (แถลงการณ์ระบุ 1,963 ล้าน ต่างกันเล็กน้อย)
ความเปลี่ยนแปลงระหว่างงวด
รายได้ EBITDA ปฏิบัติการ และกำไรส่วนบริษัทฯ (฿ ล้าน) — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026
อัตรากำไร EBITDA ปฏิบัติการและกำไรสุทธิส่วนบริษัทฯ (%) — FY2023 → TTM
เทียบครึ่งปีต่อครึ่งปี
1H2025 เทียบ 1H2026 (฿ ล้าน)
อ่านอย่างไร
รายได้ค่าเช่าและบริการทรงตัวราว ฿11,000–11,600 ล้านต่อปี รายได้จากการขายอสังหาฯ ลดลงจาก ฿3,626 ล้าน (FY2023) เป็น ฿537 ล้าน (6M/2026) ธุรกิจโรงแรมกลับมามีกำไรปฏิบัติการในครึ่งปีแรก 2026 ตามแถลงการณ์ แต่ต้นทุนการเงิน TTM ราว 55% ของ EBITDA ปฏิบัติการ ทำให้กำไรส่วนบริษัทฯ ยังติดลบ
5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet) และกระแสเงินสด
ณ 31 ธ.ค. 2023, 2024, 2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · งบการรวม · ที่มา งบการเงิน (SET news)
| รายการ (ล้านบาท) | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 3,034 | 2,547 | 2,726 | 2,722 |
| สินค้าคงเหลือรวม | 11,468 | 11,498 | 10,764 | 10,567 |
| ต้นทุนงานพัฒนาอสังหาฯ | 10,146 | 9,093 | 5,093 | 4,879 |
| สินค้าและอื่นๆ | 1,322 | 2,405 | 5,672 | 5,688 |
| สินทรัพย์หมุนเวียน | 16,451 | 15,684 | 15,238 | 15,152 |
| อสังหาฯ เพื่อการลงทุน | 19,935 | 19,907 | 19,796 | 19,810 |
| สินทรัพย์รวม | 74,598 | 72,541 | 68,408 | 68,831 |
| หนี้สินรวม | 51,890 | 50,127 | 48,998 | 48,781 |
| ส่วนของบริษัทฯ | 16,649 | 16,422 | 14,383 | 14,745 |
| ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม (NCI) | 6,058 | 5,992 | 5,027 | 5,305 |
| ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม | 22,708 | 22,414 | 19,410 | 20,050 |
เงินสด 31 ธ.ค. 2024 ตามงบ FY2025 (2,547) ต่างจากงบ FY2024 ฉบับเดิม (2,589) โดยสินทรัพย์รวมไม่เปลี่ยน · อสังหาฯ เพื่อการลงทุนรายงานตามมูลค่ายุติธรรม บางรายการต่างจากตาราง SET factsheet เล็กน้อย ใช้ค่าจากงบการเงินที่ยื่นเป็นหลัก
ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม หนี้สินรวม และสินทรัพย์รวม (฿ ล้าน)
กระแสเงินสด
| รายการ (ล้านบาท) | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 6M/2025 | 6M/2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| เงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน (หลังดอกเบี้ยจ่าย) | (1,028) | 1,475 | 2,180 | 917 | 933 |
| ดอกเบี้ยจ่ายที่รวมอยู่ใน CFO | (1,466) | (1,709) | (1,626) | (842) | (745) |
| ซื้อ PP&E | 1,966 | 966 | 889 | 411 | 497 |
| เงินปันผลจ่ายให้บริษัทฯ (จ่ายจริงในงวด) | 137 | 103 | 69 | 69 | 103 |
| เงินปันผลจ่ายให้ NCI | 0 | 20 | 61 | 41 | 75 |
CFO หลังดอกเบี้ยจ่ายแล้ว ไม่ควรหักดอกเบี้ยซ้ำ เงินปันผลในตารางคือเงินที่จ่ายจริงในปีนั้น ซึ่งเป็นปันผลของปีก่อนหน้า (ดูหัวข้อ 8)
จุดเด่นด้านเงินสด
CFO เป็นบวกต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2024 เพราะการด้อยค่าและค่าเสื่อมไม่ใช้เงินสด และสินค้าคงเหลือ (งานพัฒนา) ลดลงจาก ฿11,498 ล้าน เป็น ฿10,764 ล้านในปี 2025 ความเสี่ยงอยู่ที่หนี้ที่ต้องต่ออายุมากกว่าการดำเนินงานปัจจุบัน
6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)
หนี้มีดอกเบี้ยจากงบการเงิน ณ 30 มิ.ย. 2026 · ที่มา หมายเหตุหนี้สิน (SET news)
| รายการ (ล้านบาท) | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| เงินกู้จากสถาบันการเงิน (ST+LT รวมส่วนที่ครบกำหนด) | 31,480 | 29,458 | 24,837 | 23,260 |
| หุ้นกู้ (ST+LT) | 2,978 | 3,980 | 8,123 | 9,174 |
| เงินกู้จากบุคคลที่เกี่ยวข้อง | 384 | 454 | 128 | 353 |
| หนี้สินตามสัญญาเช่า | 4,770 | 4,553 | 4,358 | 4,472 |
| หนี้มีดอกเบี้ยรวม | 39,612 | 38,445 | 37,446 | 37,259 |
| หัก: เงินสด | (3,034) | (2,547) | (2,726) | (2,722) |
| หนี้สุทธิ | 36,578 | 35,898 | 34,720 | 34,537 |
หนี้ค่าหุ้นที่ค้างจ่ายให้บุคคลเกี่ยวข้อง (share subscription ฿335 ล้าน ณ 30 มิ.ย. 2026) ไม่รวมในหนี้มีดอกเบี้ย แต่มีลักษณะเป็นหนี้
IB D/E และ Net IB D/E (เท่า, ตัวหารรวม NCI)
ตารางครบกำหนดภายใน 12 เดือน (30 มิ.ย. 2026)
| รายการ (ล้านบาท) | ยอด | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| เงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงิน | 2,444 | รวมเงินเบิกเกินบัญชี |
| เงินกู้ระยะสั้นจากบุคคลที่เกี่ยวข้อง | 225 | |
| ส่วนของเงินกู้ระยะยาวที่ครบกำหนด (สถาบันการเงิน) | 2,839 | |
| ส่วนของหุ้นกู้ระยะยาวที่ครบกำหนด | 5,041 | |
| เงินกู้ระยะยาวบุคคลที่เกี่ยวข้อง (ส่วนหมุนเวียน) และหนี้สินสัญญาเช่าหมุนเวียน | 251 | 128 + 123 |
| รวม | 10,800 |
ข้อสังเกต: การต่ออายุหนี้เป็นตัวกำหนดผลลัพธ์ปี 2026–2027
ส่วนของหนี้ระยะยาวที่ครบกำหนดภายในปีเพิ่มจาก ฿1,763 ล้าน (30 มิ.ย. 2025) เป็น ฿8,008 ล้าน (30 มิ.ย. 2026) ตามตาราง SET ยังไม่พบข้อมูลการจัดอันดับเครดิตหรือเงื่อนไขการต่ออายุในเอกสารที่ตรวจทาน ควรตรวจหนังสือชี้ชวนหุ้นกู้ล่าสุด บริษัทระบุว่าหุ้นกู้ 2 พันล้านบาทในไตรมาส 2/2026 ขายได้เต็มจำนวน
7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments)
รายได้และกำไรปฏิบัติการตามส่วนงาน FY2025 และ 6M/2026 · ที่มา หมายเหตุส่วนงาน (งบ FY2025 หมายเหตุ 30 และงบ 6M/2026)
| ส่วนงาน (ล้านบาท) | รายได้ FY2025 | % รายได้ | กำไร (ขาดทุน) ปฏิบัติการ FY2025 | รายได้ 6M/2026 | กำไร (ขาดทุน) ปฏิบัติการ 6M/2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| โรงแรม (Hospitality) | 10,298 | 73.6% | (844) | 4,902 | 521 |
| ที่อยู่อาศัย (House & Condo) | 2,091 | 14.9% | (246) | 514 | (98) |
| อสังหาฯ เพื่อการลงทุน (สำนักงาน/ศูนย์การค้า) | 1,195 | 8.5% | 795 | 645 | 428 |
| อื่นๆ (รวมนิคมฯ และสาธารณูปโภค) | 404 | 2.9% | (387) | 92 | (196) |
| การตัดรายการระหว่างกัน | 0 | — | 206 | 0 | 96 |
| รวม | 13,988 | 100% | (476) | 6,153 | 751 |
กำไรปฏิบัติการตามส่วนงานไม่เท่ากับ EBITDA ปฏิบัติการหรือกำไรสุทธิ เพราะรวมการด้อยค่าในส่วนงานและไม่รวมรายได้อื่น ส่วนแบ่งร่วมค้า และต้นทุนการเงิน
สัดส่วนรายได้ FY2025 (%) — 3 กลุ่ม
อ่านอย่างไร
โรงแรมเป็นธุรกิจรายได้ใหญ่ที่สุดแต่ขาดทุนปฏิบัติการในปี 2025 จากการปรับปรุงห้องพักและรายการด้อยค่า ครึ่งปีแรก 2026 กลับมามีกำไรปฏิบัติการ ฿521 ล้าน อาคารสำนักงานมีกำไรปฏิบัติการสูงและสม่ำเสมอที่สุดในพอร์ต
8. ประวัติปันผล (Dividend History)
ข้อมูล ณ 9 ต.ค. 2026 · ที่มา SET Factsheet และ หมายเหตุปันผลในงบการเงิน
| ปีที่ดำเนินงาน | DPS (บาท) | จ่ายรวม (ล้านบาท) | วันจ่าย | อัตราผลตอบแทน ณ ราคา ฿0.51 |
|---|---|---|---|---|
| FY2022 | 0.020 | 137 | พ.ค. 2023 | — |
| FY2023 | 0.015 | 103 | พ.ค. 2024 | 2.9% |
| FY2024 | 0.010 | 69 | พ.ค. 2025 | 2.0% |
| FY2025 (มติ AGM แถลง 28 เม.ย. 2026) | 0.015 | 103 | 18 พ.ค. 2026 | 2.9% |
เงินปันผลต่อหุ้น (บาท) FY2022 → FY2025
- นโยบาย: จ่ายไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิรวมหลังภาษี หักทุนสำรองตามกฎหมายและการสำรองอื่น ตามเงื่อนไข (SET Factsheet) บริษัทระบุอัตราการจ่ายปี 2025 ที่ 41.81% ของ “กำไรสุทธิหลังปรับปรุง” ซึ่งไม่ใช่กำไรตามงบการเงิน
- ความขัดแย้งของข้อมูล: ตาราง SET แสดง DPS ปี 2025 เป็น ฿0.02 (วันจ่าย 18 พ.ค. 2026) ขณะที่มติ AGM และหมายเหตุงบการเงินระบุ ฿0.015 และ SET Rate of Return YTD 2.94% ตรงกับ ฿0.015 จึงใช้ ฿0.015 ตาราง SET แสดงปี 2023 เป็น ฿0.02 แต่หมายเหตุงบการเงินระบุ ฿0.015 (จ่ายปี 2024 รวม ฿103 ล้าน) ใช้ตามงบการเงิน
- ข้อสังเกต: บริษัทจ่ายปันผลปี 2025 ทั้งที่กำไรส่วนบริษัทฯ ขาดทุน วงเงินปันผลราว ฿103 ล้านต้องอาศัยกระแสเงินสดจากการดำเนินงานและการจัดหาเงิน
9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)
ข้อมูล SET Factsheet ณ 9–10 ต.ค. 2026 · ไม่ได้ผ่านการตรวจสอบอิสระ
| หุ้น | ธุรกิจหลัก | ราคา (บาท) | มูลค่าตลาด (ล้านบาท) | P/E | P/BV | EV/EBITDA | ปันผล YTD |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S (Singha Estate) | พัฒนาอสังหาฯ โรงแรม สำนักงาน นิคมฯ | 0.51 | 3,495 | — | 0.24 | 34.9 | 2.94% |
| SHR (S Hotels & Resorts)* | โรงแรมและรีสอร์ท | 1.51 | 5,426 | — | 0.38 | 39.3 | 4.64% |
| LPN (L.P.N. Development) | คอนโดและบ้านพักอาศัย | 1.57 | 2,283 | — | 0.19 | 27.0 | 6.49% |
| ANAN (Ananda Development) | คอนโดใกล้รถไฟฟ้า | 0.29 | 1,208 | — | 0.11 | 16.0 | — |
| AMATA | นิคมอุตสาหกรรมและสาธารณูปโภค | 31.50 | 36,225 | 7.05 | 1.40 | 8.1 | 3.49% |
* SHR เป็นบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มเดียวกัน ผู้ถือหุ้นใหญ่ S International Holding 48.6% และ Singha Estate ถือโดยตรง 13.6% ใช้เป็นเพื่อนเชิงธุรกิจโรงแรมมากกว่าเพื่อนด้านการประเมินมูลค่า AMATA ขนาดใหญ่กว่ามาก ใช้เทียบเฉพาะธุรกิจนิคมฯ P/E ว่างเมื่อกำไรสุทธิ TTM ติดลบ
มูลค่าตลาด (฿ ล้าน) และ P/E ของกลุ่มเพื่อน
อ่านอย่างไร
S ซื้อขายที่ P/BV 0.24 เท่า ต่ำกว่า SHR (0.38) และ AMATA (1.40) แต่สูงกว่า ANAN (0.11) และใกล้ LPN (0.19) ช่องว่างนี้สะท้อนว่าตลาดยังไม่ให้มูลค่าเต็มกับที่ดินและนิคมฯ ของ S และยังกังวลเรื่องหนี้
10. มุมมองอนาคต (Outlook)
แถลงการณ์บริษัทฯ ถึง 17 ส.ค. 2026 · ไม่มีเป้าหมายตัวเลขอย่างเป็นทางการสำหรับปี 2026
- ธุรกิจโรงแรม: ไทย Q1/2026 อัตราเข้าพัก 87% RevPAR เพิ่ม 8% (฿12,075) มัลดีฟส์ Q1/2026 อัตราเข้าพัก 89% RevPAR เพิ่ม 17% (USD 473) ฟิจิไตรมาส 2 อัตราเข้าพักเกือบ 90% และ RevPAR ทำสถิติ (FJD 625)
- นิคมฯ และ Data Center: โอนที่ดิน 13 ไร่ในไตรมาส 1/2026 และบริษัทฯ ระบุว่าจะโอนเพิ่มให้ผู้ประกอบการ Data Center ในครึ่งปีหลัง 2026 มีการเจรจา 200–400 ไร่ มูลค่าราว ฿1,000 ล้าน
- One River Rama III: ขายหมดแล้ว การก่อสร้างคืบหน้าราว 70% (ส.ค. 2026) และคาดการโอนงวดแรกตั้งแต่ปลายปี 2026 ซึ่งต่างจากแถลง Q1 ที่ระบุทยอยโอนในปี 2027 ต้องติดตาม
- อาคารสำนักงาน: S-OASIS ตั้งเป้าอัตราเช่า 60% หลังมีผู้เช่า anchor เพิ่มในไตรมาส 2 (จากระดับ 52% ในไตรมาส 1)
- รายได้ปี 2026: รายงานข่าวระบุเป้าหมายรายได้รวมเกิน ฿14,000 ล้าน แต่ไม่พบในเอกสารทางการที่ตรวจสอบ จึงไม่นำมาใช้
เหตุการณ์และกำหนดเวลาที่ต้องติดตาม
| ช่วงเวลา | เหตุการณ์ | ผลต่อมุมมอง |
|---|---|---|
| ครึ่งปีหลัง 2026 | โอนที่ดินนิคมฯ ให้ Data Center เพิ่มเติม | รายได้และกระแสเงินสดเพิ่มขึ้น ช่วยลดหนี้ได้ |
| ปลายปี 2026 ถึง 2027 | เริ่มโอนห้อง One River Rama III เป็นงวด | รับรู้รายได้ขายที่อยู่อาศัย |
| 2026–2027 | ครบกำหนดหุ้นกู้และเงินกู้ตามตาราง (฿10,800 ล้านภายใน 12 เดือน) | การรีไฟแนนซ์สำเร็จลดความเสี่ยงหลัก |
| Q3 และ Q4/2026 | ผลงวด 9M/2026 และปี 2026 พร้อมผลด้อยค่าประจำปี | หากด้อยค่าเพิ่ม ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลง |
| ก่อนเดือน ก.พ. 2027 | งบ FY2026 ที่ผู้สอบบัญชีให้ความเห็น | ความเห็นมีเงื่อนไขหรือการเปลี่ยนผู้สอบบัญชีเป็นสัญญาณเสี่ยง |
11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)
แต่ละหัวข้อมีตัวชี้วัดที่สังเกตได้ · ข้อมูล ณ 30 มิ.ย. 2026
| หมวดความเสี่ยง | รายละเอียด | ตัวชี้วัดที่สังเกตได้ |
|---|---|---|
| 1. สภาพคล่องและการรีไฟแนนซ์ | หนี้ครบกำหนดใน 12 เดือน ฿10,800 ล้าน เทียบเงินสด ฿2,722 ล้าน | ยอดหุ้นกู้รุ่นใหม่ที่ขายได้ เงินสดไตรมาส 3/2026 วงเงินกับสถาบันการเงิน |
| 2. เลเวอเรจและความคุ้มครองดอกเบี้ย | IB D/E 1.86 เท่า (รวม NCI) หรือ 2.53 เท่า (ส่วนบริษัทฯ) ความคุ้มครองดอกเบี้ย 1.8 เท่า | ความคุ้มครองดอกเบี้ย TTM หากลดลงอีกจะบ่งชี้ว่าต้องพึ่งการขายสินทรัพย์หรือกู้ใหม่ |
| 3. การด้อยค่าและค่าความนิยม | ปี 2025 ด้อยค่า 1,963 ล้าน รวมค่าความนิยมโรงแรมราว 497 ล้าน การประเมินมูลค่าขึ้นอยู่กับอัตราคิดลด | การด้อยค่าในงบ 9M/2026 และ FY2026 ส่วนของบริษัทฯ ที่ลดลงต่ำกว่า ฿14,000 ล้าน |
| 4. การท่องเที่ยวและอัตราแลกเปลี่ยน | รายได้ 74% มาจากโรงแรมที่มีทรัพย์สินหลายประเทศ (ไทย มัลดีฟส์ ฟิจิ มอริเชียส UK) | RevPAR และอัตราเข้าพักรายไตรมาส อัตราแลกเปลี่ยน USD/FJD/GBP ต่อบาท |
| 5. การพึ่งพาการขายที่ดินนิคมฯ | Data Center เป็นแหล่งรายได้เร่งด่วนที่ยังไม่มีการลงนามเพิ่มเติมที่ยืนยันได้ รายได้นิคมฯ ปัจจุบันยังน้อย (1H26 ราว ฿90 ล้าน) | รายได้ส่วนนิคมฯ ในงบ 9M/2026 และการโอนที่ดินตามที่ประกาศ |
| 6. การกำกับดูแลและผู้ถือหุ้นใหญ่ | ตระกูลภิรมย์ภักดีและกลุ่ม Singha Property Management ถือหุ้นรวมกว่า 60% มีรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง (ค่าหุ้นค้างจ่าย ฿335 ล้าน) | ธุรกรรมกับบุคคลเกี่ยวข้องในหมายเหตุงบ การเพิ่มทุนหรือการโอนหุ้นให้ผู้เกี่ยวข้อง |
| 7. นโยบายปันผลขัดกับผลประกอบการ | จ่ายปันผลปี 2025 ทั้งที่กำไรส่วนบริษัทฯ ขาดทุน | การประกาศปันผลปี 2026 เทียบกับกำไรที่ตรวจสอบแล้ว |
| 8. โครงการที่อยู่อาศัยและการส่งมอบ | One River Rama III ขายหมดแล้วแต่ต้องส่งมอบตามกำหนด การเลื่อนงวดส่งมอบกระทบการรับรู้รายได้ | ความคืบหน้าการก่อสร้าง ประกาศการโอนงวดแรก |
12. SWOT
ประเมินจากงบการเงินและแถลงการณ์ที่อ้างอิงข้างต้น
Strengths (จุดแข็ง)
- อาคารสำนักงานมีกำไรปฏิบัติการ ฿795 ล้าน (FY2025) และ ฿428 ล้าน (6M/2026)
- โรงแรมในหลายประเทศกลับมาเป็นกำไรปฏิบัติการในครึ่งปีแรก 2026
- ฐานรายได้ค่าเช่าและบริการราว ฿11,000–11,600 ล้านต่อปี
- อสังหาฯ เพื่อการลงทุน ฿19,810 ล้านตามมูลค่ายุติธรรม หนุนหลักประกันการกู้
Weaknesses (จุดอ่อน)
- ขาดทุนสุทธิส่วนบริษัทฯ ปี 2025 ฿1,366 ล้าน และ TTM ยังติดลบ
- หนี้มีดอกเบี้ย ฿37,259 ล้าน (IB D/E 1.86 เท่า) ความคุ้มครองดอกเบี้ย 1.8 เท่า
- โรงแรมขาดทุนปฏิบัติการ ฿844 ล้านในปี 2025 และผันผวนตามฤดูกาล
- ราคาหุ้นลดลง 45.6% ในปี 2025 และ P/BV 0.24 เท่า ต่ำกว่าเพื่อนส่วนใหญ่
Opportunities (โอกาส)
- การขายที่ดินนิคมฯ ให้ Data Center ราว 200–400 ไร่ มูลค่าประมาณ ฿1,000 ล้าน
- One River Rama III ขายหมด และการโอนเร่งรับรู้รายได้ได้
- ผู้เช่า S-OASIS เพิ่มขึ้น และอัตราเข้าพักมัลดีฟส์และฟิจิที่สูงขึ้น
- การรีไฟแนนซ์ด้วยเงื่อนไขดีขึ้นหลังครึ่งปีแรกที่มีกำไรปฏิบัติการ
Threats (อุปสรรค)
- หนี้ครบกำหนด ฿10,800 ล้านภายใน 12 เดือน หากตลาดหุ้นกู้ปิดอาจบังคับให้ขายสินทรัพย์
- การด้อยค่าเพิ่มเติมในโรงแรมและค่าความนิยมจะลดส่วนของผู้ถือหุ้น
- ความผันผวนของการท่องเที่ยวและอัตราแลกเปลี่ยนต่อธุรกิจโรงแรมต่างประเทศ
- ผู้เล่นรายใหญ่ในนิคมฯ และ Data Center อาจแข่งขันด้านราคาที่ดิน
13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)
ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2026 · งบการเงิน 6M/2026 · รายงานนี้เป็นการวิเคราะห์ความไว ไม่ใช่คำแนะนำซื้อหรือขาย
สรุปเชิงข้อมูล
ราคา ฿0.51 ต่ำกว่าส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ ราว 76% (P/BV 0.24 เท่า) แต่หนี้มีดอกเบี้ยราว 2.5 เท่าของส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ และความคุ้มครองดอกเบี้ยต่ำ มูลค่าที่เหลือให้ผู้ถือหุ้นขึ้นอยู่กับว่าสินทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจะขายหรือรีไฟแนนซ์ได้ในราคาที่บันทึกไว้หรือไม่ ไม่ควรประเมินจาก P/E หรือกำไรปรับปรุงของบริษัทฯ เพียงอย่างเดียว
Bull / Base / Bear (ความไวต่อ P/BV และส่วนของผู้ถือหุ้น)
Bull · ราว ฿0.79 (มูลค่าตลาดราว ฿5,419 ล้าน)
- ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ +5% (ราว ฿15,482 ล้าน) จากการขายที่ดินนิคมฯ เกินมูลค่าตามบัญชี
- P/BV 0.35 เท่า ใกล้ระดับ SHR (0.38)
- ตัวกระตุ้น: การโอนที่ดิน Data Center ที่ประกาศและ One River Rama III ส่งมอบต้นปี 2027
Base · ราว ฿0.51 (มูลค่าตลาดราว ฿3,495 ล้าน)
- ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ คงที่ ฿14,745 ล้าน
- P/BV คงที่ 0.237 เท่า ตามระดับปัจจุบัน
- รีไฟแนนซ์หนี้ครบกำหนดได้ตามที่ทำอยู่ ไม่มีการด้อยค่าเพิ่ม
Bear · ราว ฿0.29 (มูลค่าตลาดราว ฿1,991 ล้าน)
- ด้อยค่าเพิ่มอีก 10% (ราว ฿13,271 ล้าน)
- P/BV 0.15 เท่า ใกล้ระดับต่ำสุดในกลุ่ม (ANAN 0.11, LPN 0.19) จากกังวลการรีไฟแนนซ์
- ตัวกระตุ้น: หุ้นกู้รุ่นใหม่ขายไม่ได้หรือดอกเบี้ยสูงขึ้น
วิธีคำนวณ: ราคาต่อหุ้น = (P/BV × ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ) ÷ 6,853.7 ล้านหุ้น ไม่ใช่เป้าหมายราคา ไม่พบเป้าหมายจากโบรกเกอร์ที่ยืนยันได้ในเอกสารที่ตรวจสอบ
ตัวชี้วัดที่ต้องติดตาม
- การประกาศขายหรือโอนที่ดินให้ Data Center พร้อมรายได้และกำไรที่รับรู้
- หุ้นกู้ที่ครบกำหนดและการออกใหม่ในปี 2026–2027 พร้อมอัตราดอกเบี้ย
- ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทฯ ในงบ 9M/2026 และ EBITDA ปฏิบัติการ Q3/Q4 2026
- การโอนงวดแรกของ One River Rama III
- DPS ปี 2026 เทียบกับกำไรที่ตรวจสอบแล้ว
ข้อจำกัดของการวิเคราะห์
- ไม่ได้ตรวจ MD&A ฉบับเต็มและ 56-1 One Report 2025 ใช้แถลงการณ์และงบการเงินเป็นหลัก
- ไม่พบเป้าหมายราคาหรือคำแนะนำจากโบรกเกอร์ที่ยืนยันได้
- ตัวเลข “normalized” ของบริษัทฯ กระทบยอดกับงบการเงินโดยตรงไม่ได้
รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษาและการตัดสินใจเชิงข้อมูลเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยและความเสี่ยงทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน