ค่าเช่าที่กองทรัสต์ได้รับปี 2025 ฿500.31M คิดเป็น 94% ของ EBITDA โรงแรมรวม ฿532.21M ผู้เช่าคือ Centre Point Hospitality ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่ม QH ทั้งหมด จึงทำให้รายได้ของกองทรัสต์ไวต่ออัตราเข้าพักและรายได้ของโรงแรมโดยตรง ขณะเดียวกันสัญญาเช่าช่วงของโครงการเซนเตอร์ พอยต์ สีลม (ประมาณ 22.5% ของ EBITDA โรงแรม) สิ้นสุด 31 ธ.ค. 2026 สิทธิการต่ออายุเป็นของกองทรัสต์ โดยต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 3 เดือน (ประมาณ 30 ก.ย. 2026) รายการข่าว SET ที่ตรวจล่าสุดถึง 1 ก.ย. 2026 ไม่มีการยืนยันว่าแจ้งแล้ว จึงต้องถามผู้จัดการกองทรัสต์
ภาพรวม. QHHRREIT ไม่ได้ดำเนินธุรกิจโรงแรมเอง แต่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร (ประตูน้ำและสุขุมวิท 10) และถือสิทธิการเช่าระยะยาว (ชิดลมและสีลม) แล้วให้เช่าต่อให้ Centre Point Hospitality ซึ่งดำเนินงานโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ภายใต้แบรนด์ Centre Point และ Centre Point Plus รวม 4 โครงการ พื้นที่ทั้งหมดอยู่ในกรุงเทพฯ มีห้องพักและหน่วยเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์รวมประมาณ 865 ห้องและหน่วย ผู้จัดการกองทรัสต์คือ บลจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ผู้บริหารทรัพย์สินคือ Q.H. International ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่ม QH
ผลการดำเนินงาน. รายได้รวม 1H2026 ทรงตัวที่ ฿243.79M (+0.5%) เพราะค่าเช่าเกือบเท่าเดิม แต่ NII ลดลง 13.9% เนื่องจากต้นทุนทางการเงินเพิ่ม 38.3% (จากเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น ฿843M เพื่อซื้อสิทธิการเช่าชิดลม) และค่าธรรมเนียมผู้จัดการ 1H2026 เป็น ฿20.26M เทียบกับ ฿6.00M ในปีก่อน ไตรมาส 2 ค่าเช่าลดลง 4.1% YoY แม้ไตรมาส 2/2025 ฐานต่ำกว่าเพราะสุขุมวิท 10 ปิดบางส่วนระหว่างปรับปรุงเฟส 2 แต่รายงานที่ตรวจไม่ได้แยกอัตราเข้าพักหรือ ADR ของ 1H2026 จึงยังไม่สามารถระบุสาเหตุระดับโรงแรมได้
การเพิ่มทุนและการซื้อชิดลม. ในมีนาคม 2026 กองทรัสต์ออกหน่วยใหม่ 69 ล้านหน่วยในราคา ฿6.70 รวม ฿462M เพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าอาคาร Centre Point Hotel Chidlom จาก สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ อายุสิทธิ 30 ปี ถึง 31 พ.ค. 2056 (ก่อนหน้านั้นสัญญาเหลือประมาณ 0.4 ปี) ราคาออกหน่วยต่ำกว่า NAV ต่อหน่วยที่ ฿13.76 ณ 31 ธ.ค. 2025 ทำให้ NAV ต่อหน่วยลดลงเหลือ ฿12.99 ณ 30 มิ.ย. 2026 (−5.6%) แม้มูลค่าสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น
โครงสร้างค่าเช่า. สัญญากลุ่มประตูน้ำ สุขุมวิท 10 และชิดลมมีค่าเช่าคงที่ ฿42.84M ต่อไตรมาส (หลังจ่ายค่าเช่าค้างชำระครบ) บวกค่าเช่าผันแปร 90% ของ (EBITDA − ค่าเช่าคงที่) สัญญาสิ้นสุด 19 ก.ค. 2027 สีลมมีค่าเช่าคงที่ ฿13.5M ต่อไตรมาสและค่าเช่าผันแปรที่คำนวณหลังหักค่าบริหารและค่าตอบแทนผู้บริหารโรงแรม ค่าเช่าคงที่รวมทั้งสองกลุ่มราว ฿225M ต่อปี ส่วนที่เหลือของค่าเช่าขึ้นกับผลการดำเนินงานของโรงแรม
ปันผล. ไตรมาส 2/2026 จ่าย ฿0.17 ต่อหน่วย (จ่ายวันที่ 16 ก.ย. 2026) เกือบเท่ากับ NII ไตรมาส 2 ต่อหน่วย (฿0.169) จึงแทบไม่มีส่วนเหลือจากงวดนั้น นโยบายระบุว่าจ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว แต่DPU ของรอบดำเนินงาน 2025 คือ ฿0.65 ต่อหน่วย (ราว 56% ของ NII ปี 2025) ความแตกต่างนี้ต้องดูนิยาม adjusted net profit ในข้อตกลงประกอบ
แบบจำลองแบบรายปี 5 ปี (2027–2031) ซื้อที่ ฿8.15 ณ ต้นปี 2027 ค่าเช่าคำนวณจากสูตรสัญญาเดียวกับที่ปรับให้ตรงค่าเช่า 2025 (แบบจำลองได้ ฿501.5M เทียบกับจริง ฿500.3M) ผลลัพธ์เป็นกรณีศึกษา ไม่ใช่เป้าหมายราคา สมมติฐานและวิธีคิดอยู่ในส่วน 13
กรณีความเครียด (ไม่ต่อสีลม และค่าเช่าคงที่กลุ่มหลักลด 10% เมื่อต่ออายุ 2027) ให้ IRR ≈ 1% และ DPU 2027 ≈ ฿0.36 นี่ไม่ใช่กรณีคาดการณ์ แต่ใช้วัดว่าการไม่ต่อสัญญาสีลมจะกระทบการจ่ายมากเพียงใด
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อย่อหลักทรัพย์ | QHHRREIT (SET · อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์) |
| การจัดตั้งและการแปลงสภาพ | จัดตั้ง 22 เม.ย. 2024 รับโอนทรัพย์สินและหนี้จากกองทุนรวม Quality Houses Hotel and Residence Freehold and Leasehold Property Fund (QHHR) เมื่อ 24 พ.ค. 2024 แลกหน่วยในอัตรา 1:1 เข้าซื้อเพิ่มโครงการเซนเตอร์ พอยต์ สีลม เมื่อ 7 มิ.ย. 2024 |
| วันเข้าจดทะเบียน SET | 29 พ.ค. 2024 (มูลค่าที่ตราไว้ ฿11.98 ต่อหน่วย) |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (LH Fund) |
| ผู้บริหารทรัพย์สิน (Asset Manager) | บริษัท คิว.เอช.อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (Q.H. International) บริษัทในกลุ่ม QH ถือหุ้นโดยอ้อม 99.99% |
| ผู้เช่าและผู้เช่าช่วง (Lessee) | Centre Point Hospitality Co., Ltd. ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ Quality Houses PCL ถือหุ้นทางตรงหรือทางอ้อมไม่น้อยกว่า 99.99% |
| ทรัสตี (Trustee) | Siam Commercial Asset Management Company Limited (SCB Asset Management) ในฐานะทรัสตี |
| ผู้สอบบัญชี | EY Office Limited ตามรายชื่อ SET ที่ระบุผลถึง 31 ธ.ค. 2024 ความเห็นงบปี 2025 ไม่มีเงื่อนไข ให้ตรวจผู้สอบบัญชีปัจจุบันจากงบการเงินฉบับล่าสุด |
| ปีบัญชี | 1 ม.ค. ถึง 31 ธ.ค. งบ 2Q2026 เป็นงบสอบทาน |
| นโยบายการจ่ายเงินปันผล | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว จ่ายอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง และพิจารณาจ่ายพิเศษได้ โดยต้องจ่ายภายใน 90 วันหลังสิ้นรอบ |
| เพดานการกู้ยืม | ไม่เกิน 35% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม หรือไม่เกิน 60% หากได้รับอันดับเครดิตลงทุน (ตามรายงานประจำปี 2025 หน้า 4) |
| หนี้เงินกู้คงค้าง | ฿2,277.22M ณ 30 มิ.ย. 2026 ทั้งหมดจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (เกี่ยวข้องกัน) ดอกเบี้ยลอยตัวอิง MLR |
| ผู้ถือหน่วยรายใหญ่ | บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) 31.33% (ณ 31 ส.ค. 2026 ตาม SET) · เมืองไทยประกันชีวิต 4.82% · แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แบงก์ 2.33% |
| ขีดจำกัดการถือหน่วยโดยต่างชาติ | 49% (ถือจริง 2.83%) |
QHHRREIT เป็นกองทรัสต์ที่มีรายได้จากค่าเช่าโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ 4 โครงการในกรุงเทพฯ ทุกโครงการอยู่ภายใต้สัญญาเช่าและเช่าช่วงกับบริษัทในกลุ่ม QH รูปแบบนี้ทำให้กองทรัสต์ไม่รับความเสี่ยงการดำเนินงานของโรงแรมโดยตรง แต่รับความเสี่ยงของผู้เช่ารายเดียวและราคาค่าเช่าที่ผูกกับกำไรของโรงแรม
| โครงการ | ลักษณะสิทธิ | อาคารและห้อง | พื้นที่ให้เช่า (ตร.ม.) | มูลค่าประเมิน (฿M) | วันประเมิน · อัตราคิดลด | สัดส่วนมูลค่า |
|---|---|---|---|---|---|---|
| เซนเตอร์ พอยต์ พลัส ประตูน้ำ (Pratunam) | กรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร (Freehold) | อาคารโรงแรม 28 ชั้น และอาคารพาณิชย์ 5 ชั้น · 266 ห้อง (สตูดิโอ 262 · 1 ห้องนอน 4) | 13,009 | 2,490.90 | 30 เม.ย. 2026 · 9.50% | 34.1% |
| เซนเตอร์ พอยต์ โฮเทล สุขุมวิท 10 (Sukhumvit 10) | กรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร (Freehold) | อาคารโรงแรม 28 ชั้น และอาคารเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ 5 ชั้น 2 หลัง · โรงแรม 162 ห้อง + เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ 45 หน่วย | 19,096 | 2,042.80 | 31 ธ.ค. 2025 · 9.50% | 28.0% |
| เซนเตอร์ พอยต์ โฮเทล ชิดลม (Chidlom) | สิทธิการเช่าอาคาร 30 ปี ถึง 31 พ.ค. 2056 (ที่ดินเป็นของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์) | อาคาร 24 ชั้น · โรงแรม 72 ห้อง + เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ 106 หน่วย รวม 178 หน่วย · พื้นที่ใช้สอยประมาณ 22,360 ตร.ม. | 11,744 | 1,337.30 | 31 มี.ค. 2026 · 10.50% | 18.3% |
| เซนเตอร์ พอยต์ พลัส โฮเทล สีลม (Silom) | สิทธิการเช่าระยะยาวในบางส่วนของอาคาร 1522 ถนนเจริญกรุง ถึง 19 ก.ค. 2053 (เจ้าของที่ดิน: บริษัท รัชต์ภาคย์ ดีเวลลอปเม้นท์) | โรงแรมชั้น 7–27 ของอาคาร · 214 ห้อง (Deluxe 145 · Grand Deluxe 5 · Family 12 · Family Suite 30 · 1 ห้องนอน 13 · 2 ห้องนอน 8 ตามตาราง 214 ห้อง) | 29,990 (พื้นที่ที่ลงทุน) | 1,430.50 | 30 เม.ย. 2026 · 10.50% | 19.6% |
| รวม | ห้องพักและหน่วยเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ประมาณ 865 | 7,301.50 | 100% |
| โครงการ | รายได้รวมโรงแรม 2024 (฿M) | รายได้รวมโรงแรม 2025 (฿M) | กำไรสุทธิโรงแรม 2024 (฿M) | กำไรสุทธิโรงแรม 2025 (฿M) | อัตราเข้าพัก 2024 | อัตราเข้าพัก 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ประตูน้ำ | 323 | 334 | 167 | 176 | 86% | 89% |
| สุขุมวิท 10 | 277 | 287 | 113 | 120 | 81% | 82% |
| ชิดลม | 250 | 243 | 121 | 116 | 90% | 92% |
| สีลม (ช่วง 7 มิ.ย.–31 ธ.ค. 2024) | 91 | 276 | 29 | 120 | 52% | 88% |
| รวม | n/a | 1,140 | n/a | 532 |
| สัญญา | ค่าเช่าคงที่ (฿M ต่อไตรมาส) | ค่าเช่าผันแปร | วันสิ้นสุดสัญญาปัจจุบัน | การต่ออายุ |
|---|---|---|---|---|
| กลุ่มประตูน้ำ · สุขุมวิท 10 · ชิดลม (ช่วงแรกจนกว่าค่าเช่าค้างจ่ายจะครบ) | 38.00 | 90% × (EBITDA − 38.00 − ค่าเช่าค้างขั้นต่ำ 4.00 − ค่าเช่าค้างเพิ่มเติม 25% × (EBITDA − 38 − 4)) | ค่าเช่าค้างเริ่มต้น ฿61.35M จ่ายเป็นงวด | ต่ออายุได้ทีละ 3 ปี ผู้เช่าให้ความมั่นใจล่วงหน้า |
| กลุ่มประตูน้ำ · สุขุมวิท 10 · ชิดลม (ช่วงหลังจ่ายค่าเช่าค้างครบ) | 42.84 (ประตูน้ำ 15.30 · สุขุมวิท 10 14.97 · ชิดลม 12.58) | 90% × (EBITDA − 42.84) | 19 ก.ค. 2027 | ราคาต่ออายุอิงราคาตลาดและไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมถ้าไม่มีเหตุสำคัญ |
| สีลม (เช่าช่วงจาก Centre Point Hospitality) | 13.50 | 90% × (รายได้โรงแรมและเซอร์วิส − ต้นทุน − ค่าขาย บริหาร และค่าธรรมเนียมจัดการ 2% ของรายได้ไม่รวมอาหารและเครื่องดื่ม − ค่าตอบแทนจูงใจ 5.5% ของกำไรดำเนินงาน) | 31 ธ.ค. 2026 | ต้องแจ้งล่วงหน้า 3 เดือน (ประมาณ 30 ก.ย. 2026) ต่ออายุสองรอบรอบละ 3 ปี ค่าเช่าคงที่เพิ่ม 2% ต่อรอบ |
ค่าเช่าเกือบทั้งหมดของกองทรัสต์ขึ้นกับ EBITDA โรงแรม ถ้า EBITDA ลดลง 10% (ประมาณ ฿53M) ค่าเช่าผันแปรจะลดลงราว ฿48M หรือประมาณ 12% ของ NII ปี 2025 ทั้งนี้ค่าเช่าคงที่ ฿225M ต่อปีเป็นฐานที่ไม่ขึ้นกับผลประกอบการ จึงเป็นเกราะกันการลดลงเพียงบางส่วนเท่านั้น
ทุกฝ่ายที่มีบทบาทหลักของกองทรัสต์เป็นบริษัทในกลุ่ม QH หรือเกี่ยวข้องกัน ได้แก่ ผู้เช่า (Centre Point Hospitality) ผู้บริหารทรัพย์สิน (Q.H. International) ผู้ถือหน่วยรายใหญ่ (QH 31.33%) และผู้ให้กู้ทั้งหมด (ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์) งบ 1H2026 แสดงรายการกับบุคคลเกี่ยวข้องดังนี้
| คู่สัญญา | รายการ | 1H2026 (฿M) | 1H2025 (฿M) |
|---|---|---|---|
| Centre Point Hospitality | รายได้ค่าเช่า | 240.69 | 241.36 |
| LH Fund (ผู้จัดการกองทรัสต์) | ค่าธรรมเนียมผู้จัดการ REIT | 20.26 | 6.00 |
| ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ | ดอกเบี้ยจ่าย | 38.97 | 28.18 |
| SCB Asset Management (ทรัสตี) | ค่าธรรมเนียมทรัสตี | 3.38 | 2.84 |
| Quality Houses (ผู้ถือหน่วย) | เงินปันผลที่ได้รับ | 40.52 | 38.95 |
| รายการ (฿M) | 2024 (ช่วงสั้น) | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 | TTM มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| รายได้ค่าเช่าและบริการ | 253.53 | 500.31 | 241.36 | 240.69 | 499.64 |
| รายได้รวม | 257.82 | 506.41 | 242.61 | 243.79 | 507.58 |
| ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (รวมค่าธรรมเนียม ไม่รวมดอกเบี้ย) | 29.64 | 61.20 | 16.45 | 34.27 | 79.02 |
| ในนั้น ค่าธรรมเนียมผู้จัดการ REIT | 6.57 | 12.26 | 6.00 | 20.26 | 26.52 |
| ดอกเบี้ยจ่าย | 27.65 | 57.23 | 28.18 | 38.97 | 68.02 |
| NII (กำไรจากการลงทุนสุทธิ) | 200.53 | 387.97 | 197.98 | 170.54 | 360.54 |
| กำไร (ขาดทุน) จากการประเมินมูลค่าและการขาย | 356.36 | −52.34 | 178.50 | 137.84 | −93.00 |
| กำไรสุทธิ (เพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน) | 556.91 | 335.63 | 376.47 | 308.39 | 267.54 |
| เงินปันผลที่จ่ายจริงในงวด | 63.84 | 231.84 | 124.32 | 129.28 | 236.80 |
| รายการ (฿M) | Q1/2025 | Q2/2025 | Q1/2026 | Q2/2026 | Q2 YoY |
|---|---|---|---|---|---|
| รายได้ค่าเช่า | 138.39 | 102.98 | 141.95 | 98.74 | −4.1% |
| ค่าธรรมเนียมผู้จัดการ REIT | 2.90 | 3.10 | 16.41 | 3.85 | +24.2% |
| ดอกเบี้ยจ่าย | 13.71 | 14.48 | 16.46 | 22.51 | +55.5% |
| NII | 118.25 | 79.73 | 102.09 | 68.45 | −14.1% |
| กำไรสุทธิรวม FV | 46.93 | 329.54 | 155.53 | 152.86 | −53.6% |
ปัจจัยหลักของ 1H2026. กำไรสุทธิลดลง ฿68.1M มาจากสองส่วน คือ NII ลด ฿27.4M และกำไรจากการประเมินมูลค่าลด ฿40.7M NII ลดเพราะค่าใช้จ่ายดำเนินงานเพิ่ม ฿17.8M (ค่าธรรมเนียมผู้จัดการเพิ่ม ฿14.3M) และดอกเบี้ยจ่ายเพิ่ม ฿10.8M ขณะที่รายได้ค่าเช่าทรงตัว
(1) NII ต่อหน่วยไตรมาส 2 ลดจาก ฿0.237 เป็น ฿0.169 (−29%) ขณะที่จำนวนหน่วยเพิ่ม 20.5% ตัวเลขรวมจึงลดน้อยกว่าตัวเลขต่อหน่วยมาก (2) ค่าเช่าไตรมาส 1 สูงกว่าไตรมาส 2 ทั้งปี 2025 (฿138M เทียบ ฿103M) และปี 2026 (฿142M เทียบ ฿99M) รูปแบบนี้จึงไม่ใช่สัญญาณใหม่ สัญญาณที่ใช้ได้คือค่าเช่าไตรมาส 2 ลดลง 4.1% YoY ทั้งที่ฐานไตรมาส 2/2025 ต่ำจากการปิดสุขุมวิท 10 บางส่วน (3) กำไรจากการประเมินมูลค่า 1H2026 ฿137.84M เป็นกำไรที่ยังไม่รับรู้เป็นเงินสด และอาจกลับทิศได้ในครั้งประเมินถัดไป
| รายการ (฿M) | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (มูลค่ายุติธรรม) | 5,596.97 | 5,871.54 | 7,301.50 |
| เงินลงทุนในหลักทรัพย์ (ตั๋วเงินคลัง/พันธบัตร) | 0.00 | 69.68 | 156.77 |
| เงินสดและเงินฝาก | 39.22 | 71.15 | 5.63 |
| ลูกหนี้ค่าเช่า | 118.43 | 137.74 | 99.53 |
| สินทรัพย์อื่น | 17.94 | 23.79 | 28.32 |
| สินทรัพย์รวม | 5,771.57 | 6,173.89 | 7,591.75 |
| เงินกู้ระยะยาว | 1,154.35 | 1,438.51 | 2,277.22 |
| หนี้สินอื่น | 98.84 | 113.21 | 52.41 |
| หนี้สินรวม | 1,253.19 | 1,551.72 | 2,329.63 |
| ทุนจากผู้ถือหน่วย | 4,025.31 | 4,025.31 | 4,486.15 |
| กำไรสะสม | 493.07 | 596.86 | 775.97 |
| สินทรัพย์สุทธิ (NAV) | 4,518.38 | 4,622.17 | 5,262.12 |
| NAV ต่อหน่วย (฿) | 13.45 | 13.76 | 12.99 |
| รายการ (฿M) | 2024 (ช่วงสั้น) | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 |
|---|---|---|---|---|
| กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน | −952.64 | 37.28 | 76.38 | −1,196.75 |
| ในนั้น ซื้ออสังหาริมทรัพย์ | −1,246.48 | −327.01 | −105.67 | −1,292.11 |
| กระแสเงินสดจากการจัดหาเงิน | 991.85 | −5.35 | 35.51 | 1,131.24 |
| ในนั้น เงินกู้เพิ่ม | 1,047.82 | 290.00 | 190.00 | 843.30 |
| ในนั้น เงินจากการเพิ่มทุน | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 462.30 |
| เงินปันผลจ่ายแก่ผู้ถือหน่วย | −63.84 | −231.84 | −124.32 | −129.28 |
ในงบกระแสเงินสด การซื้อและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์อยู่ในกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ปี 2025 จึงเหลือ ฿37.28M แม้ NII ฿387.97M การจ่ายปันผล ฿231.84M ในปีนั้นได้เงินจากเงินกู้ใหม่ ฿290M ไตรมาส 2/2026 การจ่ายประมาณ ฿68.85M (405M หน่วย × ฿0.17) เกือบเท่า NII ไตรมาส 2 ที่ ฿68.45M การเทียบควรแยก NII และกำไรจาก FV ออกจากกัน
| สัญญา | ยอดคงค้าง (฿M) | วันชำระหนี้สุดท้าย | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| สัญญา 1 | 154.28 | เม.ย. 2030 | ผ่อนรายไตรมาส (ค่างวดแรก มิ.ย. 2025) |
| สัญญา 2 | 62.82 | มิ.ย. 2034 | ผ่อนรายไตรมาส (ค่างวดแรก ก.ย. 2027) |
| สัญญา 3 | 860.00 | มิ.ย. 2034 | ค่างวดแรก ก.ย. 2027 |
| สัญญา 4 | 250.00 | ธ.ค. 2034 | ค่างวดแรก มี.ค. 2028 |
| สัญญา 5 | 120.00 | มิ.ย. 2032 | เพิ่มยอดในปี 2026 จาก ฿100M |
| สัญญา 6 | 823.30 | มี.ค. 2038 | วงเงินใหม่ในปี 2026 ค่างวดแรก มิ.ย. 2028 ใช้ซื้อชิดลม |
| รวมตามสัญญา (ก่อนดอกเบี้ยรอตัดบัญชี ฿6.83M) | 2,270.39 | วงเงินที่ยังไม่ได้ใช้ ฿177M ณ 30 มิ.ย. 2026 |
ต้นทุนดอกเบี้ย. ดอกเบี้ยจ่ายไตรมาส 2/2026 ฿22.51M เท่ากับประมาณ ฿90M ต่อปี หรือราว 4.0% ของยอดเงินกู้ เมื่อดอกเบี้ย MLR เพิ่ม 1 จุด ดอกเบี้ยจ่ายจะเพิ่มประมาณ ฿22.8M ต่อปี หรือ 6.3% ของ NII TTM (฿360.54M)
เพดานและเงื่อนไข. สินทรัพย์รวม ณ 30 มิ.ย. 2026 ฿7,591.75M คูณ 35% เท่ากับเพดาน ฿2,657M ยอดเงินกู้ ฿2,277M จึงเหลือช่องประมาณ ฿380M เกณฑ์นี้ใช้มูลค่าสินทรัพย์รวมที่ประเมิน ดังนั้นตัวเลขจริงอาจต่างจากการคำนวณจากงบเล็กน้อย สัญญากู้กำหนดให้ประกันด้วยโครงการประตูน้ำและสุขุมวิท 10 และมีข้อกำหนดด้านอัตราส่วนหนี้ต่อส่วนของผู้ถือหน่วยและการคงผู้เช่า ซึ่งข้อกำหนดเฉพาะยังไม่ได้เปิดเผยในรายละเอียดที่ตรวจ
เลเวอเรจเพิ่มจาก 0.31 เท่าเป็น 0.43 เท่าใน 6 เดือน จากการซื้อสิทธิการเช่าชิดลม ฿1,247M และถ้าเกิดการขาดทุนจากการประเมินมูลค่าอีกรอบ อัตราส่วนหนี้ต่อสินทรัพย์จะเพิ่มขึ้นโดยไม่ต้องกู้เพิ่ม สถานการณ์ที่ต้องเฝ้าระวังคือการซื้อเพิ่มอีกครั้งด้วยหนี้ เพราะช่องเหลือประมาณ ฿380M
| โครงการ | มูลค่ายุติธรรม (฿M) | สัดส่วนมูลค่า | EBITDA โรงแรม 2025 (฿M) | สัดส่วน EBITDA | วันสิ้นสุดสิทธิ/สัญญา |
|---|---|---|---|---|---|
| ประตูน้ำ | 2,490.90 | 34.1% | 176 | 33.1% | กรรมสิทธิ์ · สัญญาเช่า 19 ก.ค. 2027 |
| สุขุมวิท 10 | 2,042.80 | 28.0% | 120 | 22.5% | กรรมสิทธิ์ · สัญญาเช่า 19 ก.ค. 2027 |
| ชิดลม | 1,337.30 | 18.3% | 116 | 21.8% | สิทธิการเช่า 31 พ.ค. 2056 · สัญญาเช่า 19 ก.ค. 2027 |
| สีลม | 1,430.50 | 19.6% | 120 | 22.5% | สิทธิการเช่า 19 ก.ค. 2053 · เช่าช่วงถึง 31 ธ.ค. 2026 |
ประตูน้ำมีสัดส่วนสูงสุดทั้งมูลค่าและกำไรโรงแรม (34.1% และ 33.1%) และเป็นกรรมสิทธิ์ จึงไม่มีวันหมดอายุ สีลมมีสัดส่วนมูลค่า 19.6% และ EBITDA 22.5% แต่เป็นสินทรัพย์ที่สัญญาเช่าช่วงใกล้หมดที่สุด ดังนั้นความเสี่ยงระยะสั้นจึงรวมอยู่ที่สีลม และความเสี่ยงระยะยาวของกองทรัสต์ขึ้นกับการเปลี่ยนสิทธิการเช่าชิดลมและสีลมให้เป็นอายุที่ยาวพอ
| รอบการดำเนินงาน | ฿ต่อหน่วย | จ่ายวันที่ (ตาม SET) | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| 22 เม.ย.–30 ก.ย. 2024 | 0.19 | 13 ธ.ค. 2024 | ประกาศ 14 พ.ย. 2024 |
| 1 ต.ค.–31 ธ.ค. 2024 | 0.22 | 28 มี.ค. 2025 | ประกาศ 28 ก.พ. 2025 |
| 1 ม.ค.–31 มี.ค. 2025 | 0.15 | 13 มิ.ย. 2025 | ประกาศ 15 พ.ค. 2025 รวมกำไรสะสมบางส่วน |
| 1 เม.ย.–30 มิ.ย. 2025 | 0.15 | 12 ก.ย. 2025 | ประกาศ 15 ส.ค. 2025 |
| 1 ก.ค.–30 ก.ย. 2025 | 0.17 | 19 ธ.ค. 2025 | ประกาศ 20 พ.ย. 2025 |
| งวดปิดปี 2025 (หลังหักงวดระหว่างกาล) | 0.18 | 20 มี.ค. 2026 | ประกาศ 17 ก.พ. 2026 รวม 60.48M |
| 1 ม.ค.–31 มี.ค. 2026 | 0.17 | 12 มิ.ย. 2026 | ประกาศ 13 พ.ค. 2026 รวม 68.80M หลังเพิ่มหน่วย |
| 1 เม.ย.–30 มิ.ย. 2026 | 0.17 | 16 ก.ย. 2026 | XD 28 ส.ค. 2026 · วันกำหนดรายชื่อ 31 ส.ค. 2026 ประกาศ 17 ส.ค. 2026 |
| ฐาน | DPU (฿) | ผลตอบแทน | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| DPU FY2025 ÷ ราคาปัจจุบัน | 0.65 | 7.98% | ฐานที่ใช้ใน MetricGrid ตรงกับรายงานประจำปี 2025 หน้า 6 |
| TTM (Q3/25–Q2/26) ÷ ราคาปัจจุบัน | 0.69 | 8.47% | รวมงวดที่ประกาศ ไม่รวมคืนทุน |
| Run-rate ไตรมาส 2/2026 × 4 ÷ ราคาปัจจุบัน | 0.68 | 8.34% | ถ้าต่อเนื่องที่ระดับไตรมาส 2 หลังเพิ่มหน่วยแล้ว |
| SET Dividend Yield YTD | ไม่ตรงกับฐานใด | 6.99% | ตรงกับ 0.65 ÷ ฿9.30 ซึ่งไม่ใช่ราคาที่เห็นในเอกสาร จึงไม่ใช้เป็นฐานเทียบ |
ไตรมาส 2/2026 การจ่าย ฿0.17 ต่อหน่วยเท่ากับ NII ต่อหน่วยไตรมาส 2 แทบทั้งหมด ไม่มีเงินเหลือสะสมจากงวดนั้น นโยบายระบุ 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว แต่ปี 2025 จ่ายประมาณ 56% ของ NII ต้องดูนิยาม adjusted net profit และแผนค่าปรับปรุงอาคารในปี 2027 ก่อนสรุปว่าปันผลยั่งยืนหรือไม่
| หลักทรัพย์ | ราคา (฿) | Market Cap (฿M) | P/BV (เท่า) | Dividend Yield YTD (SET) | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|---|
| QHHRREIT | 8.15 | 3,300.75 | 0.63 | 6.99% | ฐานโรงแรม 4 โครงการในกรุงเทพฯ |
| LHHOTEL | 13.30 | 13,950.63 | 1.03 | 8.95% | กองทรัสต์โรงแรมขนาดใหญ่ที่สุดในตลาด |
| CTARAF | 4.66 | 1,491.20 | 0.90 | ไม่แสดง | กองทุน/กองทรัสต์โรงแรม |
| TLHPF | 4.84 | 832.48 | 0.52 | ไม่แสดง | กองทุน/กองทรัสต์โรงแรม |
| GAHREIT | 3.58 | 628.29 | 0.34 | 9.08% | กองทรัสต์โรงแรม |
QHHRREIT อยู่ที่ 0.63 เท่า ต่ำกว่า LHHOTEL (1.03) และ CTARAF (0.90) แต่สูงกว่า TLHPF (0.52) และ GAHREIT (0.34) ช่องว่างนี้ต่างกันตามคุณภาพของสินทรัพย์ อายุสิทธิการเช่า และความเชื่อมั่นของ NAV การเทียบจึงควรดูควบคู่กับอายุสัญญาและการรีเซ็ตค่าเช่าในแต่ละกอง
ผู้จัดการกองทรัสต์ไม่ได้ตั้งเป้าหมายการเติบโตในเอกสารที่ตรวจ จุดที่ต้องติดตามอยู่ที่วันที่ตามสัญญาและการต่ออายุมากกว่าประมาณการกำไร ตารางต่อไปนี้จัดเรียงตามวันที่
| วันที่ / กรอบเวลา | เหตุการณ์ | ผลต่อหน่วยหรือ NAV | สถานะ |
|---|---|---|---|
| 30 ก.ย. 2026 (ประมาณ) | กำหนดแจ้งสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าช่วงสีลมล่วงหน้า 3 เดือน (ของกองทรัสต์) | ถ้าไม่ต่ออายุ ค่าเช่าสีลมประมาณ ฿113M ต่อปี เทียบเท่า DPU ประมาณ ฿0.28 ต่อหน่วยต่อปี (ประมาณการ) | ไม่พบการยืนยันในรายการข่าวที่ตรวจ ต้องถามผู้จัดการ |
| พ.ย. 2026 (ประมาณ) | งบ 3Q2026 และรายงานค่าเช่าไตรมาส 3 | ยืนยันทิศทางค่าเช่าหลังไตรมาส 2 ลดลง | รอประกาศ |
| ธ.ค. 2026 (ประมาณ) | จ่ายประโยชน์ตอบแทนรอบ 3Q2026 และประกาศนโยบายประจำปี 2026 | ตามนโยบาย ≥ 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว | รอประกาศ |
| 31 ธ.ค. 2026 | สิ้นสุดสัญญาเช่าช่วงสีลม (ถ้าไม่ต่อ สัญญาต่อไปที่ต้องหาผู้เช่าใหม่) | ดูแถวแรก | ตามสัญญา |
| 19 ก.ค. 2027 | สิ้นสุดสัญญาเช่ากลุ่มประตูน้ำ สุขุมวิท 10 และชิดลม รอบ 3 ปี | ค่าเช่าคงที่ ฿171M ต่อปี ต่อสัญญาอิงราคาตลาดตามสูตรที่ระบุ | ตามสัญญา |
| 2027 (ประมาณ) | ประเมินมูลค่าสุขุมวิท 10 ใหม่ (ครั้งล่าสุด 31 ธ.ค. 2025) | ข้อกำหนดประเมินอย่างน้อยทุก 2 ปี อัตราคิดลดล่าสุด 9.50% การเปลี่ยนอัตรามีผลต่อ FV โดยตรง | ประมาณการ |
| 31 พ.ค. 2056 | สิ้นสุดสิทธิการเช่าชิดลม (30 ปี) | ยังเพียงพอ ไม่มีความเสี่ยงระยะสั้น | ตามสัญญา |
| 19 ก.ค. 2053 | สิ้นสุดสิทธิการเช่าสีลม | มูลค่าลดลงทุกปีตามอายุที่เหลือ ใกล้ศูนย์ก่อนสิ้นสิทธิ | ตามสัญญา |
สัญญาเช่าช่วงสีลมสิ้นสุด 31 ธ.ค. 2026 เป็นความเสี่ยงระยะสั้นที่สุด ค่าเช่าสีลมประมาณ 22.5% ของค่าเช่าทั้งหมด สิทธิการต่ออายุเป็นของกองทรัสต์ ถ้าแจ้งผู้เช่าช่วงทันภายใน 3 เดือน ผู้เช่าช่วงต้องต่อตามเงื่อนไขเดิม (ค่าเช่าคงที่ ฿13.5M ต่อไตรมาส เพิ่ม 2% ต่อรอบ) ความเสี่ยงจึงอยู่ที่การแจ้งไม่ทันกำหนด การไม่ต่อ หรือการผิดสัญญาของผู้เช่า ถ้าไม่ต่อ กองทรัสต์ต้องหาผู้ดำเนินการรายใหม่ และข้อสัญญากลุ่มหลักกำหนดให้ผู้เช่าส่งมอบใบอนุญาตและข้อมูลการดำเนินงานเมื่อสัญญาสิ้นสุดโดยไม่ต่อ
สัญญาณที่ต้องดู: ประกาศ SET ที่เกี่ยวกับ “การต่ออายุสัญญาเช่าช่วง” หรือ “การเปลี่ยนผู้ดำเนินการ” ภายในเดือน ต.ค.–ธ.ค. 2026 · งบ 3Q2026 ที่แสดงค่าเช่าไม่รวมสีลม
ผู้เช่าและผู้เช่าช่วงทั้งหมดคือ Centre Point Hospitality (บริษัทในกลุ่ม QH) ความเสี่ยงคือการผิดสัญญาหรือไม่สามารถจ่ายค่าเช่าขั้นต่ำ ซึ่งทำให้รายได้ทั้งหมดหยุดชะงักพร้อมกันได้ สัญญากำหนดให้ผู้เช่าเลื่อนการจ่ายได้บางกรณีเมื่อเกิดเหตุสุดวิสัย ทำให้กระแสเงินสดขาดช่วงชั่วคราวได้
สัญญาณที่ต้องดู: ค่าเช่าไตรมาสต่อไตรมาส · ค่าเช่าค้างรับ (ลูกหนี้ค่าเช่า ฿99.53M ณ 30 มิ.ย. 2026 ลดลงจาก ฿137.74M) · การเลื่อนชำระที่ประกาศ
ค่าเช่าคงที่กลุ่มหลัก ฿171M ต่อปี สิ้นสุด 19 ก.ค. 2027 การต่ออายุจะคิดราคาตามตลาดที่ตกลงร่วมกัน แต่ถ้าไม่มีเหตุการณ์สำคัญ ผู้เช่าต้องพยายามอย่างดีให้ไม่ต่ำกว่าสัญญาเดิม ข้อกำหนดนี้ไม่ได้เขียนราคาเป็นตัวเลขตายตัว ดังนั้นการลดลงของค่าเช่าคงที่เป็นไปได้ ความเสี่ยงนี้อยู่ถัดจากสีลมประมาณหกเดือน
เงินกู้ 2,277M ทั้งหมดดอกเบี้ย MLR ลอยตัว ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1 จุดทำให้ดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มประมาณ ฿23M ต่อปี ราว 6% ของ NII TTM ข้อกำหนดด้านอัตราส่วนและการคงผู้เช่าที่ผิดแล้วอาจทำให้ธนาคารเรียกคืนหรือบังคับจำนอง ประตูน้ำและสุขุมวิท 10 เป็นหลักประกัน
สัญญาณที่ต้องดู: อัตรา MLR และสัดส่วนหนี้ต่อสินทรัพย์รวม (ปัจจุบัน 30.0% เพดาน 35%) · การเบิกเงินกู้เพิ่มจากวงเงิน ฿177M
มูลค่าประเมินใช้วิธี Income Approach อัตราคิดลด 9.50% (ประตูน้ำ สุขุมวิท 10) และ 10.50% (ชิดลม สีลม) ลดมูลค่า 10% ของ FV ทั้งพอร์ต ฿7,301.50M จะลดมูลค่า NAV ประมาณ ฿730M หรือ ฿1.80 ต่อหน่วย มูลค่าสิทธิการเช่าของชิดลมและสีลมลดลงตามอายุที่เหลือ ซึ่งเป็นการลดมูลค่าทุกปีแม้ค่าเช่ายังคงที่
การเพิ่มทุนมีนาคม 2026 ออกที่ ฿6.70 ต่ำกว่า NAV ต่อหน่วย ฿13.76 ทำให้ NAV ต่อหน่วยลดลง ถ้ามีการเพิ่มทุนอีก ผู้ถือหน่วยที่ไม่ได้จองจะถูกเจือจางมากขึ้น รายงานประจำปี 2025 ระบุว่าได้อนุมัติการเพิ่มทุนได้สูงสุด 130.2M หน่วย ซึ่งอาจเกิดขึ้นอีกหากมีการลงทุนเพิ่ม
ผู้ให้เช่า ผู้เช่า ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้จัดการ ผู้ให้กู้ และผู้ถือหน่วยรายใหญ่เกี่ยวข้องกันทั้งหมด การตัดสินใจลงทุนหรือเปลี่ยนสัญญาจึงต้องผ่านการอนุมัติของผู้ถือหน่วยที่เกี่ยวข้องกันอย่างรัดกุม ค่าธรรมเนียมผู้จัดการ 1H2026 เพิ่มเป็นกว่าสามเท่าโดยยังไม่มีคำอธิบายในเอกสารที่ตรวจ
สัญญาณที่ต้องดู: ประกาศการทำรายการกับบุคคลเกี่ยวข้อง · รายงานการประชุมผู้ถือหน่วย · ค่าธรรมเนียมรายไตรมาส
รายละเอียดทรัพย์สินบนเว็บไซต์กองทรัสต์แสดงโฉนดที่ดิน 2529 และ 13925 (ประตูน้ำ) และ 4745, 5034, 5252 (สุขุมวิท 10) ว่าผู้มีกรรมสิทธิ์คือบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด และมีข้อความว่ากองทุนรวม “จะรับโอนกรรมสิทธิ์” สำหรับที่ดินโครงการสุขุมวิท ขณะที่รายงานประเมินมูลค่าระบุว่าเป็น Freehold เอกสารที่ตรวจไม่ได้ยืนยันว่าการโอนเสร็จสิ้นแล้ว ต้องตรวจโฉนดหรือหนังสือยืนยันจากผู้จัดการ
ถ้าสีลมไม่ต่ออายุ ค่าเช่าลดราว ฿113M ต่อปี ในขณะที่ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากการกู้ชิดลม และค่าเช่าผันแปรลดตาม EBITDA ที่อาจลดลง การจ่ายปันผลต่อหน่วยจะลดลงเร็วกว่าการลดของ NAV กรณีความเครียดในส่วน 13 แสดงผลกระทบนี้
การประเมินที่เหมาะกับกองทรัสต์นี้คือ IRR จากการถือหน่วยถึง 2031 รวมปันผลและราคาขายที่คำนวณจาก P/NAV ไม่ใช่มูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าอย่างเดียว เพราะกองทรัสต์มีทั้งทรัพย์สินที่ไม่มีวันหมดอายุและสิทธิการเช่าที่หมดอายุ
| สมมติฐาน | Bull | Base | Bear | ความเครียด |
|---|---|---|---|---|
| EBITDA โรงแรมฐานปี 2026 (ก่อนโตปี 2027) | ฿530M (ระดับ TTM) | ฿508M (TTM × (1 − 4.1%)) | ฿458M (Base × 0.9) | ฿458M |
| อัตราโตของ EBITDA ต่อปี | 4% | 2% | −2% | −2% |
| สีลม | ต่อ | ต่อ | ต่อ | ไม่ต่อ (หายจากปี 2027 กลับ 50% ปี 2028) |
| ค่าเช่าคงที่กลุ่มหลักเมื่อต่ออายุ 2027 | เท่าเดิม | เท่าเดิม | เท่าเดิม | ลด 10% |
| ดอกเบี้ยจ่ายต่อปี (เงินกู้ ฿2,277M) | 3.8% | 4.0% | 4.8% | 4.8% |
| การเปลี่ยนแปลง FV (ปี 2028) | +10% | ไม่เปลี่ยน | −10% | −10% |
| P/NAV ตอนขายสิ้นปี 2031 | 0.85 | 0.70 | 0.55 | 0.55 |
| การจ่ายปันผลเป็นสัดส่วนของ NII | 81% | 81% | 81% | 81% |
| DPU 2027 (ประมาณ) | ฿0.78 | ฿0.72 | ฿0.56 | ฿0.36 |
| NAV ต่อหน่วยปี 2031 (ประมาณ) | ฿15.81 | ฿13.87 | ฿11.80 | ฿11.67 |
| ราคาขายปี 2031 | ฿13.43 | ฿9.71 | ฿6.49 | ฿6.42 |
| IRR (ซื้อ ฿8.15) | ≈ 19% | ≈ 12% | ≈ 3% | ≈ 1% |
| ตัวแปรที่เปลี่ยน | DPU 2027 (฿) | IRR | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| Base เดิม | 0.72 | ≈ 12% | อ้างอิง |
| P/NAV ตอนขาย 0.63 เท่า (เท่าวันนี้) | 0.72 | ≈ 10% | ไม่มีการปรับราคาขึ้นเมื่อขาย |
| การจ่ายปันผล 95% ของ NII (เพดานนโยบายโดยประมาณ) | 0.84 | ≈ 13% | จ่ายมากขึ้นทำให้ NAV เติบโตช้าลง |
| ดอกเบี้ย +1 จุด | 0.67 | ≈ 12% | ผลต่อ DPU ชัดเจนกว่าผลต่อ IRR |
| ไม่ต่อสีลม (ไม่รวมผลต่อ NAV) | 0.49 | ≈ 10% | ไม่ลด FV สีลม IRR จึงสูงเกินจริง เมื่อรวมการลด FV จะต่ำกว่านี้ |
QHHRREIT มีราคาต่ำกว่า NAV และผลตอบแทนปันผลที่คำนวณได้ราว 8% จากการดำเนินงานปัจจุบัน แต่กระแสเงินสดขึ้นกับค่าเช่าที่ผูกกับโรงแรมของกลุ่ม QH รายเดียว มีสัญญาสีลมที่ใกล้สิ้นสุดที่สุด และหนี้เงินกู้เพิ่มกว่า 58% ในครึ่งปีแรก กรณีที่ผลตอบแทนยังน่าพอใจต้องการหลักฐานว่าสีลมต่ออายุได้และค่าเช่าเริ่มกลับขึ้น ไม่ใช่เพียงราคาหน่วยที่ต่ำ ข้อมูลในรายงานนี้ยังไม่เพียงพอที่จะสรุปว่าควรซื้อหรือขาย