LHSC (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์) เป็นหนึ่งในกองทรัสต์กลุ่มศูนย์การค้าค้าปลีก (Retail REIT) ที่มีอัตราผลตอบแทนและคุณภาพสินทรัพย์โดดเด่นที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ภายหลังความสำเร็จในการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการ Terminal 21 พัทยา ช่วงปลายปี 2567 มูลค่ารวมไม่เกิน 5,680 ล้านบาท ส่งผลให้พื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) เติบโตขึ้นกว่า 117% จาก 37,557 ตารางเมตร เป็น 81,577 ตารางเมตร และยกระดับฐานรายได้รวมปี 2568 ขึ้นสู่ ฿2,707.07 ล้านบาท (เติบโต +72.6% YoY)
การกระจายความเสี่ยงข้ามทำเลทองระหว่าง Terminal 21 อโศก ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน BTS และ MRT ใจกลางย่านธุรกิจและโรงแรมชั้นนำของกรุงเทพฯ กับ Terminal 21 พัทยา ศูนย์การค้าแลนด์มาร์กริมถนนพัทยาเหนือที่ได้รับอานิสงส์เต็มที่จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวต่างชาติ ส่งผลให้กองทรัสต์มีทราฟฟิกเฉลี่ยรวมกันกว่า 85,000–100,000 คนต่อวัน และช่วยขยายอายุเฉลี่ยสิทธิการเช่าของพอร์ตให้ยาวนานขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
| หัวข้อ / ข้อมูล | รายละเอียด | เอกสารอ้างอิง |
|---|---|---|
| ชื่อกองทรัสต์เต็ม (ไทย) | ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ | SET Profile |
| ชื่อกองทรัสต์เต็ม (อังกฤษ) | LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust (LHSC) | LHSC Official |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (LH Fund) | LH Fund |
| ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) | บริษัท แอล แอนด์ เอช รีเทล แมเนจเมนท์ จำกัด | LHSC Governance |
| ทรัสตี (Trustee) | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCBAM) | SEC Filings |
| นโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทน | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนทุก 2 เดือน (ปีละ 6 ครั้ง) | LHSC Prospectus |
| ประเภททรัพย์สินที่ลงทุน | สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ศูนย์การค้า Terminal 21 อโศก และ Terminal 21 พัทยา | Portfolio Overview |
| ผู้ถือหน่วยทรัสต์รายใหญ่ | บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ถือหุ้นใหญ่ประมาณ 15% พร้อมกองทุนประกันสังคมและสถาบันการเงิน | SET Shareholders |
กองทรัสต์ LHSC จัดตั้งขึ้นเพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ศูนย์การค้าที่มีจุดเด่นเชิงทำเลและเอกลักษณ์การออกแบบเฉพาะตัว ภายใต้แนวคิด “Market Street Shopping Mall” ซึ่งจำลองบรรยากาศถนนช้อปปิ้งของเมืองสำคัญระดับโลกในแต่ละชั้น พร้อมศูนย์อาหาร Pier 21 ที่มีชื่อเสียงด้านความคุ้มค่าและดึงดูดผู้ใช้บริการชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง
| โครงการ | ที่ตั้งและทำเล | พื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) | อัตราการเช่า (Occupancy) | อายุสิทธิการเช่าคงเหลือ |
|---|---|---|---|---|
| Terminal 21 อโศก (Asok) | สี่แยกอโศก-สุขุมวิท กรุงเทพฯ (เชื่อมต่อ BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท) | 37,557 ตร.ม. | 98.2% | ถึง 31 ส.ค. 2583 (~14 ปี) |
| Terminal 21 พัทยา (Pattaya) | วงเวียนปลาโลมา ถนนพัทยาเหนือ อำเภอบางละมุง ชลบุรี | 44,020 ตร.ม. | 95.4% | ถึง 13 ม.ค. 2592 (~22.5 ปี) |
| รวมพอร์ตโฟลิโอ | กรุงเทพฯ (CBD) และ พัทยา (EEC/Tourism) | 81,577 ตร.ม. | 96.8% | สิทธิการเช่าระยะยาวเฉลี่ย ~18.5 ปี |
โครงสร้างรายได้ค่าเช่าของ LHSC มีความมั่นคงสูง โดยกว่า 70%–84% ของสัญญาเช่า เป็นสัญญาเช่าที่มีอัตราค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) หรือมีอัตราขั้นต่ำการันตี (Minimum Guarantee) ขณะที่ส่วนที่เหลือเป็นสัญญาค่าเช่าผันแปรตามส่วนแบ่งยอดขาย (Revenue Sharing / GTO) ของร้านค้าและศูนย์อาหาร Pier 21 ทำให้กองทรัสต์ได้รับทั้งเสถียรภาพของกระแสเงินสดในยามปกติ และมี Upside Potential เมื่อการจับจ่ายใช้สอยและจำนวนนักท่องเที่ยวเร่งตัวขึ้น
| รายการทางการเงิน | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 | TTM |
|---|---|---|---|---|---|---|
| รายได้ค่าเช่าและบริการ | 1,192.40 | 1,486.20 | 2,572.10 | 1,240.30 | 1,316.50 | 2,648.30 |
| รายได้อื่นและดอกเบี้ยรับ | 69.27 | 82.07 | 134.97 | 65.10 | 70.22 | 140.09 |
| รายได้รวมทั้งหมด (Total Revenue) | 1,261.67 | 1,568.27 | 2,707.07 | 1,305.40 | 1,386.72 | 2,788.39 |
| ค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ | 236.17 | 287.87 | 491.77 | 240.20 | 261.32 | 512.89 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBITDA) | 1,025.50 | 1,280.40 | 2,215.30 | 1,065.20 | 1,125.40 | 2,275.50 |
| ต้นทุนทางการเงิน (ดอกเบี้ยจ่าย) | 72.40 | 114.50 | 195.30 | 98.50 | 93.10 | 189.90 |
| รายได้จากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) | 521.52 | 701.90 | 1,198.21 | 578.10 | 684.22 | 1,304.33 |
| อัตรากำไร EBITDA Margin (%) | 81.28% | 81.64% | 81.83% | 81.60% | 81.16% | 81.61% |
| อัตรากำไรสุทธิ Net Margin (%) | 41.34% | 44.76% | 44.26% | 44.29% | 49.34% | 46.78% |
| รายการในงบการเงิน | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม | 6,820.00 | 12,410.00 | 12,830.00 | 12,890.50 |
| เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนระยะสั้น | 245.20 | 365.40 | 385.60 | 412.30 |
| สินทรัพย์อื่น (ลูกหนี้การค้า เงินมัดจำ) | 60.20 | 75.20 | 75.20 | 76.70 |
| รวมสินทรัพย์ทั้งสิ้น (Total Assets) | 7,125.40 | 12,850.60 | 13,290.80 | 13,379.50 |
| เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน | 1,250.00 | 2,950.00 | 2,900.00 | 2,830.00 |
| เงินประกันการเช่าและการบริการ และหนี้สินหมุนเวียนอื่น | 495.20 | 660.10 | 641.20 | 636.72 |
| รวมหนี้สินทั้งสิ้น (Total Liabilities) | 1,745.20 | 3,610.10 | 3,541.20 | 3,466.72 |
| สินทรัพย์สุทธิ / ส่วนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ (Net Assets / Equity) | 5,380.20 | 9,240.50 | 9,749.60 | 9,912.78 |
| จำนวนหน่วยทรัสต์ที่ชำระแล้ว (ล้านหน่วย) | 488.07 | 778.07 | 778.07 | 778.07 |
| มูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV per Unit - บาท) | 11.0234 | 11.8761 | 12.5305 | 12.7403 |
กองทรัสต์ LHSC มีระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) อยู่ที่เพียง 23.8% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์เพดานของสำนักงาน ก.ล.ต. ที่กำหนดไว้ไม่เกิน 35% สำหรับกองทรัสต์ทั่วไป และไม่เกิน 60% สำหรับกองทรัสต์ที่ได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือระดับ Investment Grade อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้กองทรัสต์มี Debt Headroom หรือขีดความสามารถในการกู้ยืมเงินเพิ่มเติมได้อีกกว่า ฿1,500–฿3,000 ล้านบาท โดยไม่จำเป็นต้องระดมทุนเพิ่มทุนผ่านผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมหากมีโอกาสเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีผลตอบแทนสูงในอนาคต
| มิติเชิงปฏิบัติการ | Terminal 21 อโศก (กรุงเทพฯ) | Terminal 21 พัทยา (ชลบุรี) |
|---|---|---|
| ทำเลและตำแหน่งทางการตลาด | ศูนย์กลางย่านธุรกิจ (CBD) อินเตอร์เชนจ์ BTS อโศก และ MRT สุขุมวิท | ทำเลทองใจกลางพัทยาเหนือ ประตูสู่แหล่งท่องเที่ยวระดับโลก |
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก | พนักงานออฟฟิศ นักท่องเที่ยวต่างชาติในเมือง และคนกรุงเทพฯ | นักท่องเที่ยวต่างชาติ (จีน รัสเซีย ยุโรป ตะวันออกกลาง) และคนท้องถิ่น |
| สัดส่วนรายได้ในพอร์ตกองทรัสต์ | ประมาณ 54% | ประมาณ 46% |
| อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) | 98.2% | 95.4% |
| แม่เหล็กดึงดูดทราฟฟิก (Key Anchors) | Pier 21 Food Court, SF Cinema City, Gourmet Market, H&M, Uniqlo | หอไอเฟลจำลอง, เครื่องบินจริงหน้าศูนย์ฯ, Pier 21, SFX Cinema, Foodland |
| รอบระยะเวลาผลการดำเนินงาน | วันที่ขึ้นเครื่องหมาย XD | วันที่จ่ายเงินปันผล | อัตราเงินปันผล (บาท/หน่วย) |
|---|---|---|---|
| 1 พ.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2569 | 27 ส.ค. 2569 | 16 ก.ย. 2569 | ฿0.2000 |
| 1 มี.ค. 2569 – 30 เม.ย. 2569 | 7 ก.ค. 2569 | 24 ก.ค. 2569 | ฿0.2000 |
| 1 ม.ค. 2569 – 28 ก.พ. 2569 | 10 เม.ย. 2569 | 30 เม.ย. 2569 | ฿0.2000 |
| 1 พ.ย. 2568 – 31 ธ.ค. 2568 | 11 มี.ค. 2569 | 27 มี.ค. 2569 | ฿0.2410 |
| รวมจ่ายประโยชน์ตอบแทนในรอบ 4 งวดล่าสุดของปี 2569 | ฿0.8410 | ||
| ชื่อย่อหลักทรัพย์ | ประเภททรัพย์สินหลัก | Market Cap (฿M) | P/BV (เท่า) | Dividend Yield (%) | อัตราการเช่าเฉลี่ย |
|---|---|---|---|---|---|
| LHSC | ศูนย์การค้า Terminal 21 (อโศก & พัทยา) | 12,138 | 1.22x | 7.69% | 96.8% |
| CPNREIT | ศูนย์การค้าเซ็นทรัล และอาคารสำนักงาน | 36,500 | 0.98x | 9.50% | 94.2% |
| LPF | ไฮเปอร์มาร์เก็ตและมอลล์ Lotus’s ทั่วประเทศ | 27,800 | 0.89x | 7.80% | 95.5% |
| ALLY | คอมมูนิตี้มอลล์ (CDC, The Crystal) | 5,400 | 0.68x | 8.90% | 92.8% |
หมายเหตุ: กองทรัสต์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกมีการประเมินมูลค่าหลักผ่านอัตราผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield) และอัตราส่วนราคาต่อมูลค่าทางบัญชี (P/BV) ซึ่ง LHSC มี P/BV พรีเมียมกว่ากลุ่มเล็กน้อยสะท้อนคุณภาพสินทรัพย์ระดับพรีเมียมในย่าน Prime CBD และแหล่งท่องเที่ยวหลัก
การรับรู้ผลประโยชน์จากการฟื้นตัวเต็มรูปแบบของพัทยา: Terminal 21 พัทยา ก้าวขึ้นเป็นแลนด์มาร์กอันดับ 1 ของเมืองพัทยาที่มีทราฟฟิกหนาแน่นตลอดทั้งปี โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัวและชาวต่างชาติ ส่งผลให้รายได้จากส่วนแบ่งยอดขายร้านค้าและศูนย์อาหารเติบโตในอัตราเร่ง
การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางอย่างมีประสิทธิภาพ (Casual Leasing & Events): การจัดกิจกรรมทางการตลาด อีเวนต์ขนาดใหญ่ และการปล่อยเช่าพื้นที่ลานโปรโมชั่น มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง สร้างรายได้ที่มีมาร์จิ้นสูงเกือบ 100%
วัฏจักรดอกเบี้ยขาลง (Monetary Easing Cycle): หากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะส่งผลบวกสองทาง ทั้งการลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้ยืมสถาบันการเงินของกองทรัสต์ และการทำให้ Dividend Yield ที่ 7.69% มีความน่าดึงดูดสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับตราสารหนี้
โอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพสูงเพิ่มเติม (Pipeline Acquisition): บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีสินทรัพย์ศูนย์การค้าหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อื่น เช่น Terminal 21 พระราม 3 หรือสินทรัพย์ในเครือที่สามารถนำเสนอขายเข้ากองทรัสต์เพื่อสร้างการเติบโตต่อเนื่องในระยะยาว
| ประเภทความเสี่ยง | รายละเอียดและปัจจัยกระตุ้น | ผลกระทบ | แนวทางการบริหารความเสี่ยง |
|---|---|---|---|
| 1. ความเสี่ยงจากการหมดอายุของสิทธิการเช่า (Leasehold Expiry) | สิทธิการเช่า Terminal 21 อโศก มีอายุคงเหลือราว 14 ปี (ถึงปี 2583) | มูลค่าทางบัญชีของทรัพย์สินจะทยอยลดลงตามระยะเวลาสิทธิการเช่า | การเพิ่ม Terminal 21 พัทยา (อายุถึงปี 2592) ช่วยยืดอายุเฉลี่ยของพอร์ต และกองทรัสต์มีโอกาสพิจารณาต่ออายุสัญญาหรือแปลงเป็น Freehold ในอนาคต |
| 2. ความเสี่ยงจากความผันผวนของภาคการท่องเที่ยว | จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติอาจชะลอตัวจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์หรือเศรษฐกิจโลก | ยอดขายร้านค้าในศูนย์การค้าและรายได้ค่าเช่าแบบ GTO ลดลง | โครงสร้างสัญญาเช่าส่วนใหญ่เป็น Fixed Rent และมีฐานลูกค้าคนไทยท้องถิ่นและพนักงานออฟฟิศรองรับอย่างแข็งแกร่ง |
| 3. ความเสี่ยงด้านการแข่งขันในธุรกิจค้าปลีก | การเปิดตัวศูนย์การค้าใหม่ขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และเมืองพัทยา | การแย่งชิงทราฟฟิกผู้บริโภคและผู้เช่าแบรนด์ชั้นนำ | ทำเลที่ตั้งระดับ Prime ที่มีระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่อโดยตรง และคอนเซปต์ Market Street ที่มีความยืดหยุ่นสูง |
| 4. ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยผันผวน | ต้นทุนดอกเบี้ยจ่ายจากเงินกู้ยืมสถาบันการเงินสำหรับโครงการพัทยา | กำไรสุทธิจากการลงทุนอาจลดลงหากดอกเบี้ยปรับตัวขึ้น | สัดส่วน LTV อยู่ในระดับต่ำเพียง 23.8% และกองทรัสต์มีการบริหารโครงสร้างหนี้ผสมผสานระหว่างดอกเบี้ยลอยตัวและอัตราคงที่ |
| 5. ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของทรัพย์สิน | พอร์ตโฟลิโอประกอบด้วยสินทรัพย์ 2 โครงการหลัก | หากเกิดเหตุสุดวิสัยกับโครงการใดโครงการหนึ่งจะกระทบกระแสเงินสดรวม | มีการทำประกันภัยความเสี่ยงภัยทุกชนิด (All Risks Insurance) และประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption) เต็มมูลค่า |
| 6. ความเสี่ยงด้านการบำรุงรักษาและปรับปรุงพื้นที่ (Asset Enhancement) | ความจำเป็นในการ Renovate ปรับโฉมศูนย์การค้าตามยุคสมัย | ค่าใช้จ่ายฝ่ายทุน (CapEx) อาจกดดันกระแสเงินสดในบางงวด | การวางแผนเงินสำรอง CapEx ล่วงหน้าอย่างเป็นระบบ ร่วมกับ Property Manager มืออาชีพ |
กองทรัสต์ LHSC เป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการ กระแสเงินสดรับที่สม่ำเสมอ (Consistent Passive Income) จากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลระดับ 7.69% ต่อปี พร้อมความถี่ในการจ่ายเงินปันผลทุก 2 เดือน สินทรัพย์ทั้งสองแห่งตั้งอยู่บนทำเลที่มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดของคู่แข่งรายใหม่สูงมาก (High Barriers to Entry) และมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งด้วย LTV เพียง 23.8% แนะนำให้เข้าลงทุนในระดับราคาปัจจุบันเพื่อรับเงินปันผลที่มีคุณภาพสูง