หุ้น IMPACT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT Growth REIT)) วิเคราะห์งบการเงิน ปันผล 2026

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 28 กันยายน 2026

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ภาพรวมธุรกิจ ผลประกอบการงวด 1Q2569/70 (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569) และสาระสำคัญการลงทุน — ข้อมูล ณ 28 ก.ย. 2569

ราคาตลาด · มูลค่าหลักทรัพย์

฿13.20 · ฿19,717 ล้าน

อันดับ 1 ในกลุ่มศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของไทย(SET Factsheet)

รายได้รวม 1Q2569/70

฿719.76 ล้าน

+16.2% YoY จาก ฿619.48 ล้านใน 1Q ก่อนหน้า(MD&A 1Q26)

กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน 1Q

฿454.96 ล้าน

+26.4% YoY สถิติสูงสุดไตรมาส 1 นับแต่ก่อตั้ง(MD&A 1Q26)

P/NAV (P/BV)

1.17 เท่า

NAV ต่อหน่วย ฿11.35 (ณ 30 มิ.ย. 2569)(Settrade)

Dividend Yield (เงินปันผล)

5.19%

จ่าย ฿0.24 ใน 1Q (FY26/27E คาด ~฿0.78)(SET Rights)

กรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน (Freehold)

100% Freehold

พื้นที่จัดแสดงในร่ม 122,165 ตร.ม. บนที่ดินกว่า 171 ไร่(One Report)

ไฮไลท์การดำเนินงานและจุดเปลี่ยนสำคัญทางยุทธศาสตร์

สถิติรายได้และกำไรไตรมาส 1 สูงสุดเป็นประวัติการณ์: รายได้ ฿719.76 ล้านบาท และกำไรสุทธิ ฿454.96 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.4% YoY จากการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของงานแสดงสินค้านานาชาติ การประชุม และงานอีเวนต์ขนาดใหญ่
ดีลพันธมิตรระดับโลก IMPACT Live Nation: การทำสัญญาเช่าระยะยาวอาคาร IMPACT Arena เป็นเวลา 20 ปี แก่ บริษัท อิมแพ็ค ไลฟ์ เนชั่น จำกัด (ILN) มูลค่าสัญญารวม ฿4,617 ล้านบาท เริ่ม 1 ม.ค. 2569 ล็อกกระแสเงินสดค่าเช่าระยะยาว และ Live Nation เป็นผู้รับผิดชอบต้นทุนปรับปรุงสถานที่ทั้งหมด
โครงสร้างเงินทุนแข็งแกร่ง ไร้ความเสี่ยงด้านภาระหนี้: อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของเจ้าของ (IBD/Equity) อยู่ที่เพียง 0.23 เท่า (ต่ำกว่าเพดานเกณฑ์ ก.ล.ต. ที่ 0.35 เท่า อย่างมาก) และดอกเบี้ยจ่ายลดลงเหลือ ฿19.88 ล้านในไตรมาสล่าสุด
การเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมสมบูรณ์แบบ: รถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเข้าเมืองทองธานี (สถานีอิมแพ็ค ชาเลนเจอร์ และสถานีทะเลสาบเมืองทอง) ยกระดับการเดินทางของผู้เข้าชมงานและส่งเสริมอัตราการใช้พื้นที่ (Occupancy Rate) สู่ระดับพรีเมียม

Bull Case (กรณีเติบโตโดดเด่น)

อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของ Challenger และ Exhibition Center เพิ่มขึ้นแตะ 60–65% จากงานแสดงสินค้าระดับโลก
Live Nation นำคอนเสิร์ตศิลปินระดับ A-List ระดับโลกมาลงอิมแพ็ค อารีน่า ต่อเนื่องเต็มตาราง สร้างกระแสการใช้จ่ายบริการเสริม
เงินปันผลต่อหน่วย FY2026/27E ทะลุ ฿0.82 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราเงินปันผลตอบแทนกว่า 6.2%

Base Case (กรณีฐานตามเป้าหมาย)

การจัดงานเติบโตตามรอบปกติของปฏิทินงาน MICE เช่น Motor Show, Bangkok Gems, THAIFEX และงานแสดงคอนเสิร์ต
สัญญาเช่า Live Nation 20 ปี สร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอเฉลี่ยปีละกว่า ฿230 ล้านบาท
รายได้รวมปี 2569/70 อยู่ที่ ฿2,250–2,350 ล้านบาท กำไรสุทธิ ~฿1,250 ล้านบาท ปันผล ฿0.76–0.78 บาท/หน่วย (Yield ~5.8–5.9%)

Bear Case (กรณีชะลอตัว)

ภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัวกดดันงบประมาณการจัดแสดงสินค้าและงบการตลาดของภาคเอกชน
การแข่งขันจากศูนย์ประชุมแห่งใหม่ในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ แย่งส่วนแบ่งงานจัดประชุมขนาดกลาง
รายได้ทรงตัวที่ ฿2,050 ล้านบาท กำไรสุทธิ ฿1,100 ล้านบาท เงินปันผลลดลงเหลือ ฿0.65 บาท/หน่วย (Yield ~4.9%)

2. ข้อมูลสำคัญของหลักทรัพย์ (Factsheet)

สรุปข้อมูลตลาด โครงสร้างผู้ถือหน่วย และสถิติทางการเงินที่สำคัญ — ข้อมูล ณ 28 กันยายน 2569

ราคาปิดล่าสุด

฿13.20

52W: ฿11.20 – ฿14.30(Settrade)

มูลค่าหลักทรัพย์ (Market Cap)

฿19,717M

1,482.50 ล้านหน่วยจดทะเบียน(SET Factsheet)

P/NAV Ratio

1.17x

NAV ต่อหน่วย ฿11.35 บาท(MD&A 1Q26)

Dividend Yield

5.19%

งวด 1Q จ่าย ฿0.24/หน่วย(SET Rights)

คำนวณ P/E (TTM)

15.85x

อ้างอิงกำไร TTM ฿1,235.0M(Settrade)

สินทรัพย์รวม (Total Assets)

฿21,143M

ณ 30 มิถุนายน 2569(งบดุล 1Q26)

ผู้ถือหน่วยใหญ่ (BLAND)

54.02%

บมจ. บางกอกแลนด์ และกลุ่ม(SET Major Holders)

สัดส่วนผู้ถือรายย่อย (Free Float)

45.98%

ผู้ถือหน่วยลงทุนรายย่อยกว่า 12,000 ราย(SET Factsheet)

รายการ (Attributes)	รายละเอียด (Details)	แหล่งข้อมูลอ้างอิง (Primary Source)
ชื่อหลักทรัพย์ภาษาไทย / อังกฤษ	ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท / IMPACT Growth Real Estate Investment Trust	SET Factsheet
ตลาดรองและหมวดธุรกิจ	ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) / กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REITs	SET Factsheet
วันที่เริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์	22 กันยายน 2557 (IPO ที่ราคา ฿10.60 ต่อหน่วย)	SET Information
ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager)	บริษัท อาร์ เอ็ม ไอ จำกัด (RMI Company Limited — บริษัทย่อยของ บมจ. บางกอกแลนด์)	IMPACT IR
ทรัสตี (Trustee)	บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด (Kasikorn Asset Management Co., Ltd.)	IMPACT IR
ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager)	บริษัท อิมแพ็ค เอ็กซิบิชั่น แมเนจเม้นท์ จำกัด (IMPACT Exhibition Management Co., Ltd.)	IMPACT IR
ลักษณะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน	กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold 100%) ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้ง 4 ศูนย์จัดแสดง	One Report 2568/69
จำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและชำระแล้ว	1,482,500,000 หน่วย (พาร์ ฿10.60 บาท)	SET Factsheet
นโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทน	ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยจ่ายเป็นรายไตรมาส (4 ครั้งต่อปี)	Trust Prospectus

3. ลักษณะการประกอบธุรกิจ (Business Overview)

โครงสร้างทรัพย์สิน Freehold 4 โครงการหลัก บนทำเลทองเมืองทองธานี — ข้อมูล ณ 28 กันยายน 2569

IMPACT Growth REIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมกองแรกและมีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยลงทุนใน กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold 100%) ในที่ดิน อาคาร ระบบสาธารณูปโภค และอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องของโครงการอิมแพ็ค เมืองทองธานี มีพื้นที่จัดแสดงในร่มรวมกว่า 122,165 ตารางเมตร บนพื้นที่ดินรวมกว่า 171 ไร่

ทรัพย์สินหลัก (Core Asset)	พื้นที่ในร่ม (ตร.ม.)	ลักษณะการใช้งานและไฮไลท์สำคัญ	โมเดลการสร้างรายได้ (Business Model)
1. IMPACT Arena (อิมแพ็ค อารีน่า)	4,000 ตร.ม. (ความจุ ~12,000 ที่นั่ง)	อาคารจัดแสดงคอนเสิร์ตในร่มและการแสดงระดับเวิลด์คลาสที่ได้รับความนิยมสูงสุดในประเทศไทย	สัญญาเช่าระยะยาว 20 ปีแก่ IMPACT Live Nation (ILN) รับรู้ค่าเช่าแน่นอนสม่ำเสมอ
2. IMPACT Challenger (อิมแพ็ค ชาเลนเจอร์ 1–3)	60,000 ตร.ม.	ฮอลล์จัดแสดงสินค้าแบบไร้เสากลาง (Column-free) ที่ใหญ่ที่สุดในโลก รองรับงานยักษ์ใหญ่ระดับนานาชาติ	ค่าบริการให้เช่าพื้นที่จัดงานแสดงสินค้า มอเตอร์โชว์ สถาปนิก OTOP และคอนเสิร์ตฮอลล์
3. IMPACT Exhibition Center (ฮอลล์ 5–12)	47,000 ตร.ม.	อาคารแสดงสินค้าอเนกประสงค์ 8 อาคารเชื่อมต่อถึงกัน รองรับงานนิทรรศการ งานแสดงสินค้าอุตสาหกรรม และ B2B	ค่าบริการให้เช่าพื้นที่จัดแสดงสินค้าและบริการเสริมด้านวิศวกรรมสาธารณูปโภค
4. IMPACT Forum (อิมแพ็ค ฟอรั่ม ฮอลล์ 4)	11,165 ตร.ม.	ศูนย์การประชุม สัมมนา ห้องแกรนด์ บอลรูม และห้องประชุมย่อย 26 ห้อง รองรับงานประชุมระดับรัฐบาลและเอกชน	ค่าบริการให้เช่าพื้นที่ประชุม งานจัดเลี้ยงสัมมนา งานแต่งงาน และกิจกรรมองค์กร

โครงสร้างการดำเนินงานและจุดแข็งของโมเดลพันธมิตร Live Nation

การโอนภาระค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา: ภายใต้สัญญาเช่า 20 ปีของอิมแพ็ค อารีน่า ทาง Live Nation เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารและการลงทุนปรับปรุงระบบเสียงและเวทีทั้งหมด ทำให้กองทรัสต์ประหยัด CapEx ก้อนโตในระยะยาว
การจองพื้นที่ล่วงหน้า (Forward Bookings): ปฏิทินการจัดงานแสดงสินค้าหลักของประเทศมีการจองพื้นที่ล่วงหน้าข้ามปี เช่น Bangkok International Motor Show, งานสถาปนิก, OTOP City, THAIFEX-Anuga Asia และ Bangkok Gems & Jewelry Fair
ระบบโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อ: โครงการสกายวอล์กปรับอากาศเชื่อมต่อทุกอาคารเข้ากับโรงแรม Novotel และ Ibis เมืองทองธานี รวมถึงสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยาย

4. ผลการดำเนินงานทางการเงิน (Financial Performance)

รายได้ กำไร อัตรากำไร และผลการดำเนินงานงวด 1Q2569/70 เทียบช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า — ข้อมูล ณ 30 มิถุนายน 2569

ในไตรมาสที่ 1 ของปีงบประมาณ 2569/2570 (1 เม.ย. – 30 มิ.ย. 2569) กองทรัสต์สร้างผลประกอบการดีที่สุดเป็นประวัติการณ์นับแต่ก่อตั้งกองทรัสต์ มีรายได้รวมแตะ ฿719.76 ล้านบาท (+16.2% YoY) และกำไรสุทธิจากการดำเนินงานแตะ ฿454.96 ล้านบาท (+26.4% YoY) สะท้อนถึงการเติบโตของอุตสาหกรรม MICE และการรับรู้รายได้ค่าเช่าสัญญาใหม่ของอิมแพ็ค อารีน่า

รายได้รวม EBITDA และกำไรสุทธิ — FY2023/24 ถึง TTM มิ.ย. 2026

ที่มา: งบการเงินและ MD&A ประจำปี 2566/67–2568/69 และงวด 1Q2569/70 (IMPACT Growth REIT)

อัตรากำไร EBITDA Margin และ Net Margin (%)

ที่มา: คำนวณจากงบการเงินทางการของกองทรัสต์ IMPACT Growth REIT สิ้นสุด ณ วันที่ 30 มิ.ย. 2569

ผลการดำเนินงานไตรมาส 1: 1Q2568/69 เทียบกับ 1Q2569/70 (ล้านบาท)

ที่มา: คำอธิบายและวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ (MD&A) งวด 1Q2569/70

รายการทางการเงิน (หน่วย: ล้านบาท)	FY2023/24 (สิ้นสุด 31 มี.ค. 67)	FY2024/25 (สิ้นสุด 31 มี.ค. 68)	FY2025/26 (สิ้นสุด 31 มี.ค. 69)	1Q2568/69 (30 มิ.ย. 68)	1Q2569/70 (30 มิ.ย. 69)	% YoY (1Q)
รายได้จากการบริการและให้เช่า	1,738.50	2,132.10	2,051.80	614.20	714.09	+16.3%
รายได้ดอกเบี้ยและรายได้อื่น	13.70	15.16	15.62	5.28	5.67	+7.4%
รายได้รวมทั้งสิ้น (Total Revenue)	1,752.20	2,147.26	2,067.42	619.48	719.76	+16.2%
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการบริหาร	749.20	912.26	819.42	239.07	246.55	+3.1%
ต้นทุนทางการเงิน (Finance Costs)	98.50	92.10	86.50	23.50	19.88	-15.4%
กำไรจากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income)	904.50	1,142.90	1,161.50	356.91	453.33	+27.0%
การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน (Net Profit)	854.00	1,100.10	1,139.90	359.87	454.96	+26.4%
อัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin)	48.74%	51.23%	55.15%	58.10%	63.21%	+5.11%

5. ฐานะการเงินและโครงสร้างสินทรัพย์ (Balance Sheet & Asset Quality)

สินทรัพย์ หนี้สิน มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) และความสมบูรณ์ทางบัญชี — ข้อมูล ณ 30 มิถุนายน 2569

ฐานะการเงินของกองทรัสต์มีความมั่นคงระดับสูง สินทรัพย์หลักคือเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามราคาประเมินยุติธรรม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 สินทรัพย์รวมอยู่ที่ ฿21,142.94 ล้านบาท โดยมีหนี้สินรวมเพียง ฿4,317.60 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) สูงถึง ฿16,825.33 ล้านบาท หรือคิดเป็น ฿11.3493 บาทต่อหน่วย

โครงสร้างงบแสดงฐานะการเงิน — FY2023/24 ถึง 30 มิ.ย. 2026 (ล้านบาท)

ที่มา: งบแสดงฐานะการเงิน ไตรมาส 1/2569 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 (IMPACT Growth REIT)

รายการฐานะการเงิน (หน่วย: ล้านบาท)	31 มี.ค. 2567	31 มี.ค. 2568	31 มี.ค. 2569	30 มิ.ย. 2569	สัดส่วน (% ของสินทรัพย์)
เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม	20,180.00	20,290.00	20,380.00	20,380.00	96.39%
เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด	325.40	415.80	456.20	518.50	2.45%
ลูกหนี้การค้าและสินทรัพย์อื่น	205.47	234.33	231.29	244.44	1.16%
สินทรัพย์รวม (Total Assets)	20,710.87	20,940.13	21,067.49	21,142.94	100.00%
เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน	3,900.00	3,890.00	3,870.00	3,858.00	18.25%
หนี้สินหมุนเวียนและเงินมัดจำค่าเช่า	516.30	544.92	678.87	459.60	2.17%
หนี้สินรวม (Total Liabilities)	4,416.30	4,434.92	4,548.87	4,317.60	20.42%
มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value - NAV)	16,294.57	16,505.21	16,518.62	16,825.33	79.58%
มูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV ต่อหน่วย, บาท)	฿10.9912	฿11.1333	฿11.1424	฿11.3493	—

6. หนี้สินและสภาพคล่อง (Debt & Leverage Profile)

อัตราส่วนภาระหนี้สิน ความสามารถในการชำระดอกเบี้ย และข้อกำหนดทางการเงิน — ข้อมูล ณ 30 มิถุนายน 2569

IMPACT Growth REIT มีนโยบายบริหารความเสี่ยงด้านการเงินที่ระมัดระวังเป็นเลิศ โดยมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (IBD/Equity) อยู่ที่เพียง 0.23 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุน (D/E Ratio) อยู่ที่ 0.26 เท่า เทียบกับเพดานตามประกาศของสำนักงาน ก.ล.ต. ที่อนุญาตให้กู้ยืมได้ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์รวม (หรือ 60% สำหรับกองทรัสต์ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือระดับ Investment Grade)

อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (IB Debt/Equity และ Net IB Debt/Equity)

ที่มา: คำนวณจากเงินกู้ยืมสถาบันการเงินเทียบกับส่วนของเจ้าของ (IMPACT Growth REIT Financial Reports)

IBD/Equity Ratio

0.23x

เพดาน ก.ล.ต. กำหนด ≤ 0.35x(MD&A 1Q26)

หนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (LTV)

18.25%

ยอดกู้สถาบันการเงิน ฿3,858M(งบดุล 1Q26)

ความสามารถชำระดอกเบี้ย (ICR)

23.8x

Operating Cashflow ต่อดอกเบี้ยจ่าย(MD&A 1Q26)

เงินสดและสภาพคล่องสำรอง

฿518.5M

สภาพคล่องสูง รองรับการจ่ายปันผล(งบกระแสเงินสด)

7. โครงสร้างรายได้และสัดส่วนธุรกิจ (Revenue Breakdown & Asset Portfolio)

การกระจายตัวของรายได้ตามประเภทศูนย์จัดแสดงและกิจกรรมทางธุรกิจ — ข้อมูล ณ 30 มิถุนายน 2569

โครงสร้างรายได้ของ IMPACT Growth REIT ขับเคลื่อนด้วย 3 เสาหลัก ได้แก่ กลุ่มงานแสดงสินค้าและนิทรรศการ (Challenger & Exhibition Center), กลุ่มงานบันเทิงและคอนเสิร์ตระดับโลก (IMPACT Live Nation / Arena) และกลุ่มการประชุมสัมมนาและจัดเลี้ยง (IMPACT Forum)

สัดส่วนโครงสร้างรายได้จำแนกตามกลุ่มอาคารและกิจกรรมธุรกิจ (%)

ที่มา: รายงานประจำปี 2568/2569 และคำอธิบายของฝ่ายจัดการงวด 1Q2569/70 (IMPACT Growth REIT)

กลุ่มธุรกิจและอาคาร (Segment)	สัดส่วน (%)	ลักษณะงานและผู้จัดงานหลัก	แนวโน้มการเติบโตและปัจจัยผลักดัน
IMPACT Challenger & Exhibition	62%	งานจัดแสดงสินค้าขนาดใหญ่ทั้ง B2B และ B2C เช่น Motor Show, Architect Expo, THAIFEX, OTOP, งานแสดงสินค้าอุตสาหกรรมเครื่องจักร	อุตสาหกรรม MICE ขยายตัวต่อเนื่อง งานเทรดโชว์ระดับภูมิภาคกลับมาจัดเต็มรูปแบบ
IMPACT Live Nation / Arena	23%	คอนเสิร์ตศิลปินระดับโลก K-POP, Western Artists, คอนเสิร์ตไทยชั้นนำ และการแข่งขันกีฬาระดับสากล	สัญญาเช่าระยะยาว 20 ปีกับ Live Nation สร้างค่าเช่าคงที่ บวกส่วนแบ่งรายได้ตามยอดจัดงาน
IMPACT Forum & Convention	15%	การประชุมระดับนานาชาติ งานสัมมนาองค์กร งานเปิดตัวผลิตภัณฑ์ และงานเลี้ยงมงคลสมรส	งานประชุมองค์กรและสัมมนาภาครัฐฟื้นตัว การเดินทางสะดวกด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีชมพู

8. นโยบายและประวัติการจ่ายเงินปันผล (Dividend Policy & Track Record)

ประวัติการจ่ายประโยชน์ตอบแทนย้อนหลัง และการคาดการณ์ปี 2569/2570 — ข้อมูล ณ 28 กันยายน 2569

กองทรัสต์มีนโยบายจ่ายเงินปันผล (ประโยชน์ตอบแทน) ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว และมีประวัติการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอเป็นรายไตรมาส (4 ครั้งต่อปี) โดยในงวดไตรมาส 1 ปีบัญชี 2569/70 ได้ประกาศจ่ายประโยชน์ตอบแทนที่ ฿0.24 บาทต่อหน่วย (ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 27 ส.ค. 2569 และจ่ายเงินเมื่อ 11 ก.ย. 2569)

เงินปันผลต่อหน่วย (DPS) ประจำปี FY2023/24 ถึง FY2026/27E (บาท/หน่วย)

ที่มา: SET Rights & Benefits IMPACT และประมาณการของฝ่ายจัดการ

รอบปีบัญชี (Fiscal Year)	Q1 (เม.ย.-มิ.ย.)	Q2 (ก.ค.-ก.ย.)	Q3 (ต.ค.-ธ.ค.)	Q4 (ม.ค.-มี.ค.)	รวมทั้งปี (บาท/หน่วย)	Dividend Yield เทียบราคา ฿13.20
FY2023/24 (สิ้นสุด 31 มี.ค. 67)	฿0.14	฿0.10	฿0.20	฿0.10	฿0.54	4.09%
FY2024/25 (สิ้นสุด 31 มี.ค. 68)	฿0.22	฿0.11	฿0.17	฿0.17	฿0.67	5.08%
FY2025/26 (สิ้นสุด 31 มี.ค. 69)	฿0.22	฿0.13	฿0.24	฿0.10	฿0.69	5.23%
FY2026/27E (คาดการณ์)	฿0.24 (จ่ายแล้ว)	฿0.16 (Est.)	฿0.26 (Est.)	฿0.12 (Est.)	฿0.78 (Est.)	5.91%

9. การเปรียบเทียบในกลุ่มอุตสาหกรรม (Peer Comparison & Valuation)

เปรียบเทียบมูลค่าตลาด อัตราเงินปันผลตอบแทน และ P/NAV กับกองทรัสต์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ — ข้อมูล ณ 28 กันยายน 2569

เมื่อเปรียบเทียบกับกลุ่มกองทรัสต์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) IMPACT Growth REIT โดดเด่นด้วยกรรมสิทธิ์ที่เป็น Freehold 100% ซึ่งไม่มีความเสี่ยงด้านอายุสัญญาเช่าหมดอายุเหมือนกองทรัสต์ประเภท Leasehold และซื้อขายบน P/NAV ที่สมเหตุสมผล 1.17 เท่า พร้อมอัตราเงินปันผลตอบแทนระดับ 5.19% (และคาดการณ์แตะ 5.91% ในปีงบประมาณ 2569/70)

เปรียบเทียบมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (ล้านบาท) ในกลุ่ม REITs ชั้นนำ

ที่มา: Settrade Market Data ณ 25–28 กันยายน 2569

ชื่อหลักทรัพย์ (Ticker)	ประเภททรัพย์สินหลัก	ลักษณะกรรมสิทธิ์	Market Cap (฿ล้าน)	P/NAV (เท่า)	Dividend Yield (%)
IMPACT	ศูนย์แสดงสินค้า การประชุม และอารีน่า	Freehold 100%	19,717	1.17	5.19% (FY27E: 5.9%)
CPNREIT	ศูนย์การค้าเซ็นทรัล และโรงแรม	Leasehold เป็นส่วนใหญ่	48,160	1.15	6.20%
FTREIT	โรงงานและคลังสินค้าอุตสาหกรรม	Freehold & Leasehold ผสม	43,012	1.16	5.82%
WHART	คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าพรีเมียม	Freehold & Leasehold ผสม	37,463	1.05	7.45%

10. แนวโน้มและโอกาสการเติบโตในอนาคต (Growth Catalysts & Outlook)

ปัจจัยเร่งทางธุรกิจ โครงการคมนาคม และโอกาสการเติบโตใน 12–24 เดือนข้างหน้า — ข้อมูล ณ 28 กันยายน 2569

3 เสาหลักขับเคลื่อนการเติบโต (Key Growth Drivers)

สัญญาเช่า 20 ปี IMPACT Live Nation ผลิดอกออกผลเต็มปี: สร้างฐานรายได้ค่าเช่าแน่นอนสม่ำเสมอปีละกว่า ฿230 ล้านบาท พร้อมผลักดันยอดการใช้บริการต่อเนื่องในศูนย์แสดงสินค้าและร้านอาหาร
รถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเปิดให้บริการ: สถานีเชื่อมตรงเข้าสู่อิมแพ็ค ชาเลนเจอร์ แก้ปัญหาการจราจรติดขัด ดึงดูดผู้ร่วมงานและนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติเข้าสู่อิมแพ็ค เมืองทองธานี ได้อย่างสะดวกสบาย
การเติบโตของอุตสาหกรรม MICE และการจัดอีเวนต์ระดับโลก: ภาครัฐและสำนักงานส่งเสริมการจัดประชุมและนิทรรศการ (TCEB) ให้การสนับสนุนไทยเป็นศูนย์กลาง MICE ฮับของภูมิภาค หนุนงานนิทรรศการระดับเมกะอีเวนต์

ปัจจัยเร่ง (Catalyst)	กรอบเวลา (Timeline)	ผลกระทบเชิงบวกต่อกองทรัสต์ (Expected Impact)
เปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยาย	2H2026 – 2027	เพิ่มปริมาณ Traffic ผู้เข้าชมงาน ลดข้อจำกัดด้านการจราจร หนุนอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy) สูงขึ้น
ตารางคอนเสิร์ตเวิลด์ทัวร์ของ Live Nation เต็มอัตรา	FY2026/27	ตอกย้ำอิมแพ็ค อารีน่า เป็นเวิลด์คลาส เวนิว สร้างกระแสเงินสดมั่นคงต่อเนื่องตลอด 20 ปี
งานแสดงสินค้านานาชาติขนาดใหญ่ (Mega Trade Shows)	ตลอดปี 2569–2570	Motor Show 2027, THAIFEX, Architect Expo และงานแสดงสินค้าดิจิทัลและเทคโนโลยีระดับสากล
แนวโน้มวัฏจักรดอกเบี้ยขาลงของธนาคารกลาง	ปี 2569–2570	ลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ฿3,858 ล้านบาท หนุนกำไรสุทธิและเงินปันผลต่อหน่วยโดยตรง

11. ปัจจัยความเสี่ยงและการบริหารจัดการ (Risk Factors & Mitigations)

ประเมินความเสี่ยงหลัก 6 ด้าน และมาตรการรองรับเพื่อปกป้องผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยลงทุน

ประเภทความเสี่ยง (Risk Category)	รายละเอียดความเสี่ยง (Risk Nature)	มาตรการบริหารจัดการและบรรเทาความเสี่ยง (Mitigation Strategy)
1. ความเสี่ยงจากการแข่งขันของศูนย์ประชุมใหม่	การปรับปรุงศูนย์ฯ สิริกิติ์ (QSNCC) และการขยายพื้นที่ของไบเทค (BITEC) และโครงการ One Bangkok	อิมแพ็คมีพื้นที่ขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ (122,165 ตร.ม.) รองรับงาน Mega Exhibition ที่ศูนย์ประชุมในเมืองไม่สามารถจัดได้ พร้อมมี Challenger ฮอลล์ไร้เสาขนาดใหญ่ที่สุด
2. ความเสี่ยงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ	ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวอาจทำให้ผู้ประกอบการลดงบประมาณการออกบูทและจัดงานแสดงสินค้า	การมีสัญญาเช่าระยะยาว 20 ปีของอารีน่าช่วยเป็นกันชน (Buffer) รองรับความผันผวนของรายได้ค่าบริการ
3. ความเสี่ยงด้านการบำรุงรักษาและ CapEx	อาคารและสิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่มีต้นทุนการดูแลรักษาระบบและปรับปรุงอุปกรณ์ต่อเนื่อง	ในส่วนของอารีน่าผู้เช่า (Live Nation) เป็นผู้รับผิดชอบ CapEx ส่วนอาคารอื่นมีการตั้งงบสำรองบำรุงรักษาตามแผนประจำปีอย่างเคร่งครัด
4. ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยผันผวน	กองทรัสต์มีเงินกู้ยืมสถาบันการเงินประมาณ ฿3,858 ล้านบาท	อัตราส่วนหนี้สินต่ำมาก (IBD/Equity เพียง 0.23x) และมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานปีละกว่า ฿1,300 ล้านบาท พร้อมเจรจาล็อกดอกเบี้ยคงที่บางส่วน
5. ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติและเหตุสุดวิสัย	อุทกภัยหรือเหตุเพลิงไหม้ที่อาจกระทบต่อโครงสร้างอาคาร	ทำประกันภัยทรัพย์สินแบบคุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกชนิด (All Risks Insurance) และประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption) เต็มมูลค่าทดแทน
6. ความเสี่ยงด้านการกระจุกตัวของทำเล	ทรัพย์สินทั้งหมดตั้งอยู่ในโครงการอิมแพ็ค เมืองทองธานี จังหวัดนนทบุรี	เมืองทองธานีเป็นเมืองบริวารที่สมบูรณ์แบบ มีโรงแรม ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และรถไฟฟ้าสายสีชมพูเชื่อมต่อโดยตรง

12. การวิเคราะห์ SWOT (SWOT Analysis)

จุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรคเชิงกลยุทธ์ของ IMPACT Growth REIT

Strengths (จุดแข็ง)

กรรมสิทธิ์ Freehold 100%: ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารสมบูรณ์แบบ มูลค่าสินทรัพย์ไม่เสื่อมตามกาลเวลา
ขนาดพื้นที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาค: พื้นที่จัดแสดงในร่มกว่า 122,165 ตร.ม. พร้อมชาเลนเจอร์ฮอลล์ไร้เสาขนาด 60,000 ตร.ม.
พันธมิตรระดับโลก Live Nation: สัญญาเช่าระยะยาว 20 ปี ล็อกกระแสเงินสดและลดภาระต้นทุนปรับปรุงอาคาร
โครงสร้างหนี้สินต่ำมาก: IBD/Equity เพียง 0.23 เท่า สภาพคล่องแข็งแกร่ง กระแสเงินสดจากการดำเนินงานสม่ำเสมอ

Weaknesses (จุดอ่อน)

การกระจุกตัวของทำเล (Asset Concentration): ทรัพย์สินทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองทองธานีแห่งเดียว
อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยยังต่ำกว่าระดับก่อนโควิด: อัตราการใช้พื้นที่ (Occupancy Rate) ยังมีพื้นที่ว่างเหลือให้เติบโต
การพึ่งพากลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่: พึ่งพา บมจ. บางกอกแลนด์ ในการบริหารจัดการภาพรวมของเมืองทองธานี
ความผันผวนตามฤดูกาล: ไตรมาส 1 และ 4 มักเป็นช่วงไฮซีซั่นของงานแสดงสินค้า ขณะที่ไตรมาส 2 เป็นช่วงชะลอตัว

Opportunities (โอกาส)

รถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยาย: เพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง ขยายฐานผู้เข้าชมงานสู่ใจกลางกรุงเทพฯ
นโยบายสนับสนุน MICE จากภาครัฐ: ไทยเป็นเจ้าภาพงานประชุมและมหกรรมระดับโลกต่อเนื่อง
การขยายธุรกิจ Entertainment & World Tour: อุปสงค์การจัดคอนเสิร์ตและเฟสติวัลระดับโลกเติบโตรวดเร็ว
โอกาสในการต่อยอดรายได้เชิงพาณิชย์: รายได้ค่าสปอนเซอร์ ป้ายโฆษณา และพื้นที่รีเทลเสริมรอบศูนย์จัดแสดง

Threats (อุปสรรค)

การแข่งขันจากศูนย์ประชุมคู่แข่ง: ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) และ One Bangkok Forum
ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก: การปรับลดงบประมาณการตลาดและการออกบูทของบริษัทข้ามชาติ
การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค: การจัดประชุมออนไลน์ (Virtual / Hybrid Events) ในบางกลุ่มสัมมนา
ต้นทุนค่าพลังงานและค่าไฟฟ้า: อัตราค่าไฟฟ้าผันแปร (Ft) ส่งผลต่อต้นทุนการเดินระบบปรับอากาศของอาคาร

13. สรุปมุมมองการลงทุนและเกณฑ์การติดตาม (Investor View & Thesis)

ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ รายการตัวชี้วัดที่ต้องติดตาม และสรุปความคุ้มค่าของการลงทุน — ข้อมูล ณ 28 กันยายน 2569

มุมมองเชิงบวก (Bullish Thesis)

หุ้นปันผล Freehold ชั้นนำที่ได้ประโยชน์สูงสุดจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภาคบริการ การท่องเที่ยว และงาน MICE นานาชาติ
กำไรสุทธิ 1Q2569/70 โตแรง +26.4% YoY สัญญาณชัดเจนว่าผลประกอบการเข้าสู่วัฏจักรขาขึ้นรอบใหม่
อัตราผลตอบแทนเงินปันผล FY2026/27E คาดว่าจะแตะ ~5.9% ถือเป็น Yield ที่ปลอดภัยและมีคุณภาพสูงในภาวะดอกเบี้ยขาลง

มุมมองกรณีฐาน (Neutral / Balanced Thesis)

เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดรับสม่ำเสมอทุกไตรมาส (Quarterly Passive Income)
ราคาหุ้น ฿13.20 ซื้อขายที่ P/NAV 1.17 เท่า ซึ่งสะท้อนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและความมั่นคงของ Freehold
คาดหวังผลตอบแทนรวม (Total Return) จากเงินปันผลและการเติบโตของ NAV ประมาณ 7–9% ต่อปี

ข้อพิจารณาความเสี่ยง (Bearish Concerns)

นักลงทุนที่เน้นการเติบโตเชิงรุกของราคาหุ้น (Capital Gain) อาจมองว่าการเติบโตของกองทรัสต์มีข้อจำกัดด้านพื้นที่จัดแสดงเดิม
ความเสี่ยงจากการแข่งขันด้านราคาค่าเช่าพื้นที่กับศูนย์ประชุมกลางเมืองในกรณีที่มีการแย่งงานจัดประชุมสัมมนาขนาดกลาง

รายการตัวชี้วัดสำคัญที่ต้องติดตาม (Monitoring Checklist)

ผลประกอบการรายไตรมาส (2Q–4Q FY2026/27): ติดตามว่ากำไรสุทธิสามารถรักษาระดับการเติบโตต่อเนื่องได้ตามเป้าหมาย 10–15% หรือไม่
ความคืบหน้าการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยาย: ตรวจสอบกำหนดการเปิดเดินรถเชิงพาณิชย์เข้าสถานีอิมแพ็ค เมืองทองธานี
ยอดจองพื้นที่ล่วงหน้าของงานแสดงสินค้าหลัก (Forward Bookings): ติดตามยอดจองงาน Motor Show, Architect Expo และ THAIFEX ประจำปี 2570
ผลการดำเนินงานของสัญญา IMPACT Live Nation: ติดตามตารางการจัดคอนเสิร์ตและอีเวนต์บันเทิงระดับโลกในอิมแพ็ค อารีน่า
การบริหารต้นทุนทางการเงิน: ติดตามการรีไฟแนนซ์หรือการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมสถาบันการเงินเพื่อเพิ่มกระแสเงินสดปันผล