ตัวเลขกำไรสุทธิจากการลงทุนที่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวใน 1H2026 เกิดจากการเปรียบเทียบกับฐานปีก่อนที่มีดอกเบี้ยตามสัญญาเช่า (TFRS 16) สูงถึง ฿1,051.3 ล้านบาท ในงวด 1H2025 เทียบกับ ฿250.7 ล้านบาทในงวดปีนี้ เมื่อตัดผลกระทบนี้ออก กำไรสุทธิจากการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างแท้จริงประมาณ 7.9% (฿2,149.0 ล้าน เทียบ ฿1,992.6 ล้าน) ซึ่งเป็นการเติบโตที่ดีแต่ไม่ได้สูงเท่าตัวเลขที่รายงาน
ในไตรมาส 2/2026 กองทรัสต์รายงานรายได้รวม ฿1,780.3 ล้านบาท (+15.9% YoY) และกำไรสุทธิจากการลงทุน ฿942.3 ล้านบาท ผู้บริหารกองทรัสต์ระบุว่าการเติบโตมาจาก Central Rama 2 ภายใต้สัญญาเช่าใหม่ที่เริ่ม 16 ส.ค. 2025 การรับรู้รายได้สาธารณูปโภคและค่าบริการส่วนกลาง (CAM) ของโครงการนี้ และรายได้ค่าเช่าที่ปรับขึ้นหลังการปรับปรุง Central Pinklao และ Central Chiangmai Airport ผู้จัดการกองทรัสต์ยังชี้ว่าการจ่ายเงินปันผลงวด 2Q26 ที่ ฿0.2800 ต่อหน่วย มีกำหนด XD 21 ส.ค. 2026 และจ่ายวันที่ 8 ก.ย. 2026
สิ่งที่ผู้ลงทุนควรติดตาม: (1) หนี้สินที่เพิ่มขึ้นหลังการจ่ายค่าเช่า Central Rama 2 งวดแรก ฿12,853 ล้านบาท ซึ่งจ่ายด้วยเงินกู้ทั้งหมดตามที่ TRIS ระบุ (2) NAV ต่อหน่วยลดลงจาก ฿11.6689 เป็น ฿11.5798 ใน 1H2026 เพราะการจ่ายเงินปันผลสูงกว่ากำไรสุทธิที่รายงาน ซึ่งได้รับผลจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง (3) แผนซื้อทรัพย์สินใหม่ราว ฿20,000 ล้านบาท ที่เลื่อนจากปี 2026 ไปเป็นกลางปี 2027 โดยคาดว่าจะใช้เงินทุนจากการออกหน่วยประมาณสองในสาม
รายได้ของกองทรัสต์มาจากสัญญาเช่าระยะยาวกับศูนย์การค้าที่ CPN พัฒนาและบริหาร อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ระดับ 93.9% และ TRIS ระบุว่าสภาพคล่องยังบริหารได้ โดยมีสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพัน (Unencumbered Assets) ประมาณ ฿90,000 ล้านบาท ตามรายงานของ TRIS ณ 30 ก.ค. 2026
ปันผลรวมปีละ ฿1.20 ต่อหน่วย (เพิ่มขึ้นราว 7% จากอัตรา 1H2026 ที่ ฿1.12 ต่อปี) จากการรับรู้กำไรของทรัพย์สินที่ปรับปรุงแล้ว และการซื้อทรัพย์สินเข้าพอร์ตตามแผนของ Sponsor · ที่ผลตอบแทนเงินปันผล 8.0% จะได้ราคา ฿15.00
ปันผลตามอัตรา 1H2026 ที่ ฿1.12 ต่อปี อัตราการเช่าเฉลี่ยยังอยู่ระดับ 93% ไม่มีการซื้อทรัพย์สินเพิ่มก่อนกลางปี 2027 · ที่ผลตอบแทนที่ต้องการ 8.5%–9.0% จะได้ราคา ฿12.44–฿13.18 (ราคาปัจจุบัน ฿12.80 อยู่ในช่วงนี้)
ปันผลลดลงราว 11% เป็น ฿1.00 ต่อหน่วย จากอัตราการเช่าที่ลดลงหรือต้นทุนดอกเบี้ยสูงขึ้น · ที่ผลตอบแทน 9.5%–10.0% จะได้ราคา ฿10.00–฿10.53 หรือที่ P/NAV 0.95 เท่า จะได้ราคา ฿11.00
หมายเหตุ: ราคาเป้าหมายข้างต้นเป็นการคำนวณจากสมมติฐานของฝ่ายวิจัย ไม่ใช่ราคาเป้าหมายจากนักวิเคราะห์หรือบริษัทหลักทรัพย์ใด สมมติฐานปันผลและผลตอบแทนที่ต้องการแต่ละกรณีเป็นการประมาณเพื่อแสดงความไวต่อราคา
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อย่อหลักทรัพย์ | CPNREIT |
| ชื่อกองทรัสต์ (ภาษาไทย) | ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท |
| ชื่อกองทรัสต์ (ภาษาอังกฤษ) | CPN Retail Growth Leasehold REIT |
| วันจัดตั้งและวันเข้าจดทะเบียน | จัดตั้งเมื่อ 1 ธ.ค. 2017 จากการแปลงสภาพกองทุน CPN Retail Growth Leasehold Property Fund · เริ่มซื้อขายเมื่อ 14 ธ.ค. 2017 |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด (CPN REIT Management Company Limited) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ CPN |
| ทรัสตี (Trustee) | SCB Asset Management Company Limited |
| ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) | Central Pattana Public Company Limited (CPN) |
| ผู้สนับสนุน (Sponsor) | Central Pattana (CPN) · ถือหน่วยประมาณ 39% หลังการเพิ่มทุนปี 2024 |
| จำนวนหน่วยทรัสต์ | 3,621,074,000 หน่วย (เพิ่มจาก 2,568,034,000 หน่วย ตอนสิ้นปี 2023 จากการเพิ่มทุนในปี 2024) |
| วันสิ้นรอบบัญชี | 31 ธันวาคม |
| นโยบายการจ่ายเงินปันผล | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว จ่ายอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง และต้องจ่ายภายใน 90 วันหลังสิ้นรอบบัญชีหรือรอบระยะเวลาบัญชี |
| อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) | A+ (Stable Outlook) โดย TRIS Rating ยืนยันเมื่อ 30 ก.ค. 2026 · ปรับจาก AA- (Negative) ในปี 2023 เป็น A+ (Stable) ตั้งแต่ 10 ต.ค. 2024 |
CPNREIT ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง แต่ลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) และสิทธิการเช่าช่วง (Subleasehold) ของศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และโรงแรมที่ Central Pattana พัฒนาและบริหาร ทรัพย์สินทั้งหมดอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงภาคเหนือ (เชียงใหม่และลำปาง) และภาคตะวันออก (พัทยา) ผู้สนับสนุนหลักคือ Central Pattana ซึ่งถือหน่วยประมาณ 39% และเป็นผู้บริหารทรัพย์สิน
พอร์ตประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่า (GFA) รวม 1,077,090 ตร.ม. โดยพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ของศูนย์การค้าและสำนักงานรวม 374,037 ตร.ม. และโรงแรม 304 ห้อง ณ สิ้นไตรมาส 2/2026 ตามที่ระบุใน MD&A
| โครงการ | ประเภท | NLA (ตร.ม.) | OR 2Q26 | มูลค่ายุติธรรม (฿M) | สัดส่วนมูลค่า |
|---|---|---|---|---|---|
| Central Rama 2 | ศูนย์การค้า | 99,375 | 95.9% | 31,524.0 | 34.4% |
| Central Rama 3 | ศูนย์การค้า | 35,797 | 94.3% | 14,233.0 | 15.5% |
| Central Pinklao (รวม Pinklao Tower A & B) | ศูนย์การค้า + สำนักงาน | 26,672 (ศูนย์การค้า) + 35,273 (สำนักงาน) | 91.6% (ศูนย์การค้า) · 82.9% (สำนักงาน) | 12,102.0 | 13.2% |
| Central Chiangmai Airport | ศูนย์การค้า | 38,920 | 93.5% | 10,931.0 | 11.9% |
| Central Pattaya | ศูนย์การค้า | 29,222 | 99.2% | 7,398.0 | 8.1% |
| The Ninth Towers | อาคารสำนักงาน | 58,449 | 91.6% | 5,950.0 | 6.5% |
| Hilton Pattaya | โรงแรม (304 ห้อง) | 304 ห้อง | 84.8% | 3,628.0 | 4.0% |
| Central Lampang | ศูนย์การค้า | 16,367 | 98.3% | 2,961.0 | 3.2% |
| Central Marina | ศูนย์การค้า | 15,435 | 96.8% | 1,641.0 | 1.8% |
| R House (เดิมชื่อ Unilever House) | อาคารสำนักงาน | 18,527 | 100.0% | 1,294.0 | 1.4% |
หมายเหตุ: สัดส่วนมูลค่าเป็นการคำนวณของฝ่ายวิจัยจากมูลค่ายุติธรรมของแต่ละโครงการ ไม่ใช่สัดส่วนรายได้ NLA ของศูนย์การค้าตาม MD&A นับเฉพาะผู้เช่าหลักและผู้เช่าในร้านเรียง (Anchor and in-line tenants) และ NLA ของ The Ninth Towers ไม่รวมพื้นที่ห้องประชุม 3,068 ตร.ม.
สัญญาเช่า Central Rama 2 ฉบับใหม่มีระยะเวลา 30 ปี (16 ส.ค. 2025 – 15 ส.ค. 2055) ตามการอนุมัติของที่ประชุมผู้ถือหน่วย โดยจ่ายค่าเช่า 10 ปีแรกเป็นเงินก้อนไม่เกิน ฿12,853 ล้านบาท (จ่ายจริง 15 ส.ค. 2025) และเพิ่มการลงทุนในพื้นที่เช่าอีก ฿124 ล้านบาท ส่วนการต่อสัญญา Central Pinklao มีระยะเวลา 15 ปี (1 ม.ค. 2025 – 31 ธ.ค. 2039) ตามมติ EGM ปี 2023 โดย TRIS ระบุว่าค่าเช่าช่วง 10 ปีแรกของ Rama 2 ราว ฿13.5 พันล้านบาท และมูลค่าภาระ 20 ปีที่เหลือ ฿13.2 พันล้านบาท ถูกนำมาคิดเป็นหนี้สินในการประเมิน
รายได้ค่าเช่าและบริการส่วนใหญ่มาจากการเช่าแบบค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) และค่าเช่าตามยอดขาย (Turnover Rent) รวมถึงรายได้สาธารณูปโภคและค่า CAM ที่เริ่มรับรู้เต็มจำนวนสำหรับ Central Rama 2 และ Central Pinklao หลังการต่อสัญญา ซึ่งทำให้รายได้รวมและต้นทุนการให้บริการเพิ่มขึ้นพร้อมกัน ค่าโรงแรม Hilton Pattaya แบ่งเป็นค่าเช่าคงที่ ฿71.9 ล้านบาท และค่าเช่าผันแปร ฿35.9 ล้านบาท ในไตรมาส 2/2026
ในไตรมาส 2/2026 มีการต่อสัญญาและเช่าใหม่รวม 100 สัญญา พื้นที่ 22,517 ตร.ม. คิดเป็น 9.9% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดตามที่ MD&A ระบุ โดย The Ninth Towers มีพื้นที่ต่อสัญญาและเช่าใหม่มากที่สุดที่ 10,928 ตร.ม. เป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของการต่อสัญญาไตรมาสนี้
กลยุทธ์การเติบโตตามที่ TRIS รายงานคือการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์เป็นสองเท่าภายในแปดปี โดยซื้อศูนย์การค้าเข้าพอร์ตประมาณทุกสองปี ซึ่งการซื้อครั้งแรกคาดว่าจะเกิดกลางปี 2027 จากเดิมที่ตั้งเป้าปี 2026 ขนาดการลงทุนประมาณ ฿20,000 ล้านบาทตามประมาณการของ TRIS
รายได้รวมเพิ่มจาก ฿5,776.8 ล้านบาทในปี 2023 เป็น ฿6,435.8 ล้านบาทในปี 2025 และ 1H2026 เพิ่มขึ้นเป็น ฿3,556.4 ล้านบาท (+15.3% YoY) EBITDA ที่คำนวณจากรายได้รวมหักค่าใช้จ่ายก่อนต้นทุนทางการเงิน ปี 2025 อยู่ที่ ฿4,719 ล้านบาท ตรงกับตัวเลขที่รายงานใน Financial Highlights กำไรสุทธิจากการลงทุนปี 2025 อยู่ที่ ฿2,469.2 ล้านบาท (ไม่รวมกำไรจากการประเมินมูลค่า)
| รายการ | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| รายได้รวม (Total income) | 5,776.78 | 6,051.55 | 6,435.78 | 3,083.80 | 3,556.40 |
| รายได้รวมไม่รวมผลกระทบ TFRS 16 | – | – | – | 3,068.80 | 3,566.20 |
| EBITDA (ตามที่รายงาน / ฝ่ายวิจัยคำนวณ) | 4,542 | 4,769 | 4,719 | 2,319.60 | 2,569.30 |
| อัตรา EBITDA (%) | 78.6% | 78.8% | 73.3% | 75.2% | 72.2% |
| ต้นทุนทางการเงิน (รวมดอกเบี้ยตามสัญญาเช่า) | 2,358.77 | 2,722.53 | 2,250.18 | 1,363.27 | 680.79 |
| ดอกเบี้ยเงินกู้และหุ้นกู้ | – | – | – | 312.00 | 430.10 |
| ดอกเบี้ยตามสัญญาเช่า (TFRS 16) | – | – | – | 1,051.27 | 250.69 |
| กำไรสุทธิจากการลงทุน (Net profit on investments) | 2,183.53 | 2,045.97 | 2,469.19 | 956.34 | 1,888.54 |
| กำไรสุทธิจากการลงทุนไม่รวมผลกระทบ TFRS 16 | – | – | – | 1,992.60 | 2,149.00 |
| กำไรจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมและรายการอื่น (รวมสุทธิ) | 1,051.58 | (349.90) | 991.79 | 769.27 | (185.66) |
| กำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นจากการดำเนินงาน (Net increase in net assets) | 3,235.11 | 1,696.07 | 3,460.98 | 1,725.61 | 1,702.87 |
| เงินปันผลที่ประกาศ (รวมคืนทุน) ต่อหน่วย (บาท) | 1.1260 | 1.0620 | 1.0904 | 0.5360 | 0.5600 |
| เงินปันผลจากกำไร (Dividend) ต่อหน่วย | 1.0510 | 0.7217 | 0.8251 | 0.4766 | 0.5600 |
| คืนทุน (Capital Reduction) ต่อหน่วย | 0.0750 | 0.3403 | 0.2653 | 0.0594 | 0.0000 |
| มูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยปลายงวด (บาท) | 13.0289 | 11.7901 | 11.6689 | 11.7346 | 11.5798 |
หมายเหตุ: (1) ตัวเลขปี 2023 ของต้นทุนทางการเงินหลังการปรับลดตามสัญญาเช่า −฿140.94 ล้านบาท (2) 1H2025 เป็นตัวเลขเปรียบเทียบในงบการเงินปี 2026 (3) รายการ “ไม่รวมผลกระทบ TFRS 16” เป็นตัวเลขที่ผู้จัดการกองทรัสต์จัดทำใน MD&A 2Q26 เพื่อสะท้อนผลดำเนินงานจริง ไม่ได้ถูกตรวจสอบแยก (4) ตัวเลข FY2024 ต้นทุนทางการเงินและ EBITDA ตรวจทานกับ Financial Highlights แล้ว
ในไตรมาส 2/2026 รายได้ค่าเช่าและบริการไม่รวมผลกระทบ TFRS 16 อยู่ที่ ฿1,776.9 ล้านบาท (+17.1% YoY) แยกเป็นศูนย์การค้า ฿1,405.2 ล้านบาท (+21.5%) สำนักงาน ฿263.9 ล้านบาท (+2.5%) และโรงแรม ฿107.8 ล้านบาท (+4.9%, ค่าเช่าคงที่ ฿71.9 ล้านบาท) ค่าใช้จ่ายด้านการให้เช่าและบริการ ฿232.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 70.4% จากค่าสาธารณูปโภคและค่า CAM ของ Central Rama 2 และค่าไฟฟ้าของ Central Pinklao ในระหว่างการปรับปรุง
ที่มา: MD&A 2Q26 (หน้า 3–5 และตาราง 1) ตัวเลขรายได้ค่าเช่าและบริการที่รายงานตามงบการเงินไตรมาส 2/2026 อยู่ที่ ฿1,771.7 ล้านบาท (+15.8%) ส่วนการแยกประเภททรัพย์สินใช้ตัวเลขไม่รวม TFRS 16 ตามที่ MD&A ระบุ
สินทรัพย์รวม ณ 30 มิ.ย. 2026 อยู่ที่ ฿94,692.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่ (96.8%) เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าทรัพย์สินตามมูลค่ายุติธรรม ฿91,662.0 ล้านบาท ส่วนที่เหลือเป็นเงินสด ฿663.7 ล้านบาท และหลักทรัพย์ลงทุน ฿1,794.1 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในกองทุนรวมตลาดเงินและตั๋วเงินคลัง NAV ต่อหน่วยลดลงจาก ฿11.6689 เป็น ฿11.5798 ใน 1H2026 (−0.8%) เพราะการจ่ายเงินปันผลจริง ฿2,025.6 ล้านบาทสูงกว่ากำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นจากการดำเนินงาน ฿1,702.9 ล้านบาท
| รายการ | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ยุติธรรม) | 77,018.92 | 89,208.92 | 91,666.48 | 91,662.00 |
| เงินลงทุนในหลักทรัพย์ (ยุติธรรม) | 2,757.12 | 883.73 | 690.20 | 1,794.09 |
| เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด | 962.46 | 1,444.40 | 1,677.74 | 663.72 |
| สินทรัพย์อื่น | 628.54 | 564.75 | 646.19 | 572.69 |
| สินทรัพย์รวม (Total assets) | 81,367.04 | 92,101.80 | 94,680.61 | 94,692.50 |
| เงินกู้ยืม (Borrowings) | 4,664.80 | 4,217.36 | 11,645.08 | 12,002.98 |
| หุ้นกู้ (Debentures) | 17,430.86 | 17,478.78 | 23,460.55 | 22,968.51 |
| หนี้สินตามสัญญาเช่า (Lease liabilities) | 22,205.05 | 24,194.16 | 13,049.49 | 13,291.40 |
| หนี้สินอื่น (รวมเงินมัดจำจากผู้เช่า) | 3,607.44 | 3,518.52 | 4,271.43 | 4,498.31 |
| หนี้สินรวม (Total liabilities) | 47,908.15 | 49,408.82 | 52,426.55 | 52,761.20 |
| ส่วนของผู้ถือหน่วย / NAV | 33,458.89 | 42,692.98 | 42,254.06 | 41,931.30 |
| NAV ต่อหน่วย (บาท) | 13.0289 | 11.7901 | 11.6689 | 11.5798 |
หมายเหตุ: ช่อง “หนี้สินอื่น” และ “สินทรัพย์อื่น” เป็นยอดคงเหลือที่ฝ่ายวิจัยคำนวณจากยอดรวมที่รายงาน (หนี้สินรวมหรือสินทรัพย์รวมหักรายการที่ระบุไว้) ไม่ใช่ตัวเลขที่รายงานโดยตรง ยอดรวมทุกช่องตรงกับงบที่รายงาน
การเปลี่ยนแปลงสำคัญในปี 2025 คือการจ่ายค่าเช่า Central Rama 2 งวดแรก ฿12,853 ล้านบาท ซึ่งใช้เงินกู้ทั้งจำนวนตาม TRIS ทำให้เงินกู้ยืมและหุ้นกู้รวมเพิ่มจาก ฿21,696 ล้านบาทเป็น ฿35,106 ล้านบาท ขณะที่หนี้สินตามสัญญาเช่าลดลงจาก ฿24,194 ล้านบาทเป็น ฿13,049 ล้านบาท ในไตรมาส 2/2026 กองทรัสต์ออกหุ้นกู้ที่ยั่งยืน (Sustainability-linked) รวม ฿2,500 ล้านบาท เพื่อชำระหุ้นกู้ CPNREIT263A และ CPNREIT263B และชำระเงินกู้ยืมบางส่วน
อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 36.9% ณ 30 มิ.ย. 2026 ซึ่งต่ำกว่าเพดานของข้อผูกพัน (60%) และ DSCR อยู่ที่ประมาณ 2 เท่า (เพดานขั้นต่ำ 1.2 เท่า) ณ มี.ค. 2026 ตามรายงานของ TRIS อย่างไรก็ตาม เมื่อรวมหนี้สินตามสัญญาเช่าของ Central Rama 2 ระดับหนี้สินต่อ EBITDA สูงกว่ามาก (ประมาณ 9.7 เท่า คำนวณจาก TTM) TRIS ระบุว่าจะพิจารณาปรับอันดับขึ้นเมื่อสัดส่วนนี้ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 6–7 เท่า
| อัตราส่วนทางการเงิน | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 30 มิ.ย. 2026 | เกณฑ์ / หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|---|
| IBD (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) / สินทรัพย์รวม | 27.2% | 23.6% | 37.1% | 36.9% | เพดาน Covenant 60% (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) |
| IBD / ส่วนของผู้ถือหน่วย (เท่า) | 0.66x | 0.51x | 0.83x | 0.83x | ฝ่ายวิจัยคำนวณ |
| (IBD + หนี้สินตามสัญญาเช่า) / ส่วนของผู้ถือหน่วย (เท่า) | 1.32x | 1.08x | 1.14x | 1.15x | ฝ่ายวิจัยคำนวณ · ใกล้เคียงค่า 1.1x ที่รายงาน |
| Net IBD / ส่วนของผู้ถือหน่วย (เท่า) | 0.63x | 0.47x | 0.79x | 0.82x | ฝ่ายวิจัยคำนวณ |
| Net debt / EBITDA (เท่า) | 4.7x | 4.2x | 7.1x | – | ตามที่รายงานใน AR 2025 |
| IBD / EBITDA (เท่า) | 9.8x | 9.6x | 10.2x | – | ตามที่รายงานใน AR 2025 (รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) |
| อัตราส่วนความคุ้มครองดอกเบี้ย (Interest coverage, เท่า) | 6.8x | 7.6x | 6.4x | – | ตามที่รายงานใน AR 2025 |
| ต้นทุนหนี้สินเฉลี่ย (Cost of debt, %) | 2.96% | 2.87% | 2.61% | – | ตามที่รายงานใน AR 2025 (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) |
| อันดับความน่าเชื่อถือ (TRIS) | AA- / Negative | A+ / Stable | A+ / Stable | A+ / Stable | ยืนยัน 30 ก.ค. 2026 · เกณฑ์ปรับอันดับขึ้น: Debt รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า/EBITDA ประมาณ 6–7 เท่า และ LTV ต่ำกว่า 50% |
TRIS ระบุว่าหนี้ที่ครบกำหนดภายใน 12 เดือนรวม ฿8,400 ล้านบาท (ประกอบด้วยหุ้นกู้ ฿6,000 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงิน ฿2,200 ล้านบาท และเงินกู้ธนาคาร ฿242 ล้านบาท ณ มี.ค. 2026) สภาพคล่องที่มีคือเงินสด ฿1,300 ล้านบาท หลักทรัพย์ ฿991 ล้านบาท และวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้ใช้ ฿150 ล้านบาท ส่วนหุ้นกู้และตั๋วสัญญาใช้เงินที่ครบกำหนดในเดือนสิงหาคม 2026 จะถูกรีไฟแนนซ์ด้วยหุ้นกู้วงเงินสูงสุด ฿3,600 ล้านบาท ซึ่ง TRIS ให้อันดับ A+
รายได้ค่าเช่าและบริการไตรมาส 2/2026 (ไม่รวมผลกระทบ TFRS 16) ตามที่ MD&A แยกไว้ คือ ฿1,776.9 ล้านบาท แบ่งเป็นศูนย์การค้า 79.1% อาคารสำนักงาน 14.9% และโรงแรม 6.1% ซึ่งหมายความว่าการพึ่งพาศูนย์การค้าสูงมาก ความเสี่ยงของกองทรัสต์จึงผูกกับการใช้จ่ายของผู้บริโภคและการจราจรในศูนย์การค้าเป็นหลัก ในไตรมาส 2/2026 ปริมาณผู้เข้าชมเฉลี่ยในศูนย์การค้าอยู่ที่ 91% ของระดับปกติ เทียบกับ 87% ของปีก่อน แต่ลดลงจาก 95% ในไตรมาสก่อน
| ประเภททรัพย์สิน | รายได้ค่าเช่าและบริการ 2Q26 (฿M) | สัดส่วนรายได้ | มูลค่ายุติธรรม (฿M) | สัดส่วนมูลค่า |
|---|---|---|---|---|
| ศูนย์การค้า (7 โครงการ) | 1,405.2 | 79.1% | 80,790.0 | 88.1% |
| อาคารสำนักงาน (The Ninth Towers, R House, Pinklao Tower A & B) | 263.9 | 14.9% | 7,244.0 | 7.9% |
| โรงแรม (Hilton Pattaya) | 107.8 | 6.1% | 3,628.0 | 4.0% |
| รวม | 1,776.9 | 100.0% | 91,662.0 | 100.0% |
ความเสี่ยงด้านทำเลมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม เช่น Central Pinklao ที่มีมูลค่ายุติธรรม ฿12,102.0 ล้านบาท ต่ำกว่าต้นทุนรวม ฿18,684.6 ล้านบาท และ Central Marina ที่ ฿1,641.0 ล้านบาท ต่ำกว่าต้นทุน ฿2,645.6 ล้านบาท สะท้อนการลดลงของมูลค่าสิทธิการเช่าตามอายุสัญญาที่เหลือ ในทางตรงข้าม Central Rama 2 มีมูลค่ายุติธรรม ฿31,524.0 ล้านบาท สูงกว่าต้นทุน ฿25,111.2 ล้านบาท หลังการต่อสัญญาและการลงทุนเพิ่ม
กองทรัสต์จ่ายเงินปันผลทุกไตรมาสตามนโยบายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ในปี 2025 เงินปันผลรวม ฿1.0904 บาทต่อหน่วย แบ่งเป็นส่วนที่มาจากกำไร (Dividend) ฿0.8251 และส่วนคืนทุน (Capital Reduction) ฿0.2653 ส่วนงวด 1H2026 จ่ายเงินปันผลรวม ฿0.5600 บาทต่อหน่วยทั้งหมดมาจากกำไร ไม่มีการคืนทุน
| งวดการดำเนินงาน | Dividend | Capital Reduction | รวมจ่าย | วัน XD | วันจ่าย |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 เม.ย. – 30 มิ.ย. 2026 (2Q26) | 0.2800 | – | 0.2800 | 21 ส.ค. 2026 | 8 ก.ย. 2026 (กำหนด) |
| 1 ม.ค. – 31 มี.ค. 2026 (1Q26) | 0.2800 | – | 0.2800 | 26 พ.ค. 2026 | 11 มิ.ย. 2026 |
| 1 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2025 (4Q25) | 0.2794 | – | 0.2794 | 11 มี.ค. 2026 | 27 มี.ค. 2026 |
| 1 ก.ค. – 30 ก.ย. 2025 (3Q25) | 0.0691 | 0.2059 | 0.2750 | 25 พ.ย. 2025 | 11 ธ.ค. 2025 |
| 1 เม.ย. – 30 มิ.ย. 2025 (2Q25) | 0.2261 | 0.0439 | 0.2700 | 26 ส.ค. 2025 | 11 ก.ย. 2025 |
| 1 ม.ค. – 31 มี.ค. 2025 (1Q25) | 0.2505 | 0.0155 | 0.2660 | 19 พ.ค. 2025 | 4 มิ.ย. 2025 |
| 1 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2024 (4Q24) | 0.0987 | 0.1673 | 0.2660 | 27 ก.พ. 2025 | 17 มี.ค. 2025 |
| 1 ก.ค. – 30 ก.ย. 2024 (3Q24) | 0.2213 | 0.0447 | 0.2660 | 26 พ.ย. 2024 | 12 ธ.ค. 2024 |
ที่ราคา ฿12.80 อัตราผลตอบแทนขึ้นกับฐานที่ใช้: (1) เงินปันผลจากกำไรปี 2025 ฿0.8251 ÷ ราคา = 6.45% (ตัวเลขหลักในหัวข้อนี้ ใช้วิธีเดียวกับ SET คือปันผลจากกำไรของปีก่อน) (2) เงินปันผลรวมรวมคืนทุนปี 2025 ฿1.0904 = 8.52% (3) เงินปันผลรวม 12 เดือนล่าสุด (3Q25–2Q26) ฿1.1144 = 8.71% ซึ่งรวมส่วนคืนทุน 3Q25 ฿0.2059 (4) อัตรา 1H2026 × 2 = ฿1.12 = 8.75% เป็นอัตราที่ใช้ประมาณรายได้เงินปันผลปี 2026 ได้ หากไม่มีการคืนทุนเพิ่มเติม
CPNREIT เป็นกองทรัสต์ที่มี Market Cap ใหญ่ที่สุดในกลุ่มที่เปรียบเทียบ และมี P/BV 1.11 เท่า สูงกว่า BOFFICE ซึ่งเป็น REIT สำนักงานที่ราคาอยู่ที่ 0.54 เท่า และใกล้เคียงกับ IMPACT ที่ 1.12 เท่า ในขณะที่ LHSC ซึ่งเป็น REIT ศูนย์การค้าเช่นเดียวกันอยู่ที่ 1.21 เท่า ข้อจำกัดของการเปรียบเทียบนี้คือ SET Factsheet ของทุกกองทรัสต์ในกลุ่มไม่แสดงอัตราส่วน P/E และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลในปัจจุบัน จึงไม่สามารถเปรียบเทียบบนฐานกำไรหรือเงินปันผลได้โดยตรงจากแหล่งนี้
| หลักทรัพย์ | ราคา (บาท) | Market Cap (฿M) | P/BV (เท่า) | อัตราผลตอบแทนเงินปันผล | ช่วงราคา 52 สัปดาห์ (บาท) | ประเภท |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CPNREIT | 12.80 | 46,349.75 | 1.11x | 6.45% (ปี 2025 ÷ ราคา) | 10.60–13.80 | ศูนย์การค้า + สำนักงาน + โรงแรม |
| IMPACT | 12.70 | 18,827.75 | 1.12x | ไม่มีข้อมูลใน SET | 9.85–14.20 | ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม (Freehold) |
| LHSC | 15.40 | 11,982.20 | 1.21x | ไม่มีข้อมูลใน SET | 11.50–16.00 | ศูนย์การค้า |
| BOFFICE | 5.05 | 3,726.25 | 0.54x | ไม่มีข้อมูลใน SET | 4.82–5.75 | อาคารสำนักงาน (สิทธิการเช่า) |
หมายเหตุ: ค่า “ไม่มีข้อมูลใน SET” หมายถึงตาราง Dividend ของ SET Factsheet ว่างเปล่า ฝ่ายวิจัยจึงไม่เติมตัวเลขจากแหล่งอื่น ค่า P/BV ของ IMPACT, LHSC และ BOFFICE เป็นตัวเลขตามหน้า SET Factsheet ของแต่ละหลักทรัพย์
ทิศทางของ CPNREIT ในปี 2026–2027 ขึ้นกับการทำงานของพอร์ตเดิมซึ่งยังเติบโตได้ดีจากการต่อสัญญาและการปรับปรุง ควบคู่กับแผนซื้อทรัพย์สินใหม่ที่จะเปลี่ยนโครงสร้างเงินทุนของกองทรัสต์อย่างมีนัยสำคัญ
1. ประมาณการรายได้และ EBITDA ของ TRIS ปรับลด: TRIS คาดรายได้รวม ฿7,000–8,000 ล้านบาทต่อปีในปี 2026–2027 (จากเดิม ฿8,000–9,000 ล้านบาท) และ EBITDA ฿5,000–5,800 ล้านบาท (ลดลง 10–15%) โดยปัจจัยคือการเลื่อนการซื้อทรัพย์สินครั้งแรก ตัวเลข 1H2026 รายได้รวม ฿3,556.4 ล้านบาท คิดเป็นอัตราต่อปีราว ฿7,100 ล้านบาท อยู่ในช่วงล่างของประมาณการ
2. การซื้อทรัพย์สินใหม่กลางปี 2027: การซื้อศูนย์การค้าเข้าพอร์ตครั้งแรกเลื่อนจากปี 2026 เป็นกลางปี 2027 โดย TRIS ประเมินขนาดการลงทุนราว ฿20,000 ล้านบาท และคาดว่าจะใช้เงินทุนจากทั้งหุ้นและหนี้ในสัดส่วนราวสองต่อหนึ่ง พร้อมการเพิ่มทุนหน่วยในกลางปี 2027 ซึ่งจะลดอัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA เป็น 8–9 เท่า
3. การรีไฟแนนซ์หุ้นกู้สิงหาคม 2026: หุ้นกู้และตั๋วสัญญาใช้เงินที่ครบกำหนดในเดือนสิงหาคม 2026 จะถูกรีไฟแนนซ์ด้วยหุ้นกู้วงเงินสูงสุด ฿3,600 ล้านบาท ระยะเวลาไม่เกิน 7 ปี ซึ่งเป็นตัวชี้วัดว่าตลาดยอมรับเครดิตระดับ A+ อยู่หรือไม่
4. การปรับปรุง Central Chiangmai Airport เฟสสุดท้าย: เฟส 1 และ 2 เสร็จสิ้นในพฤษภาคมและตุลาคม 2025 ส่วนเฟสสุดท้ายคาดว่าจะเสร็จภายในปี 2026 อัตราการเช่าของ Chiangmai Airport เพิ่มจาก 69.2% (2Q25) เป็น 93.5% (2Q26) ตามตาราง MD&A
5. การจ่ายเงินปันผลรายไตรมาส: งวด 2Q26 ที่ ฿0.2800 มี XD 21 ส.ค. 2026 และจ่าย 8 ก.ย. 2026 ผลประกอบการไตรมาส 3/2026 เป็นข้อมูลที่จะเปิดเผยตามรอบปกติ (ยังไม่มีข้อมูลในรายงานนี้)
ที่มา: TRIS Rating (30 ก.ค. 2026) MD&A 2Q26 CPNREIT Investor Relations (Distribution Payment Policy) ประมาณการทั้งหมดเป็นของ TRIS ไม่ใช่ของฝ่ายวิจัย
ความเสี่ยงต่อไปนี้เรียงตามความสำคัญต่อผู้ลงทุนในความเห็นของฝ่ายวิจัย แต่ละรายการระบุตัวชี้วัดที่ตรวจสอบได้จากเอกสารของกองทรัสต์
1. ความเสี่ยงการรีไฟแนนซ์และหนี้สินที่เพิ่มขึ้น: เงินกู้และหุ้นกู้รวม ฿34,971.5 ล้านบาท ณ 30 มิ.ย. 2026 และหนี้ครบกำหนดภายใน 12 เดือน ฿8,400 ล้านบาท (ตามรายงาน TRIS ณ มี.ค. 2026) หากตลาดตราสารหนี้ปิดหรือต้นทุนดอกเบี้ยสูงขึ้นจะกดดันกำไรสุทธิจากการลงทุน
ตัวชี้วัด: หนี้รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าต่อ EBITDA (ปัจจุบันประมาณ 9.7 เท่า) เกินระดับ 10 เท่า และต้นทุนหุ้นกู้ใหม่สูงกว่าชุดเดิม
แนวทางบริหาร: ใช้หุ้นกู้ระยะยาว หุ้นกู้ที่ยั่งยืน และ Sponsor Support ในการระดมทุน เช่น การออกหุ้นกู้ ฿2,500 ล้านบาทในไตรมาส 2/2026
2. ความเสี่ยงหนี้สินตามสัญญาเช่า Central Rama 2: หนี้สินตามสัญญาเช่า ฿13,291.4 ล้านบาท และกระแสเงินสดค่าเช่าช่วง 20 ปีที่เหลือ ฿13.2 พันล้านบาท ตาม TRIS ถูกนำมาคิดเป็นหนี้ในการประเมินอันดับ หากรายได้ของ Rama 2 ลดลงจะกระทบกระแสเงินสดที่ต้องจ่ายหนี้ได้โดยตรง
ตัวชี้วัด: รายได้ค่าเช่าและบริการของ Rama 2 และอัตราการเช่า (ปัจจุบัน 95.9%)
แนวทางบริหาร: สัญญาเช่าถึงปี 2055 ตามการต่อสัญญาที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วย และพื้นที่ที่กองทรัสต์ลงทุนเพิ่มในสัญญาใหม่ (ได้เพิ่มทั้งพื้นที่และสิทธิการเช่า 30 ปี)
3. ความเสี่ยงการเจือจางจากการซื้อทรัพย์สินใหม่: แผนซื้อทรัพย์สินราว ฿20,000 ล้านบาทในกลางปี 2027 จะใช้เงินทุนจากการออกหน่วยราวสองในสาม หากซื้อหน่วยในราคาต่ำกว่า NAV หรือได้ผลตอบแทนจากทรัพย์สินใหม่ต่ำกว่าต้นทุนทุน จะลดกำไรต่อหน่วย
ตัวชี้วัด: ราคาหน่วยเทียบ NAV (ปัจจุบัน 1.11 เท่า) และ Yield ของทรัพย์สินที่ซื้อเทียบกับต้นทุนการเงิน
แนวทางบริหาร: TRIS ระบุว่าการเติบโตของกองทรัสต์อาศัยทรัพย์สินที่ Sponsor อาจนำเข้าพอร์ต และคาดว่าการระดมทุนจะได้รับการสนับสนุนจาก Sponsor และแหล่งเงินกู้เดิม
4. ความเสี่ยงมูลค่าสิทธิการเช่าลดลงและการประเมินมูลค่า: มูลค่าการลงทุนในสิทธิการเช่าต่ำกว่าต้นทุนในหลายโครงการ (เช่น Central Pinklao −฿6,583 ล้านบาท, Central Marina −฿1,005 ล้านบาท) การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมใน 1H2026 เป็นขาดทุน ฿164.9 ล้านบาท (เทียบกับกำไร ฿775.2 ล้านบาทในงวดเดียวกันปีก่อน) ซึ่งฉุด NAV ต่อหน่วยลง
ตัวชี้วัด: NAV ต่อหน่วยรายไตรมาส (ปัจจุบัน ฿11.5798) และผลการประเมินมูลค่าสิ้นปี
แนวทางบริหาร: ลงทุนปรับปรุงทรัพย์สิน เช่น Central Pinklao และ Chiangmai Airport และต่อสัญญาให้ยาวขึ้น
5. ความเสี่ยงอุปสงค์ของผู้บริโภคและการท่องเที่ยว: MD&A ระบุว่าเศรษฐกิจไทยชะลอตัวใน 2Q26 จากราคาพลังงานและการเดินทางท่องเที่ยวที่ลดลง โรงแรม Hilton Pattaya มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 84.8% ลดลงจาก 85.2% ปีก่อน และ TRIS ระบุว่าการปรับลดประมาณการรายได้เกิดจากการเลื่อนการซื้อทรัพย์สินเป็นกลางปี 2027
ตัวชี้วัด: ปริมาณผู้เข้าชมศูนย์การค้า (ปัจจุบัน 91% ของระดับปกติ) และอัตราการเช่าของโรงแรม
แนวทางบริหาร: พอร์ตกระจายอยู่ใน 7 ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน 2 โครงการ และโรงแรม 1 แห่ง โดย Central Rama 2 มีสัดส่วนมูลค่าสูงสุดที่ 34.4% ไม่พึ่งพาโครงการเดียวมากเกินไป
6. ความเสี่ยงการพึ่งพา Sponsor และความขัดแย้งทางผลประโยชน์: CPN เป็นผู้สนับสนุน ผู้บริหารทรัพย์สิน และถือหน่วยประมาณ 39% รวมทั้งเป็นแหล่งที่มาของทรัพย์สินที่จะซื้อในอนาคต การตัดสินราคาซื้อขายและค่าบริการจึงมีโอกาสขัดแย้งกับผู้ถือหน่วยรายย่อย
ตัวชี้วัด: ค่าบริการที่เรียกเก็บ (ค่าบริหารทรัพย์สินและค่าจัดการ) และราคาที่ซื้อจาก Sponsor เทียบกับการประเมินอิสระ
แนวทางบริหาร: การต่อสัญญา Central Pinklao ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยก่อน (EGM 1/2023) เป็นตัวอย่างของการขออนุมัติรายการสำคัญจากผู้ถือหน่วย
CPNREIT เป็นทางเลือกสำหรับผู้ลงทุนที่ต้องการรายได้เงินปันผลจากพอร์ตศูนย์การค้าในเมืองและภูมิภาคที่บริหารโดยผู้พัฒนารายใหญ่ของไทย ความได้เปรียบคือพอร์ตที่มีอัตราการเช่าสูง สัญญาเช่าระยะยาว และเครดิต A+ ข้อควรระวังคือการจ่ายเงินปันผลในปี 2026 มาจากกำไรเต็มจำนวนและยังไม่มีการคืนทุน ขณะที่ NAV ต่อหน่วยลดลงเล็กน้อยและหนี้สินเพิ่มขึ้นจากการต่อสัญญา Rama 2 การตัดสินใจลงทุนควรผูกกับการติดตามแผนการซื้อทรัพย์สินปี 2027 เป็นหลัก
อัตราการเช่าสูงกว่า 95% ทั่วพอร์ต ทรัพย์สินที่ซื้อกลางปี 2027 ให้ผลตอบแทนสูงกว่าต้นทุนการเงิน ทำให้ปันผลต่อหน่วยเพิ่มเป็นราว ฿1.20 ต่อปี และตลาดยอมรับผลตอบแทน 8.0%
อัตราการเช่าอยู่ระดับ 93–94% ปันผลตามอัตรา 1H2026 ที่ ฿1.12 ต่อปี การรีไฟแนนซ์เป็นไปตามปกติ และนักลงทุนยอมรับผลตอบแทน 8.5%–9.0%
ปันผลลดเหลือราว ฿1.00 ต่อหน่วย จากอัตราการเช่าที่ลดลงหรือการรีไฟแนนซ์ที่มีต้นทุนสูง ราคาลงมาที่ P/NAV 0.95 เท่า หรือผลตอบแทน 9.5–10.0%
หมายเหตุ: กรอบราคาข้างต้นเป็นการคำนวณความไวจากสมมติฐานของฝ่ายวิจัย (ดูรายละเอียดในหัวข้อ 1) ไม่ใช่ราคาเป้าหมายจากนักวิเคราะห์หรือบริษัทหลักทรัพย์ใด
หมายเหตุ: บทวิเคราะห์นี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นการชักชวนหรือให้คำแนะนำในการซื้อขายหลักทรัพย์ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลจากหนังสือชี้ชวน รายงานประจำปี และผลประกอบการล่าสุดก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง