BAREIT เป็นกองทรัสต์ประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold REIT) ที่เข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐานสำคัญที่ใช้ในการดำเนินงานของ สนามบินสมุย (Samui Airport) เป็นระยะเวลา 25 ปี (สิ้นสุดปี พ.ศ. 2590 คงเหลืออายุสัญญาเช่าประมาณ 21–22 ปี) จุดเด่นที่สุดของ BAREIT คือการสร้างกระแสเงินสดผ่าน สัญญาเช่าช่วงระยะยาว (Sublease Agreement) แก่บริษัทย่อยของ บมจ.การบินกรุงเทพ (BA) ในรูปแบบ ค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) พร้อมเงื่อนไขปรับขึ้นค่าเช่า 2.0% ทุกปี ส่งผลให้รายได้ของกองทรัสต์ไม่ผันผวนตามจำนวนเที่ยวบินหรือฤดูกาลท่องเที่ยวโดยตรง โดยผู้เช่าหลักเป็นผู้รับความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน
ในงวด 6 เดือนแรกของปี 2569 (1H2026) กองทรัสต์มีรายได้รวม ฿590.17 ล้านบาท และมีรายได้จากการลงทุนสุทธิ ฿449.33 ล้านบาท เติบโต +2.88% YoY ขณะที่กำไรสุทธิรวม (การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน) อยู่ที่ ฿462.50 ล้านบาท (+4.93% YoY) ได้รับประโยชน์สองทางคือ การปรับขึ้นของค่าเช่าตามสัญญา 2% และการทยอยลดลงของต้นทุนทางการเงิน (ดอกเบี้ยจ่ายลดลง 13.72% YoY) จากการทยอยชำระคืนเงินต้นเงินกู้ยืมระยะยาว กองทรัสต์ประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับผลประกอบการไตรมาส 2/2569 ที่ ฿0.2000 บาทต่อหน่วย รวมงวด 1H2026 จ่ายปันผลแล้ว ฿0.4050 บาทต่อหน่วย
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อย่อหลักทรัพย์ | BAREIT (SET: BAREIT / Reuters: BAREIT.BK / Bloomberg: BAREIT:TB) |
| ชื่อทางการภาษาไทย | ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินการบินกรุงเทพ |
| ชื่อทางการภาษาอังกฤษ | BA Airport Leasehold Real Estate Investment Trust |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | บริษัท แบงคอก รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด (Bangkok REIT Management Co., Ltd. - BARM) |
| ทรัสตี (Trustee) | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด (Kasikorn Asset Management Co., Ltd.) |
| ผู้สนับสนุน / ผู้เช่าหลัก (Sponsor & Master Lessee) | บริษัท การบินกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) (BA) และบริษัทย่อย (ผู้ดำเนินงานสนามบินสมุย) |
| อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) | Unrated (ไม่มีการจัดอันดับเครดิต อ้างอิงสัญญาเงินกู้ยืมและรายงานการประชุมผู้ถือหน่วย) |
| วันที่เริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ | 14 กันยายน 2565 (ราคาเสนอขาย IPO ฿10.00 บาทต่อหน่วย) |
| นโยบายการจ่ายเงินปันผล | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยจ่ายสม่ำเสมอไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี (ทุกไตรมาส) |
| ประเภททรัพย์สินที่ลงทุน | สิทธิการเช่าที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และอุปกรณ์ส่วนควบที่ใช้ในการดำเนินงานสนามบินสมุย (Leasehold 25 ปี) |
BAREIT จัดตั้งขึ้นเพื่อเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในการดำเนินงานของ สนามบินสมุย (Samui Airport) ของ บมจ.การบินกรุงเทพ (BA) เป็นระยะเวลาประมาณ 25 ปี โดยทรัพย์สินที่เข้าลงทุนครอบคลุมสิ่งอำนวยความสะดวกหลักทั้งหมดที่จำเป็นต่อการปฏิบัติการบินเชิงพาณิชย์
พอร์ตทรัพย์สินของ BAREIT ประกอบด้วยองค์ประกอบหลักที่สำคัญทางยุทธศาสตร์การบิน ดังต่อไปนี้:
1. ทางวิ่ง (Runway) ทางขับ (Taxiway) และลานจอดอากาศยาน (Apron): ทางวิ่งความยาว 2,100 เมตร และลานจอดอากาศยานมาตรฐานสากลที่สามารถรองรับอากาศยานไอพ่นขนาดกลาง (เช่น Airbus A319/A320) และเครื่องบินใบพัด (ATR72) รองรับเที่ยวบินเข้า-ออกของเกาะสมุย
2. อาคารผู้โดยสารและอาคารเช็คอิน (Passenger Terminals & Check-in Pavilion): อาคารผู้โดยสารสไตล์รีสอร์ตเปิดโล่ง (Open-air Resort Style) อันเป็นเอกลักษณ์ระดับโลก พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้โดยสารทั้งเที่ยวบินภายในประเทศและเที่ยวบินระหว่างประเทศ
3. อาคารดับเพลิง กู้ภัย และงานระบบสนับสนุนสนามบิน: สถานีดับเพลิงและกู้ภัยอากาศยานตามมาตรฐาน ICAO ระบบไฟฟ้าสำรอง ระบบสื่อสารการบิน และอาคารสนับสนุนการปฏิบัติการภาคพื้น
จุดแข็งเชิงโครงสร้างของ BAREIT คือการนำทรัพย์สินทั้งหมดไปให้เช่าช่วงระยะยาว (Sublease) แก่บริษัทย่อยของ บมจ.การบินกรุงเทพ (BA) ซึ่งทำหน้าที่เป็นผู้ประกอบการสนามบิน โดยกำหนดค่าเช่าเป็น ค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) มีการปรับขึ้น 2.0% ทุกปี ตามสัญญา ทำให้กระแสเงินสดของกองทรัสต์ไม่ผันแปรโดยตรงตามสภาวะความผันผวนของจำนวนเที่ยวบินหรือจำนวนนักท่องเที่ยวในแต่ละไตรมาส นอกจากนี้ เกาะสมุยยังมีข้อจำกัดด้านผังเมืองและสิ่งแวดล้อม ทำให้ไม่มีโอกาสเกิดสนามบินคู่แข่ง (Natural Monopoly) บนเกาะได้อย่างแน่นอน
ผลการดำเนินงานของ BAREIT แสดงให้เห็นถึงความมีเสถียรภาพสูงมาก รายได้รวมสำหรับปี 2566–2568 ทรงตัวอยู่ในระดับ ฿1,192–฿1,194 ล้านบาทต่อปี และสำหรับงวด 6 เดือนแรกของปี 2569 (1H2026) รายได้รวมอยู่ที่ ฿590.17 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ฿581.63 ล้านบาท ในงวด 1H2025 โดยได้รับแรงหนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญา 2% ต่อปี ขณะที่รายได้จากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) งวด 1H2026 ทำได้ ฿449.33 ล้านบาท (+2.88% YoY)
| รายการทางการเงิน | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2026 |
|---|---|---|---|---|
| รายได้ค่าเช่าและบริการ | 1,185.20 | 1,187.10 | 1,185.30 | 586.60 |
| รายได้รวม | 1,192.33 | 1,194.15 | 1,192.47 | 590.17 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารกองทรัสต์ | 62.33 | 59.15 | 52.47 | 25.17 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBITDA) | 1,130.00 | 1,135.00 | 1,140.00 | 565.00 |
| ต้นทุนทางการเงิน (ดอกเบี้ยจ่ายเงินกู้ยืม) | 295.40 | 286.52 | 252.65 | 115.67 |
| รายได้จากการลงทุนสุทธิ | 834.60 | 848.48 | 887.35 | 449.33 |
| การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน (กำไรสุทธิรวม) | 834.60 | 848.48 | 887.35 | 462.50 |
| EBITDA Margin (%) | 94.77% | 95.05% | 95.60% | 95.74% |
| Net Investment Margin (%) | 70.00% | 71.05% | 74.41% | 76.14% |
ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 BAREIT มีสินทรัพย์รวมทั้งสิ้น ฿14,515.64 ล้านบาท โดยกว่า 96% เป็นเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย (มูลค่ายุติธรรมประมาณ ฿14,000 ล้านบาท) ขณะที่หนี้สินรวมอยู่ที่ ฿4,111.99 ล้านบาท ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน และมีส่วนของผู้ถือหน่วยทรัสต์ (สินทรัพย์สุทธิ) รวม ฿10,403.65 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV per unit) เท่ากับ ฿10.0713 บาท
| รายการฐานะการเงิน | 31 ธ.ค. 2566 | 31 ธ.ค. 2567 | 31 ธ.ค. 2568 | 30 มิ.ย. 2569 |
|---|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ | 14,050.00 | 14,100.00 | 14,015.00 | 14,010.50 |
| เงินสด รายการเทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนระยะสั้น | 425.30 | 442.50 | 448.20 | 452.80 |
| สินทรัพย์อื่น | 54.41 | 55.58 | 51.16 | 52.34 |
| สินทรัพย์รวม | 14,529.71 | 14,598.08 | 14,514.36 | 14,515.64 |
| เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน | 4,000.00 | 3,950.00 | 3,850.00 | 3,800.00 |
| หนี้สินอื่นและค่าใช้จ่ายค้างจ่าย | 332.26 | 366.47 | 304.80 | 311.99 |
| หนี้สินรวม | 4,332.26 | 4,316.47 | 4,154.80 | 4,111.99 |
| สินทรัพย์สุทธิ (ส่วนของผู้ถือหน่วยทรัสต์) | 10,197.45 | 10,281.60 | 10,359.56 | 10,403.65 |
| จำนวนหน่วยทรัสต์ (ล้านหน่วย) | 1,033.00 | 1,033.00 | 1,033.00 | 1,033.00 |
| มูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV ต่อหน่วย: ฿) | 9.8717 | 9.9531 | 10.0286 | 10.0713 |
โครงสร้างหนี้สินของ BAREIT ประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินในประเทศเพื่อเป็นแหล่งเงินทุนสนับสนุนการเข้าซื้อสิทธิการเช่าครั้งแรก โดยยอดเงินกู้ยืมคงค้าง ณ 30 มิถุนายน 2569 อยู่ที่ประมาณ ฿3,800 ล้านบาท กองทรัสต์มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) อยู่ที่ 26.18% ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ระมัดระวังและต่ำกว่าเพดาน 35% ตามประกาศสำนักงาน ก.ล.ต. สำหรับกองทรัสต์ที่ไม่มีการจัดอันดับเครดิต
| ตัวชี้วัดทางการเงิน | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 30 มิ.ย. 2569 | เกณฑ์ควบคุม / เกณฑ์ปลอดภัย |
|---|---|---|---|---|---|
| Interest-Bearing Debt (฿ ล้าน) | 4,000.00 | 3,950.00 | 3,850.00 | 3,800.00 | ทยอยคืนเงินต้นปีละ 50-100 ล้านบาท |
| IBD to Total Assets (LTV Ratio) | 27.53% | 27.06% | 26.53% | 26.18% | เพดาน ก.ล.ต. ไม่เกิน 35.0% |
| IBD to Equity Ratio (เท่า) | 0.39x | 0.38x | 0.37x | 0.37x | ระดับอนุรักษนิยม (< 0.60x) |
| Net IBD to Equity Ratio (เท่า) | 0.35x | 0.34x | 0.33x | 0.32x | หักเงินสดสำรอง ฿452.80M |
| Interest Coverage Ratio (EBITDA/Interest) | 3.83x | 3.96x | 4.51x | 4.88x | เกณฑ์ปลอดภัย (> 3.00x) |
| Debt Service Coverage Ratio (DSCR) | 2.95x | 3.08x | 3.45x | 3.72x | ความสามารถชำระหนี้สูงมาก |
โครงสร้างรายได้ของ BAREIT มีลักษณะเรียบง่ายแต่ทรงพลัง โดยพึ่งพารายได้หลักเกือบ 100% จากสัญญาให้เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์และสิ่งอำนวยความสะดวกสนามบินสมุยแก่บริษัทย่อยของ บมจ.การบินกรุงเทพ (BA) ภายใต้เงื่อนไขค่าเช่าคงที่ (Fixed Rent) รายได้ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 1% เป็นดอกเบี้ยรับจากการบริหารเงินสดสภาพคล่องและเงินลงทุนในตราสารหนี้ระยะสั้น
ข้อได้เปรียบของการมีโครงสร้างรายได้แบบค่าเช่าคงที่คือ กองทรัสต์ไม่ต้องแบกรับต้นทุนการดำเนินงานของสนามบินโดยตรง เช่น ค่าน้ำมันเชื้อเพลิง ค่าจ้างบุคลากรภาคพื้น ค่าบำรุงรักษาเครื่องจักรและสิ่งอำนวยความสะดวกประจำปี เนื่องจากผู้เช่าช่วง (บริษัทย่อยของ BA) เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด ทำให้กองทรัสต์มีอัตรากำไรจากการดำเนินงาน (EBITDA Margin) สูงถึงกว่า 95%
BAREIT มีนโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยมีการจ่ายเงินปันผลเป็นประจำทุกไตรมาส (ปีละ 4 ครั้ง) นับตั้งแต่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อเดือนกันยายน 2565 กองทรัสต์สามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทนอย่างต่อเนื่องและมีอัตราการเติบโตขึ้นทุกปี สะท้อนการปรับขึ้นค่าเช่า 2% และภาระดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลง
| รอบผลประกอบการ | วันปิดสมุดทะเบียน / XD | วันที่จ่ายเงินปันผล | เงินปันผล (บาท/หน่วย) | ประเภท |
|---|---|---|---|---|
| 2Q2569 (01 เม.ย. – 30 มิ.ย. 2569) | 06 ส.ค. 2569 | 20 ส.ค. 2569 | 0.2000 | เงินปันผล |
| 1Q2569 (01 ม.ค. – 31 มี.ค. 2569) | 07 พ.ค. 2569 | 21 พ.ค. 2569 | 0.2050 | เงินปันผล |
| 4Q2568 (01 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2568) | 06 มี.ค. 2569 | 20 มี.ค. 2569 | 0.2000 | เงินปันผล |
| 3Q2568 (01 ก.ค. – 30 ก.ย. 2568) | 05 พ.ย. 2568 | 19 พ.ย. 2568 | 0.2000 | เงินปันผล |
| 2Q2568 (01 เม.ย. – 30 มิ.ย. 2568) | 07 ส.ค. 2568 | 21 ส.ค. 2568 | 0.1950 | เงินปันผล |
| 1Q2568 (01 ม.ค. – 31 มี.ค. 2568) | 08 พ.ค. 2568 | 22 พ.ค. 2568 | 0.1950 | เงินปันผล |
| FY2567 รวมทั้งปี (4 ไตรมาส) | — | พ.ค. 67 – มี.ค. 68 | 0.7400 | เงินปันผล |
| FY2566 รวมทั้งปี (4 ไตรมาส) | — | มิ.ย. 66 – มี.ค. 67 | 0.7010 | เงินปันผล |
การเปรียบเทียบ BAREIT กับกองทรัสต์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ได้แก่ FTREIT (กองทรัสต์อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่สุดของไทย), WHART (ผู้นำคลังสินค้าพรีเมียมกลุ่ม WHA) และ AIMIRT (กองทรัสต์อุตสาหกรรมอิสระ) สะท้อนให้เห็นว่า BAREIT มี Dividend Yield ที่ 6.81% ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ที่น่าดึงดูด และมีจุดเด่นเรื่องความมั่นคงของกระแสเงินสดค่าเช่าคงที่
| หลักทรัพย์ | ประเภทสินทรัพย์หลัก | สัดส่วน Freehold / Leasehold | Market Cap (฿M) | P/BV (เท่า) | Dividend Yield (%) | LTV Ratio (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAREIT | สนามบินสมุย (Infrastructure & Airport) | Leasehold 100% (25 ปี) | 11,983 | 1.15x | 6.81% | 26.2% |
| FTREIT | โรงงานและคลังสินค้าอุตสาหกรรม (Frasers) | Freehold 73% / Leasehold 27% | 43,669 | 0.94x | 7.25% | 29.5% |
| WHART | ศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้า Built-to-Suit | Freehold 45% / Leasehold 55% | 37,463 | 0.98x | 7.10% | 27.8% |
| AIMIRT | คลังสินค้า ห้องเย็น ถังเคมี โรงงาน | Freehold 67% / Leasehold 33% | 9,815 | 1.00x | 6.69% | 36.7% |
แนวโน้มการเติบโตของ BAREIT ในช่วง 2–3 ปีข้างหน้าถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยบวกหลัก 3 ประการ:
1. กลไกการปรับขึ้นค่าเช่าอัตโนมัติ 2% ทุกปี (Contractual Rental Escalation): สัญญาเช่าช่วงระยะยาวกับ BA มีการปรับขึ้นค่าเช่าคงที่อย่างต่อเนื่องทุกปี ทำให้ BAREIT มีการเติบโตของรายได้จากสินทรัพย์เดิม (Organic Growth) ที่แน่นอนและคาดการณ์ได้แม่นยำ
2. การลดลงของต้นทุนทางการเงินตามวัฏจักรดอกเบี้ยขาลง: ธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์เริ่มเข้าสู่วัฏจักรการทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ย ประกอบกับ BAREIT ได้ทยอยชำระคืนเงินต้นเงินกู้ยืมสถาบันการเงินต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายลดลงโดยตรง ซึ่งจะไหลลงสู่กำไรสุทธิส่วนที่นำมาจ่ายปันผล (DPU) ให้แก่นักลงทุน
3. ความแข็งแกร่งของภาคการท่องเที่ยวเกาะสมุย: แม้รายได้ของ BAREIT จะเป็นค่าเช่าคงที่ แต่การเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติระดับบน (High-spending Tourists) ที่เดินทางเข้าเกาะสมุย และการเพิ่มความถี่เที่ยวบินของสายการบินบางกอกแอร์เวย์สและสายการบินพันธมิตรนานาชาติ จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางฐานะการเงินและสภาพคล่องของ BA ในฐานะผู้เช่าหลักระยะยาว
ด้วยการรวมผลของการปรับขึ้นค่าเช่า 2% และการลดลงของดอกเบี้ยจ่าย ฝ่ายวิจัยและนักวิเคราะห์ประเมินว่า DPU ของ BAREIT สำหรับปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ ฿0.805 บาทต่อหน่วย และมีโอกาสขยับขึ้นแตะ ฿0.82–฿0.83 บาทต่อหน่วยในปี 2570 คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผลคาดหวัง (Forward Dividend Yield) ที่ระดับ 6.9%–7.1% ณ ระดับราคาปัจจุบัน
แม้ BAREIT จะมีโครงสร้างรายได้ที่มั่นคงสูง แต่นักลงทุนควรตระหนักถึงปัจจัยเสี่ยงสำคัญ 6 ประการ ดังนี้:
1. ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของทรัพย์สินเพียงแห่งเดียว (Single Asset Risk): รายได้ทั้งหมดของกองทรัสต์ขึ้นอยู่กับสนามบินสมุย หากเกิดเหตุสุดวิสัย ภัยธรรมชาติร้ายแรง (เช่น พายุโซนร้อน แผ่นดินไหว) หรือเหตุวินาศภัยที่ทำให้สนามบินต้องระงับการบินชั่วคราว อาจกระทบต่อการดำเนินงาน แม้กองทรัสต์จะมีการทำประกันภัยความเสี่ยงภัยทรัพย์สินและประกันธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption) เต็มมูลค่า
2. ความเสี่ยงจากการพึ่งพาผู้เช่าหลักรายเดียว (Single Counterparty Credit Risk): กองทรัสต์ให้เช่าช่วงแก่บริษัทย่อยของ บมจ.การบินกรุงเทพ (BA) เพียงรายเดียว หาก BA ประสบปัญหาสภาพคล่องหรือวิกฤตอุตสาหกรรมการบินรุนแรงจนไม่สามารถชำระค่าเช่าตามสัญญาได้ จะกระทบต่อกระแสเงินสดของกองทรัสต์โดยตรง
3. ความเสี่ยงจากการตัดจำหน่ายสิทธิการเช่า (Leasehold Amortisation Risk): BAREIT เป็นกองทรัสต์ Leasehold 100% มีอายุสัญญาเช่า 25 ปี (สิ้นสุดปี 2590) เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าทางบัญชีและมูลค่าทางเศรษฐกิจของสิทธิการเช่าจะลดลงตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ จนกระทั่งเป็นศูนย์เมื่อครบอายุสัญญา หากไม่มีการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติม ผู้ถือหน่วยจะได้รับคืนเฉพาะกระแสเงินสดจากการดำเนินงานและเงินปันผลตลอดอายุโครงการ
4. ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย (Interest Rate Risk): กองทรัสต์มีเงินกู้ยืมสถาบันการเงินประมาณ ฿3,800 ล้านบาท หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้ภาระต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้นและกดดัน DPU
5. ความเสี่ยงจากข้อจำกัดทางกฎหมายและผังเมืองเกาะสมุย (Regulatory Risk): กฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมือง และข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดของเกาะสมุย อาจจำกัดความสามารถในการขยายทางวิ่งหรือเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับเที่ยวบินในอนาคต
6. ความเสี่ยงจากการแข่งขันของการเดินทางทางเลือก (Alternative Transportation Risk): แผนการศึกษาความเป็นไปได้ในการก่อสร้างสะพานเชื่อมเกาะสมุย (Samui Bridge) จากแผ่นดินใหญ่ หากเกิดขึ้นจริงในระยะยาว (10–15 ปีข้างหน้า) อาจเป็นทางเลือกในการเดินทางที่ดึงดูดผู้โดยสารบางกลุ่ม
BAREIT จัดเป็นตราสารประเภท “Defensive Cash-Flow Asset” เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดเงินปันผลที่สม่ำเสมอและมีความเสี่ยงจากความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจต่ำ เนื่องจากโครงสร้างสัญญาเช่าช่วงแบบค่าเช่าคงที่และปรับขึ้น 2% ต่อปี ให้ความแน่นอนสูงมาก ทั้งนี้ ผู้ลงทุนควรคำนึงถึงลักษณะการเป็นกองทรัสต์แบบ Leasehold ที่อายุสัญญาจะทยอยลดลง และควรพิจารณาผลตอบแทนรวม (Total Return) ในรูปของเงินปันผลสะสมตลอดอายุสัญญา