ข้อมูลตลาด ณ 8 ต.ค. 2026 (SET) · NAV ล่าสุด 31 ส.ค. 2026 · งบการเงินล่าสุด 2Q26 (6 เดือนสิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026 สอบทาน) · หน่วยเป็นล้านบาท หากไม่ระบุเป็นอย่างอื่น
SET Factsheet ณ 8 ต.ค. 2026 (อัปเดต 9 ต.ค. 2026 08:36) · จัดตั้ง 10 ก.ย. 2024 · เริ่มซื้อขาย 12 ธ.ค. 2024
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อกองทรัสต์ (ไทย) | ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แอ็กซ์ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้ (SET TH) |
| ชื่อกองทรัสต์ (อังกฤษ) | Axtra Future City Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust · ชื่อย่อ AXTRART |
| ที่มาของกองทรัสต์ | แปลงสภาพจาก Lotus’s Retail Growth Freehold and Leasehold Property Fund (LPF) โอนทรัพย์สินและหนี้สิน 26 พ.ย. 2024 (MD&A 2Q26) |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | Axtra Future City Property REIT Co., Ltd. (AXTRARM) · CP Future City Development ถือหุ้น 50% จึงควบคุมผู้จัดการ (AR 2025 ส่วน 2.5.4) |
| ผู้บริหารทรัพย์สิน (Property Manager) | CP Axtra Public Co., Ltd. (Lotus’s 23 แห่ง) · CP Future City Development (Life Xpress 1 แห่ง) (AR 2025 ส่วน 2.5.4) |
| ทรัสตี · ผู้สอบบัญชี | Krung Thai Asset Management · KPMG Phoomchai Audit |
| ที่ปรึกษาทางการเงินตอนขายหน่วย (IPO) | ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) |
| วันจัดตั้ง · วันเริ่มซื้อขาย | 10 ก.ย. 2024 · 12 ธ.ค. 2024 |
| จำนวนหน่วย · มูลค่าที่ตราไว้ | 2,337,282,928 หน่วย · ฿12.0165 ต่อหน่วย · ทุนที่ชำระแล้ว ฿28,085.96 ล้าน |
| รอบบัญชี | 1 ม.ค. – 31 ธ.ค. (ก่อนแปลงสภาพเป็นรอบ ก.พ. ของ LPF) |
| เงินกู้ | CIMB Thai Bank วงเงิน ฿2,450 ล้าน ดอกเบี้ย MLR หักอัตราคงที่ตามสัญญา ครบกำหนด 20 ธ.ค. 2027 (AR 2025 ส่วน 2.6) |
| นโยบายจ่ายเงินปันผล | จ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับแล้วของปีงบ อย่างน้อย 4 ครั้งต่อปี ไม่มีการคืนทุนในปี 2025 |
| ผู้ถือหน่วยรายใหญ่ | CP Axtra 25.00% · สำนักงานประกันสังคม 10.44% · กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ 9.56% (ณ 28 ส.ค. 2026) |
| เว็บไซต์ · ที่อยู่ | www.axtrart.com · True Digital Park West ถ.สุขุมวิท กรุงเทพฯ |
ทรัพย์สิน ณ 30 มิ.ย. 2026 · NLA และอัตราการเช่า Q2/2026 · มูลค่าประเมินล่าสุดในรายงานประจำปี ณ 1 พ.ย. 2025 · มูลค่าตามบัญชี ณ 30 มิ.ย. 2026
AXTRART ลงทุนในศูนย์การค้าค้าปลีกและค้าส่งผ่านการถือกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าที่ดินพร้อมอาคาร รายได้มาจากค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่า รวมถึงรายได้สาธารณูปโภคจากระบบโซลาร์รูฟท็อป ทรัพย์สินทั้งหมดเป็นประเภทค้าปลีก 100% (OPPDAY หน้า 11)
| สายธุรกิจ | ทรัพย์สิน / ผู้เช่า | แหล่งรายได้ | ขนาดและหมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| 1. ศูนย์การค้า Lotus’s (anchor: Hypermarket และ Food Court) | 23 โครงการ ผู้เช่าหลัก CP Axtra ภายใต้ master lease | ค่าเช่าคงที่ ค่าเช่าแปรผันตามยอดขาย และค่าบริการ | 55.6% ของพื้นที่เช่า · 56% ของรายได้ค่าเช่าและบริการ FY2025 |
| 2. ผู้เช่าระยะยาวทั่วไป (ไม่รวม Lotus’s HY&FC) | ร้านอาหาร 17.6% · เทคโนโลยี 10.0% · บริการยานยนต์ 7.1% · สุขภาพและความงาม 6.7% · แฟชั่น 6.4% · เกมและคาราโอเกะ 5.2% · บริการการเงิน 4.9% (ของพื้นที่เช่าผู้เช่าระยะยาว) | ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป | สัดส่วนตามพื้นที่เช่า ณ 31 ธ.ค. 2025 (AR 2025 ส่วน 2.5.2) |
| 3. ผู้เช่าระยะสั้น (Temporary) | ผู้เช่าไม่เกิน 1 ปี ส่วนใหญ่ไม่เกิน 6 เดือน | ค่าบริการคงที่ | 10.9% ของโครงสร้างค่าเช่า Q2/2026 (OPPDAY หน้า 12) |
| 4. รายได้สาธารณูปโภคและพลังงาน | โซลาร์รูฟท็อปตามสัญญา PPA กับ Altervim: Phase 1–2 จำนวน 10 สาขา (8.7 MWp) และ Phase 3 จำนวน 12 สาขา (12.6 MWp) | รายได้สาธารณูปโภคและการประหยัดค่าไฟ | รับรู้ใน “รายได้อื่น” ตั้งแต่ Q2/2026 (MD&A 2Q26) |
| 5. รายได้อื่น | รายได้สาธารณูปโภค ภาษีโรงเรือนที่เรียกเก็บจากผู้เช่า รายได้ประกัน และรายได้เบ็ดเตล็ด | รายได้เสริม | 1H2026 ฿86.1 ล้าน (1H2025 ฿55.8 ล้าน) |
| 6. Life Xpress เชียงใหม่ | สาขาค้าปลีกรูปแบบ convenience store 1 แห่ง สิทธิการเช่าที่ดินบางส่วนถึงปี 2055 | ค่าเช่าค้าปลีก | ลงทุนเมื่อ 23 ธ.ค. 2025 ราคา ฿96 ล้าน NLA 1,323 ตร.ม. (AR 2025 ข้อมูลโครงการที่ 24) |
| # | โครงการ (Lotus’s) | จังหวัด | ประเภทสิทธิ | หมดอายุสิทธิการเช่า | NLA (ตร.ม.) | Occ. Q2/26 | มูลค่าประเมิน (฿ล้าน) | FV 30 มิ.ย. 2026 (฿ล้าน) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Srinakarin | สมุทรปราการ | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 27,200 | 97% | 3,682 | 3,683.4 |
| 2 | Krabi | กระบี่ | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 16,198 | 91% | 1,999 | 2,017.8 |
| 3 | Prachachuen | กรุงเทพฯ | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 12,483 | 100% | 1,789 | 1,789.0 |
| 4 | Rangsit Klong 7 | ปทุมธานี | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 12,340 | 99% | 1,616 | 1,616.0 |
| 5 | Tung Song | นครศรีธรรมราช | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 11,083 | 96% | 744 | 744.3 |
| 6 | Singburi | ลพบุรี | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 11,426 | 96% | 644 | 645.0 |
| 7 | Pranburi | ประจวบคีรีขันธ์ | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 9,071 | 100% | 957 | 957.1 |
| 8 | Mahachai | สมุทรสาคร | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 8,418 | 97% | 649 | 648.9 |
| 9 | Maesai | เชียงราย | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 7,540 | 99% | 992 | 992.1 |
| 10 | Ranong | ระนอง | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 7,679 | 100% | 830 | 830.5 |
| 11 | Phuket | ภูเก็ต | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 22,304 | 100% | 3,318 | 3,319.0 |
| 12 | Salaya | นครปฐม | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 18,553 | 92% | 1,980 | 1,980.3 |
| 13 | Nakhon Si Thammarat | นครศรีธรรมราช | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 15,465 | 96% | 1,547 | 1,547.7 |
| 14 | Navanakorn | ปทุมธานี | กรรมสิทธิ์เต็ม | — | 20,634 | 99% | 2,786 | 2,786.8 |
| 15 | Samui | สุราษฎร์ธานี | ผสม (บางส่วนเช่า) | ส่วนเช่า 29 ส.ค. 2030 (10-1-16.7 ไร่) และ 29 ส.ค. 2035 (14-2-61.3 ไร่) | 20,519 | 97% | 890 | 907.4 |
| 16 | Phitsanulok | พิษณุโลก | ผสม (บางส่วนเช่า) | ส่วนเช่า 29 ธ.ค. 2035 (0-2-59.5 ไร่) | 16,122 | 95% | 1,175 | 1,177.4 |
| 17 | Amata Nakorn | ชลบุรี | สิทธิการเช่าที่ดิน | 20 ต.ค. 2039 (มีแผนขยาย 17 ปี) | 22,127 | 93% | 1,502 | 1,517.2 |
| 18 | Petchaboon | เพชรบูรณ์ | สิทธิการเช่าที่ดิน | 21 ส.ค. 2037 และ 2 ก.พ. 2038 | 13,693 | 99% | 691 | 736.8 |
| 19 | Lam Luk Ka Khlong 6 | ปทุมธานี | สิทธิการเช่าที่ดิน | 14 พ.ค. 2037 | 11,787 | 98% | 515 | 542.8 |
| 20 | Sena | พระนครศรีอยุธยา | สิทธิการเช่าที่ดิน | 3 เม.ย. 2038 | 7,906 | 94% | 343 | 349.0 |
| 21 | Rangsit-Nakhon Nayok | ปทุมธานี | สิทธิการเช่าที่ดิน | 6 ก.ย. 2035 | 13,056 | 96% | 406 | 506.3 |
| 22 | Bang Pu | สมุทรปราการ | สิทธิการเช่าที่ดิน | 4 ต.ค. 2037 | 12,792 | 96% | 677 | 730.0 |
| 23 | Rama 1 | กรุงเทพฯ | สิทธิการเช่าที่ดินและอาคาร | 11 ธ.ค. 2034 | 15,529 | 94% | 790 | 790.4 |
| 24 | Life Xpress Chiang Mai | เชียงใหม่ | สิทธิการเช่าที่ดินบางส่วน | 28 ก.พ. 2055 | 1,323 | 100% | 96* | 124.2 |
| รวม 24 โครงการ | 335,248 | 96.5% | 30,618 | 30,939.4 | ||||
งบกำไรขาดทุนตาม NII · หน่วยล้านบาท · TTM = FY2025 + 1H2026 − 1H2025 · EBITDA (ประมาณ) = รายได้รวม − (ค่าใช้จ่ายรวม − ต้นทุนทางการเงิน − ค่าเสื่อม ROU) · ช่วง LPF ไม่ต่อเนื่องกับ AXTRART
| รายการ | LPF ก.พ. 2024 | AXTRART 26 พ.ย.–31 ธ.ค. 2024 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 | YoY | TTM 2Q26 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| รายได้รวม (Total income) | 2,924.6 | 289.2 | 2,957.7 | 1,432.9 | 1,444.7 | +0.8% | 2,969.5 |
| ค่าใช้จ่ายรวม | 656.1 | 107.4 | 751.7 | 335.1 | 357.2 | +6.6% | 773.8 |
| ในนั้น: ต้นทุนทางการเงิน | 103.9 | 10.0 | 95.2 | 49.0 | 43.2 | −11.9% | 89.4 |
| ในนั้น: ค่าดำเนินงาน (Operating expenses) | n/a | n/a | n/a | 112.8 | 145.2 | +28.7% | n/a |
| EBITDA (ประมาณ) | 2,382.8 | 193.3 | 2,315.9 | 1,154.1 | 1,138.1 | −1.4% | 2,299.9 |
| กำไรสุทธิจากการลงทุน (NII) | 2,268.5 | 181.9 | 2,206.0 | 1,097.8 | 1,087.5 | −0.9% | 2,195.7 |
| กำไร (ขาดทุน) จากการประเมินมูลค่าและการขาย (ส่วนต่างจาก NII) | (38.3) | n/a | 452.6 | 6.9 | 0.9 | n/a | n/a |
| การเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน | 2,230.3 | n/a | 2,658.5 | 1,104.7 | 1,088.5 | −1.5% | 2,642.3 |
| NII ต่อหน่วย (บาท) | 0.9706 | 0.0778 | 0.9438 | 0.4697 | 0.4653 | −0.9% | 0.9394 |
| อัตรา EBITDA (ประมาณ) | 81.5% | 66.8% | 78.3% | 80.5% | 78.8% | −1.7 จุด | 77.4% |
| อัตรา NII ต่อรายได้รวม | 77.6% | 62.9% | 74.6% | 76.6% | 75.3% | −1.3 จุด | 73.9% |
รายได้รวมเพิ่ม ฿11.8 ล้าน เพราะรายได้อื่นเพิ่ม ฿30.3 ล้าน (ส่วนใหญ่เป็นรายได้สาธารณูปโภคจากโซลาร์และการเปลี่ยนนโยบายบัญชี) ขณะที่รายได้ค่าเช่าและบริการลด ฿17.3 ล้าน และค่าใช้จ่ายรวมเพิ่ม ฿22.1 ล้าน ทำให้ NII ลด ฿10.3 ล้าน การเติบโตของรายได้รวมจึงไม่ได้แปลงเป็น NII ผู้วิเคราะห์ควรดูรายได้ค่าเช่าและบริการกับ NII เป็นตัวหลัก
งบ ณ 30 มิ.ย. 2026 (สอบทาน, Unaudited) · งบปี 2025 (ตรวจสอบแล้ว) · LPF ณ 29 ก.พ. 2024 · หน่วยล้านบาท
| รายการ | 29 ก.พ. 2024 (LPF) | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (FV) | 29,801.3 | n/a | 30,895.2 | 30,939.4 |
| เงินลงทุนในตราสารกองทุนรวม (FV) | — | n/a | 1,158.0 | 1,144.9 |
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 443.3 | 1,042.8 | 214.0 | 192.0 |
| สินทรัพย์รวม | 32,352.2 | 31,975.7 | 33,001.3 | 33,055.4 |
| เงินกู้ระยะยาวจากสถาบันการเงิน (IBD) | 2,450.0 | 2,450.0 | 2,450.0 | 2,450.0 |
| หนี้สินตามสัญญาเช่า (ROU) | 784.7 | n/a | 513.1 | 509.6 |
| เงินมัดจำจากผู้เช่าและรายได้รับล่วงหน้า | 411.9 | n/a | 410.1 | 413.5 |
| หนี้สินรวม | 3,876.3 | 3,512.6 | 3,575.8 | 3,544.0 |
| ส่วนของผู้ถือหน่วย (NAV) | 28,475.9 | 28,463.0 | 29,425.5 | 29,511.4 |
| NAV ต่อหน่วย (บาท) | 12.1833 | 12.1778 | 12.5896 | 12.6264 |
| รายการ | 1H2025 | 1H2026 |
|---|---|---|
| กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (ตามงบ) | (122.9) | 1,016.2 |
| ซื้อตราสารกองทุนรวม (ในกิจกรรมดำเนินงาน) | (1,700.0) | (700.0) |
| ขายตราสารกองทุนรวม (ในกิจกรรมดำเนินงาน) | 416.0 | 716.0 |
| กระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนซื้อขายตราสาร (คำนวณ) | 1,161.1 | 1,000.2 |
| เงินปันผลที่จ่ายในงวด | (678.5) | (1,002.5) |
| ดอกเบี้ยจ่าย | (41.6) | (35.6) |
| เงินสดสุทธิที่เปลี่ยนแปลงในงวด | (842.9) | (22.0) |
NAV ต่อหน่วยเพิ่มจาก ฿12.18 เป็น ฿12.63 ในรอบ 18 เดือน แต่ NAV ที่ประกาศ ณ 31 ส.ค. 2026 ลดเป็น ฿12.56 การลดลงนี้มาพร้อมกับหนี้สินที่คำนวณได้ซึ่งเพิ่มขึ้นราว ฿882 ล้านบาท ยังไม่ทราบรายการ ควรเทียบกับงบ 3Q2026 ก่อนสรุป
IBD = เงินกู้ระยะยาวจากสถาบันการเงิน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) · เงินสด = เงินสดตามงบ (ไม่รวมตราสารกองทุนรวม) · ณ วันที่รายงาน
| ตัวชี้วัด | 29 ก.พ. 2024 (LPF) | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IBD / NAV (เท่า) | 0.086 | 0.086 | 0.083 | 0.083 |
| Net IBD / NAV (เท่า) | 0.070 | 0.049 | 0.076 | 0.077 |
| หนี้สินรวม / สินทรัพย์รวม | 12.0% | 11.0% | 10.8% | 10.7% |
| IBD / สินทรัพย์รวม (IBD-to-TAV) | 7.6% | 7.7% | 7.4% | 7.4% |
| EBITDA (ประมาณ) / ต้นทุนการเงิน (เท่า) | 22.9x | 19.4x | 24.3x | 26.3x (6 เดือน) |
รายได้ค่าเช่าและบริการ FY2025 (AR 2025) · โครงสร้างค่าเช่า Q2/2026 · พื้นที่เช่าตามประเภทผู้เช่า ณ 30 มิ.ย. 2026 (OPPDAY)
| ประเภท | % ของรายได้ค่าเช่าและบริการ |
|---|---|
| ค่าเช่าคงที่ (Fixed rent) | 39.3% |
| Hypermarket & Food Court (Lotus’s) | 34.9% |
| ค่าเช่าแปรผันตามยอดขาย (Variable rent) | 13.7% |
| ผู้เช่าระยะสั้น (Temporary lease) | 10.9% |
| รายได้อื่น (Other income) | 1.1% |
| ประเภทผู้เช่า | % พื้นที่เช่า |
|---|---|
| Hypermarket & Food Court (Lotus’s) | 55.6% |
| Anchor | 13.6% |
| Restaurant | 7.9% |
| Technologies | 4.4% |
| Health & Beauty | 3.1% |
| Car Service | 2.9% |
| PN Fashion | 2.8% |
| PNG Games & Karaoke | 2.3% |
| PN Financial Service | 2.1% |
| อื่น ๆ | 5.3% |
| ช่วงเวลา | % พื้นที่เช่า |
|---|---|
| Q2/2026 | 2.0% |
| Q3–Q4/2026 | 7.1% |
| 2027 | 13.3% |
| 2028 | 10.5% |
| 2029 | 2.5% |
| หลังปี 2029 | 9.0% |
| Lotus’s HY&FC (ตามสัญญาหลัก) | 55.6% |
หาก Lotus’s ลดพื้นที่หรือไม่ต่อสัญญา ผลกระทบต่อ NII ใหญ่ที่สุดในกองทรัสต์ ตัวอย่างการคำนวณ: รายได้ค่าเช่าและบริการ FY2025 ราว ฿2,754 ล้านบาท × 56% = ฿1,542 ล้านบาท ถ้ารายได้จาก Lotus’s ลด 10% โดยค่าใช้จ่ายคงที่ NII จะลดราว ฿154 ล้านบาท หรือ 7% ของ NII FY2025 (คำนวณอย่างง่าย)
DPU ตามงวดดำเนินงาน (AR 2025, OPPDAY 2Q26) และวันจ่ายจริง (SET) · หน่วยบาทต่อหน่วย · ประวัติของ LPF แสดงเป็นจ่ายจริงตามงบ
| งวดดำเนินงาน | วันจ่าย (SET) | จ่ายจริง (SET) | DPU ตามงวดดำเนินงาน | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|
| 26 พ.ย.–31 ธ.ค. 2024 | รวมจ่ายกับงวด Q1/2025 | — | 0.0700 | สะสมไว้ เพราะไม่ถึง 0.10 บาท จ่ายพร้อม Q1/2025 |
| 1 ม.ค.–31 มี.ค. 2025 | 6 มิ.ย. 2025 | 0.29 | 0.2203 | รวมเงินสะสม 0.07 บาท |
| 1 เม.ย.–30 มิ.ย. 2025 | 4 ก.ย. 2025 | 0.22 | 0.2169 | |
| 1 ก.ค.–30 ก.ย. 2025 | 9 ธ.ค. 2025 | 0.22 | 0.2185 | |
| 1 ต.ค.–31 ธ.ค. 2025 | 27 มี.ค. 2026 | 0.22 | 0.2194 | |
| 1 ม.ค.–31 มี.ค. 2026 | 12 มิ.ย. 2026 | 0.21 | 0.2096 | ลดจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 4.9% |
| 1 เม.ย.–30 มิ.ย. 2026 | 11 ก.ย. 2026 | 0.22 | 0.2212 | Book closing 28 ส.ค. 2026 |
| FY2025 (งวดดำเนินงาน) | 0.8751 | เทียบ NII ต่อหน่วย 0.9438 = payout 92.7% | ||
| FY2025 รวมเงินสะสม (ตาม AR) | 0.9451 | ไม่มีการคืนทุน (Capital reduction) ตามสรุปการจ่ายเงินปันผลใน AR 2025 | ||
| TTM 2Q26 (งวดดำเนินงาน Q3/25–Q2/26) | 0.8687 | เทียบ NII ต่อหน่วย 0.9394 = payout 92.5% |
DPU 12 เดือนล่าสุด ฿0.8687 เท่ากับ 92.5% ของ NII ต่อหน่วย ซึ่งสูงกว่านโยบายขั้นต่ำ 90% เพียงเล็กน้อย หาก NII ลด 5% payout จะเพิ่มเป็นประมาณ 97% หรือกองทรัสต์ต้องใช้กำไรสะสม ซึ่งมียอด ฿1,425 ล้านบาท ณ 30 มิ.ย. 2026 yield ที่ SET แสดง 7.68% คำนวณจาก 0.9451 ÷ 12.30 ส่วน yield ตามงวดดำเนินงาน 12 เดือนล่าสุดอยู่ที่ 7.06%
SET Factsheet ณ 8 ต.ค. 2026 ของกองทรัสต์ 12 ตัวที่ตรวจ · P/NAV = P/BV ตาม SET · Yield YTD ตาม SET (ฐานเดียวกันทุกตัว) · มูลค่าตลาดหน่วยล้านบาท
กฎการเลือกชุดเปรียบเทียบ: (1) ประเภททรัพย์สินเป็นค้าปลีกหรือพาณิชย์ จึงรวม CPNREIT ซึ่งเป็นตัวเดียวในกลุ่มที่ตรวจ (2) ขนาดมูลค่าตลาดอยู่ในช่วง 0.5–2.0 เท่าของ AXTRART คือ ฿14,375–57,500 ล้าน ซึ่งได้ CPNREIT, FTREIT และ WHART (3) ตัดออก BAREIT (สิทธิการเช่าท่าอากาศยาน), INETREIT (โครงสร้างพื้นฐาน), กองทรัสต์โรงแรม และตัวที่เล็กกว่าช่วงขนาด (AIMIRT, WHAIR, GVREIT, CPTREIT, DREIT, GROREIT, QHHRREIT)
| ชื่อ | ประเภททรัพย์สินหลัก | Market Cap (฿ ล้าน) | ราคา (฿) | P/NAV | Yield YTD (SET) | NAV ต่อหน่วย (฿) | ใช้ในชุดเปรียบเทียบ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AXTRART | ค้าปลีก (Lotus’s) | 28,749 | 12.30 | 0.97 | 7.68% | 12.63 | เป้าหมายการประเมิน |
| CPNREIT | ค้าปลีก (ศูนย์การค้า) | 46,350 | 12.80 | 1.11 | 6.45% | 11.58 | ใช่ |
| FTREIT | อุตสาหกรรมและคลังสินค้า | 41,371 | 12.60 | 1.12 | 6.05% | 11.26 | ใช่ |
| WHART | คลังสินค้าและโรงงาน | 37,463 | 10.80 | 1.02 | 6.27% | 10.56 | ใช่ |
| BAREIT | สิทธิการเช่าท่าอากาศยาน | 11,880 | 11.50 | 1.14 | 6.87% | 10.07 | ไม่ (ประเภท) |
| AIMIRT | อุตสาหกรรม | 9,577 | 12.10 | 0.98 | 6.86% | 12.37 | ไม่ (ขนาด) |
| INETREIT | โครงสร้างพื้นฐาน | 9,622 | 13.10 | 1.17 | 4.68% | 11.21 | ไม่ (ประเภท) |
| WHAIR | อุตสาหกรรม | 8,894 | 8.40 | 1.01 | 6.82% | 8.32 | ไม่ (ขนาด) |
| CPTREIT | — | 5,995 | 6.20 | 0.67 | 5.48% | 9.27 | ไม่ (ขนาด) |
| GVREIT | — | 5,867 | 7.20 | 0.70 | 10.87% | 10.24 | ไม่ (ขนาด) |
| DREIT | — | 3,429 | 4.82 | 0.57 | 8.09% | 8.43 | ไม่ (ขนาด) |
| GROREIT | โรงแรม | 3,056 | 9.70 | 0.84 | 5.77% | 11.56 | ไม่ (ประเภท/ขนาด) |
| QHHRREIT | โรงแรมและที่พักอาศัย | 3,200 | 7.90 | 0.61 | 7.21% | 12.99 | ไม่ (ประเภท/ขนาด) |
เหตุการณ์ที่ประกาศแล้วและกำหนดการที่คาดได้ ณ 9 ต.ค. 2026 · ไม่พบเป้าหมาย DPU หรือ NAV จากบริษัท
| วันที่ | เหตุการณ์ | สถานะ | แหล่ง |
|---|---|---|---|
| 28 ส.ค. 2026 | ปิดสิทธิ์รับเงินปันผลงวด 2Q26 | เกิดแล้ว | OPPDAY |
| 11 ก.ย. 2026 | จ่ายเงินปันผล 0.2212 บาทต่อหน่วย | เกิดแล้ว | OPPDAY |
| 30 ก.ย. 2026 | ประกาศรายละเอียดทรัพย์สินและมูลค่าประเมินใหม่ (รายงานผู้ประเมิน 13 ฉบับ) | เกิดแล้ว · ตัวเลขยังไม่ได้ดึงมาในรอบนี้ | SET |
| 6 ต.ค. 2026 | รายงาน NAV 31 ส.ค. 2026 ที่ ฿12.5599 ต่อหน่วย | เกิดแล้ว | SET |
| ประมาณ พ.ย. 2026 | งบ 3Q2026 (ปีก่อนยื่นวันที่ 10 พ.ย. 2025) | คาดการณ์จากรูปแบบปีก่อน | SET |
| ยังไม่กำหนด | ขยายสิทธิการเช่าที่ดิน Lotus’s Amata Nakorn อีก 17 ปี | อยู่ระหว่างดำเนินการ | SET 11 ส.ค. 2026 |
| ยังไม่กำหนด | รับโอนอาคาร Outdoor Plaza Srinakarin (NLA มากกว่า 4,100 ตร.ม.) | อยู่ระหว่างกระบวนการทางกฎหมาย | OPPDAY |
| 20 ธ.ค. 2027 | เงินกู้ CIMB ฿2,450 ล้านครบกำหนด | ต้องรีไฟแนนซ์ก่อนหน้า | OPPDAY |
| 2034–2039 | สิทธิการเช่าที่ดิน 7 โครงการ (16.7% ของ FV) ทยอยหมดอายุ รวม Rama 1 ปลายปี 2034 | ระยะยาว | AR 2025 |
| ประมาณ 2034 | ครบกำหนดระยะเริ่มต้น 10 ปีของสัญญาหลักกับ CP Axtra (คาดจากวันโอน 26 พ.ย. 2024 บวก 10 ปี ยังไม่ยืนยันวันเริ่มสัญญา) | ระยะยาว · ประมาณการ | AR 2025 |
9 หมวด แต่ละหมวดระบุข้อเท็จจริง ขนาดผลกระทบจากตัวเลข (คำนวณจากงบ) และสัญญาณที่ต้องติดตาม
| หมวด | ข้อเท็จจริง | ขนาดผลกระทบ (คำนวณ) | สัญญาณที่ต้องติดตาม |
|---|---|---|---|
| 1. ผู้เช่ารายใหญ่ (Lotus’s / CP Axtra) | Lotus’s 55.6% ของพื้นที่เช่า และ 56% ของรายได้ค่าเช่าและบริการ FY2025 สัญญาหลัก 10 ปี + ต่อ 2 ครั้ง | รายได้จาก Lotus’s ลด 10% ≈ −฿154 ล้านต่อปี ≈ −7% ของ NII FY2025 | ประกาศปิดสาขาหรือลดพื้นที่ · การเจรจาต่อสัญญา · งบ CP Axtra |
| 2. รีไฟแนนซ์ (เงินกู้ก้อนเดียว) | เงินกู้ CIMB ฿2,450 ล้าน ครบกำหนด 20 ธ.ค. 2027 ดอกเบี้ยอิง MLR | +100 bp ≈ +฿24.5 ล้านต่อปี ≈ 1.1% ของ NII · ช่องว่างกับเงินสดและตราสาร ≈ ฿1,113 ล้าน | ประกาศวงเงินใหม่หรือหุ้นกู้ก่อนปี 2027 · spread ที่ตกลงใหม่ |
| 3. อายุสิทธิการเช่า (Leasehold amortization) | 7 โครงการสิทธิการเช่าที่ดิน 16.7% ของ FV หมดอายุ 2034–2039 · Samui และ Phitsanulok มีส่วนเช่าด้วย | มูลค่าสิทธิการเช่าลดลงเมื่อเหลืออายุน้อยลง (ยังไม่ได้ประเมินเป็นตัวเลข) | ผลการขยายสัญญา Amata Nakorn · มูลค่าประเมินรอบ 30 ก.ย. 2026 ของโครงการสิทธิการเช่า |
| 4. มูลค่าประเมินและ NAV | สินทรัพย์ทั้งหมดบันทึกที่มูลค่ายุติธรรม · NAV ต่อหน่วยลดจาก ฿12.63 เป็น ฿12.56 ใน 2 เดือน · หนี้สินที่คำนวณได้เพิ่มราว ฿882 ล้าน ยังไม่ทราบสาเหตุ | FV ลด 5% ≈ −฿0.66 ต่อหน่วย ≈ −5.2% ของ NAV | มูลค่าประเมิน 30 ก.ย. 2026 เทียบ FV ปัจจุบัน · NAV รายเดือนถัดไป · งบ 3Q26 |
| 5. ความยั่งยืนของเงินปันผล | DPU 12 เดือนล่าสุดเท่ากับ 92.5% ของ NII · OCF ก่อนซื้อขายตราสาร 1H2026 ≈ ฿1,000 ล้าน ใกล้เท่ากับเงินปันผลจ่าย ฿1,003 ล้าน | NII ลด 5% → payout ≈ 97% · ใช้กำไรสะสม ฿1,425 ล้าน | DPU รายงวด (ต่ำกว่า 0.20 เป็นสัญญาณเตือน) · payout ต่อ NII เกิน 100% |
| 6. อุปสงค์ค้าปลีกและการต่อสัญญา | ARR Q2/26 −1.4% YoY · ไม่รวม anchor −2.9% · รายได้ค่าเช่าและบริการ 1H26 −1.3% YoY · ผู้เช่าระยะสั้น 10.9% ของโครงสร้างค่าเช่า | ทุก −1% ของรายได้ค่าเช่าและบริการ ≈ −฿27.5 ล้านต่อปี ≈ −1.2% ของ NII FY2025 (คำนวณจากฐาน FY2025) | Occupancy ต่ำกว่า 95% · ARR ลดติดต่อกันหลายไตรมาส · สัดส่วนผู้เช่าระยะสั้นเพิ่ม |
| 7. ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม | ค่าบริหารทรัพย์สิน 1H26 ฿121.4 ล้าน ≈ 8.4% ของรายได้รวม · ค่าดำเนินงานเพิ่ม 28.7% YoY | ค่าดำเนินงานเพิ่ม ฿32.4 ล้านในครึ่งปี ≈ 2.2% ของรายได้รวม | ค่าใช้จ่ายโตเร็วกว่ารายได้ต่อเนื่องหลายไตรมาส · ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคหลังโซลาร์ |
| 8. ธรรมาภิบาลและความขัดแย้งทางผลประโยชน์ | ผู้จัดการ 50% เป็นของ CPFC · CP Axtra เป็นผู้เช่าหลัก ผู้บริหารทรัพย์สิน และผู้ถือหน่วย 25% · มีแผนซื้ออาคาร Outdoor Plaza จากกลุ่ม | ราคารับโอนเทียบมูลค่าประเมินอิสระ (ยังไม่ทราบ) | ประกาศรายการเกี่ยวโยง · มติผู้ถือหน่วยที่เกี่ยวกับ CP Axtra |
| 9. สภาพคล่องและการถือหน่วยรายใหญ่ | Free float 74.95% · ซื้อขายเฉลี่ย ฿13.2 ล้านต่อวัน · ผู้ถือ 3 ราย (CP Axtra, ประกันสังคม, กองทุนบำเหน็จบำนาญ) รวม 45% | การขายหน่วยโดยผู้ถือรายใหญ่ทำให้ราคาต่ำกว่า NAV ได้ | ปริมาณซื้อขายผิดปกติ · การเปลี่ยนแปลงผู้ถือหน่วยรายใหญ่ใน SET |
การรีไฟแนนซ์ ฿2,450 ล้านบาทภายในปลายปี 2027 พร้อมกับการไม่ต่อสัญญาของผู้เช่ารายใหญ่ ทั้งสองเรื่องอาจเกิดพร้อมกันหากตลาดสินเชื่อตึงตัว ปัจจุบันตัวเลขยังแข็งแรง (หนี้สินต่อสินทรัพย์ 10.7% และกำไรก่อนดอกเบี้ยครอบคลุมดอกเบี้ยราว 26 เท่า) แต่ต้องติดตามทุกไตรมาส
จากข้อมูลที่ตรวจในรอบนี้ ทุกข้อมีแหล่งอ้างอิงในหัวข้ออื่น
กรอบ Bull / Base / Bear ใช้ NAV ต่อหน่วย 31 ส.ค. 2026 และ P/NAV ของชุดเปรียบเทียบ (คำนวณ ไม่ใช่ประมาณการ) · ไม่พบบทวิเคราะห์โบรกที่ระบุชื่อสำนักและเป้าหมายราคาใน SET หรือเว็บ IR
ราคา ฿12.30 ซื้อขายที่ P/NAV 0.97x ให้ yield 7.7% ตามที่ SET แสดง ถ้าคาดว่า Lotus’s ยังต่อสัญญาและรีไฟแนนซ์ปี 2027 ได้ในต้นทุนใกล้เดิม ส่วนลดเทียบกลุ่มอาจแคบลง ถ้า NAV รอบใหม่ลดหรือรีไฟแนนซ์ยาก ส่วนลดอาจกว้างขึ้น ประเด็นที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจคือ (1) ผลประเมินมูลค่ารอบ 30 ก.ย. 2026 (2) ที่มาของหนี้สินที่เพิ่มในงวด 31 ส.ค. (3) แผนรีไฟแนนซ์ก่อน 20 ธ.ค. 2027