หุ้น AMATA (อมตะ คอร์ปอเรชัน) วิเคราะห์งบการเงิน ปันผล 2026

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 25 กันยายน 2026

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ข้อมูลตลาด ณ 25 ก.ย. 2569 · งบการเงิน 1H2026 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569

AMATA พัฒนาและบริหารนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก (ชลบุรี ระยอง) และในเวียดนาม ลาว และเมียนมา รายได้หลักมาจากการขายที่ดินนิคม สาธารณูปโภคในนิคม และโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า บริษัทยังมีส่วนแบ่งกำไรจากโรงไฟฟ้า (Amata B.Grimm Power) และการจัดจำหน่ายก๊าซธรรมชาติ (MD&A 2Q26)

กำไรส่วนของบริษัทใหญ่ 1H2026

฿2,962 ล้าน

+205.7% YoY (1H25: ฿969M) · EPS ฿2.58(MD&A 2Q26)

รายได้รวม 1H2026

฿8,064 ล้าน

+39.9% YoY · โอนที่ดิน 594 ไร่(MD&A 2Q26)

GPM ธุรกิจหลัก 1H2026

49.34%

1H25: 41.16% · GPM ขายที่ดิน 61.51%(MD&A 2Q26)

P/E · P/BV

7.49 · 1.49 เท่า

หมวด PROP 13.74x · 0.87x(SET)

Net IB Debt / Equity

0.61 เท่า

หนี้สุทธิ ฿20,021M ณ 30 มิ.ย. 2569(FS 2Q26)

IAA Consensus Target

฿36.16

16 โบรกเกอร์ (Buy 15 / Hold 1) · กรอบ ฿30–฿44(Settrade)

กำไร 1H26 มีรายการครั้งเดียว — P/E 7.49x จึงต่ำกว่าฐานกำไรปกติ

กำไร 1H26 รวมกำไรขายเงินลงทุน ASCLT2 ในเวียดนาม ฿366 ล้าน และกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน ฿55 ล้าน (MD&A 2Q26) บล.พาย ประเมินกำไรปกติ 1H26 ที่ ฿2,541 ล้าน (บล.พาย ผ่านข่าวหุ้น) P/E ของ SET คำนวณจากกำไรที่รายงาน TTM (EPS ฿4.47) จึงต่ำกว่าที่คำนวณจากกำไรปกติ

ประเด็นสำคัญ (Key Takeaways)

การโอนที่ดินและ margin หนุนกำไร: 1H26 โอนที่ดิน 594 ไร่ (ไทย 577 / เวียดนาม 17) เทียบกับ 450 ไร่ใน 1H25 GPM ขายที่ดินขึ้นเป็น 61.51% จาก 52.20% เพราะเริ่มโอนในโครงการชลบุรีเฟสที่ margin สูง (MD&A 2Q26)
ยอดขายใหม่ช้ากว่าเป้า: ยอดขายที่ดินใหม่ (ทำสัญญา) 1H26 อยู่ที่ 378 ไร่ ลดลง 50% YoY และเท่ากับ 14% ของเป้าทั้งปี 2,800 ไร่ (บล.กสิกรไทย) บริษัทมีลูกค้าอยู่ระหว่างเจรจามากกว่า 1,000 ไร่ ในนั้นมี Data Center ราว 6 ราย (บล.พาย)
Backlog รองรับการรับรู้รายได้: บล.พาย ระบุ Backlog มากกว่า ฿18,000 ล้าน (ข่าวหุ้น 24 ส.ค. 2569)
ใช้เงินซื้อที่ดินต่อเนื่อง: สินค้าคงเหลือ (ที่ดิน) ฿22,796M และเงินสดใช้ไปในกิจกรรมลงทุน 1H26 ฿4,299M เงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงินเพิ่มเป็น ฿3,068M (FS 2Q26)

Bull Case

ปิดดีล Data Center และอิเล็กทรอนิกส์มากกว่า 1,000 ไร่ใน 2H26
เวียดนามและลาวเริ่มมียอดขายตามเป้า
GPM ขายที่ดินยืนเหนือ 60%

Base Case

ยอดขายที่ดินต่ำกว่าเป้า 2,800 ไร่ แต่ Backlog ทำให้กำไรปี 2569 ยังโตจากปีก่อน
ปันผลไม่ต่ำกว่านโยบาย 40% ของกำไร
หนี้สุทธิเพิ่มตามการซื้อที่ดิน

Bear Case

นโยบายภาษีสหรัฐฯ และภูมิรัฐศาสตร์ทำให้ลูกค้าเลื่อนการลงทุน
ยอดขายใหม่ต่ำต่อเนื่อง ทำให้ Backlog ลดลงในปี 2570
กำไรกลับสู่ระดับไม่มีรายการพิเศษ

2. ข้อมูลบริษัท (Factsheet)

ข้อมูลตลาด ณ 25 ก.ย. 2569 (SET Factsheet) · ผู้ถือหุ้น ณ 27 ส.ค. 2569

ราคาหุ้น

฿33.50

52W: ฿14.00 – ฿34.50 · YTD +101.81%(SET)

Market Cap

฿38,525 ล้าน

1,150 ล้านหุ้น (พาร์ ฿1)(SET)

P/E (TTM)

7.49 เท่า

หมวด 13.74x · ตลาด 16.00x(SET)

P/BV

1.49 เท่า

BVPS ฿22.50(SET)

Dividend Yield

3.28%

Payout ratio 0.30 (YTD, SET)(SET)

EV / EBITDA

8.37 เท่า

EV ฿66,844M(SET)

Free Float

72.16%

ณ 18 มี.ค. 2569 · ต่างชาติ 15.36% · NVDR 17.44%(SET)

ROE (1H26 annualized)

21.46%

รวมกำไรครั้งเดียว · ROA 10.41% · D/E 1.27x(SET)

หัวข้อ	รายละเอียด
ชื่อบริษัท	บริษัท อมตะ คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) — Amata Corporation PCL (SET: AMATA)
หมวดธุรกิจ	อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ · ดัชนี SET100, SETHD, SETESG
ก่อตั้ง / เข้าจดทะเบียน	6 มี.ค. 2532 / 14 ก.ค. 2540 (ราคา IPO ฿18.00 ที่พาร์ ฿10)
ทุนชำระแล้ว	฿1,150 ล้าน (1,150 ล้านหุ้น พาร์ ฿1)
ผู้ถือหุ้นใหญ่ (27 ส.ค. 2569)	นาย วิกรม กรมดิษฐ์ 26.23% · บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด 17.54% · SOUTH EAST ASIA UK (TYPE C) NOMINEES 3.75% · STATE STREET EUROPE 2.20% · บริษัท อีโตชู เอ็นเตอร์ไพรซ์ (ไทยแลนด์) จำกัด 2.17%
ประธานกรรมการ / CEO	นาย ปานปรีย์ พหิทธานุกร / นาย วิกรม กรมดิษฐ์ (ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร)
นโยบายปันผล	ไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิตามงบการเงินรวม หลังหักภาษีและสำรองตามกฎหมาย
ผู้สอบบัญชี	PricewaterhouseCoopers ABAS — งบ Q2/2026 ไม่มีเงื่อนไข (Unqualified)
SET ESG Rating / CAC	AAA / ได้รับการรับรอง

ที่มา: SET Factsheet AMATA (ภาษาไทย) ราคาปิด 25 ก.ย. 2569 ระหว่างวัน 28 ก.ย. 2569 ราคาอยู่ที่ ฿33.25–฿33.50

3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

ธุรกิจหลักและบริษัทในกลุ่ม · ข้อมูลจาก MD&A 2Q26 และงบการเงินปี 2025

AMATA ก่อตั้งปี 2532 วางแผน พัฒนา บริหาร และทำการตลาดนิคมอุตสาหกรรม 4 ประเทศ ได้แก่ ไทย เวียดนาม เมียนมา และลาว ใน 1H26 รายได้ธุรกิจหลักมาจากไทย 82% และเวียดนาม 18% (MD&A 2Q26) ในนิคมของ AMATA มีโรงงานและธุรกิจมากกว่า 1,600 แห่ง และแรงงานราว 350,000 คน (The Better, 10 มี.ค. 2569)

ธุรกิจ	โครงการ / บริษัท	ลักษณะ
ขายที่ดินนิคม (ไทย)	อมตะ ซิตี้ ชลบุรี, อมตะ ซิตี้ ระยอง (Amata City Rayong), อมตะ สมาร์ท ซิตี้ ชลบุรี, นิคมไทย-จีน ระยอง (Thai-Chinese Rayong Industrial Realty Development)	ขายที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานให้ผู้ผลิต
ขายที่ดินนิคม (ต่างประเทศ)	Amata VN PCL (เวียดนาม: เบียนหัว, ลองถั่น, ฮาลอง), Amata City Lao, Amata Asia (Myanmar)	ขายที่ดินและเช่าระยะยาว
สาธารณูปโภค	บริษัทย่อยในนิคมไทยและเวียดนาม, Amata Power (Bien Hoa)	น้ำประปา ไฟฟ้า บำบัดน้ำเสีย และบริการในนิคม
ให้เช่า	Amata Summit Ready Built	โรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า
เงินลงทุนในบริษัทร่วม/ร่วมค้า	Amata B.Grimm Power (โรงไฟฟ้า), Amata Natural Gas Distribution (ก๊าซธรรมชาติ), Amata BIG Industrial Gas, Amata Summit Growth REIT (AMATAR)	รับรู้ส่วนแบ่งกำไร (1H26: ฿388M)

ที่มา: รายชื่อบริษัทย่อยและบริษัทร่วมจาก งบการเงินปี 2025 (หมายเหตุประกอบงบ) ส่วนสัดส่วนรายได้จาก MD&A 2Q26 ชื่อโครงการในเวียดนามอิงชื่อบริษัทในหมายเหตุประกอบงบและ ACHL (ฮาลอง) ใน MD&A ส่วนชื่อโครงการ อมตะ สมาร์ท ซิตี้ ชลบุรี มาจาก บล.กสิกรไทย

4. ผลประกอบการ (Financial Performance)

FY2023–FY2025, 1H2026 และ TTM ถึง 30 มิ.ย. 2569 (หน่วย ฿ ล้าน)

รายได้รวม EBITDA และกำไรส่วนของบริษัทใหญ่ (฿ ล้าน)

ที่มา: SET Factsheet — EBITDA ใช้นิยามของ SET ซึ่งรวมส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม และใน 1H26 รวมกำไรขาย ASCLT2 ฿366M ด้วย TTM = FY2025 − 1H2025 + 1H2026

EBITDA Margin และ Net Margin (%)

คำนวณจากรายได้รวม (Total Revenues) และกำไรส่วนของบริษัทใหญ่ใน SET Factsheet SET และ MD&A แสดง Net Profit Margin 1H26 ที่ 39.92% ซึ่งใช้กำไรรวมส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย เกณฑ์ในกราฟนี้จึงต่ำกว่า

1H2025 vs 1H2026 (฿ ล้าน)

ที่มา: MD&A 2Q26 และ EBITDA จาก SET Factsheet

รายการ (฿ ล้าน)	FY2023	FY2024	FY2025	1H2025	1H2026	YoY 1H
รายได้จากการดำเนินงาน	9,517	14,724	14,281	5,651	7,571	+34.0%
รายได้รวม	9,785	14,987	14,524	5,766	8,064	+39.9%
EBITDA (SET)	4,056	5,069	6,110	2,197	4,072	+85.3%
EBIT	3,626	4,659	5,647	1,975	3,816	+93.2%
กำไรส่วนของบริษัทใหญ่	1,885	2,467	3,149	969	2,962	+205.7%
EPS (฿)	1.64	2.15	2.74	0.84	2.58	+207%
GPM ธุรกิจหลัก (%)	n/a	33.74	44.56	41.16	49.34	+8.2 pt

ที่มา: SET Factsheet (งบสรุป) · GPM จาก MD&A FY25 และ MD&A 2Q26 ไม่ได้ดึง MD&A FY2023 ในรอบนี้ GPM FY2023 จึงเป็น n/a

2Q26: กำไรส่วนของบริษัทใหญ่ ฿1,584M (+1,032% YoY)

รายได้รวม 2Q26 ฿4,068M (+71.3%) ขายที่ดิน ฿2,206M (+131.1%) จากการโอน 288 ไร่ GPM ขายที่ดิน 66.16% เทียบกับ 46.87% ใน 2Q25 (MD&A 2Q26) บล.พาย ประเมินกำไรปกติ 2Q26 ที่ ฿1,286M หลังหักรายการพิเศษราว ฿300M (ข่าวหุ้น)

5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)

ณ 31 ธ.ค. 2023–2025 และ 30 มิ.ย. 2569 (หน่วย ฿ ล้าน)

ส่วนของผู้ถือหุ้น หนี้สิน และสินทรัพย์รวม (฿ ล้าน)

ที่มา: งบการเงินปี 2025 (ธ.ค. 2023 ใช้ตัวเลขปรับปรุงใหม่ ณ 1 ม.ค. 2567) และ งบ 2Q26 ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม SET Factsheet แสดงปี 2023 ก่อนปรับปรุง (สินทรัพย์ ฿57,588M)

รายการ (฿ ล้าน)	31 ธ.ค. 2023	31 ธ.ค. 2024	31 ธ.ค. 2025	30 มิ.ย. 2569
เงินสดและรายการเทียบเท่า	2,032	2,522	2,307	1,926
สินค้าคงเหลือ (ที่ดินรอขาย/พัฒนา)	15,127	12,955	23,135	22,796
สินทรัพย์รวม	57,574	64,925	69,654	74,403
หนี้สินรวม	32,007	37,014	39,233	41,568
ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม	25,567	27,912	30,421	32,834
— ส่วนของบริษัทใหญ่ (SET)	20,418	21,808	23,531	25,874
กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน	8,609	10,167	8,735	2,571 (6M)
กระแสเงินสดจากการลงทุน	-8,794	-7,951	-9,102	-4,299 (6M)

ที่มา: FS 2Q26, FS FY25 และ SET Factsheet (สินค้าคงเหลือ ส่วนของบริษัทใหญ่ และกระแสเงินสด) สินทรัพย์เพิ่มขึ้นใน 1H26 ส่วนใหญ่มาจากที่ดินรอพัฒนา (MD&A 2Q26)

6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)

หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ณ สิ้นปี 2023–2025 และ 30 มิ.ย. 2569

IB Debt/Equity และ Net IB Debt/Equity (เท่า)

คำนวณจาก FS FY25 และ FS 2Q26 — หนี้ที่มีภาระดอกเบี้ย = เงินกู้ระยะสั้น (สถาบันการเงิน + กิจการที่เกี่ยวข้อง) + เงินกู้ระยะยาว + หุ้นกู้ ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า เทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้นรวม

รายการ (฿ ล้าน)	31 ธ.ค. 2023	31 ธ.ค. 2024	31 ธ.ค. 2025	30 มิ.ย. 2569
เงินกู้ระยะสั้น	1,263	1,515	1,708	3,606
เงินกู้ระยะยาว (รวมส่วนถึงกำหนดใน 1 ปี)	10,561	12,918	16,222	17,092
หุ้นกู้	5,647	2,949	1,249	1,250
หนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยรวม	17,471	17,382	19,180	21,947
หนี้สุทธิ	15,439	14,860	16,872	20,021
Net IB Debt / Equity (เท่า)	0.60	0.53	0.55	0.61
Net Debt / EBITDA (SET, เท่า)	3.81	2.93	2.76	2.51 (TTM)
Interest Coverage (เท่า)	—	—	—	15.70 (1H26)

Interest Coverage จาก MD&A 2Q26 (1H25: 6.50x) ส่วน D/E ตามนิยาม SET (หนี้สินรวม/ส่วนของผู้ถือหุ้น) อยู่ที่ 1.27x · Net Debt/EBITDA ใช้ EBITDA ของ SET ซึ่งรวมส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมและกำไรขายเงินลงทุน อัตราจึงดูต่ำกว่าเมื่อเทียบกับกระแสเงินสดจากธุรกิจหลัก ต้นทุนทางการเงิน 1H26 ฿259M ลดลง 23.3% YoY

7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments)

รายได้ธุรกิจหลัก 1H2026 (฿7,572 ล้าน) และอัตรากำไรขั้นต้นรายธุรกิจ

สัดส่วนรายได้ธุรกิจหลัก 1H2026

ที่มา: MD&A 2Q26 — ไม่รวมกำไรขายเงินลงทุน ASCLT2 รายได้ทางการเงิน และรายได้อื่น

ธุรกิจ	รายได้ 1H25	รายได้ 1H26	YoY	GPM 1H25	GPM 1H26
ขายอสังหาริมทรัพย์	2,867	4,692	+63.6%	52.20%	61.51%
สาธารณูปโภค	2,283	2,355	+3.2%	19.33%	18.92%
ให้เช่า	501	525	+4.7%	77.41%	77.06%
ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม/ร่วมค้า	470	388	-17.4%	—	—

ที่มา: MD&A 2Q26 ส่วนแบ่งกำไรลดลงเพราะโรงไฟฟ้าขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยน ขณะที่ธุรกิจก๊าซธรรมชาติกำไรเพิ่มขึ้น

รายประเทศ: ไทย 82% · เวียดนาม 18% ของรายได้ธุรกิจหลัก 1H26

สาธารณูปโภคในเวียดนามมีรายได้ VND 1,051 พันล้าน (1H25: VND 1,004 พันล้าน) แต่เมื่อแปลงเป็นบาทลดลงเพราะเงินบาทแข็งค่า (MD&A 2Q26)

8. ประวัติปันผล (Dividend History)

เงินปันผลต่อหุ้นตามรอบผลประกอบการ · SET Factsheet ณ 25 ก.ย. 2569

เงินปันผลต่อหุ้น (฿)

ที่มา: SET Factsheet (ตารางการจ่ายปันผล) — รวมปันผลระหว่างกาล (ก.ย.) กับปันผลงวดสิ้นปี (พ.ค. ปีถัดไป) ของรอบเดียวกัน

รอบผลประกอบการ	ระหว่างกาล (฿)	งวดสิ้นปี (฿)	รวม (฿)	EPS (฿)	DPS/EPS
FY2022	0.20	0.40	0.60	n/a	n/a
FY2023	0.25	0.40	0.65	1.64	39.6%
FY2024	0.25	0.55	0.80	2.15	37.2%
FY2025	0.35	0.75	1.10	2.74	40.1%
1H2026	0.60	—	0.60	2.58	23.3%

DPS/EPS คำนวณจากเงินปันผลของรอบนั้นหารด้วย EPS ใน SET Factsheet SET แสดง Payout Ratio 0.35 (2024), 0.33 (2025) และ 0.30 (YTD) ซึ่งคำนวณจากปันผลที่จ่ายในปีปฏิทิน จึงต่างจากเกณฑ์รอบผลประกอบการ ปันผลระหว่างกาล 1H26 XD 26 ส.ค. จ่าย 10 ก.ย. 2569 (ข่าวหุ้น)

9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)

ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมใน SET · SET Factsheet ณ 25 ก.ย. 2569

Market Cap (฿ ล้าน) และ P/E (เท่า)

ที่มา: SET Factsheet ของ AMATA, WHA, ROJNA และ PIN

บริษัท	Market Cap (฿M)	ราคา (฿)	P/E (x)	P/BV (x)	Div. Yield (%)	EV/EBITDA (x)
AMATA (อมตะ)	38,525	33.50	7.49	1.49	3.28	8.37
WHA (ดับบลิวเอชเอ)	71,147	4.76	16.75	1.90	4.43	16.39
ROJNA (โรจนะ)	11,618	5.75	3.19	0.55	8.70	4.25
PIN (พินเนเคิล)	4,895	4.22	8.79	1.12	5.12	9.22

ที่มา: SET Factsheet ของแต่ละบริษัท ณ 25 ก.ย. 2569 · P/E ของ AMATA และ ROJNA ต่ำเพราะกำไร TTM มีรายการครั้งเดียว ควรเทียบร่วมกับ P/BV

10. มุมมองอนาคต (Outlook)

เป้าหมายของผู้บริหารปี 2569 และประมาณการโบรกเกอร์ (อ้างชื่อผู้จัดทำ) · ณ 28 ก.ย. 2569

ประเด็น	ตัวเลข	แหล่ง
เป้ายอดขายที่ดินปี 2569	2,800 ไร่ (ไทย 1,650 · เวียดนาม 550 · ลาว 600)	บล.กสิกรไทย (ผู้บริหารยืนยันเป้า)
ยอดขายที่ดินใหม่ 1H26	378 ไร่ (14% ของเป้า) · 2Q26: 271 ไร่	บล.กสิกรไทย
คาดปิดขาย 3Q26	อย่างน้อย 600 ไร่ (ไม่รวมลาว) · ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มราว 10% YoY	บล.กสิกรไทย
ดีลที่อยู่ระหว่างเจรจา	มากกว่า 1,000 ไร่ (Data Center ~6 ราย ~300 ไร่)	บล.พาย
Backlog	มากกว่า ฿18,000 ล้าน	บล.พาย (24 ส.ค. 2569)
งบลงทุนปี 2569	฿10,000 ล้าน (รวมพัฒนาที่ดินในเวียดนาม)	The Better (tier 4)
ประมาณการกำไรสุทธิปี 2569	บล.พาย ฿3,650M (+16%) · บล.กสิกรไทย ฿3,610M	บล.พาย, บล.กสิกรไทย

ตัวเลขเป้าหมายและ Backlog มาจากบทวิเคราะห์ของโบรกเกอร์ที่อ้างผ่านสื่อ ไม่ใช่เอกสารที่บริษัทยื่นต่อ SET ใน MD&A 2Q26 ไม่มีตัวเลข Backlog

ตัวเร่งและเหตุการณ์ที่มีวันที่

20 พ.ค. 2569: ขาย ASCLT2 เสร็จ รับรู้กำไร ฿366M การขาย ASCLT1 คาดว่าจะเสร็จภายในปี 2569 (MD&A 2Q26)
27 ก.ค. 2569: Amata VN ขายหุ้น 68.02% ใน Amata Township Long Thanh (ATLT) มูลค่า VND 492,239 ล้าน (ราว ฿632M) (MD&A 2Q26)
4Q26: ความคืบหน้ายอดขายโครงการในลาว (เป้า 600 ไร่) (บล.พาย)
ภาพรวม BOI: คำขอรับส่งเสริมการลงทุน 1H26 ฿1,473,718M (+37% YoY) ส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมดิจิทัล ฿1,115,260M (MD&A 2Q26)

11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)

ความเสี่ยงหลักและสัญญาณที่ติดตามได้ · อ้างอิง MD&A 2Q26 และ FY25

ความเสี่ยง	รายละเอียด	สัญญาณที่ติดตามได้
ยอดขายที่ดินใหม่	1H26 ขายได้ 14% ของเป้า การรับรู้รายได้ในปี 2570 ขึ้นกับการปิดดีลใน 2H26	ยอดขายที่ดินรายไตรมาส (ไร่) เทียบเป้า 2,800 ไร่
นโยบายการค้าและภูมิรัฐศาสตร์	MD&A ระบุนโยบายการค้าสหรัฐฯ และความตึงเครียดตะวันออกกลางเป็นความเสี่ยงหลักของเศรษฐกิจไทย	อัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ และคำขอ BOI รายไตรมาส
อัตราแลกเปลี่ยน	รายได้เวียดนามแปลงค่าเป็นบาท ปี 2025 ขาดทุน FX ฿131M ส่วน 1H26 มีกำไร FX ฿55M	ค่าเงิน VND/THB และรายการ FX ในงบ
หนี้เพิ่มจากการซื้อที่ดิน	หนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยเพิ่มเป็น ฿21,947M และเงินกู้ระยะสั้นเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว	Net IB Debt/Equity และกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน
คุณภาพกำไร	กำไรมีรายการขายเงินลงทุนครั้งเดียว (ASCLT2 ในปี 2569 และขายบริษัทย่อย ฿564M ในปี 2025)	ส่วนต่างระหว่างกำไรที่รายงานกับกำไรปกติ
ธุรกิจพลังงานในบริษัทร่วม	ส่วนแบ่งกำไร 1H26 ลดลง 17.4% จากโรงไฟฟ้า	ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมรายไตรมาส และราคาก๊าซ

ที่มา: MD&A 2Q26, MD&A FY25, บล.กสิกรไทย

12. SWOT

สรุปจากข้อมูลในรายงานนี้ · ณ 28 ก.ย. 2569

Strengths (จุดแข็ง)

ที่ดินนิคมทำเลอีอีซี (ชลบุรี ระยอง) และฐานในเวียดนาม
GPM ขายที่ดิน 1H26 สูงถึง 61.51%
รายได้ประจำจากสาธารณูปโภคและเช่า ฿2,880M ใน 1H26
ESG Rating AAA และ Interest Coverage 15.70x

Weaknesses (จุดอ่อน)

รายได้ขึ้นกับจังหวะการโอนที่ดิน จึงผันผวนรายไตรมาส
กำไรมีรายการขายเงินลงทุนครั้งเดียวต่อเนื่อง
สินค้าคงเหลือหมุนช้า (1,819 วันใน 1H26)
Dividend yield 3.28% ต่ำกว่าคู่เทียบ

Opportunities (โอกาส)

ดีมานด์ Data Center และ AI (คำขอ BOI ดิจิทัล ฿1.1 ล้านล้าน)
ย้ายฐานการผลิตจากจีน (China+1)
นิคมใหม่ในลาวและการขยายในเวียดนาม
ปรับราคาขายที่ดินขึ้นราว 10% YoY

Threats (อุปสรรค)

นโยบายภาษีนำเข้าสหรัฐฯ
คู่แข่ง WHA และ ROJNA ในอีอีซี
ค่าเงิน VND/THB และความเสี่ยงประเทศเพื่อนบ้าน
ต้นทุนพลังงานสูงจากความตึงเครียดตะวันออกกลาง

ที่มา: MD&A 2Q26, SET Factsheet, บล.กสิกรไทย

13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)

กรอบการประเมินจากข้อมูล ณ 28 ก.ย. 2569 — ไม่ใช่คำแนะนำซื้อขาย

Bull Case

ราคาเป้าหมายสูงสุดใน IAA Consensus ฿44 (Settrade)
ต้องการเงื่อนไข: ปิดดีลมากกว่า 1,000 ไร่ใน 2H26 และลาวเริ่มขายได้

Base Case

IAA Consensus เฉลี่ย ฿36.16 (upside ราว 8% จาก ฿33.50)
บล.พาย ฿36 (P/E ปี 2569 11.3x) · บล.กสิกรไทย ฿35 (กลางปี 2570, Adjusted NAV)

Bear Case

ราคาเป้าหมายต่ำสุดใน IAA Consensus ฿30
ยอดขายใหม่ต่ำต่อเนื่อง และหุ้นขึ้นมาแล้ว 101.81% YTD

ราคาเป้าหมายมาจาก IAA Consensus บน Settrade (16 โบรกเกอร์ ณ 28 ก.ย. 2569), บล.พาย ผ่านข่าวหุ้น 24 ส.ค. 2569 และ บล.กสิกรไทย ผ่านทันหุ้น 21 ก.ค. 2569 เป็นความเห็นของโบรกเกอร์ ไม่ใช่ข้อเท็จจริง

Monitoring Checklist

ยอดขายที่ดินใหม่ 3Q26 เทียบกับที่คาดไว้อย่างน้อย 600 ไร่
GPM ขายที่ดินใน 3Q26 เทียบกับ 66.16% ใน 2Q26
กำไรปกติ (หักรายการขายเงินลงทุนและ FX)
การขาย ASCLT1 และกำไรจากการขาย ATLT ใน 3Q26
Net IB Debt/Equity เทียบกับ 0.61x ณ 30 มิ.ย. 2569
ปันผลงวดสิ้นปี 2569 เทียบกับ ฿0.75 ของปี 2025