หุ้นกู้ ฿750M ครบกำหนด 16 ม.ค. 2027 สัญญาเช่าสำนักงานหมดอายุ 31% ในปี 2027 และ 47–53% ในปี 2028 ค่าเช่าต่อสัญญาใหม่ลดลง −15.0% (Exchange) และ −11.0% (Mercury) ใน Q2/2026 และสิทธิการเช่า Mercury สิ้นสุดปี 2035 ตัวเลขกำไรใน 1H2026 ดีขึ้น แต่สามเรื่องนี้ต้องติดตาม
ลักษณะธุรกิจ. Exchange Tower เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร (NLA 42,415 ตร.ม.) ผ่านบริษัทลูก 99.99% ส่วน Mercury Tower เป็นสิทธิการเช่า (NLA 25,042 ตร.ม.) อัตราการเช่าสำนักงานของ Exchange และ Mercury อยู่ที่ 78.9% และ 75.7% ลดจากราว 99% และ 98% ในปี 2019 ค่าเช่าค้าปลีกสูงกว่า (88.8% และ 93.0%)
ผลการดำเนินงาน. รายได้รวม 1H2026 ฿400.1M (+1.5%) ค่าใช้จ่ายรวมลด 5.6% NII เพิ่มเป็น 49.4% ของรายได้รวม (1H2025: 45.6%) กำไรเบ็ดเสร็จปี 2024 เหลือเพียง ฿45.2M จากการขาดทุนประเมินมูลค่า −฿309.7M จึงควรดู NII เป็นตัวชี้วัดการดำเนินงาน
งบดุลและการจ่าย. หนี้ดอกเบี้ย ฿2,036M คิดเป็น 22% ของสินทรัพย์รวม ดอกเบี้ยคุ้มครองได้ประมาณ 7.0 เท่า (TTM) เงินสดและพันธบัตรระยะสั้นรวมกองทุนเปิด ฿665M ยังไม่พอชำระหุ้นกู้ ฿750M หากไม่มีการต่อวงเงินหรือออกหุ้นกู้ใหม่ ปันผลปี 2025 ฿0.42 และ 1H2026 ฿0.20 บวกการลดทุนคืนปี 2025 ฿0.1444 และ 1H2026 ฿0.0661
การประเมินมูลค่า. P/BV 0.73 เท่าสูงกว่า BOFFICE (0.53) และ CPTREIT (0.66) แต่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยหมวด (0.91) ส่วนลดจะแคบลงได้ต้องมีหลักฐานว่าอัตราการเช่าและค่าเช่าต่อสัญญาใหม่เสถียร
สมมติฐานเต็มอยู่ในส่วน 13 เป็นการประมาณเชิงกรอบ ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| วันจัดตั้ง / วันเข้าจดทะเบียน SET | 11 ต.ค. 2016 / 31 ต.ค. 2016 (IPO ที่ ฿10.00 ต่อหน่วย) |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | บริษัท SCCP REIT จำกัด |
| ผู้บริหารทรัพย์สิน | Jones Lang LaSalle (Mercury Tower) · CBRE (Thailand) ตั้งแต่ 1 ส.ค. 2025 (Exchange Tower) ก่อนหน้านั้นคือ Nantawan Management ม.ค.–ก.ค. 2025 |
| ทรัสตี (Trustee) | Kasikorn Asset Management Co., Ltd. (บริษัทในเครือ KASIKORNBANK) |
| ผู้สอบบัญชี | PricewaterhouseCoopers ABAS · งบปี 2025 ความเห็นไม่มีเงื่อนไข · สอบทานงบ 2Q26 ไม่พบประเด็นที่ต้องแก้ไข |
| นโยบายการจ่ายเงิน | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว นิยามไม่ได้เปิดเผยในงบ ต้องดูหนังสือชี้ชวน |
| ค่าธรรมเนียมผู้จัดการ | ฐานไม่เกิน 0.45% ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สินรวม และตามผลงานไม่เกิน 2.50% ของรายได้สุทธิ |
| ผู้ถือหน่วยรายใหญ่อื่น | Muang Thai Life Assurance 20.93% · Thai Life Insurance 7.67% · Krungthai-AXA Life 6.56% · กองทุนประกันสังคม 4.63% |
| การถือหน่วยโดยต่างชาติ | 0.04% (เพดาน 49%) |
กองทรัสต์ไม่ได้ถือที่ดินและอาคารทั้งหมดโดยตรง ส่วน Exchange Tower เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร ถือผ่าน Exchange Tower Ltd. (99.99%) ซึ่งถือ Exchange Connection Ltd. (99.99%) เจ้าของสะพานเชื่อม BTS อโศก ส่วน Mercury Tower กองทรัสต์ถือสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารโดยตรง รายได้หลักมาจากการเช่าพื้นที่สำนักงานและค้าปลีกในสองอาคาร
| รายการ | Exchange Tower | Mercury Tower |
|---|---|---|
| ประเภทสิทธิ | กรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร (ผ่านบริษัทลูก 99.99%) | สิทธิการเช่า ถึง 21 พ.ย. 2578 พ.ศ. (= 2035) ประมาณ 9.9 ปี ณ 30 มิ.ย. 2026 |
| อาคาร | สูง 41 ชั้น ใต้ดิน 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 80,944 ตร.ม. | สูง 25 ชั้น ใต้ดิน 6 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 52,882 ตร.ม. |
| พื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) | 42,415 ตร.ม. | 25,042 ตร.ม. |
| อัตราการเช่าสำนักงาน Q2/2026 | 78.9% (+0.1 จุด QoQ) จุดสูงสุด 99.0% (2019) | 75.7% (+0.6 จุด QoQ) จุดสูงสุด 98.2% (2019) |
| อัตราการเช่าค้าปลีก Q2/2026 | 88.8% (−1.4 จุด QoQ) | 93.0% (+0.1 จุด QoQ) |
| มูลค่าตามงบ 30 มิ.ย. 2026 | ฿6,823.8M (ราคาทุน ฿4,871.8M) | ฿1,703.8M (ราคาทุน ฿2,561.7M) |
| ค่าเช่าเมื่อต่อสัญญาใหม่ Q2/2026 | สำนักงาน −15.0% · ค้าปลีก +4.8% | สำนักงาน −11.0% · ค้าปลีก +1.3% |
| อันดับ | Exchange · สำนักงาน | Exchange · ค้าปลีก | Mercury · สำนักงาน | Mercury · ค้าปลีก |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Consumer Product 21% | Beauty & Clinic 51% | Electronic & IT 34% | Food & Beverage 50% |
| 2 | Finance & Banking 14% | Education 19% | Consultant 20% | Beauty & Clinic 20% |
| 3 | Manufacturing 13% | Fitness 12% | Healthcare 12% | Retail 17% |
| 3 อันดับแรกรวม | 48% | 82% | 66% | 87% |
| ปี | Exchange · สำนักงาน | Exchange · ค้าปลีก | Mercury · สำนักงาน | Mercury · ค้าปลีก |
|---|---|---|---|---|
| 2026 (ที่เหลือของปี) | 6% | 14% | 8% | 26% |
| 2027 | 31% | 28% | 31% | 25% |
| 2028 | 47% | 53% | 53% | 36% |
| 2029 | 16% | 5% | 8% | 13% |
SET แสดง EBITDA และ P/E เป็น “-” สำหรับกองทรัสต์นี้ ฝ่ายวิจัยจึงคำนวณ EBITDA (คำนวณเอง) = NII + ต้นทุนทางการเงิน + ภาษีเงินได้ และใช้ กำไรเบ็ดเสร็จ = การเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน ซึ่งรวมการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ทั้งสองค่าไม่ใช่กระแสเงินสด
| รายการ | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 6M2025 | 6M2026 | TTM |
|---|---|---|---|---|---|---|
| รายได้รวม | 802.55 | 786.73 | 792.50 | 394.25 | 400.10 | 798.35 |
| ค่าใช้จ่ายรวม | 438.32 | 431.83 | 425.58 | 214.57 | 202.60 | 413.61 |
| ต้นทุนทางการเงิน | 80.82 | 86.29 | 79.42 | 40.51 | 34.35 | 73.26 |
| ภาษีเงินได้ | 57.52 | 52.42 | 54.32 | 25.75 | 27.32 | 55.89 |
| กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII) | 364.23 | 354.91 | 366.92 | 179.69 | 197.50 | 384.73 |
| การประเมินมูลค่า (รวม) | – | (309.70) | (163.63) | (150.46) | 58.74 | – |
| กำไรเบ็ดเสร็จ (การเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน) | 385.56 | 45.18 | 203.70 | 29.23 | 256.24 | 430.71 |
| EBITDA (คำนวณเอง) | 502.57 | 493.62 | 500.66 | 245.95 | 259.17 | 513.88 |
| รายการ | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 697.32 | 571.05 | 520.67 | 463.70 |
| อสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า (มูลค่าประเมิน) | n/a | 8,530.03 | 8,440.11 | 8,527.57 |
| สินทรัพย์รวม | 9,550.48 | 9,257.54 | 9,159.48 | 9,245.68 |
| เงินกู้ระยะยาวและหุ้นกู้ (ราคาตามบัญชี) | 2,034.30 | 2,041.65 | 2,049.35 | 2,036.24 |
| หนี้สินตามสัญญาเช่า | 281.71 | 271.55 | 261.12 | 263.75 |
| หนี้สินรวม | 2,721.37 | 2,694.99 | 2,697.53 | 2,675.88 |
| สินทรัพย์สุทธิ | 6,829.11 | 6,562.54 | 6,461.94 | 6,569.81 |
| NAV ต่อหน่วย (฿) | 12.47 | 11.99 | 11.80 | 12.00 |
| รายการ | Exchange Tower (งบรวม) | Mercury Tower | รวม |
|---|---|---|---|
| มูลค่าตามงบ 31 ธ.ค. 2025 | 6,597.9 | 1,842.2 | 8,440.1 |
| การลงทุนเพิ่มในงวด 1H2026 | 13.6 | 15.2 | 28.8 |
| การเปลี่ยนแปลงจากการประเมินมูลค่า 1H2026 | +212.3 (คำนวณ) | (153.6) | +58.7 |
| มูลค่าตามงบ 30 มิ.ย. 2026 | 6,823.8 | 1,703.8 | 8,527.6 |
สิทธิการเช่า Mercury ลดลงทุกงวดตั้งแต่ปี 2025 (−฿135.1M ในปี 2025 และ −฿153.6M ใน 1H2026) ส่วนหนึ่งมาจากอัตราการเช่าสำนักงานและค่าเช่าใหม่ที่ลด อีกส่วนมาจากอายุสัญญาที่สั้นลง เมื่อสิ้นสุดปี 2035 สิทธิการเช่าจะไม่มีมูลค่าเหลือ เว้นแต่มีเงื่อนไขต่อสัญญาซึ่งงบไม่ได้เปิดเผย NAV จึงอาจสูงกว่ามูลค่าที่ผู้ซื้อจะจ่ายจริงในส่วนของ Mercury
| สมมติฐาน | เปลี่ยน | ผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน |
|---|---|---|
| อัตราการเช่า | ±5 จุด | ±6% |
| อัตราการเติบโตของรายได้ | ±0.5 จุด | ±3.2% ถึง 3.7% |
| อัตราคิดลด | ±0.5 จุด | −3.4% ถึง −3.7% เมื่อเพิ่ม · +3.6% ถึง +3.9% เมื่อลด |
| อัตราทุน (Cap rate) | ±0.5 จุด | −4.6% เมื่อเพิ่ม · +5.4% เมื่อลด |
| แหล่งเงิน | ยอดคงค้าง | อัตราดอกเบี้ย | ครบกำหนด |
|---|---|---|---|
| เงินกู้สถาบันการเงิน (ส่วนที่ 1) | 1,000.0 | THOR + ส่วนต่าง | 12 ม.ค. 2029 |
| เงินกู้สถาบันการเงิน (ส่วนที่ 2, เพิ่ม 29–30 มิ.ย. 2026) | 298.0 | THOR + ส่วนต่าง | ไม่ระบุในงบ 2Q26 |
| หุ้นกู้ชุดที่ 2 (คงเหลือหลังไถ่ก่อนกำหนด 300) | 750.0 | 2.74% | 16 ม.ค. 2027 |
| หนี้สินตามสัญญาเช่า | 263.8 | – | – |
| หักเงินสดและรายการเทียบเท่า | (463.7) | – | – |
| หักพันธบัตรและกองทุนระยะสั้น (รวมกองทุนเปิด K-SFPLUS-I) | (201.7) | – | พันธบัตร ครบกำหนด 5 พ.ย. และ 11 ธ.ค. 2026 |
เงินสดและพันธบัตรรวมกองทุนเปิดประมาณ ฿665M แต่หุ้นกู้ที่ครบกำหนดคือ ฿750M งบ 2Q26 ยังไม่ระบุแผนชำระ ทางเลือกคือต่อวงเงินธนาคาร ออกหุ้นกู้ใหม่ หรือใช้กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (6M2026 ได้ ฿140.3M ก่อนจ่ายผู้ถือหน่วย) ดอกเบี้ยใหม่ที่สูงขึ้น 1 จุดเปอร์เซ็นต์บนหนี้ ฿750M เพิ่มค่าใช้จ่ายราว ฿7.5M ต่อปี หรือประมาณ ฿0.014 ต่อหน่วย
ความเสี่ยงดอกเบี้ยลอยตัว. เงินกู้ธนาคาร ฿1,298M คิดดอกเบี้ยตาม THOR บวกส่วนต่าง การขึ้น THOR 1 จุดเปอร์เซ็นต์เพิ่มดอกเบี้ยราว ฿13M ต่อปี ประมาณ ฿0.024 ต่อหน่วย งบ 2Q26 ไม่ได้ระบุการป้องกันความเสี่ยงดอกเบี้ย
งบรวมไม่แยกรายได้ตามอาคาร ฝ่ายวิจัยใช้รายได้ค่าเช่าและบริการของงบเดี่ยว (Mercury) 142.2 ล้านบาท และให้ Exchange เป็นส่วนที่เหลือของงบรวม 392.6 ล้านบาท (250.4 ล้านบาท หรือ 63.8%) วิธีนี้ถือว่ารายได้ของบริษัทลูกทั้งหมดมาจาก Exchange Tower
| ตัวชี้วัด | Exchange Tower | Mercury Tower |
|---|---|---|
| สัดส่วนมูลค่าทรัพย์สิน | 80.0% | 20.0% |
| สัดส่วนรายได้ค่าเช่า 1H2026 (คำนวณ) | 63.8% | 36.2% |
| อัตราการเช่าสำนักงาน / ค้าปลีก Q2/2026 | 78.9% / 88.8% | 75.7% / 93.0% |
| สัดส่วนสำนักงานที่หมดอายุในปี 2027–2028 | 78% | 84% |
| อายุสิทธิการเช่าที่เหลือ | กรรมสิทธิ์ (ไม่มีวันหมดอายุ) | ประมาณ 9.9 ปี ณ 30 มิ.ย. 2026 สิ้นสุด 21 พ.ย. 2035 |
| ปี | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | รวม | การลดทุน (เงินคืนทุน) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 0.12 | 0.11 | 0.10 | 0.11 | 0.44 | ไม่มีข้อมูลในรอบนี้ |
| 2024 | 0.11 | 0.10 | 0.10 | 0.09 | 0.40 | ไม่มีข้อมูลในรอบนี้ |
| 2025 | 0.11 | 0.10 | 0.11 | 0.10 | 0.42 | 0.1444 (4 ครั้ง × 0.0361) |
| 2026 (6 เดือนแรก) | 0.10 (งบ 0.1030) | 0.10 (งบ 0.1030) | – | – | 0.20 | 0.0661 (0.0361 + 0.0300) |
| รายการ | FY2025 | 6M2026 |
|---|---|---|
| ปันผลจ่ายจริงในงวด | 225.2 | 112.2 |
| เงินคืนทุนจ่ายในงวด | 79.1 | 36.2 |
| NII รวม | 366.9 | 197.5 |
| NII เดี่ยว (ไม่รวมบริษัทลูก) | 291.8 | 144.5 |
| ปันผลจ่ายจริง ÷ NII รวม | 61% | 57% |
| (ปันผล + คืนทุน) ÷ NII รวม | 83% | 75% |
| (ปันผล + คืนทุน) ÷ NII เดี่ยว | 104% | 103% |
ผลตอบแทนเงินสดปี 2025 (ปันผล + คืนทุน) ฿0.5644 ต่อหน่วย หารราคา ฿8.70 ได้ประมาณ 6.5% แต่การจ่ายรวมสูงกว่า NII เดี่ยวทั้งปี 2025 และ 1H2026 ความยั่งยืนจึงขึ้นกับปันผลจากบริษัทลูกและการลดทุน การลดทุนคือการคืนเงินทุนซึ่งลด NAV โดยตรง
| หลักทรัพย์ | ราคา (฿) | Market Cap (฿ ล้าน) | P/BV (เท่า) | Yield SET (%) | ประเภททรัพย์สิน |
|---|---|---|---|---|---|
| TPRIME | 8.70 | 4,763 | 0.73 | 4.83 | สำนักงาน 2 อาคารกลางกรุงเทพฯ |
| BOFFICE | 5.00 | 3,689 | 0.53 | 12.00 | สำนักงานสิทธิการเช่า 2 อาคาร (EmQuartier, BITEC) |
| CPTREIT | 6.15 | 5,947 | 0.66 | 5.53 | สำนักงาน CP Tower (สิทธิการเช่า) |
| CPNREIT (บริบทเท่านั้น) | 12.70 | 45,988 | 1.10 | 6.50 | ค้าปลีกและสำนักงานผสม ใหญ่กว่าประมาณ 10 เท่า |
| หมวด (Sector) | – | – | 0.91 | – | ค่าเฉลี่ยที่ SET ระบุ |
TPRIME ซื้อขายที่ 0.73 เท่า สูงกว่า BOFFICE (0.53) และ CPTREIT (0.66) จึงมีส่วนลด NAV แคบกว่า Exchange Tower เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารไม่มีวันหมดอายุ ส่วน Mercury สิ้นสุดปี 2035 สั้นกว่าสิทธิการเช่าของ BOFFICE (2044–2050) รายงานนี้ไม่ได้วัดว่าสองปัจจัยนี้อธิบายส่วนต่างได้มากน้อยเพียงใด
นำเสนอ 2Q26 และงบ 2Q26 ไม่มีประมาณการรายได้หรือเป้าหมายปันผล ข้อมูลอนาคตที่ใช้ได้จึงเป็นเหตุการณ์ที่กำหนดวันไว้แล้ว และผลของสัญญาเช่าที่ระบุในสไลด์
| วันที่ | เหตุการณ์ | ผลต่อรายงาน |
|---|---|---|
| 4 ก.ย. 2026 | จ่ายปันผล Q2 2026 ฿0.1030 และการลดทุน ฿0.0300 | ยืนยันการจ่ายต่อเนื่อง SET แสดงปัดเป็น 0.10 |
| 5 พ.ย. และ 11 ธ.ค. 2026 | พันธบัตร BOT 11/364/68 (฿44.4M) และ BOT 12/365/68 (฿56.3M) ครบกำหนด | เปลี่ยนเป็นเงินสดได้รวมราว ฿101M ก่อนวันชำระหุ้นกู้ |
| ราวกลางเดือน พ.ย. 2026 | งบการเงิน 3Q26 และ NAV ณ 30 ก.ย. (ปี 2025 ยื่นวันที่ 13 พ.ย.) | ดูว่าอัตราการเช่าสำนักงานยังอยู่ที่ 76–79% หรือไม่ |
| 16 ม.ค. 2027 | ชำระหุ้นกู้ชุดที่ 2 คงเหลือ ฿750M | ดูว่ามีการประกาศรีไฟแนนซ์และอัตราดอกเบี้ยใหม่หรือไม่ |
| 2027–2028 | สัญญาเช่าสำนักงานหมดอายุ 31% (2027) และ 47–53% (2028) | ผลการต่อสัญญาและค่าเช่าใหม่กำหนด NII ปี 2027–2028 |
| 12 ม.ค. 2029 | ครบกำหนดเงินกู้ธนาคารส่วนที่ 1 ฿1,000M | ต้องต่อวงเงินหรือชำระคืน จึงกระทบการจ่ายระยะกลาง |
| 21 พ.ย. 2035 | สิ้นสุดสิทธิการเช่า Mercury Tower | มูลค่า Mercury จะลดเป็นศูนย์ตามโครงสร้าง เว้นแต่มีเงื่อนไขต่อสัญญา |
งบและสไลด์ไม่ได้ระบุเป้าหมายปันผลต่อปี อัตราการเช่า หรือการลงทุนเพิ่ม จึงแสดงเป็น n/a นโยบายที่มีคือการจ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว หน้า consensus ของ Settrade สำหรับ TPRIME ไม่มีโบรกเกอร์หรือราคาเป้าหมาย รอบนี้จึงไม่มี broker target ในรายงาน
| # | ความเสี่ยง | หลักฐาน | สัญญาณที่ต้องติดตาม |
|---|---|---|---|
| 1 | รีไฟแนนซ์หุ้นกู้ ฿750M (16 ม.ค. 2027) | เงินสดและพันธบัตรรวมกองทุนเปิด ≈ ฿665M · ดอกเบี้ย 2.74% · เพดานหนี้ ≤ 60% | ประกาศออกหุ้นกู้หรือต่อวงเงินก่อนไตรมาส 4/2026 และอัตราดอกเบี้ยที่ได้ |
| 2 | อัตราการเช่าสำนักงานต่ำและค่าเช่าใหม่ลด | สำนักงาน 78.9% และ 75.7% ลดจาก 99% และ 98% (2019) ค่าเช่าใหม่ −15% / −11% | อัตราการเช่าสำนักงานต่ำกว่า 75% หรือค่าเช่าต่อสัญญาลดเกิน −15% |
| 3 | สัญญาหมดอายุพร้อมกันปี 2027–2028 | สำนักงานหมดอายุ 31% (2027) และ 47–53% (2028) | ผลการต่อสัญญาในงวด 3Q26 และ 4Q26 |
| 4 | การลดค่าของสิทธิการเช่า Mercury | การเปลี่ยนแปลงประเมิน −฿135.1M (2025) และ −฿153.6M (1H2026) สัญญาหมด 21 พ.ย. 2035 | การลดค่ารายงวดต่อเนื่อง |
| 5 | ความไวของการประเมินมูลค่า | อัตราการเช่า ±5 จุด → มูลค่า ±6% · Cap rate +0.5 จุด → −4.6% | Cap rate ขึ้นในการประเมินรอบถัดไป ผู้ประเมินรายใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 1/2026 |
| 6 | ความยั่งยืนของการจ่าย | ปันผลจ่ายจริง ≈ 61% ของ NII รวม แต่ (ปันผล + คืนทุน) ≈ 104% ของ NII เดี่ยว (ปี 2025) ปันผลรับจากบริษัทลูก 6M2026 ฿106M | DPS รายไตรมาสต่ำกว่า ฿0.10 หรือการลดทุนเพิ่มขึ้น |
| 7 | ผู้ถือหน่วยรายใหญ่และบุคคลที่เกี่ยวข้อง | สหพัฒนาอินเตอร์โฮลดิ้ง 39.64% · Kasikornbank (บริษัทแม่ของทรัสตี) เป็นผู้ให้กู้ (ดอกเบี้ยเกี่ยวโยง 1H26 ฿8.29M) · กรรมการร่วมระหว่างผู้จัดการกับบริษัทที่เกี่ยวข้อง | รายการเกี่ยวโยงในงบรายไตรมาส หรือการโอนหน่วยโดยผู้ถือรายใหญ่ |
| 8 | ภาษีเงินได้ของบริษัทลูกและดอกเบี้ยลอยตัว | ภาษีเงินได้ FY2025 ฿54.3M ส่วนใหญ่จาก Exchange Tower Ltd. · THOR +1 จุด → ดอกเบี้ย +฿13M ต่อปี | การเปลี่ยนแปลงภาษีหรือโครงสร้าง และอัตรา THOR |
| 9 | สภาพคล่องต่ำ | มูลค่าซื้อขายเฉลี่ย ฿0.44M ต่อวัน (YTD) · Turnover YTD 1.87% · Beta 0.18 | ปริมาณซื้อขายผิดปกติ หรือราคาห่างจาก NAV มากขึ้น |
สถานการณ์ที่กดดันทั้ง NAV และการจ่ายพร้อมกันคือ อัตราการเช่าสำนักงานลดในปี 2027 ขณะที่ต้องรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ ฿750M ในดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ความเสี่ยงนี้มาจากวันที่ที่กำหนดไว้ในปฏิทิน ไม่ได้ขึ้นกับเหตุการณ์ครั้งเดียว
ใช้ NAV ต่อหน่วย ณ 30 มิ.ย. 2026 (฿12.00) เป็นฐาน แล้วปรับด้วยความไวของมูลค่าทรัพย์สินในหมายเหตุ 9 และ P/BV ที่สมมติ ไม่ได้ใช้ DCF ของกระแสเงินสด เพราะข้อมูลระยะยาวไม่เพียงพอ
| ตัวแปร | Bull | Base | Bear |
|---|---|---|---|
| อัตราการเช่าสำนักงาน (เฉลี่ยสองอาคาร) | กลับขึ้นเหนือ 85% | ทรงตัวที่ 76–79% | ลดลง 5 จุด |
| ค่าเช่าเมื่อต่อสัญญาปี 2027–2028 | ลดไม่เกิน −5% | ลด −10% ถึง −15% | ลดมากกว่า −15% |
| NAV ต่อหน่วย (฿) | 12.00 | 12.00 | 11.07 |
| P/BV ที่สมมติ (เท่า) | 0.91 (ค่าเฉลี่ยหมวด) | 0.73 (ปัจจุบัน) | 0.60 (ระหว่าง BOFFICE และ CPTREIT) |
| ราคาอ้างอิง (฿) | 10.92 (+25%) | 8.76 (≈ 0%) | 6.64 (−24%) |
| ผลตอบแทนปันผลที่ราคานั้น | 3.8% | 4.7% | 6.2% |
| ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ ฿750M | ≈ 3.0% | ≈ 3.5% | 4.5% (เพิ่มประมาณ ฿13M ต่อปี) |
ที่ราคา ฿8.70 หุ้นซื้อขายที่ส่วนลด 27.5% จาก NAV และให้ปันผล 4.7% แต่ปันผลไม่ได้บอกว่าเงินทุนคืนมาเท่าไร NAV จะลดลงเมื่อ Mercury ลดค่าตามอายุ ประเด็นที่ตัดสินมูลค่าคือการรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ไตรมาสแรกของปี 2027 และอัตราการเช่าสำนักงานในปี 2027–2028 ควรอ่านหนังสือชี้ชวนเรื่องนโยบายการจ่ายและนิยามกำไรที่ปรับปรุงแล้วก่อนลงทุน รายงานนี้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำในการซื้อหรือขาย