สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)
ข้อมูลตลาดปิด 9 ต.ค. 2026 · งบการเงินถึง 30 มิ.ย. 2026 (สอบทานแล้ว) · หน่วยเป็นล้านบาท หากไม่ระบุเป็นอย่างอื่น · กำไรในการ์ดด้านล่างเป็นส่วนของบริษัทใหญ่ เว้นแต่ระบุว่ารวมส่วนไม่มีอำนาจควบคุม (NCI)
บทวิเคราะห์เชิงกลยุทธ์สำหรับผู้บริหารและนักลงทุน
SENA เป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ขายทั้งคอนโด บ้านแถว และโครงการแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปีที่ผ่านมารายได้เพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่ส่วนหนึ่งมาจากการรวมงบบริษัทร่วมค้าตั้งแต่ 25 ธ.ค. 2024 (ตามหมายเหตุ SET Factsheet) จึงเทียบปีต่อปีโดยตรงไม่ได้ ในช่วงต้นปี 2026 การเปลี่ยนสถานะกลุ่ม Sena Hankyu 7 บริษัทจากบริษัทย่อยเป็นบริษัทร่วม (มีผลวันที่ 1 มี.ค. 2026) ทำให้สินทรัพย์รวมลด 13% ในขณะที่ยอดขายบ้านลด 17% และกำไรส่วนบริษัทใหญ่ลด 66.5%
ประเด็นที่ต้องติดตามคือ (1) ลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อธนาคารยากขึ้น ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ช้า บริษัทใช้โครงการ LivNex เช่าซื้อเพื่อระบายสินค้าคงเหลือ (2) อัตรากำไรขั้นต้นลดจาก 33.0% เป็น 30.9% เพราะยานยนต์ที่มี margin ประมาณ 6% (3) ต้นทุนดอกเบี้ยที่เคยถูกเก็บเป็นต้นทุนโครงการ ปัจจุบันบันทึกในกำไรขาดทุนทั้งจำนวน ทำให้อัตราส่วนความคุ้มดอกเบี้ย (กำไรก่อนดอกเบี้ยและภาษี ÷ ดอกเบี้ย) ลดจาก 2.38 เท่า (6M2025) เป็น 1.68 เท่า (6M2026) (ของเรา) และ (4) เงินปันผลปี 2025 ฿0.1383 ต่อหุ้นสูงกว่ากำไรต่อหุ้นทั้งปี TTM ที่ 0.127 บาท และคิดเป็น 40% ของกำไรสุทธิตามงบเฉพาะกิจการ ซึ่งลดลงเหลือ 29.95 ล้านบาทใน 6M2026 จาก 284.28 ล้านบาทปีก่อน
ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม (Key Takeaways)
1) สินทรัพย์ที่ขายได้มาก: สินค้าพร้อมขายทั้งหมด 39,170 ล้านบาท ในนั้น 11,394 ล้านบาทเป็นยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอน และงานค้างส่งมอบ (Backlog) ณ 30 มิ.ย. 2026 อยู่ที่ 10,556 ล้านบาท โดยคาดรับรู้ปี 2026 ราว 8,544 ล้านบาท (คำชี้แจง 2Q26) 2) มูลค่าทางบัญชีรวม NCI เกือบเท่าตัว: ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 15,575 ล้านบาท (บริษัทใหญ่ 8,268 ล้านบาท) และ IB D/E 1.22 เท่า ต่ำกว่าเพดาน 2.50 เท่าในหุ้นกู้ ดังนั้น P/BV 0.29 เท่าที่ SET แสดงใช้เฉพาะส่วนบริษัทใหญ่ 3) ผลตอบแทนเงินปันผลต้องพิสูจน์: ปันผลปี 2026 ขึ้นกับกำไรงบเฉพาะกิจการ ซึ่งพึ่งเงินปันผลรับจากบริษัทย่อยเป็นหลัก (6M2025 รับ 164.40 ล้านบาท, 6M2026 รับ 86.42 ล้านบาท) และ 4) การเจือจางที่อนุมัติไว้แล้ว: ที่ประชุมสามัญ 27 เม.ย. 2026 อนุมัติเพิ่มทุนจดทะเบียนเพื่อรองรับการแปลงสภาพ (สูงสุด 308.64 ล้านหุ้นสามัญ เท่ากับ 21.4% ของหุ้นเดิม) และหุ้นบุริมสิทธิ์สูงสุด 432.68 ล้านหุ้น ยังไม่พบรายละเอียดหุ้นกู้แปลงสภาพในตารางหุ้นกู้
กรณีเชิงรุก (Bull Case)
- การรับรู้รายได้ตาม Backlog และโครงการ Cozy / Kith เสร็จตามกำหนด 4 โครงการในปี 2026 ทำให้ไตรมาส 3–4 กำไรส่วนบริษัทใหญ่เกิน 180 ล้านบาทต่อไตรมาส (สมมติฐาน ไม่ใช่การพยากรณ์)
- อัตรากำไรขั้นต้นกลับเป็น 32–33% เมื่อราคาขายทรงตัว และสินเชื่อธนาคารผ่อนคลายขึ้น ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เร่งขึ้น
- P/BV กลับไปที่ 0.45 เท่า (ของเรา) ได้ราคา ฿2.58 หรือ +57% ใช้ BVPS 5.73 บาท (ดูหัวข้อ 13)
กรณีฐาน (Base Case)
- รายได้ทรงตัวใกล้ระดับ 6M2026 ต่อเนื่อง กำไรส่วนบริษัทใหญ่ปี 2026 ประมาณ 150–200 ล้านบาท (ของเรา) ใกล้ TTM
- P/BV 0.30 เท่า ได้ราคา ฿1.72 ใกล้ราคาปัจจุบัน (+5%) ส่วนลดเทียบมัธยฐานกลุ่ม 0.33 เท่า เพราะ ROE TTM 2.2% ต่ำ
- เงินปันผลปี 2026 ลดลงหากกำไรเฉพาะกิจการยังต่ำ ทำให้ผลตอบแทนเงินปันผลต่ำกว่า 8.43% ที่ปรากฏในปัจจุบัน
กรณีระมัดระวัง (Bear Case)
- การโอนกรรมสิทธิ์ยังช้า ดอกเบี้ยที่ไม่ได้เก็บเป็นต้นทุนโครงการกดกำไร ทำให้ความคุ้มดอกเบี้ยต่ำกว่า 1.5 เท่า
- การรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ 1,500 ล้านบาทที่ครบกำหนดเมษายน 2027 หรือเงินกู้ระยะสั้น 2,758 ล้านบาทเป็นไปได้ยาก ต้องขายสินค้าคงเหลือเร่งด่วน
- P/BV 0.20 เท่า (ระดับต่ำสุดในกลุ่ม) ได้ราคา ฿1.15 หรือ −30% ใช้ BVPS 5.73 บาท (ของเรา) และเงินปันผลถูกตัด
Factsheet ข้อมูลสรุปบริษัท
ข้อมูลตลาดและการจดทะเบียน ณ ปิด 9 ต.ค. 2026 (SET อัปเดต 10 ต.ค. 2026 03:20 น.)
| หัวข้อข้อมูล | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อบริษัท | บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) / SENA DEVELOPMENT PUBLIC COMPANY LIMITED (SET: SENA) |
| กลุ่มอุตสาหกรรม / หมวดธุรกิจ | อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง (Property & Construction) / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development) |
| ก่อตั้ง · เข้าจดทะเบียน SET | ก่อตั้ง 1993 · เข้าจดทะเบียน SET 29 ก.ค. 2009 · ราคา IPO 1.98 บาท (พาร์ 1.00 บาท) |
| รอบปีบัญชี | 1 ม.ค. – 31 ธ.ค. |
| ผู้สอบบัญชี | Karin Audit Co., Ltd. · ความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข (งบ 2Q26 และปี 2025) |
| ที่ปรึกษาทางการเงิน IPO | Maybank Securities (Thailand) · Asset Pro Management |
| ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร | นายธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์ |
| คะแนน ESG และการต่อต้านทุจริต | SET ESG Rating A · ได้รับการรับรอง CAC ตาม SET Factsheet |
| ที่อยู่ | 448 อาคารธัญลักษณ์ภาคย์ ถ.รัชดาภิเษก ซ.26 แขวงสามเสนนอก เขตห้วยขวาง กรุงเทพฯ 10310 · www.sena.co.th |
ลักษณะการประกอบธุรกิจ (Business Overview)
SENA และบริษัทย่อยทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายและให้เช่า โดยบริษัทระบุประเภทธุรกิจ 8 ด้าน ได้แก่ พัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ให้เช่า (LivNex, RentNex, อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้าขนาดเล็ก อาคารสำนักงาน) กอล์ฟ โซลาร์ การบริหารนิติบุคคล นายหน้าซื้อขายอสังหาฯ การปลูกป่า และตัวแทนจำหน่ายรถยนต์ไฟฟ้า ณ 31 ธ.ค. 2025 บริษัทและบริษัทย่อยดูแลโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย 83 โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 91,721 ล้านบาท (One Report 2025)
1. พัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย (Residential for sale)
แบ่งสินค้าตามกลุ่มราคาและรูปแบบ ตามคำชี้แจงและเอกสารบริษัท:
| กลุ่ม | แบรนด์และโครงการที่ระบุในเอกสาร | ลักษณะ |
|---|---|---|
| คอนโดระดับกลาง-บน (premium-mass) | The Niche (เช่น Niche Pride Ekkamai, Niche Mono), Flexi (เช่น Flexi Riverview-Charoen Nakhon, Flexi Mega Space Bangna) | รายได้ 1H26: The Niche 467 ล้านบาท · Flexi 356 ล้านบาท |
| คอนโดราคาประมาณ 1 ล้านบาท | The Kith (เช่น Kith Samrong Interchange, Kith Thepharak 2) | รายได้ 1H26 426 ล้านบาท (Samrong Interchange เริ่มรับรู้ 2Q26) |
| บ้านแถวและบ้านเดี่ยวแนวราบ | SENA Village, SENA Vela, SENA Ville, SENA Park Ville, Sen-x | รายได้ 1H26 426 ล้านบาท (SENA Village 150 ล้านบาท) |
| บ้านรูปแบบ Cozy | Cozy MRT Phetkasem 48, Cozy BTS Saphan Mai, Cozy Ramintra-Khubon, Cozy Taksin-Chom Thong, Cozy Srinakarin 38, Cozy Lat Phrao 107 | อยู่ในแผนรับรู้รายได้ 2026–2027 |
จากโครงการ 83 โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ สิ้นปี 2025 บริษัทพัฒนาเอง 28 โครงการแนวราบ 10 โครงการแนวสูง และ 4 อาคารพาณิชย์ ส่วนโครงการร่วมทุน (JV) 33 แนวสูง และ 8 แนวราบ (One Report 2025) บริษัทระบุว่าเลือกทำเลตามแนวระบบสาธารณูปโภคในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และขายแนวราบพร้อมบ้านตัวอย่าง
2. LivNex และ RentNex (การเงินเพื่อการโอน)
LivNex เป็นโปรแกรมเช่าซื้อ (Rent-to-Own / Home Saving) ที่ผู้ซื้อผ่อนเป็นค่าเช่าและสะสมเงินเพื่อซื้อในภายหลัง ครอบคลุม 19 โครงการ ณ สิ้นปี 2025 (One Report 2025) ณ 30 มิ.ย. 2026 มีสัญญา 865 ยูนิต มูลค่า 1,800 ล้านบาทที่รอทยอยรับรู้รายได้ และโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 83 ยูนิต มูลค่า 176 ล้านบาทใน 1H26 จุดประสงค์คือทำให้สินค้าพร้อมขายกลายเป็นรายได้ประจำและเพิ่มกระแสเงินสด ส่วน RentNex เป็นการเช่าอพาร์ตเมนต์
3. ธุรกิจยานยนต์ไฟฟ้า (SENA Green Auto)
รายได้ยานยนต์ 6M2026 เป็น 499 ล้านบาท (18% ของรายได้) เติบโตจาก 90 ล้านบาทในปีก่อน เป็นตัวแทนจำหน่ายยานยนต์ไฟฟ้า XPENG และแบรนด์อื่น ได้ประโยชน์จากโครงการ EV 3.5 ที่ให้เงินอุดหนุนสูงสุด 100,000 บาทต่อคันและลดภาษีสรรพสามิตเหลือ 2% อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ประมาณ 6% บริษัทระบุว่าเป็น “New Growth Engine” เพราะวงจรเงินสดสั้น
4. บริการ เช่า และโซลาร์
รายได้บริการ (บริหารนิติบุคคล จัดการโครงการ) 299 ล้านบาทใน 6M2026 (+70%) รายได้เช่า 148 ล้านบาท (+48%) และโซลาร์ 40 ล้านบาท (+63%) บริษัทระบุว่ามีการติดตั้งโซลาร์รูฟท็อป 17 โครงการคอนโด (246 kW) และ 1,460 หน่วยบ้าน (3,420 kW) รวม 3,666 kW และร่วมวิจัยเซลล์แสงอาทิตย์เพอรอฟสไกต์กับ Macnica Japan
5. โครงสร้างกลุ่มและบริษัทร่วม
กลุ่มมีบริษัทย่อย 80 แห่ง บริษัทร่วม 3 แห่ง และบริษัทร่วมที่ถือทางอ้อมอีก 1 แห่ง (One Report 2025) ตั้งแต่ 1 มี.ค. 2026 บริษัทสูญเสียการควบคุมในกลุ่ม Sena Hankyu / Sena HHP 7 บริษัท (รวม Sena Hankyu 3, Sena HHP 34, HHP 6, HHP 35, HHP 8, HHP และ HHP 10) และบันทึกเป็นการลงทุนในบริษัทร่วม โดยมูลค่ายุติธรรมณวันที่สูญเสียการควบคุมใกล้เคียงกับมูลค่าตามบัญชี จึงไม่รับรู้กำไรหรือขาดทุน (หมายเหตุ 8 งบ 2Q26)
6. ลูกค้าและกระบวนการ
บริษัทให้บริการหลังการขาย การดูแลส่วนกลางหลังโอน และการเป็นตัวแทนขายต่อ (Resale Agent) ในโครงการของตนเอง ผ่านบริษัทย่อยที่รับบริหารนิติบุคคล (SPM) รายได้จากต่างประเทศเป็นศูนย์ ณ FY2025 ตาม One Report
ผลประกอบการ (Financial Performance)
ตัวเลขใช้ฐานรวม (consolidated) ตาม SET Factsheet และงบ 2Q26 สอบทานแล้ว รายได้ = รายได้จากการดำเนินงาน (ไม่รวมรายได้อื่น) EBITDA = ตามนิยาม SET (กำไรก่อนภาษี + ต้นทุนทางการเงิน + ค่าเสื่อมราคาและตัดจำหน่าย) กำไรสุทธิ = ส่วนของบริษัทใหญ่
| รายการ (ล้านบาท) | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 6M2025 | 6M2026 | TTM มิ.ย. 2026 (ของเรา) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| รายได้จากการดำเนินงาน | 3,700.18 | 3,369.66 | 5,152.35 | 2,496.91 | 2,736.04 | 5,391.48 |
| EBITDA (SET) | 1,100.61 | 1,027.84 | 1,259.31 | 682.86 | 591.56 | 1,168.01 |
| ค่าเสื่อมราคาและตัดจำหน่าย | 130.36 | 130.27 | 205.88 | 92.90 | 117.74 | 230.72 |
| กำไรสุทธิส่วนบริษัทใหญ่ | 406.68 | 399.61 | 323.61 | 210.21 | 70.36 | 183.76 |
| กำไรสุทธิรวม NCI | n/a | 508.59 | 500.26 | 300.92 | 180.12 | n/a |
| กำไรต่อหุ้น (บาท) | 0.28 | 0.28 | 0.22 | 0.15 | 0.05 | 0.13 |
| อัตรากำไรขั้นต้น (%) | n/a | 34.56 | 32.24 | 33.03 | 30.87 | n/a |
| อัตรา EBITDA ต่อรายได้ (%) | 29.74 | 30.50 | 24.44 | 27.35 | 21.62 | 21.66 |
| อัตรากำไรส่วนบริษัทใหญ่ต่อรายได้ (%) | 10.99 | 11.86 | 6.28 | 8.42 | 2.57 | 3.41 |
ข้อควรระวังด้านการเปรียบเทียบ (Comparability)
ตัวเลข FY2024 → FY2025 และ 6M2025 → 6M2026 ไม่ใช่การเปรียบเทียบเชิงธุรกิจล้วน เนื่องจากฐานงบรวมเปลี่ยน 2 ครั้ง: (1) รวมงบบริษัทร่วมค้าตั้งแต่ 25 ธ.ค. 2024 (ตามหมายเหตุ SET Factsheet) ทำให้ FY2024 รวมแทบไม่มีผลของกลุ่มนี้ (2) 1 มี.ค. 2026 กลุ่ม Sena Hankyu 7 บริษัทออกจากการรวมงบ ทำให้งวด 6M2026 รวมกลุ่มนี้เพียงสองเดือนแรก (ม.ค.–ก.พ.) ตารางด้านล่างช่วยดูการเปลี่ยนแปลงของรายได้ตามประเภทธุรกิจ
ไตรมาส 2/2026 และ 6 เดือน
| รายการ (ล้านบาท) | 2Q2026 (3 เดือน) | 2Q2025 (3 เดือน) | YoY | 6M2026 | 6M2025 | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| รายได้ขายบ้าน | 960 | 1,058 | −9% | 1,750 | 2,105 | −17% |
| รายได้เช่าอสังหาฯ | 77 | 54 | +43% | 148 | 100 | +48% |
| รายได้บริการ | 107 | 84 | +27% | 299 | 176 | +70% |
| รายได้โซลาร์ | 30 | 13 | +131% | 40 | 24 | +63% |
| รายได้ยานยนต์ | 346 | 54 | +541% | 499 | 90 | +455% |
| รายได้รวม | 1,520 | 1,264 | +20% | 2,736 | 2,495 | +10% |
| กำไรขั้นต้น | 438 | 437 | 0% | 845 | 823 | +3% |
| ค่าใช้จ่ายในการขาย | 94 | 100 | −6% | 182 | 192 | −5% |
| ค่าใช้จ่ายในการบริหาร | 160 | 118 | +36% | 284 | 256 | +11% |
| ต้นทุนทางการเงิน | 134 | 105 | +28% | 274 | 219 | +25% |
| กำไรสุทธิรวม NCI | 79 | 155 | −49% | 180 | 301 | −40% |
ความคุ้มดอกเบี้ยลดลง
ต้นทุนทางการเงิน 6M2026 เพิ่ม 25% เป็น 274.48 ล้านบาท ขณะที่บริษัทระบุว่าโครงการใหม่บางส่วนล่าช้าจากตลาดชะลอ ดอกเบี้ยจึงต้องรับรู้ในกำไรขาดทุนทันที ไม่ได้ถูกเก็บเป็นต้นทุนโครงการ อัตราส่วน (กำไรก่อนต้นทุนการเงินและก่อนบริษัทร่วม ÷ ต้นทุนการเงิน) อยู่ที่ 2.19 เท่าในปี 2025, 2.38 เท่าใน 6M2025 และ 1.68 เท่าใน 6M2026 (ของเราจากงบ)
งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)
ฐานรวม ณ วันสิ้นงวด (ล้านบาท) ตัวเลขปี 2023 เป็นฐานก่อนการรวมบริษัทร่วมค้า จึงไม่ควรเทียบกับปี 2024 โดยตรง
| รายการ | ธ.ค. 2023 | ธ.ค. 2024 | ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|
| สินทรัพย์รวม | 25,491.95 | 40,994.04 | 41,824.64 | 36,185.70 |
| สินค้าคงเหลือ (Inventories ตาม SET) | 9,319.56 | 30,486.56 | 27,327.89 | 21,049.69 |
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 2,449.54 | 787.75 | 724.62 | 495.69 |
| หนี้สินรวม | 15,224.88 | 23,985.99 | 24,541.36 | 20,610.85 |
| ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่ | 8,174.56 | 8,209.72 | 8,392.95 | 8,268.43 |
| ส่วนที่ไม่มีอำนาจควบคุม (NCI) | 2,092.52 | 8,798.32 | 8,890.33 | 7,306.41 |
| ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม | 10,267.08 | 17,008.04 | 17,283.27 | 15,574.85 |
การลดลงของสินทรัพย์ไม่ใช่การขายสินทรัพย์
สินทรัพย์รวมลด 5,639 ล้านบาทใน 6 เดือน ส่วนใหญ่เกิดจากการเปลี่ยนสถานะกลุ่ม Sena Hankyu (งานระหว่างพัฒนาลด 6,358 ล้านบาท) ไม่ใช่การขายหรือการชำระหนี้เชิงธุรกิจ ตารางนี้จึงไม่ควรแปลว่าสินทรัพย์เปลี่ยนแปลงเพราะผลการดำเนินงาน
หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)
หนี้สินมีดอกเบี้ย (IB) รวมเงินกู้ธนาคาร OD เงินกู้ระยะสั้นจากผู้ถือหุ้น เงินกู้ระยะยาว รวมหุ้นกู้ และหนี้เช่า (ของเรา จากงบ) ต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (รวม NCI)
| รายการ (ล้านบาท) | ธ.ค. 2024 | ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|
| OD และเงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงิน | 3,611.25 | 3,720.07 | 2,758.43 |
| เงินกู้ระยะยาวถึงกำหนดภายใน 1 ปี | 5,873.48 | 5,894.61 | 4,921.60 |
| เงินกู้ระยะสั้นจากผู้ถือหุ้น | 501.86 | 1,148.69 | 822.27 |
| เงินกู้ระยะยาว (สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนด) | 11,742.45 | 11,380.45 | 10,163.81 |
| หนี้เช่า (ระยะยาวและระยะสั้น) | 379.88 | 343.70 | 324.10 |
| หนี้มีดอกเบี้ยรวม | 22,108.92 | 22,487.52 | 18,990.21 |
| หักเงินสด | (787.75) | (724.62) | (495.69) |
| หนี้มีดอกเบี้ยสุทธิ | 21,321.17 | 21,762.90 | 18,494.52 |
| IB D/E (เท่า) | 1.30 | 1.30 | 1.22 |
| Net IB D/E (เท่า) | 1.25 | 1.26 | 1.19 |
| D/E รวมหนี้สินทั้งหมด (SET) | 1.41 | 1.42 | 1.32 |
หุ้นกู้และเงื่อนไข covenant
หุ้นกู้คงค้าง 6,030 ล้านบาท ณ 30 มิ.ย. 2026 (ลดจาก 6,925 ณ ธ.ค. 2025) ในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ 2026 บริษัทไถ่ถอนหุ้นกู้ที่ครบกำหนด 2,895 ล้านบาท และออกหุ้นกู้ชุดใหม่ 1/2026 วงเงิน 2,000 ล้านบาท (1,500 อายุ 2 ปี 6 เดือน ดอกเบี้ย 5.80% ครบกำหนด ส.ค. 2028 และ 500 อายุ 1 ปี 2 เดือน ดอกเบี้ย 4.90% ครบกำหนด เม.ย. 2027)
| ชุด | ดอกเบี้ย | ครบกำหนด | ยอดคงค้าง (ล้านบาท) | อยู่ในหนี้ระยะสั้น |
|---|---|---|---|---|
| 2/2024 | 5.70% | 2 เม.ย. 2027 | 1,000 | ใช่ |
| 1/2026 (1 ปี 2 เดือน) | 4.90% | 6 เม.ย. 2027 | 500 | ใช่ |
| 1/2025 | 5.70% | 19 ก.ย. 2027 | 1,500 | ไม่ |
| 2/2025 | 5.80% | 18 มี.ค. 2028 | 1,530 | ไม่ |
| 1/2026 (2 ปี 6 เดือน) | 5.80% | 6 ส.ค. 2028 | 1,500 | ไม่ |
สภาพคล่องระยะสั้นพึ่งพาการขายและการรีไฟแนนซ์
หนี้ระยะสั้นรวม 8,671 ล้านบาท (ของเรา) เทียบกับเงินสด 496 ล้านบาท สินทรัพย์หมุนเวียน 23,176 ล้านบาทประกอบด้วยสินค้าคงเหลือเกือบทั้งหมด จึงต้องพึ่งการโอนกรรมสิทธิ์และการต่ออายุวงเงินธนาคารเป็นหลัก ตัวเลขอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเวียน 2.32 เท่า (SET) ดูดีเพราะส่วนใหญ่เป็นสินค้าคงเหลือ
สัดส่วนรายได้ตามประเภทธุรกิจ (Segments)
สัดส่วนรายได้ 6M2026 แยกห้าประเภทตามงบ 2Q26 ใช้สามกลุ่มในแผนภูมิวงกลมเพื่อให้อ่านง่าย (ไม่เกินสามส่วน)
| ประเภท | 6M2026 (ล้านบาท) | สัดส่วน (%) | 6M2025 (ล้านบาท) | สัดส่วน 2025 ตาม One Report (%) |
|---|---|---|---|---|
| ขายอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัย | 1,749.77 | 63.96 | 2,105.27 | 75.00 |
| ยานยนต์ (Green Auto) | 498.98 | 18.24 | 89.89 | 8.53 |
| บริการ | 299.42 | 10.94 | 175.65 | 10.36 (เช่าและบริการรวม) |
| เช่าอสังหาฯ | 148.15 | 5.42 | 100.05 | (รวมในบริการ) |
| โซลาร์ | 39.72 | 1.45 | 24.34 | 0.94 |
| รวม | 2,736.04 | 100.00 | 2,495.19 |
การกระจายรายได้เพิ่มขึ้นแต่ยังพึ่งการขายบ้าน
รายได้ที่ไม่ใช่การขายบ้านเพิ่มจาก 16% ของรายได้ 6M2025 เป็น 36% ของ 6M2026 (ของเรา) โดยยานยนต์โตเร็วที่สุด ส่วนรายได้ประจำ (บริการ เช่า โซลาร์) เป็น 17.8% ของรายได้ 6M2026 ตามการคำนวณของเรา ยอดยานยนต์จะเป็นส่วนใหญ่ที่ทำให้ตัวเลขนี้แปรปรวน
ประวัติปันผล (Dividend History)
นโยบาย: จ่ายปันผลไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิหลังภาษีตามงบเฉพาะกิจการ หลังหักทุนสำรองตามกฎหมาย โดยขึ้นกับผลประกอบการ สถานะการเงิน แผนลงทุน และความจำเป็นอื่น และคณะกรรมการอาจอนุมัติปันผลระหว่างกาลได้หากมีผลประกอบการดีและสภาพคล่องเพียงพอ
| ปี | DPS (บาท) | กำไรต่อหุ้นฐานนโยบาย (บาท, One Report) | อัตราจ่าย (%, One Report) | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 0.2115 | 0.5310 | 40 | ตามค่าที่ One Report ระบุ (กำไรรวมไม่รวมกำไรจากการซื้อต่ำกว่ามูลค่า) |
| 2022 | 0.2053 | 0.5131 | 40 | ปันผลระหว่างกาล 0.12692 บาท จ่าย 9 ก.ย. 2022 และงวดสุดท้าย 0.078368 |
| 2023 | 0.2342 | 0.3039 | 81 | อนุมัติที่ประชุมสามัญ (จ่ายรวม 337.80 ล้านบาท) |
| 2024 | 0.1112 | 0.2781 | 40 | จ่าย 23 พ.ค. 2025 |
| 2025 | 0.1383 | 0.3458 | 40 | จ่าย 25 พ.ค. 2026 (ยอดรวม 199.46 ล้านบาท) · อนุมัติที่ประชุมสามัญ 27 เม.ย. 2026 |
ปันผลปี 2025 สูงกว่ากำไรปัจจุบัน
DPS 0.1383 บาทคิดเป็น 109% ของกำไรต่อหุ้น TTM (SET) และ 0.1383 ÷ 1.64 = 8.43% ผลตอบแทนที่แสดงใน SET คือ DPS ปีล่าสุดหารด้วยราคาปัจจุบัน ไม่ใช่ TTM ที่จ่ายจริง ขณะที่กำไรเฉพาะกิจการ 6M2026 เพียง 29.95 ล้านบาท (6M2025 284.28 ล้านบาท) และเงินปันผลรับจากบริษัทย่อย 86.42 ล้านบาท (6M2025 164.40 ล้านบาท) ปันผลปี 2026 จะขึ้นกับ NP เฉพาะกิจการทั้งปี ซึ่งยังไม่ชัดเจน
เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)
กลุ่มเปรียบเทียบเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในไทยที่มีมูลค่าตลาด 2,000–8,500 ล้านบาทใกล้เคียงกัน (ORI, SC, NOBLE, ASW) ข้อมูลจาก SET Factsheet วันที่ 9 ต.ค. 2026 ทุกตัว
| หุ้น | มูลค่าตลาด (ล้านบาท) | P/E (SET, เท่า) | P/BV (SET, เท่า) | ผลตอบแทนเงินปันผล (SET, %) | D/E (งวดล่าสุด, เท่า) | ROE TTM (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SENA | 2,365.33 | 12.87 | 0.29 | 8.43 | 1.32 | 2.23 |
| ORI | 4,196.55 | 7.72 | 0.20 | 4.09 | 1.88 | 2.68 |
| SC | 8,468.98 | 4.73 | 0.34 | 7.58 | 1.47 | 7.28 |
| NOBLE | 1,999.34 | 10.15 | 0.31 | ไม่มีข้อมูล | 2.52 | 3.13 |
| ASW | 6,883.05 | 4.68 | 0.74 | 6.54 | 3.50 | 16.81 |
| มัธยฐานกลุ่มเพื่อน (ไม่รวม SENA) | 6.23 | 0.33 |
SENA มี P/BV ต่ำกว่ามัธยฐานกลุ่มเล็กน้อย แต่ P/E สูงกว่ากลุ่มมาก เพราะกำไรเบื้องหลัง TTM ลดลงเร็วกว่าราคา ส่วน ROE TTM 2.23% ต่ำที่สุดในกลุ่ม (ORI 2.68%, NOBLE 3.13%) ทำให้ส่วนลดจาก P/BV มีเหตุผลได้ ไม่เทียบ EV/EBITDA เพราะ EBITDA ของแต่ละหุ้นรวมบริษัทร่วมและดอกเบี้ยรับต่างกัน
มุมมองอนาคต (Outlook)
งบ 2Q26 และคำชี้แจงกำหนดแนวทางดังนี้ (บริษัทไม่ได้เผยแพร่เป้าหมายตัวเลขปี 2026 ในเอกสารที่ตรวจ)
| หัวข้อ | ตัวเลข ณ 30 มิ.ย. 2026 | ความหมาย | ที่มา |
|---|---|---|---|
| Backlog ที่ยังไม่รับรู้รายได้ | 10,556 ล้านบาท | 8,544 ล้านบาทคาดรับรู้ปี 2026 และ 2,021 ล้านบาทปี 2027 (9 โครงการ) | คำชี้แจง 2Q26 |
| สินค้าพร้อมขาย (Inventory for sale) | 39,170 ล้านบาท | 11,394 ล้านบาทเป็นยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอน | คำชี้แจง 2Q26 |
| ยอดขายไตรมาส 2/2026 (presales) | 10,512 ล้านบาท | บ้านและคอนโด 7,926 · LivNex 2,586 | คำชี้แจง 2Q26 |
| LivNex ค้างโอน | 865 ยูนิต · 1,800 ล้านบาท | ทยอยรับรู้เมื่อโอน | คำชี้แจง 2Q26 |
โครงการที่จะรับรู้รายได้ตามกำหนด
ปี 2026 (4 โครงการ): Cozy MRT Phetkasem 48 Phase 1, Sena Kith Thepharak 2 Phase 1, Cozy BTS Saphan Mai, Cozy Ramintra-Khubon
ปี 2027 (5 โครงการ): Niche Pride Ekkamai, Flexi Riverview-Charoen Nakhon, Cozy Taksin-Chom Thong, Cozy Srinakarin 38, Cozy Lat Phrao 107
บริษัทระบุว่า Sena Kith Samrong Interchange เริ่มรับรู้รายได้ใน 2Q26 แล้ว
เหตุการณ์และวันที่ที่ติดตามได้
- 2 เม.ย. 2027 และ 6 เม.ย. 2027: หุ้นกู้รวม 1,500 ล้านบาทถึงกำหนด ต้องรีไฟแนนซ์หรือชำระจากการโอนกรรมสิทธิ์
- งบไตรมาส 3/2026: ยังไม่ออก ณ วันที่จัดทำ รายงานนี้ใช้งบ 2Q26 เป็นงวดล่าสุด (งบ 3Q2025 ยื่นเมื่อ 14 พ.ย. 2025 ตาม SET Factsheet)
- การประชุมสามัญ 2027: ประกาศเชิญเสนอวาระล่วงหน้า 30 ก.ย. 2026 (SET News)
- ผลดำเนินการ LivNex: ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ทุกไตรมาส (ตัวชี้วัดว่าการระบายสินค้าคงเหลือเดินหน้า)
- ยานยนต์: ความต่อเนื่องของโครงการ EV 3.5 ตามนโยบายรัฐ
ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)
แต่ละหัวข้อมีตัวชี้วัดที่สังเกตได้จากงบหรือการประกาศของบริษัท
| หมวด | รายละเอียดความเสี่ยง | ตัวชี้วัดหรือเหตุการณ์ที่ต้องเฝ้าดู |
|---|---|---|
| 1. สภาพคล่องและการรีไฟแนนซ์ | หนี้ระยะสั้น 8,671 ล้านบาท เทียบเงินสด 496 ล้านบาท (เงินสดต่ำกว่า 500 ล้านบาทแล้ว) · หุ้นกู้ 1,500 ล้านบาทครบกำหนด เม.ย. 2027 | OD และเงินกู้ระยะสั้นสูงกว่า 2,758 ล้านบาท · IB D/E เกิน 1.5 เท่า · ยังไม่มีแผนรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ 1,500 ล้านบาทก่อนไตรมาส 1/2027 |
| 2. การโอนกรรมสิทธิ์และการเข้าถึงสินเชื่อ | รายได้ขายบ้าน 6M2026 ลด 17% บริษัทระบุว่าสถาบันการเงินเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อ | รายได้ขายบ้านรายไตรมาสยังติดลบ · จำนวนยูนิต LivNex ที่โอนเทียบกับ 865 ยูนิตค้าง |
| 3. อัตรากำไรขั้นต้นและสัดส่วนยานยนต์ | อัตรากำไรขั้นต้นลดจาก 33.0% เป็น 30.9% เมื่อรายได้ยานยนต์ที่มี margin ~6% โต | อัตรากำไรขั้นต้นรายไตรมาสต่ำกว่า 30% · นโยบาย EV 3.5 สิ้นสุด |
| 4. ต้นทุนดอกเบี้ยและความคุ้มดอกเบี้ย | ต้นทุนการเงิน 6M2026 +25% · ดอกเบี้ยไม่ถูกเก็บเป็นต้นทุนโครงการอีกแล้ว · ความคุ้มดอกเบี้ย 1.68 เท่า | ความคุ้มดอกเบี้ยต่ำกว่า 1.5 เท่า · ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ปรับขึ้น |
| 5. โครงสร้างกลุ่มและการบันทึกบัญชี | การเปลี่ยนสถานะ Sena Hankyu ทำให้งบเปรียบเทียบยาก · หมายเหตุใช้คำว่าทั้งบริษัทร่วมและบริษัทร่วมค้าสำหรับกลุ่มเดียวกัน · NCI ลดลง 1,584 ล้านบาท | การเปลี่ยนสถานะกลุ่มเพิ่มเติม · การรวมหรือแยกงบบริษัทร่วม |
| 6. การเจือจางและเงินปันผล | ที่ประชุม 27 เม.ย. 2026 เผื่อหุ้นใหม่สูงสุด 308.64 ล้านหุ้นสำหรับการแปลงสภาพ (21.4%) และหุ้นบุริมสิทธิ์สูงสุด 432.68 ล้านหุ้น · ปันผลปี 2025 เกินกำไร TTM | ประกาศการแปลงสภาพหรือเสนอขายหุ้นบุริมสิทธิ์ · กำไรเฉพาะกิจการทั้งปี 2026 ต่ำกว่า ~200 ล้านบาท (ปันผล 0.14 บาทต่อหุ้น ≈ 199 ล้านบาท) |
| 7. ธรรมาภิบาลและเงินกู้จากผู้ถือหุ้น | เงินกู้ระยะสั้นจากผู้ถือหุ้น/บริษัทในกลุ่ม 822 ล้านบาท · ผู้ถือหุ้น 4 รายแรกถือรวม 56.79% (14 พ.ค. 2026) | เงินกู้ผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น · รายการที่เกี่ยวโยงใหม่ที่ประกาศต่อ SET |
SWOT
จุดแข็ง (Strengths)
- Backlog 10,556 ล้านบาท และสินค้าพร้อมขาย 39,170 ล้านบาท ครอบคลุมรายได้หลายปี
- IB D/E 1.22 เท่า ต่ำกว่าเพดาน covenant 2.50 เท่า และ SET ESG Rating A
- ระบบ LivNex, โซลาร์รูฟท็อปเป็นมาตรฐาน และธุรกิจยานยนต์เติบโต 455% ใน 6M2026
- ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 4 ราย รวม 56.79% ทำให้การตัดสินใจรวดเร็ว (แต่เป็นความเสี่ยงด้านธรรมาภิบาลด้วย)
จุดอ่อน (Weaknesses)
- กำไรส่วนบริษัทใหญ่ 6M2026 ลด 66.5% และ ROE TTM 2.23% ต่ำที่สุดในกลุ่ม
- ดอกเบี้ยไม่ถูกเก็บเป็นต้นทุนโครงการ ทำให้ความคุ้มดอกเบี้ยเหลือ 1.68 เท่า
- อัตรากำไรขั้นต้นลดจาก 33% ไปที่ 31% และยานยนต์มี margin ประมาณ 6%
- ปันผลปี 2025 สูงกว่ากำไร TTM และเงินปันผลรับจากบริษัทย่อยลดลง
โอกาส (Opportunities)
- รับรู้รายได้ตาม Backlog 8,544 ล้านบาทในปี 2026 และโครงการ 9 โครงการที่เหลือ
- LivNex ค้างโอน 865 ยูนิตมูลค่า 1,800 ล้านบาท ถ้าโอนสำเร็จจะช่วยกระแสเงินสด
- ความต้องการรถยนต์ไฟฟ้าและโซลาร์ตามนโยบายรัฐ เสริมธุรกิจบ้านที่มีโซลาร์
- ส่วนลด P/BV 0.29 เท่า จะแคบลงถ้าการรับรู้รายได้ฟื้นตัว
อุปสรรค (Threats)
- เกณฑ์สินเชื่อธนาคารเข้มงวดขึ้นทำให้ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ได้ช้า
- หนี้ระยะสั้น 8,671 ล้านบาทที่ต้องรีไฟแนนซ์ และอัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้ 4.9%–5.8%
- การเจือจางจากหุ้นแปลงสภาพและหุ้นบุริมสิทธิ์ที่อนุมัติไว้แล้ว
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบริษัทร่วมทำให้การเปรียบเทียบงบยากและนักลงทุนตีความยาก
มุมมองนักลงทุน (Investor View)
ข้อมูลนักวิเคราะห์ (Settrade IAA Consensus, 10 ต.ค. 2026) แสดงจำนวนนักวิเคราะห์ 0 ราย จึงไม่มีราคาเป้าหมายจากโบรก การประเมินมูลค่าด้านล่างเป็นการคำนวณของเราเอง ไม่ใช่เป้าหมายจากแหล่งใด
ฐานการคำนวณ (ของเรา)
- BVPS ส่วนบริษัทใหญ่ 5.73 บาท (ส่วนของผู้ถือหุ้น 8,268.43 ÷ หุ้น 1,442.27 ล้านหุ้น)
- EPS TTM 0.127 บาท · EPS 2024 0.277 บาท (กำไรส่วนบริษัทใหญ่ 399.61 ÷ 1,442.27)
- มัธยฐาน P/E กลุ่ม 6.2 เท่า · มัธยฐาน P/BV กลุ่ม 0.33 เท่า (ตารางหัวข้อ 9)
| กรณี | สมมติฐาน | P/BV หรือ P/E | ราคาประเมิน (บาท) | เทียบราคา 1.64 |
|---|---|---|---|---|
| Bull | การรับรู้รายได้ตาม Backlog ปี 2026 ทำให้กำไรกลับไประดับ 2024 และ ROE ฟื้นขึ้น | P/BV 0.45 เท่า | 2.58 | +57% |
| Base | กำไรทรงตัวจาก TTM ใกล้ระดับ 6M2026 · ส่วนลดเทียบมัธยฐานเล็กน้อยเพราะ ROE ต่ำ | P/BV 0.30 เท่า | 1.72 | +5% |
| Bear | โอนกรรมสิทธิ์ช้า ดอกเบี้ยกดกำไร ปันผลถูกตัด และเกิดความกังวลด้านสภาพคล่อง | P/BV 0.20 เท่า | 1.15 | −30% |
| การตรวจสอบ | กำไรกลับไประดับปี 2024 (0.277 บาท) × P/E กลุ่ม 6.2 เท่า | P/E 6.2 เท่า | 1.72 | +5% |
| การตรวจสอบ | กำไร TTM ยังคงที่ (0.127 บาท) × P/E กลุ่ม 6.2 เท่า | P/E 6.2 เท่า | 0.79 | −52% |
ตัวอย่างการประเมินเงินปันผลปี 2026 (ของเรา)
| สมมติฐานกำไรเฉพาะกิจการทั้งปี 2026 (ล้านบาท) | DPS จ่าย 40% (บาท) | ผลตอบแทนที่ราคา 1.64 บาท |
|---|---|---|
| 60 (ต่อเนื่องจาก 6M2026 ×2) | 0.017 | 1.0% |
| 250 | 0.069 | 4.2% |
| 498.65 (เท่าปี 2025) | 0.138 | 8.4% |
สิ่งที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ
ผลตอบแทนปันผล 8.43% ใช้ฐานปี 2025 ซึ่งเป็นปีที่กำไรเฉพาะกิจการสูง (498.65 ล้านบาท) ปี 2026 ยังไม่เห็นกำไรระดับนั้น ทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับจริงอาจต่ำกว่ามาก และบริษัทยังไม่มีข้อมูลการจ่ายปันผลระหว่างกาลสำหรับปี 2026
เช็คลิสต์ติดตาม
- งบ 3Q2026 ตัวเลขกำไรส่วนบริษัทใหญ่และ IB D/E (covenant 2.50 เท่า)
- หุ้นกู้ 1,500 ล้านบาทครบกำหนด เม.ย. 2027 การรีไฟแนนซ์หรือการชำระ
- ยอดโอนกรรมสิทธิ์ LivNex และยอด backlog ที่รับรู้ได้ตามตาราง
- อัตรากำไรขั้นต้นรายไตรมาส (ตั้งแต่ 31% ลงไป)
- กำไรเฉพาะกิจการและการจ่ายปันผลระหว่างกาลปี 2026
- การแปลงสภาพหรือการเสนอขายหุ้นบุริมสิทธิ์ที่อนุมัติ 27 เม.ย. 2026