หุ้น PIN (ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค) วิเคราะห์งบการเงิน ปันผล 2026

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 9 ตุลาคม 2026

1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2569 · งบการเงิน 1H2569 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 · FY2568 สิ้นสุด 31 ธ.ค. 2568

PIN ทำรายได้จากสามส่วน คือ การขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม (ผันผวนมาก) ค่าสาธารณูปโภคที่เก็บจากผู้ซื้อและผู้เช่า (สม่ำเสมอขึ้น) และค่าเช่าโรงงาน/คลังสินค้าพร้อมบริการ ปี 2567 โอนที่ดิน 836 ไร่ ปี 2568 เหลือ 170 ไร่ ครึ่งแรกปี 2569 โอนได้ 80 ไร่ และไตรมาส 2 ไม่มีการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินเลย (MD&A 2Q26)

P/E · P/BV (SET)

8.66x · 1.10x

กำไร TTM ที่รายงาน ฿557M · BVPS ฿3.78(SET)

P/E ฐานกำไรปกติ (คำนวณ)

≈ 16.6x

ตัดกำไรขายสินทรัพย์ TTM ฿333M ออก(One Report 2025)

กำไรสุทธิ 1H2569

฿288.6 ล้าน

+26.1% YoY ทั้งที่รายได้จากการดำเนินงานลด 31.3%(FS 2Q26)

โอนที่ดิน 1H2569

80 ไร่

1H2568: 146 ไร่ (−45%) · ไตรมาส 2: 0 ไร่(รายงานผลงวด 2Q26)

เงินปันผล FY2568

฿0.216 · 5.19%

จ่ายรวม ฿250.6M ในพ.ค. 2569(SET)

Net IB Debt / Equity

0.63 เท่า

หนี้ที่มีดอกเบี้ย ฿3,643M − เงินสด ฿860M(FS 2Q26)

กำไรที่รายงานมีรายการขายสินทรัพย์ก้อนใหญ่ — P/E 8.66x ต่ำกว่าฐานกำไรปกติ

TTM กำไรสุทธิ ฿557M รวมกำไรจากการจำหน่ายอสังหาฯ เพื่อการลงทุน ฿276.1M (ปี 2568) และกำไรขายสินทรัพย์ ฿56.6M (1H2569) เมื่อตัดรายการนี้ออกที่อัตราภาษี 20% กำไรฐานปกติเหลือประมาณ ฿291M EPS ประมาณ ฿0.25 และ P/E ประมาณ 16.6 เท่า (One Report 2025 หน้า 147)

ประเด็นสำคัญ (Key Takeaways)

ยอดโอนที่ดินหดตัวต่อเนื่อง: 836 ไร่ (2567) → 170 ไร่ (2568) → 80 ไร่ (1H2569) รายได้ขายที่ดิน 1H2569 ฿504.0M ลด 40.4% YoY (MD&A 2Q26 หน้า 4–5)
ราคาขายต่อไร่เพิ่มและกำไรขั้นต้นที่ดินดีขึ้น: รายได้ขายที่ดินต่อไร่ประมาณ ฿6.3M (1H2569) เทียบ ฿5.8M (1H2568) อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายที่ดิน 62.2% เทียบ 45.7% (คำนวณจาก FS 2Q26 และ MD&A)
ธุรกิจประจำโตแต่ฐานทรัพย์สินลดลง: สาธารณูปโภค 1H2569 ฿150.6M (+17.0%) และให้เช่าและบริการ ฿43.0M (+7.0%) แต่ไตรมาส 2 รายได้เช่าเหลือ ฿15.3M จาก ฿27.7M ในไตรมาส 1 และอสังหาฯ เพื่อการลงทุนลดจาก ฿887M เป็น ฿252M
งบแข็งขึ้นหลังรีไฟแนนซ์: เงินกู้ระยะยาวที่ครบกำหนดภายใน 1 ปี ลดจาก ฿1,721M (ธ.ค. 2568) เหลือ ฿75M (มิ.ย. 2569) หนี้ที่มีดอกเบี้ย ฿3,643M และ ICR 5.2 เท่า แต่หนี้สุทธิต่อ EBITDA TTM ยังอยู่ที่ 3.3 เท่า (FS 2Q26)
ปันผลพึ่งกำไรพิเศษในปี 2568: DPS ฿0.216 คิดเป็นราว 91% ของกำไรฐานปกติปี 2568 แต่ราว 50% ของกำไรที่รายงาน (คำนวณ)

Bull Case — ยอดโอนกลับมา

ครึ่งหลังปี 2569 โอนที่ดินไม่น้อยกว่า 150 ไร่ โดยมีพรีเซลไตรมาส 3 ที่ 58 ไร่
ที่ดินพร้อมส่งมอบ ฿234.8M ในชลบุรี ส่งมอบภายในปี 2569
กำไรฐานปกติกลับไปราว ฿400M ต่อปี ตลาดให้ P/BV 1.40 เท่า (ระดับ AMATA) ≈ ฿5.29 (+27%)

Base Case — ทรงตัวที่ระดับปัจจุบัน

ครึ่งหลังปี 2569 โอนที่ดินใกล้ระดับ 1H2569 (ราว 80–100 ไร่) กำไรฐานปกติทรงตัวราว ฿290M
รายได้สาธารณูปโภคและเช่าโตตามพื้นที่ที่ขายแล้ว
ตลาดคง P/BV 1.10 เท่า ≈ ฿4.16 (ทรงตัว) ไม่ใช่เป้าหมายราคา

Bear Case — ยอดโอนหยุดชะงัก

ครึ่งหลังปี 2569 โอนที่ดินใกล้ศูนย์ (เหมือนไตรมาส 2) และพรีเซลไม่ถูกแปลงเป็นยอดโอน
กำไรฐานปกติต่ำกว่า ฿250M ปันผลถูกปรับลดจาก ฿0.216
ตลาดให้ P/BV 0.9 เท่า ≈ ฿3.40 (−18%) เป็นการคำนวณเชิงกลไก ไม่ใช่การประมาณผลประกอบการ

2. ข้อมูลบริษัท (Factsheet)

ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2569 (SET Factsheet) · ผู้ถือหุ้น ณ 8 พ.ค. 2569 · Free Float ณ 13 มี.ค. 2569

ราคาหุ้น

฿4.16

52W: ฿4.00 – ฿5.15 · −0.48% วันนี้(SET)

Market Cap

฿4,825.60 ล้าน

1,160 ล้านหุ้น (พาร์ ฿1)(SET)

EV · EV/EBITDA

฿7,623M · 9.14 เท่า

EBITDA TTM ฿834M (นิยาม SET)(SET)

Dividend Yield

5.19%

DPS ฿0.216 · Payout (YTD, SET) 45%(SET)

Free Float

18.82%

ตามจำนวนผู้ถือหุ้น · NVDR 0.27%(SET)

ต่างชาติถือ

1.98%

เพดาน 49.00% · ณ 9 ต.ค. 2569(SET)

ผู้ถือหุ้น 2 รายแรก

65.82%

Pinthong Holding 37.52% · JTW Asset 28.30%(SET)

BVPS · P/BV

฿3.78 · 1.10 เท่า

ส่วนของผู้ถือหุ้น 30 มิ.ย. 2569 ÷ 1,160M หุ้น(FS 2Q26)

หัวข้อ	รายละเอียด
ชื่อบริษัท	บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) — Pinthong Industrial Park Public Company Limited (SET: PIN)
หมวดธุรกิจ	อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ก่อตั้ง / เข้าจดทะเบียน	4 พ.ค. 2538 / 9 พ.ย. 2564 (IPO ที่ ฿3.90 พาร์ ฿1.00)
ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ (8 พ.ค. 2569)	บจ. ปิ่นทองโฮลดิ้ง 37.52% · บจ. เจทีดับบลิว แอ็ซเซท 28.30% · นายพีระ ปัทมวรกุลชัย 7.28% · Miss Nana Patamavorakulchai 3.81%
ประธานกรรมการ / CEO	นายปรสันต์ ตันประเสริฐ (กรรมการอิสระ) / นายพีระ ปัทมวรกุลชัย (ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร)
นโยบายปันผล	ไม่ต่ำกว่า 50% ของกำไรสุทธิงบการเงินเฉพาะกิจการ หลังหักภาษี สำรองตามกฎหมาย และสำรองตามข้อบังคับ (ถ้ามี) ขึ้นกับผลประกอบการและแผนลงทุน
ผู้สอบบัญชี	EY Office Limited — งบ 2Q26 สอบทานแล้ว ความเห็นไม่มีเงื่อนไข
บริษัทย่อยสำคัญ	Pinthong Utilities and Renewable Energy (PURE) · Pinthong Solar Power (PSP) · Pinthong Logistics Park (PLP) · ถือหน่วย AIMIRT 3.75% (ปี 2567)

หมายเหตุ: SET ฉบับภาษาอังกฤษระบุนโยบายปันผลว่า “Less than 50%” ซึ่งคลาดเคลื่อน ฉบับไทยและ 56-1 One Report ระบุ “ไม่ต่ำกว่า 50%” · Free Float 3,765 ที่ SET แสดงเป็นจำนวนผู้ถือหุ้น จึงใช้สัดส่วน 18.82% · ที่มา: SET Factsheet (EN), (TH)

3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

ข้อมูลโครงการ ณ 31 ธ.ค. 2568 (56-1 One Report 2025) · ยอดขายและสัดส่วนรายได้ 1H2569 (MD&A 2Q26)

PIN พัฒนานิคมอุตสาหกรรมตามความร่วมมือกับนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ในรูปแบบ “นิคมอุตสาหกรรมร่วมดำเนินการ” ส่วนโครงการคลังสินค้าโลจิสติกส์ (PL และ PLP) ไม่อยู่ภายใต้ กนอ. แต่กำกับโดยหน่วยงานท้องถิ่นและภาครัฐ (One Report 2025 หน้า 30–31)

3.1 ธุรกิจหลักและบริษัทที่รับผิดชอบ

กลุ่มธุรกิจ	สิ่งที่ขาย / ให้บริการ	บริษัทที่รับผิดชอบ	1H2569 (฿ ล้าน)
ขายที่ดินอุตสาหกรรม	ที่ดินพร้อมระบบพื้นฐานในนิคม PIN 1–8 (ภาคตะวันออก)	PIN (บริษัทแม่)	504.0
สาธารณูปโภค	น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย ไฟฟ้า ระบบสื่อสารใยแก้ว พื้นที่ส่วนกลาง · บริการตรวจคุณภาพน้ำและน้ำเสีย	PIN · PURE	150.6
โรงงาน/คลังสำเร็จรูปให้เช่าและบริการ	โรงงานและคลังสินค้าให้เช่า (PL 209 ไร่) · ค่าบริหารทรัพย์สิน · ค่าบริหารกองทุน AIMIRT (ผู้จัดการกองทรัสต์เปลี่ยนเป็น PURE ปี 2568)	PIN · PLP · PURE	43.0
ไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์	ติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปและคาร์ปอร์ต 1,329.9 kWp ให้ Rika JTW ในนิคม PIN 1 (ไตรมาส 2 ปี 2569)	PSP	รวมในสาธารณูปโภค

ที่มา: MD&A 2Q26 หน้า 3–4 · รายได้ 1H2569 ไม่รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์ ฿56.6M

3.2 พอร์ตโครงการ (ณ 31 ธ.ค. 2568)

โครงการ	ประเภท	สถานะ	พื้นที่ (ไร่)
PIN 1 (ศรีราชา)	นิคมร่วมดำเนินการ	เปิดดำเนินการ	1,346.0
PIN 2 (แหลมฉบัง)	นิคมร่วมดำเนินการ	เปิดดำเนินการ	1,029.5
PIN 3	นิคมร่วมดำเนินการ	เปิดดำเนินการ	1,561.4
PIN 3 (ส่วนขยาย)	นิคมร่วมดำเนินการ	อยู่ระหว่างพัฒนา	697.7
PIN 4	นิคมร่วมดำเนินการ	เปิดดำเนินการ	656.6
PIN 5	นิคมร่วมดำเนินการ	เปิดดำเนินการ	1,539.6
PIN 6	นิคมร่วมดำเนินการ	เปิดดำเนินการ	1,424.0
PIN 7	นิคมร่วมดำเนินการ	อยู่ระหว่างพัฒนา	1,059.2
PIN 8	นิคมร่วมดำเนินการ	อยู่ระหว่างพัฒนา	1,101.6
Pinthong Land (PL)	คลังสินค้าโลจิสติกส์	เปิดดำเนินการ	209.4
Pinthong Logistics Park (PLP)	คลังสินค้าโลจิสติกส์	ขายอาคารคลังให้บริษัทที่เกี่ยวข้องแล้ว 30 มิ.ย. 2569	รวมใน PL
รวม			10,625.5

ที่มา: 56-1 One Report 2025 หน้า 29 · ที่ดินพร้อมส่งมอบในชลบุรีประมาณ ฿234.8M คาดว่าส่งมอบภายในปี 2569 (หน้า 49)

3.3 ปัจจัยตลาดที่บริษัทอ้างถึง

การลงทุนส่งเสริมจาก BOI ช่วง 6 เดือนแรกปี 2569: 1,299 โครงการ มูลค่า ฿1,473.7 พันล้าน เพิ่มขึ้น 37% YoY · FDI 877 โครงการ มูลค่า ฿1,368.5 พันล้าน เพิ่มขึ้น 80% YoY (MD&A 2Q26 หน้า 2–3)
นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศ 81 แห่ง พื้นที่รวม 209,572 ไร่ ณ สิ้นปี 2568 คาดการณ์ยอดโอนที่ดินนิคมปี 2569 ราว 2,800 ไร่ ตัวเลขนี้เป็นของอุตสาหกรรม ไม่ใช่เป้าของ PIN (One Report 2025 ส่วนภาพรวมอุตสาหกรรม)
สิทธิประโยชน์ภายใต้พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ครอบคลุมตำบลหนองขาม บึง โบ้ยวน และเขาคันทรง ที่ PIN 1–5 ตั้งอยู่ (One Report 2025 หน้า 56–57)

4. ผลประกอบการ (Financial Performance)

งบการเงินรวม · FY2023–FY2025 และ 1H2025 / 1H2026 · TTM = FY2025 − 1H2025 + 1H2026 · ข้อมูลถึง 30 มิ.ย. 2569

รายการ (฿ ล้าน)	FY2023	FY2024	FY2025	1H2025	1H2026	TTM มิ.ย. 2026
ขายที่ดิน	2,629.7	3,901.1	930.2	845.9	504.0	588.3
ให้เช่าและบริการ (รวมสาธารณูปโภค)	246.6	266.3	360.1	168.9	193.6	384.8
รายได้จากการดำเนินงาน	2,876.4	4,167.4	1,290.4	1,014.9	697.6	973.1
กำไรจากการขายสินทรัพย์ / อสังหาฯ ลงทุน	—	29.8	276.1	0.0	56.6	332.7
รายได้รวม (FS รวมรายได้อื่นและกำไรขายสินทรัพย์)	3,029.2	4,263.8	1,625.5	1,038.2	798.5	1,385.8
EBITDA (นิยาม SET)	1,596.1	1,944.2	770.0	359.5	423.8	834.3
กำไรสุทธิ (ส่วนของบริษัทใหญ่)	1,354.8	1,733.7	497.3	228.8	288.6	557.1
EPS (฿)	1.17	1.49	0.43	0.20	0.25	0.48
อัตรากำไรขั้นต้น (จากรายได้จากการดำเนินงาน)	n/a	48.7%	41.8%	41.9%	53.3%	n/a
อัตรา EBITDA / รายได้รวม	52.7%	45.6%	47.4%	34.6%	53.1%	60.2%
อัตรากำไรสุทธิ / รายได้รวม	44.7%	40.7%	30.6%	22.0%	36.1%	40.2%

รายได้จากการดำเนินงานของ TTM = 1,290.4 − 1,014.9 + 697.6 · อัตรา EBITDA และกำไรสุทธิคำนวณจากรายได้รวม ตามวิธีที่บริษัทใช้ (ปี 2567 และ 2568 ตรงกับตัวเลขที่บริษัทรายงาน) · ที่มา: One Report 2025 หน้า 147, 157, MD&A 2Q26 หน้า 10

รายได้จากการดำเนินงาน EBITDA และกำไรสุทธิ (฿ ล้าน)

ที่มา: SET Factsheet (EBITDA กำไรสุทธิ) และ One Report 2025 (รายได้จากการดำเนินงาน) · EBITDA ตามนิยาม SET = กำไรจากการดำเนินงาน + ดอกเบี้ยรับ + ค่าเสื่อมราคาและตัดจำหน่าย จึงรวมกำไรขายสินทรัพย์ FY2025 ฿276.1M และ 1H2026 ฿56.6M

อัตรา EBITDA และกำไรสุทธิต่อรายได้รวม (%)

คำนวณจากรายได้รวมตามวิธีของบริษัท รายได้รวมของ SET ไม่รวมกำไรขายอสังหาฯ จึงให้ผลต่าง โดยปี 2568 SET แสดงอัตรากำไรสุทธิ 36.8%

1H2025 เทียบ 1H2026 (฿ ล้าน)

ที่มา: FS 2Q26 (รายได้จากการดำเนินงาน กำไรสุทธิ) และ SET Factsheet (EBITDA) · MD&A แสดง EBITDA 1H2568 ที่ ฿356.9M ต่างจาก SET ที่ ฿359.5M เพราะนิยามต่างกัน

ไตรมาส 2/2569 แทบไม่มีรายได้จากการโอนที่ดิน

ไตรมาส 2 รายได้จากการดำเนินงาน ฿85.5M (ไตรมาส 1 ฿612.1M) กำไรสุทธิ ฿46.4M (ไตรมาส 1 ฿242.1M) กำไรครึ่งปีแรกที่เติบโต 26% มาจากไตรมาส 1 ที่มียอดขายที่ดิน ฿504.0M ส่วนไตรมาส 2 มีกำไรจากการขายคลังสินค้าโลจิสติกส์ ฿56.6M ซึ่งเป็นรายการครั้งเดียว (MD&A 2Q26 หน้า 2, 5)

5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet) และกระแสเงินสด

งบการเงินรวม ณ 31 ธ.ค. 2566/2567/2568 และ 30 มิ.ย. 2569 · ข้อมูลกระแสเงินสดถึง 1H2569

รายการ (฿ ล้าน)	31 ธ.ค. 2566	31 ธ.ค. 2567	31 ธ.ค. 2568	30 มิ.ย. 2569
เงินสดและรายการเทียบเท่า	500.3	556.4	304.0	860.5
ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน (สินค้าคงเหลือ)	4,288.5	6,305.1	6,121.7	6,098.5
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน	n/a	n/a	887.0	252.4
สินทรัพย์รวม	6,179.6	8,796.0	8,368.1	8,268.4
หนี้สินรวม	2,516.5	4,061.8	4,020.7	3,882.9
หนี้ที่มีดอกเบี้ย (เงินกู้จากสถาบันการเงิน)	1,954.7	3,654.7	3,793.7	3,643.2
ส่วนของผู้ถือหุ้น	3,663.1	4,734.2	4,347.4	4,385.4

อสังหาฯ เพื่อการลงทุนของปี 2566–2567 ไม่ได้ดึงมาในรอบนี้ (n/a) · หนี้ที่มีดอกเบี้ยรวมเงินกู้ระยะสั้น ระยะยาวที่ถึงกำหนดภายใน 1 ปี และระยะยาว ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า ซึ่ง 30 มิ.ย. 2569 มี ฿15.0M · ที่มา: FS 2Q26 งบฐานะการเงิน

ส่วนของผู้ถือหุ้น หนี้สิน และสินทรัพย์รวม (฿ ล้าน)

ที่มา: One Report 2025 และ FS 2Q26 · อสังหาฯ เพื่อการลงทุนลดลง ฿634.5M ใน 1H2569 (MD&A ระบุการเปลี่ยนแปลงมูลค่า ซึ่งสอดคล้องกับการโอนคลังสินค้า) และเงินสดเพิ่มจากเงินรับจากการขายสินทรัพย์ ฿665.6M (MD&A 2Q26 หน้า 8)

รายการ (฿ ล้าน)	FY2023	FY2024	FY2025	1H2025	1H2026
กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน	2,664.5	−372.2	214.7	413.8	273.8
กระแสเงินสดจากการลงทุน	−261.4	−578.9	283.1	−75.4	687.5
กระแสเงินสดจากการจัดหาเงิน	−2,032.7	1,007.2	−750.3	−387.9	−404.8
จ่ายเงินปันผล (ตามปีที่จ่าย)	174.0	684.4	881.5	881.5	250.6

เงินปันผลแยกตามปีที่จ่ายจริง เช่น ปี 2568 จ่าย ฿881.5M คือ DPS ของปี 2567 ที่ ฿0.76 · รายได้รับล่วงหน้าลดจาก ฿393.7M (2566) เป็น ฿142.6M (2567) และ ฿5.2M (2568) ซึ่งตรงกับกระแสเงินสดดำเนินงานติดลบในปี 2567 (One Report 2025 หน้า 155)

6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)

หนี้ที่มีดอกเบี้ย ณ 31 ธ.ค. 2566/2567/2568 และ 30 มิ.ย. 2569 · อัตราส่วนคำนวณจากงบรวม

รายการ (฿ ล้าน หรือ เท่า)	31 ธ.ค. 2566	31 ธ.ค. 2567	31 ธ.ค. 2568	30 มิ.ย. 2569
เงินกู้ระยะสั้น	346.8	150.0	160.0	0.0
เงินกู้ระยะยาวที่ถึงกำหนดภายใน 1 ปี	136.2	25.1	1,720.6	75.1
เงินกู้ระยะยาว (สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนด)	1,471.7	3,479.6	1,913.0	3,568.0
หนี้ที่มีดอกเบี้ยรวม	1,954.7	3,654.7	3,793.7	3,643.2
เงินสด	500.3	556.4	304.0	860.5
หนี้สุทธิ	1,454.4	3,098.3	3,489.7	2,782.7
IB D/E (เท่า)	0.53	0.77	0.87	0.83
Net IB D/E (เท่า)	0.40	0.65	0.80	0.63
D/E ทั่วไป (หนี้สินรวม ÷ ส่วนของผู้ถือหุ้น)	0.69	0.86	0.92	0.89
หนี้สุทธิ ÷ EBITDA (ปี 2566–2568 ใช้ EBITDA ปีนั้น, 2569 ใช้ TTM)	0.91x	1.59x	4.53x	3.34x
Interest Coverage (เท่า, ตาม MD&A)	n/a	n/a	n/a	5.2x (1H2568: 3.8x)

IB D/E คำนวณจากหนี้ที่มีดอกเบี้ยรวมหารส่วนของผู้ถือหุ้น ตรงกับ MD&A ที่รายงาน 0.8x · ICR ของ MD&A ใช้กำไรจากการดำเนินงานหารต้นทุนทางการเงินรวมดอกเบี้ยที่ถูกทุนเป็นต้นทุนที่ดิน ฿61.8M ในครึ่งแรกปี 2569 · ที่มา: FS 2Q26, MD&A 2Q26 หน้า 9–10

IB Debt/Equity และ Net IB Debt/Equity (เท่า)

ที่มา: One Report 2025 (ปี 2566–2568) และ FS 2Q26 (30 มิ.ย. 2569)

รีไฟแนนซ์แล้ว แต่ความเสี่ยงดอกเบี้ยยังอยู่

ครึ่งแรกปี 2569 บริษัทได้รับเงินกู้ระยะยาวใหม่ ฿1,724.0M และชำระคืน ฿1,714.5M ทำให้เงินกู้ที่ครบกำหนดภายในหนึ่งปีลดจาก ฿1,720.6M เหลือ ฿75.1M ดอกเบี้ยที่จ่ายในงบกระแสเงินสดครึ่งปีแรกยังสูงถึง ฿74.4M เทียบกับค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในงบกำไรขาดทุน ฿8.4M ส่วนต่างสอดคล้องกับดอกเบี้ยที่ถูกทุน ฿61.8M (FS 2Q26)

7. สัดส่วนรายได้ (Segments)

รายได้จากการดำเนินงาน 1H2569 ฿697.6M · ไม่รวมกำไรขายสินทรัพย์ ดอกเบี้ยรับ และรายได้อื่น

สัดส่วนรายได้จากการดำเนินงาน 1H2569 (฿ ล้าน)

ที่มา: MD&A 2Q26 หน้า 5 · ขายที่ดิน 72.2% · สาธารณูปโภค 21.6% · ให้เช่าและบริการ 6.2% (เทียบ 1H2568: ขายที่ดินลด 40.4%, สาธารณูปโภคเพิ่ม 17.0%, เช่าและบริการเพิ่ม 7.0%)

กลุ่มธุรกิจ	รายได้ 1H2568	รายได้ 1H2569	กำไรขั้นต้น 1H2568	กำไรขั้นต้น 1H2569	อัตรากำไร 1H2569
ขายที่ดิน	845.9	504.0	387.0	313.4	62.2%
ให้เช่าและบริการ	40.2	43.0	12.1	16.5	38.4%
สาธารณูปโภค	128.7	150.6	26.6	42.2	28.0%

กำไรขั้นต้นของกลุ่มขายที่ดิน 1H2568 คำนวณจากรายได้ลบต้นทุนขาย ฿458.9M · กำไรขั้นต้นของกลุ่มให้เช่าและสาธารณูปโภค 1H2568 คำนวณจากอัตราการเพิ่มที่บริษัทรายงาน · ที่มา: MD&A 2Q26 หน้า 6

รายได้ประจำมีสัดส่วนราวหนึ่งในสี่ และโตต่อเนื่อง

สาธารณูปโภคและเช่ารวม ฿193.6M ใน 1H2569 คิดเป็น 27.8% ของรายได้จากการดำเนินงาน กำไรขั้นต้นของสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้น 58.7% แต่ฐานทรัพย์สินเพื่อการเช่าลดลงหลังขายคลังสินค้าโลจิสติกส์ (MD&A 2Q26)

8. ประวัติปันผล (Dividend History)

DPS ตามปีงบประมาณที่ประกาศ · งวดสุดท้ายของ FY2568 จ่ายแล้วพ.ค. 2569 · ณ 9 ต.ค. 2569

เงินปันผลต่อหุ้น (฿) · FY2021–FY2025

ที่มา: SET Factsheet (ตารางการจ่ายปันผล) · FY2025 DPS ฿0.216 คำนวณจากเงินปันผลที่จ่ายจริง ฿250.6M ÷ 1,160M หุ้น ส่วน SET แสดงปัดเป็น ฿0.22

ปีงบประมาณ	DPS (฿)	วันจ่าย	EPS (฿)	Payout (DPS ÷ EPS)	Payout เทียบกำไรฐานปกติ
FY2021	0.150	26 พ.ค. 2565	n/a	n/a	n/a
FY2022	0.150	25 พ.ค. 2566	n/a	n/a	n/a
FY2023	0.590	24 พ.ค. 2567	1.17	50%	n/a
FY2024	0.760	23 พ.ค. 2568	1.49	51%	n/a
FY2025	0.216	22 พ.ค. 2569	0.43	50%	≈ 91%

FY2021–FY2022 ไม่ได้ดึง EPS ในรอบนี้ (n/a) · Payout ที่ SET แสดง (YTD 45%) คำนวณจาก DPS หารกำไร TTM ฿0.48 · “เทียบกำไรฐานปกติ” ใช้ DPS ฿0.216 หารกำไรปี 2568 หลังตัดกำไรขายอสังหาฯ ฿276.1M × (1 − 20%) ได้ EPS ประมาณ ฿0.24 · ที่มา: One Report 2025 หน้า 147, 54

นโยบายยังอยู่ที่ไม่ต่ำกว่า 50% แต่ฐานกำไรที่ใช้ได้ไม่ทำซ้ำ

เมื่อกำไรปี 2568 ลดลงจาก ฿1,734M เหลือ ฿497M ปันผลลดลงตามนโยบาย แต่ DPS ฿0.216 คิดเป็นราว 91% ของกำไรฐานปกติปี 2568 ที่ประมาณ ฿0.24 ซึ่งสูงเกินกว่าที่นโยบาย 50% ของกำไรปกติจะรองรับ หากปี 2569 ไม่มีกำไรขายสินทรัพย์ ปันผลครึ่งหลังจะต้องพึ่งการโอนที่ดิน

9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)

SET Factsheet ณ 9 ต.ค. 2569 · P/E ตามกำไรรายงานของ TTM ทุกบริษัท

มูลค่าตลาด (฿ ล้าน) และ P/E (เท่า)

ที่มา: SET Factsheet ของ PIN, AMATA, WHA, ROJNA

หุ้น	ราคา (฿)	Market Cap (฿ ล้าน)	P/E (เท่า)	P/BV (เท่า)	EV/EBITDA (เท่า)
PIN	4.16	4,825.6	8.66	1.10	9.14
AMATA	31.50	36,225.0	7.05	1.40	8.08
WHA	4.94	73,837.4	17.39	1.97	16.75
ROJNA	5.60	11,314.6	3.11	0.54	4.21
ค่าหมวด PROP (SET)	—	—	13.52	0.85	—

ที่มา: AMATA, WHA, ROJNA · ค่าหมวดมาจากแถบ “Compare to Sector” ใน SET Factsheet PIN · ไม่มีบริษัทจดทะเบียนที่เป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมขนาดใกล้เคียง PIN ในกลุ่มนี้ AMATA ใหญ่กว่าประมาณ 7.5 เท่า WHA ประมาณ 15 เท่า และ ROJNA ประมาณ 2.3 เท่า ตัวเลขเปรียบเทียบจึงเป็นกรอบอ้างอิง

P/E เทียบกันตรง ๆ ไม่ได้ จึงควรดู P/BV ควบคู่

P/E ของ AMATA (7.05) และ ROJNA (3.11) ต่ำเพราะกำไรที่รายงานมีรายการพิเศษหรือกำไรขายสินทรัพย์ ไม่ใช่ราคาถูกเสมอไป P/BV ของ PIN (1.10) ต่ำกว่า AMATA (1.40) และ WHA (1.97) แต่สูงกว่า ROJNA (0.54) ซึ่งเป็นตัวเทียบที่ต้องระวังที่สุด

10. มุมมองอนาคต (Outlook)

ข้อความของบริษัทจาก MD&A 2Q26 และ One Report 2025 · ไม่มีเป้าหมายการโอนที่ดินปี 2569 ที่บริษัทเปิดเผยในเอกสารที่ตรวจ

วันที่	เหตุการณ์	นัยต่อการวิเคราะห์
24 เม.ย. 2569	ประชุมผู้ถือหุ้นอนุมัติการขายอาคารคลังสินค้าโลจิสติกส์ให้บริษัทที่เกี่ยวข้อง	ลดฐานทรัพย์สินเช่า และเป็นรายการเกี่ยวโยง
22 พ.ค. 2569	จ่ายเงินปันผล FY2568 ที่ ฿0.216 ต่อหุ้น	ปันผลพึ่งกำไรขายสินทรัพย์ในปี 2568
14 ส.ค. 2569	เผยแพร่งบการเงิน 2Q26 และ MD&A ยอดโอนที่ดิน 80 ไร่ใน 1H2569 และพรีเซลไตรมาส 3 จำนวน 58 ไร่	ตัวเลขพรีเซลไม่เท่ากับการรับรู้รายได้ทันที
30 มิ.ย. 2569	โอนกรรมสิทธิ์อาคารคลังสินค้าและระบบสาธารณูปโภค Logistics Park มูลค่า ฿779.9M (MD&A) / ฿772M (หมายเหตุงบ)	รับรู้กำไรขาย ฿56.6M ใน 1H2569 ซึ่งไม่เกิดซ้ำ
ภายในปี 2569	ที่ดินในชลบุรีมูลค่าประมาณ ฿234.8M คาดว่าส่งมอบ	รายได้ที่รับรู้ได้ในครึ่งหลังปี 2569 (ยังไม่ทราบจำนวนไร่)
พ.ย. 2569 (คาด)	งบการเงินไตรมาส 3/2569 (ปีที่แล้วเผยแพร่ 14 พ.ย. 2568)	จุดตรวจวัดยอดโอนครึ่งหลังปีแรก
ก.พ. 2570 (คาด)	งบการเงินปี 2569 ทั้งปี (ปีที่แล้วเผยแพร่ 25 ก.พ. 2569)	ยืนยัน DPS ปี 2569 และฐานกำไรปกติ

ที่มา: MD&A 2Q26, SET Factsheet (วันที่ยื่นงบ), SET News 30 ก.ย. 2569

ข้อความจากบริษัท

บริษัทจะ “ดำเนินงานอย่างรอบคอบ” ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและนโยบาย เน้นความพร้อมของที่ดิน ระบบสาธารณูปโภค และโครงสร้างพื้นฐานของนิคม (MD&A 2Q26 หน้า 2, 10)
ขยายบริการพลังงานและความยั่งยืนผ่านบริษัทย่อยโซลาร์ PSP เพื่อรองรับลูกค้าที่ต้องการลดการปล่อยก๊าซ
ความร่วมมือเครือข่ายความเร็วสูงกับ Jastel ในนิคม PIN 4–6 ลงนามบันทึกความเข้าใจในปี 2568 (One Report 2025 หน้า 26) ยังไม่มีรายได้ที่เปิดเผยแยกต่างหาก

11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)

เจ็ดหมวดความเสี่ยง แต่ละหมวดมีสัญญาณที่สังเกตได้จริง · ที่มา: 56-1 One Report 2025 หัวข้อ Risk Factors และ MD&A 2Q26

หมวด	รายละเอียด (ข้อมูลประกอบ)	สัญญาณที่ควรติดตาม
1. รายได้ผันผวนตามการโอนที่ดิน	ยอดโอนลดจาก 836 ไร่ (2567) เหลือ 80 ไร่ (1H2569) และไตรมาส 2 เป็น 0 ไร่ กำไรไตรมาส 2 ลดลง 80.8% จากไตรมาส 1	โอนที่ดินรายไตรมาสใน 9M2569 และพรีเซลที่แปลงเป็นโอนจริง
2. ความเข้มข้นของลูกค้า	ลูกค้า 3 รายสร้างรายได้ ฿959M ในปี 2568 คิดเป็นประมาณ 74% ของรายได้จากการดำเนินงาน (ปี 2567 มีลูกค้า 2 ราย ฿1,002M) ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นบริษัทข้ามชาติ	ลูกค้ารายใหญ่เลื่อนหรือยกเลิกการซื้อที่ดิน หรือหมดสัญญาเช่า
3. รายการเกี่ยวโยงและการถือหุ้นรายใหญ่	ขายอาคารคลังสินค้า PLP ให้บริษัทที่เกี่ยวข้องที่เป็นเจ้าของสิทธิการใช้ที่ดิน ราคา ฿772M–฿780M และบริษัทที่เกี่ยวข้องเป็นผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้ถือหุ้นสองรายแรกถือ 65.8% ทำให้ Free Float เหลือ 18.8%	รายการเกี่ยวโยงใหม่ หรือการขายสินทรัพย์เพิ่มเติมให้บริษัทกลุ่มเดียวกัน
4. หนี้และต้นทุนดอกเบี้ย	หนี้ที่มีดอกเบี้ย ฿3,643M หนี้สุทธิ/EBITDA TTM 3.3 เท่า ดอกเบี้ยที่ถูกทุนเป็นต้นทุนที่ดิน ฿61.8M ใน 1H2569 ซึ่งไม่ปรากฏในงบกำไรขาดทุน	Net IB D/E เกิน 0.8 เท่า หรือการขายที่ดินไม่ทันค่าดอกเบี้ย
5. ความยั่งยืนของปันผล	DPS FY2568 ประมาณ 91% ของกำไรฐานปกติ นโยบายไม่ต่ำกว่า 50% จึงผูกกับกำไรที่ผันผวน	ประกาศ DPS ปี 2569 เทียบกับกำไรฐานปกติ
6. การแข่งขันและการจัดหาที่ดิน	อุตสาหกรรมนิคมในอีอีซีดึงดูดคู่แข่ง ที่ดินต้องได้มาก่อนการพัฒนา บริษัทระบุความเสี่ยงการได้มาซึ่งที่ดินในราคาและเงื่อนไขที่ต้องการ	การเปิดตัวโครงการ PIN 7/8 และการเพิ่มที่ดินในพอร์ต
7. นโยบายและภัยธรรมชาติ	นโยบายการค้าและภาษีของสหรัฐฯ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายนิคม น้ำท่วม/ภัยแล้ง ซึ่งบริษัทระบุว่าเพิ่มต้นทุนการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค	ยอด BOI และ FDI รายไตรมาส และเหตุการณ์น้ำท่วมในนิคม

ที่มา: 56-1 One Report 2025 หน้า 56–60, 49, 54, FS 2Q26 หมายเหตุ 5 และงบกระแสเงินสด, MD&A 2Q26 · รวมเฉพาะหัวข้อที่กระทบการลงทุนในหุ้น ไม่ได้คัดลอกทุกหัวข้อของรายงาน

กำไรขายสินทรัพย์ที่เกิดขึ้นครั้งเดียวและการบันทึกมูลค่ายุติธรรม

งบกระแสเงินสดแสดงรายการ “ขาดทุน (กำไร) จากมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ทางการเงิน” ที่ ฿32.6M ในครึ่งแรกปี 2568 และกำไร ฿17.9M ในครึ่งแรกปี 2569 งบไม่ระบุว่าบันทึกที่รายการใด ถ้าอยู่ในค่าใช้จ่ายบริหาร ค่าบริหารครึ่งปี 2569 (฿87.2M ลดลง 26%) จะรวมกำไรนี้อยู่ ทำให้ค่าใช้จ่ายที่แท้จริงลดลงน้อยกว่าที่รายงาน (การอนุมานจากตัวเลข ยืนยันไม่ได้จากเอกสาร) (FS 2Q26)

12. SWOT

สรุปจากข้อมูลในรายงาน ณ 30 มิ.ย. 2569 · ความเห็นของผู้จัดทำเป็นการตีความ

จุดแข็ง (Strengths)

ที่ดินในเขตอีอีซี ศรีราชาและแหลมฉบัง มีสิทธิประโยชน์ตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษ
ราคาขายที่ดินต่อไร่เพิ่มเป็นประมาณ ฿6.3M (1H2569) จากประมาณ ฿5.8M (1H2568)
รายได้สาธารณูปโภคโตต่อเนื่อง 17% YoY และกำไรขั้นต้นของกลุ่มเพิ่ม 58.7%
ส่วนของผู้ถือหุ้น ฿4,385M และ ICR 5.2 เท่า เงินกู้ระยะสั้นที่ถึงกำหนดลดเหลือ ฿75M

จุดอ่อน (Weaknesses)

รายได้จากการโอนที่ดินผันผวนมาก ไตรมาส 2/2569 ไม่มีการโอนเลย
กำไร TTM ประมาณ 60% มาจากการขายสินทรัพย์ที่เกิดขึ้นครั้งเดียว (฿333M จาก ฿557M)
ฐานอสังหาฯ เพื่อการลงทุนลดจาก ฿887M เป็น ฿252M หลังขายคลังสินค้า
ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 65.8% Free Float 18.8% มูลค่าซื้อขายเฉลี่ยต่อวัน ฿2.9M (YTD)

โอกาส (Opportunities)

การลงทุนส่งเสริมจาก BOI เพิ่ม 37% YoY ในครึ่งแรกปี 2569 โดยเฉพาะดิจิทัลและศูนย์ข้อมูล
ที่ดินพร้อมส่งมอบ ฿234.8M ในชลบุรี และพรีเซลไตรมาส 3 ที่ 58 ไร่
บริการโซลาร์และพลังงานหมุนเวียนให้ลูกค้าในนิคม (PSP ติดตั้ง 1,330 kWp แล้ว)
อุตสาหกรรมคาดการณ์ยอดโอนปี 2569 ราว 2,800 ไร่ และที่ดินพร้อมขายราว 3,200 ไร่

อุปสรรค (Threats)

การแข่งขันในนิคมอีอีซีจากผู้พัฒนารายอื่นที่มีทุนมากกว่า (เช่น WHA มูลค่าตลาดประมาณ ฿74 พันล้าน)
นโยบายภาษีและการค้าของสหรัฐฯ ทำให้ลูกค้าชะลอการลงทุน ตามที่บริษัทระบุ
ค่าไฟ ค่าแรงขั้นต่ำ และต้นทุนพลังงานเพิ่ม กดดันค่าสาธารณูปโภคและราคาขาย
น้ำท่วม ภัยแล้ง และข้อกังวลชุมชนรอบนิคม ตามที่ระบุในความเสี่ยงของบริษัท

ที่มา: MD&A 2Q26, One Report 2025, SET Factsheet, SET Factsheet WHA

13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)

ราคาตลาด ณ 9 ต.ค. 2569 · งบ 30 มิ.ย. 2569 · ไม่มีบทวิเคราะห์โบรกเกอร์ที่ยืนยันวันที่ได้ในรอบนี้

Bull — ฟื้นตัวจากการโอน

โอนที่ดินครึ่งหลังปี 2569 ไม่น้อยกว่า 150 ไร่ (เกือบเท่ายอดทั้งปี 2568 ที่ 170 ไร่)
ราคาขายต่อไร่สูงกว่า ฿6M และอัตรากำไรขั้นต้นที่ดินยังเกิน 60%
ตลาดให้ P/BV 1.40 เท่า ≈ ฿5.29 หรือ +27%

Base — ตามข้อมูลปัจจุบัน

โอนที่ดินครึ่งหลังราว 80–100 ไร่ กำไรฐานปกติราว ฿290M ต่อปี
ปันผลตามนโยบายราว 50% ของกำไร ได้ DPS ประมาณ ฿0.13 (ฐานกำไรปกติ) ถึง ฿0.24 (กำไรรายงาน TTM)
P/BV 1.10 เท่า ≈ ฿4.16 ผลตอบแทนปันผลจากปีที่แล้ว 5.2% แต่ฐานกำไรปกติบอกว่าอาจลดลงได้มาก

Bear — ยอดโอนหายไป

ครึ่งหลังปี 2569 ไม่มีการโอนที่ดิน กำไรฐานปกติต่ำกว่า ฿250M
ปันผลลดลง และความเสี่ยงดอกเบี้ยกลับมาเมื่อกระแสเงินสดลดลง
P/BV 0.9 เท่า ≈ ฿3.40 หรือ −18%

ตัวคูณ	ฐาน	ราคาที่ได้ (฿)	เทียบราคาปัจจุบัน
P/E 7.0x	กำไรรายงาน TTM ฿0.48	3.36	−19%
P/E 8.66x (SET ปัจจุบัน)	กำไรรายงาน TTM ฿0.48	4.16	0%
P/E 10.0x	กำไรรายงาน TTM ฿0.48	4.80	+15%
P/BV 0.9x	BVPS ฿3.78	3.40	−18%
P/BV 1.10x (ปัจจุบัน)	BVPS ฿3.78	4.16	0%
P/BV 1.40x (ระดับ AMATA)	BVPS ฿3.78	5.29	+27%

ตารางนี้คำนวณจากตัวเลขในรายงาน ไม่ใช่เป้าหมายราคา · P/E บนกำไรปกติประมาณ 16.6 เท่า (EPS ฿0.25) · ที่มา: SET Factsheet PIN, FS 2Q26

รายการติดตาม (Monitoring Checklist)

ยอดโอนที่ดินใน 9M2569 เทียบกับ 80 ไร่ใน 1H2569 และการแปลงพรีเซลไตรมาส 3 (58 ไร่) เป็นยอดโอนจริง
การรับรู้ที่ดินพร้อมส่งมอบ ฿234.8M ในชลบุรี
กำไรฐานปกติ (ไม่รวมกำไรขายสินทรัพย์) รายไตรมาส เทียบกับราว ฿290M ต่อปี
หนี้สุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 0.8 เท่า และดอกเบี้ยที่ถูกทุนเป็นต้นทุนที่ดิน
รายการเกี่ยวโยงใหม่และผลตอบแทนแก่ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่ 65.8%
การประกาศปันผลครึ่งปีและ DPS ปี 2569 เทียบกับนโยบาย 50%

โบรกเกอร์และราคาเป้าหมาย

IAA Consensus บน Settrade ของ PIN ไม่มีนักวิเคราะห์รายงานจำนวนใด ณ 10 ต.ค. 2569 (Settrade IAA) การค้นหาบทวิเคราะห์ย้อนหลังพบรายงานของ RHB ปี 2567 ที่ระบุ fair value ฿5.90 แต่ไม่ได้อัปเดต จึงไม่ใช้ตัวเลขนี้เป็นเป้าหมาย

สรุปสำหรับผู้ตัดสินใจ

หุ้นนี้ถูกเมื่อวัดด้วย P/BV และปันผล แต่ราคาและ P/E ที่ดูถูกใช้กำไรที่มีรายการขายสินทรัพย์ก้อนใหญ่ ตัวเลขที่จะตัดสินว่าเป็นหุ้นคุณภาพหรือกับดักคือยอดโอนที่ดินและพรีเซลในครึ่งหลังของปี 2569 และกำไรฐานปกติที่ไม่รวมการขายสินทรัพย์ รายงานนี้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขาย