เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ
1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)
ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2026 · งบการเงิน 1H2026 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026
NNCL มี P/E ตาม SET ที่ 6.40 เท่า แต่กำไร TTM ถูกดันด้วยรายได้จากการโอนที่ดินก้อนใหญ่ในไตรมาส 2/2026 ซึ่งเป็นรายการไม่สม่ำเสมอ เมื่อดูจากกำไร FY2025 (EPS ฿0.15) P/E อยู่ที่ประมาณ 11.9 เท่า ยังต่ำกว่า P/E หมวดที่ SET รายงานไว้ที่ 13.52 เท่า ธุรกิจที่ให้รายได้ประจำคือบริการสาธารณูปโภคในนิคม ทำกำไรส่วนงาน ฿346.8 ล้านในปี 2025 ความเสี่ยงหลักคือที่ดินอุตสาหกรรมในปทุมธานีเหลือขายประมาณ 32 ไร่ การเติบโตจึงพึ่งนิคมนครราชสีมา
ราคา · มูลค่าตลาด
฿1.78 · ฿3,646 ล้าน
P/E TTM · P/BV
6.40x · 0.88x
P/E จาก FY2025 ≈ 11.9x (฿1.78 ÷ EPS ฿0.15)
SETกำไรสุทธิ 1H2026
฿396.7 ล้าน · +195%
รายได้รวม 1H2026
฿1,219 ล้าน · +161%
D/E รวม · IB D/E
0.30x · 0.02x
เงินสดและสินทรัพย์การเงินหมุนเวียน ฿1,103.5 ล้าน
MD&A 2Q26ปันผลตอบแทน (ฐาน DPS 2025)
6.18%
ฐาน TTM ที่จ่ายจริง ฿0.13 = 7.30% (SET ระบุ 6.18%)
SETประเด็นสำคัญ
- กำไรไตรมาส 2 ไม่ใช่กำไรประจำ: รายได้ขายอสังหาฯ ฿781.9 ล้านเกิดในไตรมาส 2 ทั้งหมดจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ลูกค้าสองรายคิด ฿705.4 ล้าน ส่วนงานอสังหาฯ ทำกำไร ฿397.5 ล้านใน 1H2026 เทียบกับ ฿43.1 ล้านปีก่อน (MD&A 2Q26 หน้า 8)
- สาธารณูปโภคคือฐานรายได้ประจำ: รายได้บริการ FY2025 ฿681.5 ล้าน (66.6% ของรายได้รวม) กำไรส่วนงาน ฿346.8 ล้าน แต่อัตรากำไรขั้นต้นลดจาก 51.3% เป็น 48.7% ใน 1H2026 (MD&A 2Q26 หน้า 8)
- ที่ดินปทุมธานีเหลือน้อย: พื้นที่อุตสาหกรรมคงเหลือขายประมาณ 31.8 ไร่ และพาณิชย์ประมาณ 84.8 ไร่ นิคมนครราชสีมามีพื้นที่อุตสาหกรรมคงเหลือขายประมาณ 430 ไร่ (56-1 One Report 2025)
- เงินทุนแข็งแรงและมีเงินล่วงหน้า: หนี้มีดอกเบี้ยรวมลีสซิ่ง ฿79.4 ล้าน เงินสดสุทธิจากหนี้ ฿361.9 ล้าน ได้รับเงินล่วงหน้า ฿200.0 ล้านจากสัญญาจ่ายน้ำอุตสาหกรรมเมื่อ 9 เม.ย. 2026 (FS 2Q26)
- บริษัทร่วมยังขาดทุน: ส่วนแบ่งขาดทุน 1H2026 ฿24.4 ล้านจาก REN Korat ซึ่งด้อยค่าเงินลงทุนในงบเฉพาะกิจการ ฿70.9 ล้าน ไม่กระทบงบรวม (MD&A 2Q26)
- ปันผลระหว่างกาล ฿0.07: ≈36% ของกำไร 1H2026 จ่ายวันที่ 10 ก.ย. 2026 (SET Factsheet)
Bull / Base / Bear (สรุป)
Bull · ฿3.78 (+112%)
- EPS ฐาน TTM ฿0.28 (กำไร ฿569 ล้าน) ยังคงอยู่ เมื่อการโอนที่ดินต่อเนื่องใกล้เคียง 1H2026
- ที่ P/E 13.5 เท่า เท่ากับ P/E หมวดที่ SET รายงาน
Base · ฿1.65 (−7%)
- ใช้กำไร FY2025 (EPS ฿0.15) ที่ P/E 11 เท่า
- ราคาปัจจุบันให้มูลค่าใกล้เคียงกับกำไรปีล่าสุด
Bear · ฿0.80 (−55%)
- กำไรปกติ EPS ราว ฿0.10 ไม่มีการโอนที่ดิน ค่าสาธารณูปโภคยังสูง บริษัทร่วมยังขาดทุน
- ที่ P/E 8 เท่า ใกล้ AMATA ที่ 7.05 เท่า
หมายเหตุ: ราคาในกรณี Bull/Base/Bear คำนวณจากสมมติฐานของรายงาน ไม่ใช่ราคาเป้าหมายของโบรกเกอร์ ไม่พบ broker target ในการรวบรวมข้อมูลรอบนี้ ดูตารางความไวในหัวข้อมุมมองนักลงทุน
2. Factsheet
ข้อมูลตลาด ณ 9 ต.ค. 2026 · ที่มา: SET Factsheet
มูลค่าตลาด
฿3,645.89 ล้าน
ทุนชำระแล้ว 2,048.25 ล้านหุ้น
SETEV · EV/EBITDA
฿3,284 ล้าน · 3.85x
EBITDA ตามนิยาม SET (ดูหมายเหตุ)
SETROE · ROA (6M annualised)
14.41% · 13.83%
Beta · Free float
0.23 · 29.02%
free float ณ 24 มี.ค. 2026
SETForeign limit · ถือจริง
49.00% · 0.00%
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|
| ชื่อบริษัท | NAVANAKORN PUBLIC COMPANY LIMITED (นวนคร จำกัด (มหาชน)) |
| หมวดอุตสาหกรรม SET | Property & Construction / Property Development |
| จัดตั้ง · จดทะเบียนซื้อขาย | 26 มี.ค. 1971 · จดทะเบียนซื้อขาย 18 พ.ค. 2004 ตาม SET (MD&A และ One Report ระบุ 24 พ.ค. 2004) · IPO ที่ ฿25.00 |
| มูลค่าที่ตราไว้ | ฿1.00 (เปลี่ยนจาก ฿10.00 เมื่อ 14 มิ.ย. 2006) |
| ที่อยู่สำนักงานใหญ่ | 999 หมู่ 13 ถนนพหลโยธิน ต.คลองหนึ่ง อ.คลองหลวง ปทุมธานี 12120 (SET ภาษาไทย) |
| ผู้สอบบัญชี | KPMG Phoomchai Audit (ความเห็นไม่มีเงื่อนไข) ปีบัญชีสิ้นสุด 31 ธ.ค. |
| ข้อตกลงผู้ถือหุ้นหลัก | ไม่มี (56-1 One Report 2025 หัวข้อ 1.3.4) |
ที่มา:
SET Factsheet NNCL · SET ระบุ “Free Float 2,785” เป็นจำนวนผู้ถือหุ้นรายย่อย ไม่ใช่จำนวนหุ้น สัดส่วนรายย่อยคือ 29.02% · หมายเหตุ EV/EBITDA อยู่ในหัวข้อผลประกอบการ
3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)
ที่มา: MD&A 2Q26 · 56-1 One Report 2025 · หมายเหตุส่วนงาน FS 2025
นวนครก่อตั้งเมื่อ 26 มี.ค. 1971 เพื่อพัฒนานิคมอุตสาหกรรมแห่งแรกของไทยตามที่บริษัทระบุ ที่ตั้งนิคมปทุมธานีติดถนนพหลโยธิน กม.46 ใกล้สนามบินดอนเมือง ธุรกิจแบ่งเป็นสองส่วนรายได้หลักตามหมายเหตุส่วนงาน คือการขายที่ดินและอาคารโรงงานซึ่งรับรู้ ณ จุดโอนกรรมสิทธิ์ และบริการสาธารณูปโภคซึ่งรับรู้ทยอยตามการใช้บริการ
| สายธุรกิจ | สิ่งที่ให้บริการ / ชื่อบริษัท | ลักษณะรายได้ | รายได้ FY2025 (฿ ล้าน) |
|---|
| อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย | ที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคและอาคารโรงงาน นิคมปทุมธานีและนิคมนครราชสีมา (Navanakorn Industrial Zone) | ไม่ประจำ รับรู้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ | 165.5 |
| บริการสาธารณูปโภค | น้ำอุตสาหกรรม น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย ค่าบริการพื้นที่และการบริหารนิคม | ประจำ รับรู้ตามการใช้บริการ | 681.5 |
| อื่นๆ | ค่าเช่าโรงงาน ค่าใช้สิทธิ์พื้นที่และโครงสร้างพื้นฐาน เงินอุดหนุนรัฐบาลตัดบัญชี รายได้อื่น | ทยอยรับรู้ตามสัญญา | 175.5 |
ที่มา:
MD&A 2Q26 หน้า 4 ·
56-1 One Report 2025 หัวข้อ 1.3 บริษัทย่อยในนครราชสีมา ได้แก่ 9 Smart Residence (หอพัก) 9 Smart Development (ที่อยู่อาศัย) 9 Fresh Marketplace (ตลาด) 9 Hotel and Service (โรงแรม) และ Navanakorn Development (โกดัง)
พื้นที่และที่ดินคงเหลือขาย
นิคมปทุมธานีมีพื้นที่รวมประมาณ 6,760 ไร่ ตาม MD&A 2Q26 (56-1 One Report 2025 หัวข้อ 1.1 ระบุ 6,485 ไร่) พื้นที่อุตสาหกรรมทั่วไป 4,331 ไร่ (64%) มีโรงงานกว่า 215 แห่ง นิคมนครราชสีมามีพื้นที่ประมาณ 1,970 ไร่ ตาม MD&A 2Q26 (One Report ระบุ 1,903 ไร่ ในหัวข้อประวัติ) ทั้งสองค่าเป็นคนละช่วงของการเปิดเผย จึงแสดงทั้งสองค่าโดยไม่เลือกค่าใดค่าหนึ่ง
ความหมายต่อการเติบโต
พื้นที่อุตสาหกรรมคงเหลือขายในปทุมธานีประมาณ 32 ไร่ การเติบโตของรายได้ขายที่ดินระยะต่อไปจะขึ้นกับนิคมนครราชสีมาเป็นหลัก
ลูกค้าและการกระจุกตัว
ในงวด 1H2026 รายได้ขายอสังหาฯ จากลูกค้าภายนอกสองรายรวม ฿705.4 ล้าน เทียบกับลูกค้าหนึ่งรายใน 1H2025 ที่ ฿44.0 ล้าน (FS 2Q26 หมายเหตุ 6)
4. ผลประกอบการ (Financial Performance)
FY2023–FY2025 และ 1H2026 (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026) · หน่วย: ฿ ล้าน ยกเว้นระบุ · TTM = FY2025 + 1H2026 − 1H2025
| รายการ | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 | TTM |
|---|
| รายได้รวม | 1,039.8 | 1,002.1 | 1,022.5 | 468.1 | 1,219.5 | 1,773.9 |
| ↳ รายได้ขายอสังหาฯ | 174.1 | 113.2 | 165.5 | 44.0 | 781.9 | 903.5 |
| ↳ รายได้บริการ | 711.7 | 689.2 | 681.5 | 334.8 | 348.4 | 695.1 |
| กำไรจากการดำเนินงาน | 367.5 | 400.3 | 384.3 | 179.7 | 522.2 | 726.8 |
| ค่าเสื่อมราคาและตัดจำหน่าย | 131.6 | 138.0 | 141.4 | 68.8 | 72.6 | 145.2 |
| EBITDA (ฐานบริษัท)* | 499.1 | 538.3 | 525.7 | 248.5 | 594.9 | 872.0 |
| EBITDA (ฐาน SET)** | 603.9 | 614.0 | 521.8 | 238.7 | 570.5 | 853.6 |
| กำไรสุทธิของบริษัทใหญ่ | 399.1 | 395.6 | 307.0 | 134.3 | 396.7 | 569.3 |
| EPS (฿) | 0.19 | 0.19 | 0.15 | 0.07 | 0.19 | 0.28 |
| อัตรากำไรสุทธิ (%) | 38.4 | 39.5 | 30.0 | 28.7 | 32.5 | 32.1 |
| อัตรา EBITDA ฐานบริษัท (%) | 48.0 | 53.7 | 51.4 | 53.1 | 48.8 | 49.2 |
* EBITDA ฐานบริษัท = กำไรจากการดำเนินงาน + ค่าเสื่อมราคาและตัดจำหน่าย ตรงกับนิยามใน MD&A 2Q26 (1H2026 = ฿594.85 ล้าน) ** EBITDA ฐาน SET = กำไรก่อนภาษี + ต้นทุนทางการเงิน + ค่าเสื่อม ซึ่งรวมส่วนแบ่งขาดทุนบริษัทร่วม ผลต่างเท่ากับส่วนแบ่งขาดทุนบริษัทร่วม (1H2026 = −฿24.36 ล้าน: 594.85 − 24.36 = 570.49 ≈ SET 570.48) ตัวหาร EV/EBITDA 3.85x ของ SET ใช้ TTM ฐาน SET ≈ ฿853.6 ล้าน ค่าจากฐานบริษัท (฿872.0 ล้าน) ให้ 3.77x ที่มา:
MD&A 2Q26 ·
FS FY2025 ·
FS FY2024รายได้รวม EBITDA และกำไรสุทธิ — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026 (฿ ล้าน)
อัตรา EBITDA (ฐานบริษัท) และกำไรสุทธิต่อรายได้รวม (%)
1H2025 vs 1H2026 (฿ ล้าน)
ปัจจัยที่ทำให้กำไรเปลี่ยน
- การโอนที่ดินเพิ่มกำไร: กำไรส่วนงานอสังหาฯ 1H2026 ฿397.5 ล้าน (อัตรากำไรขั้นต้น 50.8%) เทียบกับ ฿43.1 ล้านปีก่อน (MD&A 2Q26 หน้า 8–9)
- ต้นทุนสาธารณูปโภคกดกำไร: อัตรากำไรขั้นต้นบริการลดจาก 51.3% เป็น 48.7% ต้นทุนบริการ 1H2026 ฿178.6 ล้าน เพิ่ม 9% (MD&A 2Q26 หน้า 8)
- ค่าใช้จ่ายบริหารลด: ค่าใช้จ่ายบริหาร 1H2026 ฿106.9 ล้าน ลด 7% คิดเป็น 8.8% ของรายได้ (1H2025: 24.5%)
- บริษัทร่วมขาดทุน: 1H2026 ส่วนแบ่งขาดทุน ฿24.4 ล้าน (1H2025: ขาด ฿9.8 ล้าน) จาก REN Korat เป็นหลัก NNEG Phase 3 เดินเครื่องเชิงพาณิชย์ 1 เม.ย. 2026 อาจช่วยส่วนแบ่งกำไรในงวดถัดไป
- อัตราภาษีที่มีผล 1H2026: 20.3% (1H2025: 20.8%)
1H2026 ไม่ใช่ฐานปกติ
กำไรสุทธิ 1H2026 ฿396.7 ล้าน มาจากการรับรู้รายได้ขายที่ดินทั้งหมดในไตรมาส 2 หากไม่มีรายการนี้ กำไรส่วนงานบริการ 1H2026 ฿169.8 ล้าน เทียบกับ ฿171.6 ล้านปีก่อน ลดลง 1% (MD&A 2Q26 หน้า 8)
5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)
ณ สิ้นปี 2023–2025 และ ณ 30 มิ.ย. 2026 · งบการเงินรวม · หน่วย: ฿ ล้าน
| รายการ | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 421.4 | 355.6 | 306.0 | 441.3 |
| สินทรัพย์หมุนเวียนทางการเงินอื่น | 369.1 | 303.6 | 261.9 | 662.2 |
| อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย (สินค้าคงเหลือ) | 760.2 | 911.5 | 1,276.1 | 1,115.7 |
| เงินลงทุนในบริษัทร่วม | 994.3 | 1,102.9 | 1,099.0 | 1,074.6 |
| สินทรัพย์รวม | 4,516.7 | 4,667.0 | 4,980.8 | 5,376.6 |
| หนี้สินรวม | 906.8 | 897.4 | 1,133.9 | 1,256.0 |
| ↳ รายได้รับล่วงหน้าจากบุคคลที่เกี่ยวข้อง | 283.4 | 324.8 | 378.1 | 365.8 |
| ↳ รายได้รับล่วงหน้าอื่น (รวมสัญญาน้ำ 30 มิ.ย. 2026) | 44.5 | 40.9 | 37.3 | 235.2 |
| ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่ | 3,609.9 | 3,769.6 | 3,846.9 | 4,120.7 |
| มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (฿) | 1.76 | 1.84 | 1.88 | 2.01 |
รายได้รับล่วงหน้าอื่น ณ 30 มิ.ย. 2026 รวมเงินล่วงหน้า ฿200.0 ล้านจากสัญญาจ่ายน้ำอุตสาหกรรมเมื่อ 9 เม.ย. 2026 ซึ่งตัดหักใช้ 30% ของค่าน้ำแต่ละรอบบิลภายใน 10 ปี ที่มา:
FS 2Q26 หมายเหตุ 10 ·
MD&A 2Q26 หน้า 13สินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของผู้ถือหุ้น (฿ ล้าน)
กระแสเงินสด
| รายการ (฿ ล้าน) | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 |
|---|
| เงินสดจากการดำเนินงานสุทธิ | 357.7 | 288.9 | 322.4 | 394.6 | 769.4 |
| เงินสดใช้ในการลงทุนสุทธิ | (444.1) | (87.6) | (106.1) | (378.3) | (488.1) |
| เงินสดจ่ายเงินปันผล | (204.8) | (225.3) | (225.3) | (122.9) | (122.9) |
6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)
ณ 31 ธ.ค. 2023–2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · หนี้มีดอกเบี้ยรวมหนี้สินตามสัญญาเช่า เพื่อให้สอดคล้องกับ EV ของ SET
หนี้มีดอกเบี้ย (รวมลีสซิ่ง)
฿79.4 ล้าน
เงินกู้ ฿71.1 ล้าน + ลีสซิ่ง ฿8.3 ล้าน
FS 2Q26IB D/E · Net IB D/E
0.02x · −0.09x
เงินสดสุทธิจากหนี้ ฿361.9 ล้าน
FS 2Q26ดอกเบี้ยคุ้มครอง (FY2025)
323x
กำไรจากการดำเนินงาน ÷ ต้นทุนทางการเงิน
FS FY2025IB D/E และ Net IB D/E (เท่า)
ที่มา: คำนวณจาก
FS 2Q26 และ
FS FY2025 MD&A 2Q26 ระบุ IB D/E 0.02 เท่า โดยไม่รวมลีสซิ่ง (฿71.1 ล้าน ÷ ทุน ฿4,120.7 ล้าน)
ข้อสังเกต
หนี้ที่มีดอกเบี้ยน้อยมาก บริษัทมีเงินสดสุทธิ ความเสี่ยงด้านหนี้ไม่ใช่ประเด็นหลัก หนี้สินส่วนใหญ่เป็นรายได้รับล่วงหน้าและเงินอุดหนุนรัฐบาลตัดบัญชีซึ่งไม่มีดอกเบี้ย (MD&A 2Q26 หน้า 12)
7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments)
ส่วนงานรายงานตามหมายเหตุ FS · FY2025 และ 1H2026 · หน่วย: ฿ ล้าน
| ส่วนงาน | รายได้ FY2024 | รายได้ FY2025 | กำไรส่วน FY2025 | รายได้ 1H2025 | รายได้ 1H2026 | กำไรส่วน 1H2026 |
|---|
| อสังหาริมทรัพย์ | 113.2 | 165.5 | 130.7 | 44.0 | 781.9 | 397.5 |
| สาธารณูปโภค | 689.1 | 681.5 | 346.8 | 334.8 | 348.4 | 169.8 |
| อื่นๆ (รวมค่าเช่าและรายได้อื่น) | 199.8 | 175.5 | – | 89.3 | 89.1 | – |
| รวม (ก่อนรายการที่ไม่ได้จัดสรร) | 1,002.1 | 1,022.5 | 477.5 | 468.1 | 1,219.5 | 567.3 |
กำไรส่วนงาน FY2025 ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้จัดสรร ฿94.4 ล้าน ส่วนแบ่งขาดทุนบริษัทร่วม ฿3.9 ล้าน และภาษี ฿72.3 ล้าน จึงได้กำไรสุทธิ ฿306.9 ล้าน 1H2026 ค่าใช้จ่ายไม่ได้จัดสรร ฿45.5 ล้าน ส่วนแบ่งขาดทุน ฿24.4 ล้าน ภาษี ฿100.8 ล้าน ที่มา:
FS FY2025 หมายเหตุ 4 และ 17 ·
FS 2Q26 หมายเหตุ 6สัดส่วนรายได้รวม 1H2026 ตามส่วนงาน (฿ ล้าน)
ที่มา:
FS 2Q26 หมายเหตุ 6 สัดส่วน 1H2026 ถูกดันโดยการโอนที่ดิน สัดส่วนปี 2025 (อสังหาฯ 16%, สาธารณูปโภค 67%) เป็นภาพที่เป็นกลางกว่า
8. ประวัติปันผล (Dividend History)
DPS ตามปีการเงินที่จัดสรร · นโยบาย ≥50% ของกำไรสุทธิตามงบเฉพาะกิจการหลังหักภาษีและสำรองตามกฎหมาย
| ปี | DPS (฿) | วันที่จ่าย (ตาม SET) | Payout (One Report) |
|---|
| 2021 | 0.12 | พ.ย. 2021 · พ.ค. 2022 | 93.2% |
| 2022 | 0.10 | ต.ค. 2022 · พ.ค. 2023 | 91.2% |
| 2023 | 0.11 | ก.ย. 2023 · พ.ค. 2024 | 51.3% |
| 2024 | 0.11 | ก.ย. 2024 · พ.ค. 2025 | 51.8% |
| 2025 | 0.11 | ก.ย. 2025 · พ.ค. 2026 | 66.7% |
| 1H2026 (ระหว่างกาล) | 0.07 | 10 ก.ย. 2026 | 36% ของกำไร 1H2026 |
ฐาน payout ของ One Report ทำซ้ำจากงบไม่ได้โดยตรง เช่น ปี 2025 DPS ฿0.11 × 2,048.25 ล้านหุ้น ÷ กำไร ฿306.9 ล้าน = 73% จึงแสดงค่าที่บริษัทรายงาน SET รายงาน Payout YTD 0.47 ตรงกับ TTM ที่จ่ายจริง (฿0.13 ÷ EPS TTM ฿0.278 = 46.8%) ที่มา:
SET Factsheet ·
56-1 One Report 2025 หัวข้อ 1.6เงินปันผลต่อหุ้น (฿) ตามปีการเงิน
อัตราผลตอบแทนปันผลสองฐาน
SET แสดง 6.18% (ฐาน DPS ที่จ่ายในปี 2025 = ฿0.11 ÷ ราคา ฿1.78) อีกฐานหนึ่งคือ TTM ที่จ่ายจริง ฿0.13 (พ.ค. 2026 ฿0.06 + ก.ย. 2026 ฿0.07) ÷ ราคา = 7.30%
9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)
ณ 9 ต.ค. 2026 · ที่มา: SET Factsheet แต่ละหุ้น · เพื่อนคือผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม
| หุ้น | มูลค่าตลาด (฿ ล้าน) | P/E (เท่า) | P/BV (เท่า) | EV/EBITDA (เท่า) | ปันผลตอบแทน YTD (%) |
|---|
| NNCL (นวนคร) | 3,645.9 | 6.40 | 0.88 | 3.85 | 6.18 |
| AMATA | 36,225.0 | 7.05 | 1.40 | 8.08 | 3.49 |
| WHA | 73,837.4 | 17.39 | 1.97 | 16.75 | 4.27 |
| ROJNA | 11,314.6 | 3.11 | 0.54 | 4.21 | 8.93 |
| ค่าเฉลี่ยหมวดที่ SET รายงาน (อ้างอิงหน้า NNCL) | – | 13.52 | 0.85 | – | – |
มูลค่าตลาด (฿ ล้าน) และ P/E (เท่า)
ที่มา: SET Factsheet ของ
NNCL,
AMATA,
WHA,
ROJNA ณ 9 ต.ค. 2026 WHA มีธุรกิจโลจิสติกส์และดิจิทัลด้วย ตัวคูณจึงไม่เทียบตรงกับ NNCL ได้ทั้งหมด
ความหมายของการเทียบ
NNCL ซื้อขายที่ P/E ต่ำกว่าเพื่อนหลัก แต่ตัวเลขนี้อิง TTM ที่มีการโอนที่ดินก้อนใหญ่ ควรดู P/E หลังปรับฐาน (FY2025 ≈ 11.9 เท่า) และ P/BV 0.88 เท่าช่วยยืนยันว่าตลาดยังให้มูลค่าต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี
10. มุมมองอนาคต (Outlook)
ข้อความจากฝ่ายบริหาร (MD&A 2Q26) และเหตุการณ์ที่กำหนดเวลาได้ · ประมาณการของรายงานนี้แยกไว้ชัดเจน
- ธุรกิจสาธารณูปโภค: คาดว่าเติบโตต่อเนื่องตามจำนวนผู้ประกอบการและปริมาณการใช้บริการ พร้อมรับรู้รายได้ทยอยจากสัญญาน้ำอุตสาหกรรม (MD&A 2Q26 หน้า 14)
- รายได้ขายที่ดิน: ขึ้นกับจังหวะการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา จึงผันผวนระหว่างไตรมาส (MD&A 2Q26 หน้า 14)
- ต้นทุนบริการ: บริษัทให้ความสำคัญกับการควบคุมต้นทุนผ่านประสิทธิภาพพลังงาน พลังงานแสงอาทิตย์ และการปรับปรุงระบบ
- บริษัทร่วม: ติดตาม REN ซึ่งด้อยค่าแล้วในงบเฉพาะกิจการ และ NNEG ที่คาดว่าได้ประโยชน์จาก Phase 3
- การลงทุนต่อเนื่อง: ขยายพื้นที่นิคมและโครงสร้างพื้นฐานรองรับการลงทุนต่างชาติ ควบคู่นโยบายปันผลเดิม
| วันที่ | เหตุการณ์ | สิ่งที่ต้องดู |
|---|
| 1 เม.ย. 2026 | NNEG Phase 3 เดินเครื่องเชิงพาณิชย์ (กำลังผลิตรวม 207.75 MW) | ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมในงวดถัดไป |
| 9 เม.ย. 2026 | ได้รับเงินล่วงหน้า ฿200.0 ล้านจากสัญญาจ่ายน้ำอุตสาหกรรม | ทยอยรับรู้เป็นรายได้ตามการใช้น้ำภายใน 10 ปี |
| 10 ก.ย. 2026 | จ่ายปันผลระหว่างกาล ฿0.07 บาท (฿143.4 ล้าน) | ยืนยันตามงบ 1H2026 แล้ว |
| พ.ย. 2026 (คาดการณ์) | งบ 9M2026 (ไตรมาส 3) | มีการโอนที่ดินในไตรมาส 3 หรือไม่ และอัตรากำไรบริการ |
| ก.พ. 2027 (คาดการณ์) | งบประจำปี 2026 และ 56-1 One Report 2026 | พื้นที่คงเหลือ และนโยบายปันผลขั้นสุดท้าย |
ที่มา:
MD&A 2Q26 ·
SET Factsheet วันที่ที่มีเครื่องหมายคาดการณ์อิงจากวันยื่นงบของปีก่อน (งบ 9M2025 ยื่น 14 พ.ย. 2025 และงบปี 2025 ยื่น 24 ก.พ. 2026)
11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)
หัวข้อจาก 56-1 One Report 2025 หัวข้อ 2.2 และความเสี่ยงที่ผู้วิเคราะห์ระบุจากงบ 1H2026 · แต่ละข้อมีสัญญาณที่สังเกตได้
| ประเภทความเสี่ยง | รายละเอียดและผลกระทบ | สัญญาณที่ติดตามได้ |
|---|
| 1. การกระจุกตัวและความไม่สม่ำเสมอของรายได้ที่ดิน | รายได้รับรู้ ณ จุดโอนกรรมสิทธิ์ ลูกค้าสองรายคิด ฿705.4 ล้านใน 1H2026 หากไม่มีการโอนอีก EPS ปกติเหลือราว ฿0.10 | รายได้อสังหาฯ รายไตรมาส (ถ้า 3Q2026 เป็นศูนย์ บริษัทกลับสู่ฐานปกติ) |
| 2. การหมดลงของที่ดินในปทุมธานี | เหลือพื้นที่อุตสาหกรรมขายประมาณ 32 ไร่ การเติบโตพึ่งนครราชสีมาที่เหลือประมาณ 430 ไร่ ซึ่งยังไม่มีข้อมูลราคาหรือจังหวะการขาย | พื้นที่คงเหลือใน 56-1 ปี 2026 และการส่งเสริมการลงทุนของนิคมนครราชสีมา |
| 3. บริษัทร่วมขาดทุนและด้อยค่า (REN Korat) | ส่วนแบ่งขาดทุน 1H2026 ฿24.4 ล้าน และด้อยค่าในงบเฉพาะกิจการ ฿70.9 ล้าน เงินลงทุนบริษัทร่วมในงบรวม ฿1,074.6 ล้าน | ส่วนแบ่งขาดทุนรายไตรมาส หรือการด้อยค่าเพิ่มเติม |
| 4. ต้นทุนสาธารณูปโภคและการบำรุงรักษา | อัตรากำไรขั้นต้นบริการลดจาก 51.3% เป็น 48.7% (1H2026) ส่วนงานประจำอาจถูกกดดัน | อัตรากำไรขั้นต้นบริการรายไตรมาส (ต่ำกว่า 48% เป็นสัญญาณเตือน) |
| 5. การพึ่งพาเงินล่วงหน้าและรายได้รับล่วงหน้า | รายได้รับล่วงหน้าจากบุคคลที่เกี่ยวข้อง ฿365.8 ล้าน และเงินล่วงหน้าน้ำ ฿200.0 ล้าน เป็นแหล่งเงินไม่มีดอกเบี้ย แต่ต้องรับรู้เป็นรายได้หรือคืนตามสัญญา | ยอดรับล่วงหน้าที่ลดลงเมื่อรับรู้รายได้ และข้อเรียกร้องคืนเงิน |
| 6. ความเสี่ยงนโยบายและภัยพิบัติ | น้ำท่วมปทุมธานี (One Report ความเสี่ยงข้อ 2) นโยบายลงทุนและนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ที่อาจทำให้นักลงทุนต่างชาติชะลอ (ข้อ 1) เงินอุดหนุนรัฐบาลทยอยตัดบัญชี | ฤดูฝนและรายได้อุดหนุนรัฐบาลรายงวด |
| 7. การกำกับดูแลและการควบคุมภายใน | การทุจริตจากการติดต่อหน่วยงานรัฐและการจัดซื้อบริการสาธารณูปโภค (One Report ข้อ 4) และไซเบอร์ (ข้อ 3) | รายงานการทุจริต หรือการเปลี่ยนผู้สอบบัญชี |
| 8. ความเข้มข้นของผู้ถือหุ้นและสภาพคล่อง | ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 5 ราย รวม 60.35% (SET 27 ส.ค. 2026) ค่า turnover 1.86% ทำให้ราคาผันผวนตามปริมาณซื้อขายที่ต่ำ | ปริมาณซื้อขายรายวันและการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้น |
ข้อ 6 และ 7 อ้างอิงหัวข้อความเสี่ยงของ 56-1 One Report 2025 (ข้อ 1 การลงทุน ข้อ 2 น้ำท่วม ข้อ 3 ไซเบอร์ ข้อ 4 การทุจริต) ส่วนข้อ 1–5 และ 8 เป็นการวิเคราะห์ของผู้จัดทำจากงบ 1H2026 และ MD&A 2Q26 ซึ่งบริษัทไม่ได้จัดประเภทไว้เอง
12. SWOT
ข้อสรุปจากงบและ MD&A ณ 30 มิ.ย. 2026 · ข้อสังเกตมีแหล่งอ้างอิงในหัวข้อก่อนหน้า
Strengths (จุดแข็ง)
- หนี้มีดอกเบี้ยเพียง ฿79.4 ล้าน มีเงินสดและสินทรัพย์การเงินหมุนเวียน ฿1,103.5 ล้าน
- ธุรกิจสาธารณูปโภคให้กำไรส่วนงาน ฿346.8 ล้านในปี 2025 เป็นฐานรายได้ประจำ
- ผู้ประกอบการประมาณ 215 โรงงานในปทุมธานี และเงินล่วงหน้าค่าน้ำ ฿200 ล้านผูกลูกค้าระยะยาว
- ราคาต่อ BVPS 0.88 เท่า ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี
Weaknesses (จุดอ่อน)
- กำไรไม่สม่ำเสมอ เพราะการรับรู้รายได้ที่ดินขึ้นกับการโอนครั้งใหญ่
- อัตรากำไรขั้นต้นสาธารณูปโภคลดลงจาก 51.3% เป็น 48.7%
- บริษัทร่วมขาดทุนต่อเนื่อง (REN) ด้อยค่าเงินลงทุน ฿70.9 ล้านในงบเฉพาะกิจการ
- สภาพคล่องหุ้นต่ำ ค่า turnover 1.86% และ Beta 0.23
Opportunities (โอกาส)
- นิคมนครราชสีมามีพื้นที่อุตสาหกรรมคงเหลือขายประมาณ 430 ไร่ และได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI (Zone 3)
- ความต้องการลงทุนในดิจิทัล data center และ AI หนุนคำขอส่งเสริมการลงทุน BOI 1H2026 เพิ่ม 37% (MD&A 2Q26 หน้า 2)
- NNEG Phase 3 เดินเครื่องเชิงพาณิชย์ 1 เม.ย. 2026 อาจเพิ่มส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วม
- บริการดิจิทัลผ่านบริษัทร่วม Chakrin (25%) ภายใต้แนวทาง Smart Life
Threats (อุปสรรค)
- ที่ดินปทุมธานีใกล้หมด การเติบโตของยอดขายที่ดินพึ่งนครราชสีมา
- น้ำท่วมและภัยพิบัติในพื้นที่ลุ่มปทุมธานี (One Report ความเสี่ยงข้อ 2)
- การกระจุกตัวของลูกค้าที่ดินสองรายอาจทำให้รายได้หดตัวแรงเมื่อไม่มีการโอน
- นโยบายภาษีและการลงทุนของสหรัฐฯ อาจทำให้นักลงทุนต่างชาติชะลอการตัดสินใจ (One Report ความเสี่ยงข้อ 1)
13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)
ข้อมูล ณ 9 ต.ค. 2026 · เป็นการทดสอบความไวของ EPS และตัวคูณ ไม่ใช่คำแนะนำซื้อหรือขาย
Bull · ฿3.78 (+112%)
- EPS ฐาน TTM ฿0.28 (กำไร ฿569 ล้าน) ยังคงอยู่ เมื่อการโอนที่ดินต่อเนื่องใกล้เคียง 1H2026
- ตัวคูณ 13.5 เท่า เท่ากับ P/E หมวดที่ SET รายงาน
- ตรวจสอบ: รายได้โอนที่ดินใน 3Q2026 และ NNEG Phase 3 หนุนกำไร
Base · ฿1.65 (−7%)
- EPS ฐาน FY2025 ฿0.15 (กำไร ฿307 ล้าน) มีการโอนที่ดินในระดับปกติ
- ตัวคูณ 11 เท่า อยู่ระหว่าง AMATA (7.05 เท่า) และ WHA (17.39 เท่า)
- ราคาปัจจุบัน ฿1.78 สูงกว่ากรณีฐานเล็กน้อย
Bear · ฿0.80 (−55%)
- EPS ปกติ ฿0.10 ไม่มีการโอนที่ดิน ค่าสาธารณูปโภคยังสูง บริษัทร่วมยังขาดทุน
- ตัวคูณ 8 เท่า ใกล้ AMATA ที่ 7.05 เท่า
- ตรวจสอบ: อัตรากำไรบริการต่ำกว่า 48% และ REN ด้อยค่าเพิ่ม
ตารางความไว: EPS × ตัวคูณ (ราคาต่อหุ้น ฿)
| EPS (฿) | 8 เท่า | 11 เท่า | 13.5 เท่า |
|---|
| 0.10 (ปกติ, Bear) | 0.80 | 1.10 | 1.35 |
| 0.15 (FY2025, Base) | 1.20 | 1.65 | 2.02 |
| 0.28 (TTM, Bull) | 2.24 | 3.08 | 3.78 |
ผลคูณคำนวณเอง ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย ราคาปัจจุบัน ฿1.78 ที่มาของตัวคูณ: 8 เท่าใกล้ AMATA (7.05 เท่า) 11 เท่าอยู่ระหว่างช่วงกลาง 13.5 เท่าเท่ากับ P/E หมวดที่ SET รายงาน EPS ปกติ ฿0.10 มาจากกำไรส่วนงานสาธารณูปโภค FY2025 ฿346.8 ล้าน หักค่าใช้จ่ายไม่ได้จัดสรร ฿94.4 ล้าน ส่วนแบ่งขาดทุน ฿3.9 ล้าน และภาษีอัตรา 19.1% ได้ ≈ ฿201 ล้าน หารด้วย 2,048.25 ล้านหุ้น
ข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ
- ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ (SET 27 ส.ค. 2026): นาย ทวีฉัตร จุฬางกูร 24.70% · บริษัท เอ็นอีพี อสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) 12.60% · นาย ณัฐพล จุฬางกูร 8.90% · MISS SRANGLUK CHANDAWANICH 7.09% · นาง หทัยรัตน์ จุฬางกูร 7.06% · MISS RATTANAPORN CHANDAWANICH 5.01% · Thai NVDR 3.14% · นาย วีรชัย เดชอมรธัญ 2.86% (SET)
- ผู้ถือหุ้นต่างชาติ: 0% จากเพดาน 49% (SET 9 ต.ค. 2026)
- ช่วงราคา 52 สัปดาห์: ฿1.35–1.88 ราคาปัจจุบันอยู่ใกล้ช่วงบน (SET)
- Broker targets: ไม่ได้รวบรวมในรอบนี้ รายงานนี้ไม่มีราคาเป้าหมายโบรกเกอร์
รายการติดตาม
- รายได้อสังหาฯ ไตรมาส 3 2026 (งบ 9M2026) และจำนวนแปลงที่โอน
- อัตรากำไรขั้นต้นสาธารณูปโภคต่ำกว่า 48% หรือไม่
- ส่วนแบ่งขาดทุน REN และส่วนแบ่งกำไร NNEG Phase 3 เริ่มเป็นบวกหรือไม่
- ยอดรายได้รับล่วงหน้าจากสัญญาน้ำลดลงตามการรับรู้รายได้หรือไม่
- นิคมนครราชสีมามีการขายหรือโอนรายใหม่ใน 56-1 ปี 2026 หรือไม่
- การจ่ายปันผลครั้งต่อไปยังคงที่ 0.06–0.07 บาทต่อหุ้นหรือไม่
รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษาและการตัดสินใจเชิงข้อมูลเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยและความเสี่ยงทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน ราคาเป้าหมายและกรณี Bull/Base/Bear ในรายงานนี้เป็นการคำนวณจากสมมติฐานที่ระบุ ไม่ใช่ราคาเป้าหมายของโบรกเกอร์