เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 25 กันยายน 2026
1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary) ข้อมูลตลาด ณ 25 กันยายน 2026 · งบการเงิน 1H2026 สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2026
ราคา · มูลค่าตลาด
฿20.50 · ฿40,623 ล้าน
52W ฿16.30–24.50 · YTD +17.14%
(SET) P/E · P/BV
8.68x · 1.34x
หมวด PROP 13.74x · 0.87x
(SET) Dividend Yield
5.37%
DPS FY2025 ฿1.10 · ระหว่างกาล 2026 ฿0.60
(SET) กำไรสุทธิ 1H2026
฿2,563 ล้าน
ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 1H2026
฿1,404 ล้าน
+23% YoY · ใกล้เคียงกำไรจากการดำเนินงาน ฿1,406 ล้าน
(MD&A 2Q26) IB Debt/Equity (รวมสัญญาเช่า)
0.98x
ไม่รวมสัญญาเช่า 0.66x · 31 ธ.ค. 2025 1.15x
(งบ 2Q26) ประเด็นสำคัญ รายได้จากการดำเนินงาน 1H2026 ทรงตัวที่ ฿6,051 ล้าน (−1.0%) แต่กำไรสุทธิโต +18.6% เพราะส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม (TCAP และกลุ่มศูนย์การค้า) +฿263 ล้าน เงินปันผลรับ +฿130 ล้าน และค่าใช้จ่ายภาษีลดลง (MD&A 2Q26) ธุรกิจการเงินเป็นกลุ่มที่โตที่สุด: รายได้ 1H2026 ฿1,256 ล้าน (+10%) กำไรจากการดำเนินงาน ฿502 ล้าน (+43%) ขณะที่ศูนย์การค้า (฿580 ล้าน, −8%) และโรงแรม (฿191 ล้าน, −17%) ถูกกระทบจากนักท่องเที่ยวตะวันออกกลางที่ลดลง (MD&A 2Q26) ตั้งแต่ 1 พ.ค. 2026 สินเชื่อเช่าซื้อจักรยานยนต์รายใหม่ย้ายไป ttb leasing (MBK ถือ 30%) พอร์ตเดิมจะทยอยลดลงใน 3–5 ปี รายได้ดอกเบี้ยส่วนนี้จะเปลี่ยนเป็นส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม (MD&A 2Q26) เลเวอเรจลดลงต่อเนื่อง: หนี้มีดอกเบี้ยรวมสัญญาเช่า ฿30,560 ล้าน ลดจาก ฿32,694 ล้าน ณ สิ้นปี 2025 ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม ฿31,149 ล้าน (+9%) (งบ 2Q26) ไม่มีบทวิเคราะห์ IAA Consensus ของ MBK ณ วันจัดทำ (Buy/Hold/Sell = 0) จึงไม่มีราคาเป้าหมายจากโบรกเกอร์ (Settrade) Bull Case TCAP และกลุ่มสยามพิวรรธน์ส่งกำไรและปันผลต่อเนื่อง นักท่องเที่ยวฟื้น หนุน MBK Center และโรงแรม หนี้ลดต่อเนื่อง ปันผลเพิ่มตามกำไร Base Case รายได้ดำเนินงานทรงตัวราว ฿12,000 ล้านต่อปี (TTM ฿12,049 ล้าน) กำไรพึ่งพาส่วนแบ่งบริษัทร่วมเป็นหลัก ปันผลไม่ต่ำกว่า 30% ตามนโยบาย Bear Case ท่องเที่ยวชะลอยาว ศูนย์การค้าและโรงแรมอ่อนตัว กำไรบริษัทร่วมลดลง ใช้ General Mandate เพิ่มทุน RO สูงสุด 500 ล้านหุ้น 2. Factsheet ข้อมูลตลาดจาก SET Factsheet ณ 25 กันยายน 2026 (อัปเดต 26 ก.ย. 2026 03:20 น.)
P/E
8.68x
หมวด 13.74x · ตลาด 16.00x
(SET) P/BV · BVPS
1.34x · ฿15.27
หมวด 0.87x · ตลาด 1.50x
(SET) EV/EBITDA
9.03x
EBITDA (SET, 6M/2026) ฿4,266 ล้าน
(SET) Dividend Yield · Payout
5.37% · 0.51
ค่า YTD ตามที่ SET คำนวณ
(SET) Free Float · ต่างชาติ
43.36% · 8.60%
Free float ณ 18 มี.ค. 2026 · Foreign limit 40%
(SET) Beta · Turnover
0.52 · 18.32%
มูลค่าซื้อขายเฉลี่ย ฿40.41 ล้าน/วัน
(SET) ข้อมูลบริษัทและหลักทรัพย์ — ที่มา: SET Factsheet MBK (ไทย) · SET Factsheet MBK (อังกฤษ) รายการ ข้อมูล ชื่อบริษัท บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) — MBK Public Company Limited หลักทรัพย์ / ตลาด MBK · ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) · SETESG กลุ่มอุตสาหกรรม / หมวดธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property & Construction / Property Development) ลักษณะธุรกิจ ศูนย์การค้า · โรงแรมและการท่องเที่ยว · กอล์ฟ · อสังหาริมทรัพย์ · อาหาร · การเงิน · ประมูล ก่อตั้ง / เข้าจดทะเบียน ก่อตั้ง 25 ก.ค. 1974 · เข้าซื้อขาย 24 เม.ย. 1996 (ราคา IPO ฿48.00 พาร์ ฿10) ทุนชำระแล้ว ฿1,981.60 ล้าน (1,981.60 ล้านหุ้น พาร์ ฿1.00) ผู้ถือหุ้นใหญ่ (17 ก.ย. 2026) บริษัท พี อาร์ จี คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 28.05% · บริษัท ทุนธนชาต จำกัด (มหาชน) 23.01% · บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด 5.73% ประธานกรรมการ / CEO นาย บันเทิง ตันติวิท · นาย วิจักษณ์ ประดิษฐวณิช (ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ) ผู้สอบบัญชี บริษัท สำนักงาน อีวาย จำกัด · ความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข (งบ 2Q2026) ESG / CG SET ESG Rating AAA · CAC Anti-Corruption Certification
3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview) โครงสร้างธุรกิจ 7 กลุ่ม ณ 30 มิถุนายน 2026 — ที่มา: Investor Handout 2Q2026 และ MD&A
MBK เป็นกลุ่มธุรกิจที่มีรากจากศูนย์การค้า MBK Center ที่แยกปทุมวัน ปัจจุบันรายได้มาจากธุรกิจที่บริษัทควบคุม 7 กลุ่ม และมีกำไรก้อนใหญ่จากเงินลงทุนในบริษัทร่วมที่รับรู้ตามวิธีส่วนได้เสีย
ธุรกิจและแบรนด์หลัก — ที่มา: Investor Handout 2Q2026 · MD&A FY2025 กลุ่มธุรกิจ สินทรัพย์ / แบรนด์หลัก ศูนย์การค้า MBK Center (83,822 ตร.ม., สิทธิการเช่าถึงปี 2033, OR 98%) · Paradise Park (82,630 ตร.ม., ถึงปี 2043, OR 85%) · The Nine พระราม 9 และติวานนท์ · Paradise Place ศูนย์การค้า (บริษัทร่วม) Siam Paragon 24.3% · Siam Center และ Siam Discovery 48.7% · ICONSIAM 24.3% · Siam Premium Outlets 24.8% โรงแรมและการท่องเที่ยว Pathumwan Princess Hotel · Dusit Thani Krabi Beach Resort · Layana Resort & Spa (เกาะลันตา) · Tinidee กอล์ฟ Bangkok Golf Club · Riverdale Golf Club · Red Mountain Golf Club (ภูเก็ต) · Lam Luk Ka Golf (เป็นบริษัทย่อยตั้งแต่ 1 ก.พ. 2026) อสังหาริมทรัพย์ Quinn สุขุมวิท 101 · Riverdale · Quartz พระราม 9 · Backlog ฿954 ล้าน อาหาร บริษัท พี อาร์ จี คอร์ปอเรชั่น (ข้าว) MBK ถือ 56.56% การเงิน MBK Guarantee (สินเชื่อมีหลักประกัน, พอร์ต ฿8,263 ล้าน) · T Leasing (เช่าซื้อจักรยานยนต์, ฿6,891 ล้าน) · บริษัทร่วม ทุนธนชาต 24.90% · ttb leasing 30% ประมูล Apple Auto Auction (MBK ถือ 53.6%) · ประมูลสำเร็จ 18,080 คันใน 6M/2026
การถือหุ้นไขว้
PRG (บริษัทย่อยที่ MBK ถือ 56.56%) ถือหุ้น MBK 29.46% และ ทุนธนชาต ถือหุ้น MBK 23.01% ขณะที่ MBK ถือหุ้น ทุนธนชาต 24.90% งบรวมจึงแสดงหุ้นที่บริษัทย่อยถือไว้เป็นหุ้นซื้อคืน ฿793 ล้าน (ประกาศ PRG) · (SET)
4. ผลประกอบการ (Financial Performance) FY2023–FY2025 และ 1H2026 (สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2026) · หน่วย: ล้านบาท
สรุปผลประกอบการรวม — ที่มา: SET Factsheet · MD&A FY2025 · MD&A 2Q26 รายการ FY2023 FY2024 FY2025 1H2025 1H2026 รายได้จากการดำเนินงาน 10,014 11,278 12,110 6,112 6,051 รายได้รวม (SET) 10,552 11,439 12,445 6,307 6,369 ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม n/a 2,215 2,402 1,141 1,404 EBITDA (SET) 4,860 6,212 7,337 3,847 4,266 EBIT (SET) 3,181 4,487 5,574 2,977 3,387 ต้นทุนทางการเงิน n/a 1,351 1,324 671 604 กำไรสุทธิส่วนของบริษัทใหญ่ 1,567 2,688 4,280 2,162 2,563 EPS (บาท) 1.04 1.75 2.66 1.38 1.55 EBITDA Margin (ต่อรายได้รวม) 46.1% 54.3% 59.0% 61.0% 67.0% อัตรากำไรสุทธิ (ต่อรายได้รวม) 14.9% 23.5% 34.4% 34.3% 40.2%
FY2024 เป็นงบปรับปรุงใหม่ (บริษัทร่วมใช้ TFRS 17) · ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมและต้นทุนทางการเงิน FY2024–FY2025 จาก
งบการเงิน FY2025 ส่วน 1H จาก
งบ 2Q26 · FY2023 ไม่ได้ดึงงบกำไรขาดทุนฉบับเต็ม จึงเป็น n/a · EBIT ของ SET = กำไรก่อนภาษี + ต้นทุนทางการเงิน จึงรวมส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมด้วย margin ทั้งสองจึงสูงกว่าธุรกิจที่ดำเนินงานเอง
รายได้จากการดำเนินงาน EBITDA และกำไรสุทธิ — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026 (ล้านบาท)
EBITDA Margin และอัตรากำไรสุทธิ (ต่อรายได้รวม) — FY2023 → 1H2026
ที่มา: คำนวณจาก
SET Factsheet MBK · SET รายงาน Net Profit Margin 1H2026 40.63% ใกล้เคียงค่าที่คำนวณ
1H2026 เทียบ 1H2025 1H2025 เทียบ 1H2026 (ล้านบาท)
กำไรจากการดำเนินงานสองนิยาม
MD&A รายงานกำไรจากการดำเนินงาน 1H2026 ฿1,406 ล้าน ส่วนงบการเงินแสดง ฿1,978 ล้าน ส่วนต่างมาจาก MD&A แยกเงินปันผลรับและรายได้อื่นไปอีกบรรทัด (฿319 ล้าน) และหักดอกเบี้ยสัญญาเช่าไว้ในกำไรจากการดำเนินงาน (ต้นทุนทางการเงินใน MD&A ฿346 ล้าน เทียบ ฿604 ล้านในงบ) กำไรจากการขายหุ้น FVTOCI ฿325 ล้าน ใน 2Q2026 ไม่ผ่านงบกำไรขาดทุน แต่โอนเข้ากำไรสะสมโดยตรง (MD&A 2Q26)
5. งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet) ณ 31 ธ.ค. 2023 (ปรับปรุงใหม่), 2024 (ปรับปรุงใหม่), 2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย: ล้านบาท
ฐานะการเงินรวม — ที่มา: งบการเงิน FY2025 · งบ 2Q26 รายการ 31 ธ.ค. 23 31 ธ.ค. 24 31 ธ.ค. 25 30 มิ.ย. 26 เงินสดและรายการเทียบเท่า 926 1,282 1,164 1,731 สินทรัพย์ทางการเงินหมุนเวียนอื่น (หุ้นจดทะเบียน) 1,416 762 3,942 4,028 เงินให้สินเชื่อแก่ลูกค้า (สุทธิ) 15,427 15,068 15,638 14,564 เงินลงทุนในบริษัทร่วม 16,205 19,673 21,287 21,816 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 13,423 12,003 11,010 11,035 ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ 6,619 7,521 7,266 8,076 สินทรัพย์รวม 60,748 63,061 67,028 67,357 หนี้สินรวม 38,142 38,818 38,572 36,207 ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่ 21,903 23,357 27,356 29,462 ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 22,606 24,243 28,456 31,149
31 ธ.ค. 2023 ใช้คอลัมน์ “1 มกราคม 2024 (ปรับปรุงใหม่)” ในงบ FY2025 ซึ่งต่างจาก SET Factsheet (สินทรัพย์รวม ฿60,471 ล้าน ฐานเดิมก่อนปรับปรุง)
ส่วนของผู้ถือหุ้น หนี้สิน และสินทรัพย์รวม (ล้านบาท)
กระแสเงินสด กระแสเงินสดรวม (ล้านบาท) — ที่มา: SET Factsheet · MD&A 2Q26 รายการ FY2023 FY2024 FY2025 1H2025 1H2026 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน 2,354 4,395 4,610 1,514 2,941 กระแสเงินสดจากการลงทุน (4,018) (1,715) (2,172) (517) 1,364 กระแสเงินสดจากการจัดหาเงิน 1,321 (2,325) (2,555) (1,733) (3,738) เงินสดเพิ่ม (ลด) สุทธิ (343) 356 (117) (736) 567
OCF 1H2026 เพิ่ม +94% เพราะไม่ต้องปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อรายใหม่ (ย้ายไป ttb leasing) · กระแสเงินสดลงทุนเป็นบวกจากการขายหุ้นจดทะเบียนสุทธิ · เงินสดที่เพิ่มขึ้น ณ 30 มิ.ย. มาจากเงินกู้ระยะสั้นที่ชำระคืนแล้วใน ก.ค. 2026
(MD&A 2Q26) 6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage) หนี้มีดอกเบี้ย ณ 31 ธ.ค. 2023–2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · หน่วย: ล้านบาท
IB D/E ไม่รวมสัญญาเช่า
0.66x
Net IB Debt/EBITDA (TTM)
3.72x
ไม่รวมสัญญาเช่า 2.43x · EBITDA TTM ฿7,756 ล้าน
(SET) EBITDA/ต้นทุนทางการเงิน
7.06x
องค์ประกอบหนี้มีดอกเบี้ย — ที่มา: งบการเงิน FY2025 · งบ 2Q26 รายการ 31 ธ.ค. 23 31 ธ.ค. 24 31 ธ.ค. 25 30 มิ.ย. 26 เงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน 2,845 2,990 3,158 2,639 เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน 321 7 0 0 หุ้นกู้ (รวมส่วนถึงกำหนดใน 1 ปี) 17,571 18,506 18,482 17,902 หนี้สินตามสัญญาเช่า 12,378 11,777 11,054 10,019 หนี้มีดอกเบี้ยรวม 33,115 33,280 32,694 30,560 IB D/E (รวมสัญญาเช่า) 1.46x 1.37x 1.15x 0.98x Net IB D/E (หักเงินสด) 1.42x 1.32x 1.11x 0.93x IB D/E ไม่รวมสัญญาเช่า 0.92x 0.89x 0.76x 0.66x หนี้สินรวม/ส่วนของผู้ถือหุ้น 1.69x 1.60x 1.36x 1.16x
หนี้สินตามสัญญาเช่าส่วนใหญ่เป็นสิทธิการใช้ศูนย์การค้าที่แยกปทุมวัน (MBK Center) และที่ดิน Paradise Park · หุ้นกู้ใหม่ ฿1,000 ล้าน อายุ 5 ปี ดอกเบี้ย 2.60% ออกใน พ.ค. 2026 (MD&A พิมพ์ปีผิดเป็น 2006) · บริษัทรายงาน IB Debt ไม่รวมสัญญาเช่า ฿20,639 ล้าน ต่างจากที่คำนวณ ฿20,541 ล้าน เล็กน้อย
(Handout หน้า 8) · Net ratio หักเฉพาะเงินสด ไม่หักหุ้นจดทะเบียน ฿4,028 ล้าน
IB Debt/Equity และ Net IB Debt/Equity (รวมสัญญาเช่า)
7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments) รายได้และกำไรจากการดำเนินงานตามส่วนงาน FY2025 และ 1H2026 · หน่วย: ล้านบาท
รายได้และกำไรจากการดำเนินงานตามส่วนงาน — ที่มา: MD&A FY2025 · MD&A 2Q26 ส่วนงาน รายได้ FY25 รายได้ 1H26 %YoY 1H กำไร FY25 กำไร 1H26 %YoY 1H ศูนย์การค้า 3,744 1,965 +1% 633 580 −8% โรงแรมและการท่องเที่ยว 1,781 894 +0.3% 445 191 −17% กอล์ฟ 567 344 +19% 167 79 +1% อสังหาริมทรัพย์ 411 150 −31% (62) (49) ขาดทุนเพิ่ม อาหาร 2,666 1,151 −12% 62 37 +48% การเงิน 2,304 1,256 +10% 819 502 +43% ประมูล 613 273 −7% 204 75 −22% ส่วนกลางและอื่น ๆ 24 18 +6% 33 (9) ขาดทุนลดลง รวม 12,110 6,051 −1% 2,301 1,406 +2%
กำไรจากการดำเนินงานตามนิยาม MD&A (หักดอกเบี้ยสัญญาเช่า) · ส่วนงานกอล์ฟ 1H2026 รวม Lam Luk Ka ฿47 ล้าน ที่เริ่มรวมงบ 1 ก.พ. 2026 · FY2025 ศูนย์การค้ามีค่าเผื่อการด้อยค่าอาคาร ฿207 ล้าน
สัดส่วนรายได้จากการดำเนินงาน 1H2026 (3 กลุ่ม)
ศูนย์การค้า+โรงแรม+กอล์ฟ+อสังหาฯ ฿3,353 ล้าน · การเงิน ฿1,256 ล้าน · อาหาร+ประมูล+อื่น ฿1,442 ล้าน จากรวม ฿6,051 ล้าน — ที่มา:
MD&A 2Q26 กำไรส่วนใหญ่มาจากนอกงบส่วนงาน
ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 1H2026 ฿1,404 ล้าน เท่ากับกำไรจากการดำเนินงานทุกส่วนงานรวมกัน (฿1,406 ล้าน) ใน FY2025 ส่วนแบ่งจากบริษัทร่วมธุรกิจการเงิน (ทุนธนชาต) เพิ่ม +฿303 ล้าน (+20%) ส่วนบริษัทร่วมธุรกิจศูนย์การค้าลดลง −฿111 ล้าน (−15%) (MD&A FY2025)
8. ประวัติปันผล (Dividend History) เงินปันผลต่อหุ้นตามปีผลประกอบการ FY2023–FY2025 และระหว่างกาล 2026 · ข้อมูล ณ 25 กันยายน 2026
Payout ฐานประกาศ = DPS ÷ EPS ปีเดียวกัน · SET รายงาน Payout 0.53 (2025) และ 0.51 (YTD) ซึ่ง SET ไม่เปิดเผยวิธีคำนวณ · ปันผลระหว่างกาล 2026 XD 16 ก.ย. · Record date 17 ก.ย. 2026
นโยบายปันผล
คณะกรรมการแก้ไขนโยบายเมื่อ 2 ธ.ค. 2025 ให้จ่ายไม่ต่ำกว่า 30% ของกำไรสุทธิตามงบรวม (เดิมไม่ระบุอัตรา) โดยคำนึงถึงกำไรสะสมในงบเฉพาะกิจการ (ประกาศแก้ไขนโยบาย)
9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison) ข้อมูลตลาดจาก SET Factsheet ณ 25 กันยายน 2026
กลุ่มเปรียบเทียบ: เจ้าของศูนย์การค้า โรงแรม และสินเชื่อเช่าซื้อ — ที่มา: MBK · CPN · AWC · CENTEL · THANI หลักทรัพย์ ธุรกิจหลัก ราคา (฿) Market Cap (฿ล้าน) P/E P/BV Yield MBK ศูนย์การค้า โรงแรม การเงิน 20.50 40,623 8.68x 1.34x 5.37% CPN ศูนย์การค้า 63.00 282,744 14.12x 2.60x 3.81% AWC โรงแรมและศูนย์การค้า 3.14 100,563 15.55x 1.04x 2.55% CENTEL โรงแรมและร้านอาหาร 43.75 59,063 17.15x 2.44x 1.53% THANI สินเชื่อเช่าซื้อ 2.16 13,455 10.23x 0.96x 5.09%
ไม่มีบริษัทจดทะเบียนที่มีโครงสร้างธุรกิจแบบ MBK ครบ จึงเลือกเพื่อนตามธุรกิจหลักแต่ละด้าน · THANI เป็นบริษัทในกลุ่มธนชาต · Yield เป็นค่า YTD ของ SET · P/E ของ MBK ต่ำสุดในกลุ่มส่วนหนึ่งเพราะกำไรมาจากส่วนแบ่งบริษัทร่วม
มูลค่าตลาด (฿ล้าน) และ P/E
ที่มา: SET Factsheet ของแต่ละหลักทรัพย์ ณ 25 ก.ย. 2026
10. มุมมองอนาคต (Outlook) แผนของผู้บริหารและเหตุการณ์ที่มีกำหนดวัน ณ 26 กันยายน 2026
เหตุการณ์สำคัญและวันที่ — ที่มา: MD&A 2Q26 · MD&A FY2025 · มติกรรมการ 26 ก.พ. 2026 วันที่ เหตุการณ์ 29 ก.ย. 2026 จ่ายปันผลระหว่างกาล ฿0.60 ต่อหุ้น กลาง พ.ย. 2026 (ประมาณ) ประกาศงบ 3Q2026 — ปีก่อนส่งวันที่ 14 พ.ย. 2025 2026–2027 พอร์ตเช่าซื้อจักรยานยนต์เดิม ฿6,891 ล้าน ทยอยลดลงใน 3–5 ปี · ttb leasing เริ่มดำเนินงาน 1 พ.ค. 2026 2026–2027 โรงเรียนนานาชาติสองแห่ง (ภูเก็ต, ปทุมธานี) เริ่มก่อสร้างปี 2026 เปิดเรียนปี 2027 มูลค่าโครงการรวมกว่า ฿400 ล้าน ก่อน AGM 2027 General Mandate เพิ่มทุน RO ไม่เกิน 500 ล้านหุ้น (25.23% ของทุนชำระแล้ว) หมดอายุ ก.ค. 2026 – มิ.ย. 2031 เงินให้กู้ยืมแก่ PRG ฿600 ล้าน อัตรา MLR−2.00% อายุ 5 ปี ปี 2033 สิทธิการเช่า MBK Center สิ้นสุด
แผนของผู้บริหารรายธุรกิจ ศูนย์การค้า: อัตราเช่าอยู่ในระดับที่ปรับค่าเช่าได้ รายได้ 2Q2026 ลดราว 5% จาก 1Q2026 จากนักท่องเที่ยวตะวันออกกลาง แต่ยังไม่กระทบสัญญาเช่า (MD&A 2Q26) โรงแรม: Occupancy 2Q2026 ลดราว 5% YoY แต่ ADR เพิ่มราว 6% หลังปรับปรุงห้อง เน้นลูกค้า long-stay และตลาดใกล้ (MD&A 2Q26) สินเชื่อ: มีสินเชื่อรอพิจารณา ฿835 ล้าน เน้นหลักประกันที่ดินเปล่าสภาพคล่องสูง (MD&A 2Q26) อสังหาฯ: Backlog ฿954 ล้าน ชะลอการเปิดโครงการใหม่ (MD&A 2Q26) อาหาร: ศึกษาการลงทุนพลังงานหมุนเวียน · PRG-GE ซื้อระบบโซลาร์จาก MBK Krabi Resort (ประกาศ PRG) ไม่มีประมาณการจากโบรกเกอร์
ไม่พบราคาเป้าหมายหรือประมาณการกำไร 2026E ของ MBK ใน IAA Consensus ณ 26 ก.ย. 2026 และบริษัทไม่ได้ประกาศเป้ารายได้เป็นตัวเลข (Settrade)
11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors) ความเสี่ยงหลักและสัญญาณที่ควรติดตาม ณ 30 มิถุนายน 2026
ปัจจัยเสี่ยงและตัวชี้วัด — ที่มา: MD&A 2Q26 · MD&A FY2025 · Handout 2Q26 ความเสี่ยง รายละเอียด สัญญาณที่ต้องจับตา การพึ่งพาบริษัทร่วม ส่วนแบ่งกำไร 1H2026 ฿1,404 ล้าน ≈ 50% ของกำไรก่อนภาษี ฿2,783 ล้าน กำไรรายไตรมาสของ TCAP และกลุ่มสยามพิวรรธน์ ท่องเที่ยวและภูมิรัฐศาสตร์ ความขัดแย้งตะวันออกกลางลดนักท่องเที่ยว กำไรโรงแรม 1H −17% จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติรายเดือน · Occupancy โรงแรม อายุสิทธิการเช่า MBK Center เป็นสิทธิการเช่าสิ้นสุดปี 2033 · หนี้สินตามสัญญาเช่า ฿10,019 ล้าน ความคืบหน้าการต่อสัญญากับผู้ให้เช่า คุณภาพสินเชื่อ พอร์ตสินเชื่อ ฿15,154 ล้าน · สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ · สินทรัพย์รอการขาย ฿234 ล้าน การเพิ่มทุน General Mandate RO สูงสุด 500 ล้านหุ้น (25.23%) มติกรรมการกำหนดราคาและสัดส่วน RO ธรรมาภิบาลและรายการเกี่ยวโยง ถือหุ้นไขว้กับ PRG และ TCAP · เงินให้กู้ PRG ฿600 ล้าน ไม่มีหลักประกัน รายการเกี่ยวโยงเพิ่มเติม · ขนาดรายการเทียบ NTA อสังหาฯ และประมูลรถ รายได้อสังหาฯ 1H −31% · จำนวนรถประมูลลดจาก 21,212 เป็น 18,080 คัน ยอดโอนกรรมสิทธิ์ · ยอดรถยึดจากสถาบันการเงิน
12. SWOT ประเมินจากข้อมูล ณ 30 มิถุนายน 2026 และข้อมูลตลาด ณ 25 กันยายน 2026
Strengths (จุดแข็ง) ศูนย์การค้าทำเลปทุมวัน MBK Center OR 98% (Handout) เงินลงทุนบริษัทร่วม ฿21,816 ล้าน ให้กำไรและปันผลต่อเนื่อง เลเวอเรจลดลง IB D/E 0.98x (รวมสัญญาเช่า) SET ESG Rating AAA และ CAC Weaknesses (จุดอ่อน) รายได้ดำเนินงานไม่โต 1H2026 −1.0% อสังหาฯ ขาดทุนต่อเนื่อง (฿−49 ล้าน ใน 1H) MBK Center เป็นสิทธิการเช่าถึงปี 2033 โครงสร้างถือหุ้นไขว้ซับซ้อน Opportunities (โอกาส) JV ttb leasing ขยายเช่าซื้อโดยไม่ใช้เงินทุนของ MBK ที่ดินรอพัฒนารอบสนามกอล์ฟ ปทุมธานีและภูเก็ต โรงเรียนนานาชาติสร้างรายได้ค่าเช่าที่ดินระยะยาว ADR โรงแรมเพิ่มหลังปรับปรุงห้อง Threats (อุปสรรค) ภูมิรัฐศาสตร์ตะวันออกกลางกดท่องเที่ยวและต้นทุนพลังงาน สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อบ้านและรถ ความผันผวนราคาข้าว การแข่งขันศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ 13. มุมมองนักลงทุน (Investor View) สรุปประเด็นเพื่อการตัดสินใจ ณ 26 กันยายน 2026 — ไม่ใช่คำแนะนำซื้อขาย
Bull Case ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมโตต่อจาก +23% ใน 1H2026 (MD&A) ท่องเที่ยวฟื้น ศูนย์การค้าและโรงแรมกลับมาโต P/E 8.68x ต่ำกว่าหมวด 13.74x (SET) Base Case รายได้ดำเนินงานทรงตัว กำไรจากบริษัทร่วมและการเงินประคอง ปันผลปีละราว ฿1.10–1.20 (FY2025 ฿1.10 · ระหว่างกาล 2026 ฿0.60) ไม่มีราคาเป้าหมายจากโบรกเกอร์ (IAA) Bear Case กำไรบริษัทร่วมลดลง ทำให้ EPS ลดแรง เพิ่มทุน RO ทำให้ EPS ลดลง ท่องเที่ยวชะลอยาว รายการติดตาม งบ 3Q2026 (กลาง พ.ย. 2026): ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม รายได้ศูนย์การค้าและโรงแรม การเคลื่อนไหวของพอร์ตเช่าซื้อเดิม และส่วนแบ่งกำไร/ขาดทุนจาก ttb leasing (2Q2026 ขาดทุน ฿5 ล้าน) มติกรรมการเรื่องการใช้ General Mandate เพิ่มทุน IB D/E รวมสัญญาเช่าต่ำกว่า 1.0x ต่อเนื่องหรือไม่ ความคืบหน้าสิทธิการเช่า MBK Center หลังปี 2033 แหล่งข้อมูลหลัก:
หมายเหตุ: รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษาและการตัดสินใจเชิงข้อมูลเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน ข้อมูลทางการเงินอิงจาก MD&A/SEC (reported basis) และข้อมูลตลาดอิงจาก SET Factsheet ณ 25 กันยายน 2026 ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยและความเสี่ยงทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน