เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ
1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)
ข้อมูลตลาด ณ 28 ก.ย. 2026 · งบการเงิน 1H2026 (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026)
ราคา · Market Cap
฿13.90 · ฿14,580M
Dividend Yield (SET)
8.56%
P/NAV
1.07x
NAV/unit ฿12.9443 (30 มิ.ย. 2026)
FS 2Q26LTV (เงินกู้/สินทรัพย์)
41.5%
เงินกู้ ฿9,666M / สินทรัพย์ ฿23,284M
FS 2Q26ประเด็นสำคัญ
- รายได้ค่าเช่า 1H2026 ฿955.8M ลดลง 4.2% YoY จากนักท่องเที่ยวจีน ไต้หวัน ฮ่องกง เกาหลีลดลง และความขัดแย้งสหรัฐฯ–อิหร่านที่กระทบการเดินทาง (MD&A 2Q26)
- ต้นทุนทางการเงิน 1H2026 ลดเหลือ ฿185.3M (-12.2% YoY) ช่วยพยุง NII ให้ลดลงน้อยกว่ารายได้ (FS 2Q26)
- RevPAR พอร์ต 2Q26 ฿3,278 เทียบ ฿3,356 ใน 2Q25; อัตราเข้าพักทรงตัว 75% ADR ลดเป็น ฿4,377 (MD&A 2Q26)
- ผลประเมินราคา ก.ค. 2026 ของ Ratchadamri (฿3,761.6M) และ Sukhumvit 55 (฿3,872.0M) ต่ำกว่ามูลค่าตามบัญชี 30 มิ.ย. 2026 รวมประมาณ ฿202M (คำนวณโดยผู้จัดทำ) (ประกาศประเมินราคา)
Bull Case
- นักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้น RevPAR กลับสู่ระดับปี 2024
- เป้าสูงสุด DBSV ฿15.50 (Buy, 24 ส.ค. 2026) — IAA
Base Case
- ค่าเช่าคงที่พยุงกระแสเงินสด DPU ใกล้เคียงปีก่อน
- IAA consensus ฿14.22 (5 โบรกเกอร์) — IAA
Bear Case
- ท่องเที่ยวอ่อนต่อ ค่าเช่าแปรผันลด และมูลค่าประเมินลดลง
- เป้าต่ำสุด KS ฿13.40 (Neutral, 20 พ.ค. 2026) — IAA
2. Factsheet
ข้อมูลตลาด ณ 28 ก.ย. 2026 (SET Factsheet)
P/BV · P/E
1.07x · —
Sector PF&REIT P/BV 0.93x
SETข้อมูลกองทรัสต์ — ที่มา: SET Factsheet (TH), 56-REIT 2025| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|
| ผู้จัดการกองทรัสต์ | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด |
| ทรัสตี | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด |
| ผู้บริหารทรัพย์สิน | บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด |
| ผู้เช่า (Lessee) | L&H Hotel Management Co., Ltd. (บริษัทในกลุ่ม) |
| จัดตั้ง / จดทะเบียน | 11 ธ.ค. 2015 / 22 ธ.ค. 2015 (IPO ฿10.00) |
| ผู้ถือหน่วยใหญ่ | บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด 26.04% (ณ 31 ส.ค. 2026) |
| WALE (อายุสิทธิการเช่าคงเหลือถ่วงน้ำหนัก) | 20.3 ปี (ณ 31 ธ.ค. 2025) |
| นโยบายปันผล | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ปีละไม่น้อยกว่า 2 ครั้ง |
3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)
พอร์ตโรงแรม Grande Centre Point 5 แห่ง ณ 30 มิ.ย. 2026
LHHOTEL ถือสิทธิการเช่า (Leasehold 100%) อาคารและกรรมสิทธิ์สังหาริมทรัพย์ของโรงแรม แล้วให้ L&H Hotel Management เช่าช่วงเพื่อดำเนินกิจการ โดยได้รับค่าเช่าคงที่บวกค่าเช่าแปรผัน ผู้เช่ารายเดียวนี้จ่ายค่าเช่าทั้งหมด ฿2,059M ในปี 2025 (FS 2025 Notes)
ทรัพย์สินที่ลงทุน — ที่มา: LHHOTEL IR, FS 2Q26, ประวัติกองทรัสต์| โรงแรม | ห้อง | สิทธิการเช่าสิ้นสุด | มูลค่ายุติธรรม 30 มิ.ย. 2026 (฿M) | % พอร์ต |
|---|
| Grande Centre Point Terminal 21 | 462 | 31 ส.ค. 2040 | 4,474.5 | 19.6% |
| Grande Centre Point Ratchadamri | 497 | 31 พ.ค. 2038 | 3,909.0 | 17.1% |
| Grande Centre Point Sukhumvit 55 (ลงทุน พ.ย. 2019) | 442 | 30 มี.ค. 2047 | 3,927.0 | 17.2% |
| Grande Centre Point Space Pattaya (ลงทุน 15 พ.ย. 2023) | 490 | 31 ส.ค. 2052 | 6,914.0 | 30.3% |
| Grande Centre Point Pattaya (ลงทุน 15 พ.ย. 2023) | 396 | 13 ม.ค. 2049 | 3,165.0 | 13.8% |
| รวม | 2,287 | WALE 20.3 ปี | 22,389.5 | 97.9%* |
* % ของเงินลงทุนรวม (ส่วนที่เหลือเป็นหลักทรัพย์ระยะสั้น ฿470M) — จำนวนห้องรวมคำนวณจากหน้าทรัพย์สินรายโครงการ
4. ผลประกอบการ (Financial Performance)
FY2023–FY2025 และ 1H2026 / TTM ถึง 30 มิ.ย. 2026 (หน่วย ฿ ล้าน)
รายได้ FY2024 กระโดดจาก ฿1,325M เป็น ฿2,353M เพราะเพิ่มทุน (XR/PP/PO ต.ค. 2023) และลงทุนโรงแรมพัทยา 2 แห่งเมื่อ 15 พ.ย. 2023 ไม่ใช่การเติบโตแบบ organic (SET capital movement, ประวัติกองทรัสต์) ปี 2025 รายได้ลด 12.3% จากนักท่องเที่ยวเอเชียลดลง
รายได้รวม, Proxy EBITDA และ NII — FY2023 → TTM 1H2026 (฿ ล้าน)
ที่มา:
SET Highlights,
FS 2Q26,
56-REIT 2025 น.186 — “EBITDA” ในกราฟ = NII + ต้นทุนทางการเงิน ระดับกองทรัสต์ ก่อนกำไร/ขาดทุนมูลค่ายุติธรรม (SET แสดง EBITDA เป็น “-”) ต่างจาก EBITDA ระดับโรงแรมที่ผู้เช่ารายงาน ปี 2025 = ฿1,250M (กรุงเทพฯ) + ฿911M (พัทยา); “กำไรสุทธิ” = กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII)
Proxy EBITDA Margin และ NII Margin — FY2023 → TTM 1H2026
ที่มา: คำนวณจากงบการเงินข้างต้น (Proxy EBITDA / รายได้รวม, NII / รายได้รวม)
1H2025 เทียบ 1H2026 (฿ ล้าน)
ที่มา:
FS 2Q26 — Proxy EBITDA = NII + ต้นทุนทางการเงิน
งบกำไรขาดทุน (฿ ล้าน) — ที่มา: SET, FS 2025, FS 2Q26| รายการ | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 | YoY |
|---|
| รายได้ค่าเช่า | 1,320.81 | 2,351.35 | 2,058.51 | 997.41 | 955.80 | -4.2% |
| รายได้รวม | 1,325.46 | 2,352.90 | 2,063.04 | 1,001.24 | 956.64 | -4.5% |
| ต้นทุนทางการเงิน | 279.04 | 462.54 | 410.56 | 211.03 | 185.33 | -12.2% |
| ค่าใช้จ่ายรวม | 376.19 | 558.50 | 489.42 | 249.55 | 229.11 | -8.2% |
| กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII) | 949.27 | 1,794.40 | 1,573.63 | 751.69 | 727.52 | -3.2% |
| กำไร/(ขาดทุน) มูลค่ายุติธรรม | 624.63 | 777.45 | (243.60) | 34.97 | (64.96) | — |
| สินทรัพย์สุทธิเพิ่มขึ้นจากการดำเนินงาน | 1,576.93 | 2,577.42 | 1,330.64 | 787.06 | 662.53 | -15.8% |
ผลการดำเนินงานโรงแรม (ระดับผู้เช่า) — ที่มา: 56-REIT 2025 น.188, MD&A 2Q26| ตัวชี้วัด | กรุงเทพฯ 2024 | กรุงเทพฯ 2025 | พัทยา 2024 | พัทยา 2025 | พอร์ต 2Q25 | พอร์ต 2Q26 |
|---|
| ADR (฿/ห้อง/คืน) | 4,912 | 4,786 | 5,096 | 4,824 | 4,499 | 4,377 |
| Occupancy | 86% | 79% | 93% | 85% | 75% | 75% |
| RevPAR (฿) | 4,217 | 3,765 | 4,743 | 4,087 | 3,356 | 3,278 |
| รายได้โรงแรม (฿M) | 2,639 | 2,353 | 2,094 | 1,799 | 898 | 872 |
| EBITDA โรงแรม (฿M) | 1,411 | 1,250 | 1,098 | 911 | 442 | 425 |
หมายเหตุ: ตาราง MD&A 2Q26 พิมพ์ชื่อแถว Occupancy กับ ADR สลับกัน (แสดง “Occupancy 4,499” และ “ADR 75%”) ตรวจด้วย ADR × Occupancy ≈ RevPAR (4,377 × 75% ≈ 3,283 ≈ 3,278) จึงแสดงค่าที่ถูกต้องข้างต้น
5. งบแสดงฐานะการเงิน (Balance Sheet)
31 ธ.ค. 2023 → 30 มิ.ย. 2026 (฿ ล้าน)
สินทรัพย์สุทธิ (NAV) หนี้สิน และสินทรัพย์รวม (฿ ล้าน)
ฐานะการเงิน (฿ ล้าน) — ที่มา: FS 2025, FS 2Q26| รายการ | 31 ธ.ค. 2023 | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|
| เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (FV) | 21,924.00 | 22,702.00 | 22,456.00 | 22,389.50 |
| เงินสด + หลักทรัพย์ลงทุน | 177.82 | 279.40 | 413.07 | 472.10 |
| สินทรัพย์รวม | 22,567.36 | 23,607.68 | 23,420.86 | 23,284.22 |
| เงินกู้ยืมระยะยาว | 10,167.90 | 9,946.27 | 9,828.74 | 9,666.27 |
| หนี้สินรวม | 10,321.88 | 10,059.22 | 9,871.26 | 9,706.69 |
| สินทรัพย์สุทธิ (NAV) | 12,245.48 | 13,548.46 | 13,549.60 | 13,577.53 |
| NAV ต่อหน่วย (฿) | 11.6743 | 12.9165 | 12.9176 | 12.9443 |
| กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน | (8,396.23) | 2,024.62 | 1,924.37 | 970.92 (1H) |
กระแสเงินสดดำเนินงานปี 2023 ติดลบเพราะรวมการซื้อทรัพย์สินพัทยา (งบกองทรัสต์บันทึกการลงทุนในกิจกรรมดำเนินงาน)
6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)
FY2023 → 30 มิ.ย. 2026 · REIT ใช้ LTV และ ICR แทน Net Debt/EBITDA
เงินกู้/NAV และ (เงินกู้ − เงินสดและหลักทรัพย์)/NAV (เท่า)
อัตราส่วนเลเวอเรจ — ที่มา: คำนวณจากงบการเงิน; LTV ตามสัญญา จาก 56-REIT 2025| อัตราส่วน | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2026 |
|---|
| LTV (เงินกู้/สินทรัพย์รวม) | 45.06% | 42.13% | 41.97% | 41.51% |
| IB Debt/NAV | 0.83x | 0.73x | 0.73x | 0.71x |
| Net IB Debt/NAV | 0.82x | 0.71x | 0.69x | 0.68x |
| Interest Coverage (Proxy EBITDA/ดอกเบี้ย) | 4.40x | 4.88x | 4.83x | 4.93x |
56-REIT ระบุสัดส่วนเงินกู้ตามสัญญา 41.44% ของสินทรัพย์รวม ณ 31 ธ.ค. 2025 (ต่างจาก 41.97% ที่คำนวณจากยอดงบซึ่งรวมดอกเบี้ยรอตัดบัญชี) สัดส่วนหนี้ครบกำหนด: 2026 3% · 2027 6% · 2028 49% · 2029+ 42%; เงินกู้ไม่มีหลักประกัน มี covenant LTV, D/E และ DSCR
7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments)
สัดส่วนรายได้โรงแรมตามทำเล ปี 2025
รายได้โรงแรม FY2025: กรุงเทพฯ ฿2,353M vs พัทยา ฿1,799M (%)
ที่มา:
56-REIT 2025 น.188 (รายได้ระดับโรงแรมของผู้เช่า) — ตามมูลค่าประเมิน สัดส่วนกรุงเทพฯ 55% / พัทยา 45% (56-REIT น.1) กองทรัสต์มีส่วนงานเดียวคือการให้เช่าในประเทศไทย
8. ประวัติปันผล (Dividend History)
DPU ตามงวดดำเนินงาน FY2023 → 1H2026
เงินปันผลต่อหน่วยตามงวดดำเนินงาน (฿/หน่วย)
DPU รายงวด (฿) — ที่มา: SET Factsheet| ปี | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | รวม |
|---|
| FY2023 | 0.25 | 0.33 | 0.30 (1 ก.ค.–15 ก.ย.) | 0.27 (16 ก.ย.–31 ธ.ค.) | 1.15 |
| FY2024 | 0.30 | 0.31 | 0.34 | 0.39 | 1.34 |
| FY2025 | 0.30 | 0.27 | 0.31 | 0.31 | 1.19 |
| 2026 | 0.30 | 0.25 | — | — | 0.55 (1H) |
InnovestX คาด DPU 2026F ฿1.13 (yield 8.7%) —
InnovestX 27 พ.ค. 2026; ผู้จัดการฯ ระบุพิจารณาจ่ายตามสภาพคล่องและภาระชำระเงินต้นปี 2026
9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison)
กองทรัสต์/กองทุนอสังหาฯ โรงแรมบน SET ณ 28 ก.ย. 2026
Market Cap (฿ ล้าน) — P/E ไม่มีความหมายสำหรับ REIT (SET ไม่แสดงค่า)
เทียบมูลค่า — ที่มา: SET Factsheet แต่ละหลักทรัพย์ (28 ก.ย. 2026)| หลักทรัพย์ | ทรัพย์สินหลัก | ราคา (฿) | Market Cap (฿M) | P/BV | Div Yield YTD |
|---|
| LHHOTEL | Grande Centre Point 5 แห่ง | 13.90 | 14,579.99 | 1.07x | 8.56% |
| QHHRREIT | Centre Point 4 แห่ง (กรุงเทพฯ) | 8.30 | 3,361.50 | 0.64x | 6.87% |
| CTARAF | Centara Grand Beach Resort Samui | 4.70 | 1,504.00 | 0.90x | n/a* |
| TLHPF | Holiday Inn Resort Phi Phi | 4.86 | 835.92 | 0.53x | n/a* |
| GAHREIT | Sheraton Hua Hin Resort & Spa | 3.66 | 642.33 | 0.35x | 8.88% |
| Sector PF&REIT | ค่าเฉลี่ยกลุ่ม | — | — | 0.93x | — |
* CTARAF จ่ายปันผลล่าสุดงวด ต.ค.–ธ.ค. 2021 และ TLHPF งวด ม.ค.–มิ.ย. 2022 ตามตารางปันผล SET จึงไม่มี yield ปัจจุบัน — เพื่อนทุกตัวเล็กกว่า LHHOTEL 4–23 เท่า เป็นข้อจำกัดเชิงโครงสร้าง (LHHOTEL เป็นกองโรงแรมใหญ่สุดบน SET) LHHOTEL เป็นตัวเดียวที่ซื้อขายเหนือ NAV และเหนือ P/BV กลุ่ม
10. มุมมองอนาคต (Outlook)
ปัจจัยที่ต้องติดตาม ณ 29 ก.ย. 2026
- ท่องเที่ยว: InnovestX (27 พ.ค. 2026) ลดสมมติฐานนักท่องเที่ยวต่างชาติ 2026 เป็น 31 ล้านคน (-6% YoY) และ OR 83.6% ลดประมาณการกำไรหลัก 10.4% เป็น ฿1.6bn (InnovestX)
- มูลค่าประเมิน 3Q26: Ratchadamri ฿3,761.6M (เทียบบัญชี ฿3,909.0M) และ Sukhumvit 55 ฿3,872.0M (เทียบ ฿3,927.0M) ใช้ discount rate 10.5% — คาดขาดทุนมูลค่ายุติธรรมราว ฿202M ในงบ 3Q26 (คำนวณโดยผู้จัดทำ) (ประกาศ 23 ก.ย. 2026)
- ภาระชำระหนี้: ผู้จัดการฯ วางแผนชำระเงินต้นปี 2026 ฿319.5M; หนี้ 49% ครบกำหนดปี 2028 (56-REIT 2025)
- งบ 3Q26: คาดประกาศกลาง พ.ย. 2026 (งบ 3Q25 ส่ง 13 พ.ย. 2025 ตาม SET)
เป้าหมายราคาโบรกเกอร์ (Tier 3) — ที่มา: IAA Consensus (Panphol)| โบรกเกอร์ | คำแนะนำ | ราคาเป้าหมาย (฿) | วันที่ |
|---|
| DBSV | Buy | 15.50 | 24 ส.ค. 2026 |
| INVX | Neutral | 13.50 | 6 ส.ค. 2026 |
| LHS | Buy | 14.20 | 2 ก.ค. 2026 |
| KS | Neutral | 13.40 | 20 พ.ค. 2026 |
| FSSIA | Buy | 14.50 | 1 เม.ย. 2026 |
| เฉลี่ย | 3 Buy / 2 Hold | 14.22 | — |
ตัวเลขเป็นความเห็นของแต่ละโบรกเกอร์ ไม่ใช่ข้อเท็จจริง LHS เป็นบริษัทในกลุ่มเดียวกับผู้สนับสนุนกองทรัสต์
11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors)
ความเสี่ยงหลักและสัญญาณเตือนที่สังเกตได้
- ผู้เช่ารายเดียว: L&H Hotel Management จ่ายค่าเช่า 100% (฿2,059M ปี 2025) — สัญญาณ: ลูกหนี้ค่าเช่าค้างนาน (ณ 30 มิ.ย. 2026 ฿416M) (FS 2Q26)
- อุปสงค์ท่องเที่ยว: RevPAR ลดต่อเนื่อง — สัญญาณ: RevPAR ไตรมาสต่ำกว่า ฿3,278 (2Q26) (MD&A 2Q26)
- การค้ำประกันหมดอายุ: Land and Houses รับประกันกับผู้ให้กู้ว่าบริษัทในกลุ่มจะเช่าช่วง Ratchadamri ถึง มิ.ย. 2026 และ Terminal 21 ถึง ธ.ค. 2024 — สัญญาณ: การเปลี่ยนผู้เช่าหรือเงื่อนไขค่าเช่าใหม่ (FS 2025 Note 11)
- Lease decay: สิทธิการเช่า 100% Ratchadamri เหลือ 12.4 ปี Terminal 21 เหลือ 14.7 ปี — สัญญาณ: NAV/unit ลดลงแม้ OR ทรงตัว (SET)
- ดอกเบี้ย/รีไฟแนนซ์: เงินกู้ส่วนใหญ่เปลี่ยนเป็น MLR ลบอัตราคงที่ หนี้ 49% ครบปี 2028 — สัญญาณ: MLR ขึ้น หรือ ICR ต่ำกว่า 4x (56-REIT 2025)
- มูลค่าประเมิน: ขาดทุนมูลค่ายุติธรรม ฿243.6M ปี 2025 และ ฿65.0M ใน 1H2026 — สัญญาณ: ประกาศประเมินราคาต่ำกว่าบัญชี (ประกาศ 23 ก.ย. 2026)
12. SWOT
ณ 29 ก.ย. 2026
Strengths (จุดแข็ง)
- กองโรงแรมใหญ่สุดบน SET 2,287 ห้อง
- ทำเลกรุงเทพฯ ใกล้ BTS/MRT และพัทยา
- ค่าเช่าคงที่เป็นฐานรายได้
- ICR 4.9x และ NII margin ~77%
Weaknesses (จุดอ่อน)
- Leasehold 100% มูลค่าลดตามอายุสัญญา
- ผู้เช่ารายเดียวในกลุ่มผู้สนับสนุน
- LTV ~41.5% หนี้ 49% ครบกำหนดปี 2028
- Foreign holding เพียง 0.98%
Opportunities (โอกาส)
- นักท่องเที่ยวจีน/ฮ่องกง/ไต้หวันเพิ่มขึ้นช่วงล่าสุด (MD&A 2Q26)
- ดอกเบี้ยต่ำลดต้นทุนการเงิน
- ลงทุนทรัพย์สินเพิ่มจากกลุ่ม LH
- ชำระหนี้ต่อเนื่องลด LTV
Threats (อุปสรรค)
- ความขัดแย้งตะวันออกกลาง/ปิดน่านฟ้า
- ค่าเงินกระทบกำลังซื้อนักท่องเที่ยว
- มูลค่าประเมินลดต่อเนื่อง
- รีไฟแนนซ์หนี้ก้อนใหญ่ปี 2028
13. มุมมองนักลงทุน (Investor View)
หลักฐานประกอบการตัดสินใจ ณ 29 ก.ย. 2026
LHHOTEL ให้ yield สูง (SET 8.56% YTD) จากพอร์ตโรงแรมขนาดใหญ่และต้นทุนการเงินที่ลดลง แต่ราคาซื้อขายเหนือ NAV (1.07x) ขณะที่กองโรงแรมอื่นต่ำกว่า NAV และรายได้ปี 2025–1H2026 ยังลดลงตามภาวะท่องเที่ยว
Bull
- RevPAR ฟื้น ค่าเช่าแปรผันเพิ่ม
- DBSV Buy ฿15.50 (24 ส.ค. 2026)
Base
- DPU ใกล้ ฿1.13 ตาม InnovestX
- Consensus ฿14.22
Bear
- ขาดทุนประเมินราคาต่อเนื่อง ท่องเที่ยวซบ
- KS Neutral ฿13.40 (20 พ.ค. 2026)
Monitoring Checklist
- งบ 3Q26 (คาดกลาง พ.ย. 2026): ขาดทุนมูลค่ายุติธรรมจากการประเมิน Ratchadamri/Sukhumvit 55
- RevPAR และ OR รายไตรมาสใน MD&A
- DPU งวด 3Q26 เทียบ ฿0.31 ของ 3Q25
- เงื่อนไขสัญญาเช่า Ratchadamri หลังการค้ำประกันสิ้นสุด มิ.ย. 2026
- LTV และ ICR เทียบ covenant