เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 29 กันยายน 2026
1. สรุปผู้บริหาร (Executive Summary) ข้อมูลตลาด ณ 29 ก.ย. 2026 · งบการเงิน 9M FY2026 (ต.ค. 2025 – มิ.ย. 2026) · ปีบัญชีสิ้นสุด 30 ก.ย.
กำไรสุทธิ 9M FY2026
฿2,099.9 ล้าน
+76.0% YoY (9M FY25: ฿1,192.8M)
SET ส่วนแบ่งกำไร Associates/JV 9M
฿1,672.1 ล้าน
เทียบ ฿503.0M ปีก่อน — ขายที่ดิน ARAYA
FS 3Q26 รายได้ดำเนินงาน 9M FY2026
฿8,794 ล้าน
P/E · P/BV
7.00 · 0.43
BVPS ฿16.45 — ราคาต่ำกว่า book ~57%
SET IBD/E (รวม lease)
1.40 เท่า
MD&A ex-lease 1.27 เท่า · TRIS A/Stable
FS 3Q26 Dividend Yield
4.48%
DPS FY2025 ฿0.32 · payout 51%
SET กำไร 9M FY2026 พุ่งจากรายการที่ไม่ใช่รายได้ประจำ
กำไรสุทธิ 9M FY2026 +76% มาจากส่วนแบ่งกำไร associates/JV ฿1,672M (ขายที่ดินเพิ่มในโครงการ ARAYA – The Eastern Gateway) และกำไรขายเงินลงทุนใน associate ฿65.9M ขณะที่รายได้ดำเนินงานลดลง 7.9% และกำไรขายอสังหาฯ เพื่อการลงทุนลดจาก ฿663M เหลือ ฿289M กำไรก่อนภาษีไม่รวมส่วนแบ่ง associates เหลือ ฿475M เทียบ ฿870M ปีก่อน (-45%, คำนวณจาก FS 3Q26 ) — P/E 7.0 เท่าจึงสะท้อนกำไรที่อาจไม่เกิดซ้ำ
ยอดโอนที่อยู่อาศัย 3Q FY26 ฿1,744M (-28.6% YoY) และ presales ฿1,241M (-58% YoY) แต่ gross margin ที่อยู่อาศัยดีขึ้นเป็น 25.3% จาก 22.6% (MD&A 3Q26) พอร์ตอุตสาหกรรมภายใต้การบริหาร 3.85 ล้าน ตร.ม. occupancy 92% (Opp Day 3Q26) ขายโรงงาน/คลังสินค้าให้ FTREIT มูลค่าไม่ต่ำกว่า ฿2,745.8M ภายใน 31 ม.ค. 2027 โอนแล้ว ฿872.6M เมื่อ 16 ก.ย. 2026 (SET news) ต่างชาติถือ 49.00% เต็มเพดาน 49% และ free float เพียง 16.96% — สภาพคล่องต่ำ (มูลค่าซื้อขาย ~฿1.0M/วัน) (SET) Bull Case
ขายทรัพย์สินให้ FTREIT ครบ ฿2.7bn+ ลดหนี้และรับรู้กำไรขาย
ARAYA ขายที่ดินต่อเนื่อง ส่วนแบ่งกำไร JV คงระดับสูง
ตลาดรับรู้ส่วนลด book 57% ปิดช่องว่างบางส่วน
Base Case
ที่อยู่อาศัยทรงตัวในระดับต่ำ margin ~25%
รายได้ค่าเช่าอุตสาหกรรมมั่นคง occupancy ~92%
ปันผลตามนโยบาย ≥40% ของกำไรสุทธิ
Bear Case
กำไร associates ไม่เกิดซ้ำ กำไรปกติกลับสู่ระดับ ~฿1.4bn
presales ที่อยู่อาศัยยังหดตัว สต็อก ฿35.9bn ค้าง
ต้นทุน refinance หุ้นกู้ครบกำหนดใน 1 ปี ฿10.1bn สูงขึ้น
2. Factsheet ข้อมูลตลาด ณ 29 ก.ย. 2026 (SET Factsheet) · งบย่อ 9M FY2026
Market Cap
฿16,583 ล้าน
หุ้นจดทะเบียน 2,319.28 ล้านหุ้น
SET P/E (TTM)
7.00 เท่า
กลุ่ม PROP 13.88 · SET 15.95
SET P/BV
0.43 เท่า
BVPS ฿16.45 · กลุ่ม PROP 0.88
SET Dividend Yield
4.48%
DPS FY2025 ฿0.32 · payout FY2025 51%
SET EV / EBITDA
13.88 เท่า
EV ฿68,330M · EBITDA TTM ฿4,921M
SET Free Float
16.96%
ผู้ถือหุ้นรายย่อย 2,508 ราย (8 ธ.ค. 2025)
SET Foreign Holding
49.00%
เท่าเพดาน 49% · NVDR 1.02%
SET ข้อมูลบริษัท — ที่มา: SET Factsheet FPT รายการ รายละเอียด ชื่อบริษัท บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กลุ่มอุตสาหกรรม / หมวด อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (SET) ก่อตั้ง / จดทะเบียน 1990 / 13 มิ.ย. 2002 (IPO ฿21.00 ที่ par ฿5.00; par ปัจจุบัน ฿1.00) ทุนชำระแล้ว ฿2,319.28 ล้าน ผู้ถือหุ้นใหญ่ (8 ธ.ค. 2025) บจ. เฟรเซอร์ส แอสเซ็ทส์ 43.53% · Frasers Property Holdings (Thailand) 38.30% · DBS Nominees 4.98% ประธานกรรมการ นาย ชายน้อย เผื่อนโกสุม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร นาย ฮั่ว เตียง ลิม รองประธานกรรมการ นาย ปณต สิริวัฒนภักดี ปีบัญชี / ผู้สอบบัญชี สิ้นสุด 30 ก.ย. / KPMG ภูมิไชย สอบบัญชี (ไม่มีเงื่อนไข) SET ESG Ratings / CAC AAA / ได้รับการรับรอง ที่ตั้ง 193 อาคาร One Bangkok Tower 5 ชั้น 7–8 ถ.วิทยุ ลุมพินี ปทุมวัน กรุงเทพฯ
3. ลักษณะธุรกิจ (Business Overview) แพลตฟอร์มอสังหาฯ หลายประเภท ข้อมูลพอร์ต ณ 30 มิ.ย. 2026
FPT พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร 4 กลุ่ม — อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และโรงแรม — พร้อมลงทุนและเป็นผู้จัดการกอง FTREIT, GVREIT และ GOLDPF (SET) โมเดลหลักของธุรกิจอุตสาหกรรมคือพัฒนาโรงงาน/คลังสินค้า ให้เช่าจนมี occupancy แล้วขายเข้า REIT เพื่อรีไซเคิลทุน (One Report 2025)
อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ (Industrial & Logistics) AUM 3.85 ล้าน ตร.ม. 1,035 ยูนิต occupancy 92% WALE 2.50 ปี — ไทย 3.52 ล้าน ตร.ม., อินโดนีเซีย 0.17 ล้าน, เวียดนาม 0.16 ล้าน (Opp Day 3Q26) ผู้เช่าหลัก: Logistics/3PL 30%, Electronics 16%, Automotive 14%; สัญชาติญี่ปุ่นและไทยอย่างละ 24% นิคมอุตสาหกรรม ARAYA – The Eastern Gateway (JV) — โอนที่ดิน 45 ไร่ในไตรมาส 3 โครงการในมือ 223,400 ตร.ม. (ไทย 169,400 · อินโดนีเซีย 16,000 · เวียดนาม 38,000) ทยอยเสร็จ 4Q2026–3Q2027 ที่อยู่อาศัย (Residential) 73 โครงการ (กรุงเทพฯ 61, ต่างจังหวัด 12) มูลค่าคงเหลือขาย ฿48,767M (Opp Day 3Q26) แบรนด์: Golden Town, Grandio, Golden Neo, Neo Home, Goldina, Golden Village, Gramour (One Report 2025) โครงการใหม่ 4Q FY26: Goldina งามวงศ์วาน–ประชาชื่น มูลค่า ฿450M 93 ยูนิต พาณิชยกรรมและโรงแรม (Commercial & Hospitality) อาคารสำนักงาน ~207,000 ตร.ม. occupancy 85%: Sathorn Square, FYI Center, Park Ventures, Silom Edge, Mitrtown Office (JV 49%) (Opp Day 3Q26) ค้าปลีก ~40,000 ตร.ม. occupancy 94%: Samyan Mitrtown (JV 49%), Silom Edge โรงแรม 517 ห้อง occupancy 63%: Modena by Fraser Bangkok, Ascott Sathorn, Triple Y Hotel บริการบริหาร (Management Services) ค่าบริหาร 3Q FY26 ฿273.9M (+37% YoY) จากงานบริหาร One Bangkok หลังรวมการดำเนินงาน (MD&A 3Q26) 4. ผลประกอบการ (Financial Performance) FY2023–FY2025 (ปีสิ้นสุด 30 ก.ย.) และ 9M FY2026 สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2026 · TTM = FY2025 + 9M FY26 − 9M FY25
รายได้รวม EBITDA และกำไรสุทธิ (฿ ล้าน) — FY2023 ถึง TTM มิ.ย. 2026
ที่มา:
SET Factsheet FPT (Total Revenues, EBITDA, Net Profit to owners); TTM คำนวณจากงบ SET
EBITDA Margin และ Net Profit Margin (%)
คำนวณจาก
SET Factsheet ต่อรายได้รวม — EBITDA ฐาน SET รวมส่วนแบ่งกำไร associates/JV จึงพุ่งใน TTM
9M FY2025 เทียบ 9M FY2026 (฿ ล้าน)
ที่มา:
SET Factsheet · 9M FY25 รายได้รวมตาม SET ฿10,336M ส่วน FS 3Q26 แสดงตัวเลขเปรียบเทียบ ฿10,375M (จัดประเภทใหม่)
(FS 3Q26) สรุปผลประกอบการ (฿ ล้าน) — ที่มา: SET Factsheet , FS 3Q26 รายการ FY2023 FY2024 FY2025 9M FY25 9M FY26 YoY รายได้จากการดำเนินงาน (SET) 15,165.3 13,534.3 13,294.8 9,619.0 8,966.2 -6.8% รายได้รวม 16,809.5 14,566.4 14,685.9 10,336.2 9,387.1 -9.2% EBITDA (SET) 4,710.4 4,306.7 4,210.7 3,254.9 3,965.6 +21.8% EBIT (SET) 3,461.0 3,073.9 2,969.5 2,326.7 3,046.4 +30.9% ส่วนแบ่งกำไร associates/JV (FS) n/a n/a n/a 503.0 1,672.1 +232% กำไรขายอสังหาฯ เพื่อการลงทุน (FS) n/a n/a n/a 663.2 288.6 -56.5% ต้นทุนทางการเงิน (FS) n/a n/a n/a 953.9 899.2 -5.7% กำไรสุทธิส่วนของบริษัทใหญ่ 1,851.6 1,438.0 1,460.8 1,192.8 2,099.9 +76.0% EPS (฿) 0.80 0.62 0.63 0.51 0.91 +78% Gross Profit Margin (SET) n/a 34.35% 31.45% 33.88% 32.97% -0.9 pp
EBITDA ฐาน SET (฿3,965.6M 9M FY26) = EBIT ฿3,046.4M + ค่าเสื่อม ฿919.2M โดย EBIT = กำไรก่อนภาษี ฿2,147.2M + ต้นทุนทางการเงิน ฿899.2M จึงรวมส่วนแบ่งกำไร associates ฿1,672.1M ไว้ด้วย; กำไรจากกิจกรรมดำเนินงานตามงบ FS มีเพียง ฿1,374.3M (9M FY25: ฿1,823.7M)
(FS 3Q26) . FY2023–25 ไม่ได้แยกบรรทัด FS ในตารางนี้ (n/a)
5. งบแสดงฐานะการเงิน (Balance Sheet) ณ 30 ก.ย. 2023 / 2024 / 2025 และ 30 มิ.ย. 2026 · ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม NCI
สินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของผู้ถือหุ้น (฿ ล้าน)
ที่มา:
SET Factsheet — ส่วนของผู้ถือหุ้น = ส่วนของบริษัทใหญ่ + NCI (เช่น มิ.ย. 26: ฿38,156.1M − ฿277.3M = ฿37,878.8M)
รายการหลักในงบแสดงฐานะการเงิน (฿ ล้าน) — ที่มา: SET Factsheet , MD&A 3Q26 รายการ 30 ก.ย. 23 30 ก.ย. 24 30 ก.ย. 25 30 มิ.ย. 26 เงินสดและรายการเทียบเท่า 1,071.9 1,230.3 1,064.0 1,115.9 อสังหาฯ ระหว่างพัฒนาเพื่อขาย (สินค้าคงเหลือ) 33,813.1 34,974.2 33,447.1 35,942.8 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน n/a 40,743.4 37,505.1 39,506.5 เงินลงทุนใน associates/JV และอื่นๆ n/a n/a 13,322.6 14,277.0 สินทรัพย์รวม 95,870.6 96,591.2 93,878.5 100,901.1 หนี้สินรวม 58,788.3 60,117.5 57,657.7 63,022.3 ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 37,082.3 36,473.7 36,220.8 37,878.8 Current Ratio (เท่า) 1.94 2.11 1.93 1.78
อสังหาฯ เพื่อการลงทุน 30 ก.ย. 24 = ฿37,505.1M + ฿3,238.3M ที่ลดลงระหว่างปีตาม
One Report 2025 ; ค่า 30 ก.ย. 23 ไม่ได้ดึงมา (n/a)
กระแสเงินสด (฿ ล้าน) — ที่มา: SET Factsheet รายการ FY2023 FY2024 FY2025 9M FY25 9M FY26 เงินสดจากการดำเนินงาน 2,756.9 3,071.8 3,436.9 1,864.1 2,871.1 เงินสดจากการลงทุน 1,920.9 -785.5 845.4 155.8 -2,406.5 เงินสดจากการจัดหาเงิน -4,680.6 -2,127.9 -4,448.7 -2,098.8 -412.7
6. หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage) IBD รวม lease liabilities ตามนิยาม One Report · ณ 30 มิ.ย. 2026
IBD รวม lease
฿53,140 ล้าน
Net IBD / EBITDA (TTM)
10.6 เท่า
Interest Coverage
3.76 เท่า
9M FY26 EBITDA / ดอกเบี้ยจ่าย ฿1,053.6M · FY25 2.44
FS 3Q26 ต้นทุนเงินกู้เฉลี่ย
2.94%
FY24 3.03% · FY25 3.21% · TRIS A/Stable
Opp Day IBD/E และ Net IBD/E (เท่า) — รวม lease liabilities
FY2023–25 จาก
One Report 2025 (IBD = เงินกู้ + ตั๋วแลกเงิน + หุ้นกู้ + lease); 30 มิ.ย. 26 คำนวณจาก
FS 3Q26 ด้วยนิยามเดียวกัน = 1.40 เท่า ขณะที่
MD&A 3Q26 รายงาน 1.27 เท่า (FY25 1.28) เพราะไม่รวม lease ฿5,010M; Net IBD/E หักเงินสด; FY2023 net เป็นค่าประมาณจาก ratio × ส่วนของผู้ถือหุ้น
โครงสร้างหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ย (฿ ล้าน) — ที่มา: FS 3Q26 รายการ 30 ก.ย. 25 30 มิ.ย. 26 เงินกู้ระยะสั้นจากสถาบันการเงิน 3,250.0 3,870.0 เงินกู้ระยะยาวจากสถาบันการเงิน (รวมส่วนถึงกำหนดใน 1 ปี) 8,565.4 12,198.3 หุ้นกู้ถึงกำหนดใน 1 ปี 9,106.9 10,064.0 หุ้นกู้ระยะยาว 24,836.9 21,357.8 เงินกู้จากกิจการที่เกี่ยวข้อง 629.2 640.3 หนี้สินตามสัญญาเช่า 3,704.2 5,010.0 รวม IBD 50,092.6 53,140.3 IBD/E (เท่า) 1.38 1.40
ตารางหุ้นกู้ครบกำหนด: 2026 ฿3,200M, 2027 ฿8,300M, 2028 ฿9,189M
(Opp Day 3Q26) ; DSCR FY2025 0.31 เท่า
(One Report 2025) — พึ่งการ roll-over หุ้นกู้และขายทรัพย์สินเข้า REIT
7. สัดส่วนธุรกิจ (Segments) รายได้ดำเนินงานตามกลุ่มธุรกิจ 9M FY2026 (ต.ค. 2025 – มิ.ย. 2026)
สัดส่วนรายได้ดำเนินงาน 9M FY2026 (฿ ล้าน)
ที่มา:
Opp Day 3Q FY2026 — รวมพาณิชยกรรม/โรงแรม (฿849M) กับบริการบริหาร (฿697M) เป็น slice เดียวเพื่อให้กราฟไม่เกิน 3 ส่วน
รายได้และ gross margin ตามกลุ่มธุรกิจ — ที่มา: Opp Day 3Q FY2026 กลุ่มธุรกิจ 9M FY25 (฿M) 9M FY26 (฿M) YoY สัดส่วน 9M26 GPM 9M26 ที่อยู่อาศัย 6,198 5,418 -12.6% 62% 21.4% อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ 1,885 1,830 -2.9% 21% 55.0% พาณิชยกรรมและโรงแรม 894 849 -5.1% 10% 51.2% บริการบริหาร 576 697 +21.1% 8% 26.4% รวมรายได้ดำเนินงาน 9,552 8,794 -7.9% 100% —
รายได้ดำเนินงาน ฿8,794M ตาม Opp Day ไม่รวมรายได้จากการลงทุน ฿172.6M จึงต่างจาก “Revenue From Operations” ของ SET ฿8,966.2M
(FS 3Q26) ; กำไรจากธุรกิจนิคม ARAYA อยู่ในส่วนแบ่งกำไร associates ไม่อยู่ในตารางนี้
8. ประวัติปันผล (Dividend History) ปันผลรายปีตามรอบบัญชี ต.ค.–ก.ย. · ข้อมูล SET ณ 29 ก.ย. 2026
เงินปันผลต่อหุ้น (฿) — FY2021 ถึง FY2025
ที่มา:
SET Factsheet FPT — ยังไม่มีประกาศปันผล FY2026 (ปีบัญชีปิด 30 ก.ย. 2026) จึงไม่แสดงค่าประมาณ
ปันผลย้อนหลัง — ที่มา: SET Factsheet รอบผลประกอบการ DPS (฿) EPS (฿) Payout วันจ่าย FY2025 (ต.ค. 24 – ก.ย. 25) 0.32 0.63 51% 13 ก.พ. 2026 FY2024 (ต.ค. 23 – ก.ย. 24) 0.31 0.62 50% 11 ก.พ. 2025 FY2023 (ต.ค. 22 – ก.ย. 23) 0.40 0.80 50% 13 ก.พ. 2024 FY2022 (ต.ค. 21 – ก.ย. 22) 0.43 1.06 41% 10 ก.พ. 2023 FY2021 (ต.ค. 20 – ก.ย. 21) 0.34 n/a n/a 11 ก.พ. 2022
นโยบาย: จ่ายไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิหลังภาษี
(SET) ; จ่ายปีละครั้งหลัง AGM
(AGM 2026) ; Payout = DPS / EPS (คำนวณ); EPS FY2022 จาก
SET Highlights 9. เปรียบเทียบเพื่อน (Peer Comparison) นิคม/อสังหาฯ อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัย · SET Factsheet ณ 29 ก.ย. 2026
Market Cap (฿ ล้าน) และ P/E (เท่า)
ตัวชี้วัดมูลค่า — ที่มา: SET Factsheet แต่ละบริษัท ณ 29 ก.ย. 2026 บริษัท ธุรกิจหลัก ราคา (฿) Market Cap (฿M) P/E P/BV Yield FPT หลายประเภท (ที่อยู่อาศัย + อุตสาหกรรม) 7.15 16,583 7.00 0.43 4.48% WHA นิคม + คลังสินค้า 4.78 71,446 16.82 1.91 4.41% AMATA นิคมอุตสาหกรรม 33.75 38,813 7.55 1.50 3.26% LH ที่อยู่อาศัย + ค่าเช่า 3.62 43,258 15.88 0.84 6.91% SIRI ที่อยู่อาศัย 1.46 25,665 5.89 0.51 8.84%
FPT มี P/BV ต่ำสุดในกลุ่ม แต่ ROE TTM 6.32%
(SET) และ IBD/E 1.40 เท่าสูงกว่าผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยทั่วไป — ส่วนลดสะท้อนทั้ง leverage, สภาพคล่องหุ้นต่ำ และคุณภาพกำไร
10. มุมมองอนาคต (Outlook) เป้าหมายผู้บริหารและเหตุการณ์ที่ติดตามได้ · ณ 29 ก.ย. 2026
พ.ย. 2026: งบการเงินปี FY2026 (ปิดบัญชี 30 ก.ย. 2026) — ดูว่ากำไร 4Q มีส่วนแบ่ง ARAYA ต่อหรือไม่ และประกาศปันผล FY2026 (SET: FY2025 ส่ง 6 พ.ย. 2025) ภายใน 31 ม.ค. 2027: ขายโรงงาน 5 ยูนิตและคลังสินค้า 16 ยูนิต (~130,636 ตร.ม.) ให้ FTREIT มูลค่า ≥฿2,745.8M (SET 16 ก.ค. 2026) ; โอนแล้ว ฿872.6M เมื่อ 16 ก.ย. 2026 (SET 16 ก.ย. 2026) 4Q FY2026: เปิดขาย Goldina งามวงศ์วาน–ประชาชื่น ฿450M (MD&A 3Q26) 4Q2026–3Q2027: โครงการอุตสาหกรรมใหม่ 223,400 ตร.ม. ในไทย อินโดนีเซีย เวียดนาม (Opp Day 3Q26) ผู้บริหารคาด GDP ไทยปี 2026 โต 2.0% (อ้าง SCB EIC), ที่อยู่อาศัยยังกดดันจากหนี้ครัวเรือนและการปล่อยกู้เข้มงวด, อุตสาหกรรมได้แรงหนุนจาก Thailand FastPass และการย้ายฐานการผลิต (MD&A 3Q26) ราคาเป้าหมายนักวิเคราะห์
n/a — หน้า IAA Consensus ของ Settrade โหลดไม่สำเร็จ (timeout) ระหว่างจัดทำ และหน้า analyst report ของ FPT IR ไม่มีรายการ จึงไม่แสดงราคาเป้าหมาย
11. ปัจจัยเสี่ยง (Risk Factors) แต่ละข้อมีสัญญาณที่ติดตามได้ · ณ 29 ก.ย. 2026
ปัจจัยเสี่ยงและสัญญาณเตือน ความเสี่ยง รายละเอียด สัญญาณที่ติดตาม คุณภาพกำไร กำไร 9M FY26 พึ่งส่วนแบ่ง associates ฿1,672M (FS) ส่วนแบ่ง associates ใน 4Q FY26 และ FY27 ที่อยู่อาศัยชะลอ Presales 3Q -58% YoY, สต็อก ฿35.9bn (Opp Day) Presales รายไตรมาส, อัตราปฏิเสธสินเชื่อ Refinancing หุ้นกู้ถึงกำหนดใน 1 ปี ฿10,064M, current ratio 1.78 (FS) อัตราดอกเบี้ยหุ้นกู้ออกใหม่, อันดับ TRIS พึ่งพาการขายเข้า REIT การรีไซเคิลทุนขึ้นกับความสามารถระดมทุนของ FTREIT (SET) ความคืบหน้าโอนส่วนที่เหลือ ~฿1.87bn ก่อน 31 ม.ค. 2027 อุปทานสำนักงานล้น Occupancy สำนักงาน 85% (-6 pp YoY) (Opp Day) Occupancy Silom Edge, FYI Center สภาพคล่องหุ้น Free float 16.96%, ต่างชาติเต็มเพดาน 49% (SET) มูลค่าซื้อขายต่อวัน, foreign room
12. SWOT สรุปจากข้อมูล 9M FY2026 · ณ 29 ก.ย. 2026
Strengths (จุดแข็ง)
พอร์ตอุตสาหกรรม 3.85 ล้าน ตร.ม. occupancy 92%
ผู้ถือหุ้นใหญ่ Frasers/ไทยเบฟ ถือรวม 81.8%
TRIS A/Stable, ต้นทุนเงินกู้ 2.94%
ช่องทางขายสินทรัพย์เข้า FTREIT/GVREIT
Weaknesses (จุดอ่อน)
IBD/E 1.40 เท่า, Net IBD/EBITDA 10.6 เท่า
รายได้ดำเนินงาน 9M -7.9% YoY
กำไรผันผวนตามการขายที่ดิน/ทรัพย์สิน
Free float ต่ำ 16.96%
Opportunities (โอกาส)
การย้ายฐานการผลิตสู่ไทยและอาเซียน
นิคม ARAYA ขายที่ดินต่อเนื่อง
รายได้บริหาร One Bangkok (+37% YoY ใน 3Q)
โครงการใหม่ 223,400 ตร.ม.
Threats (อุปสรรค)
หนี้ครัวเรือนสูง ธนาคารปล่อยกู้เข้ม
อุปทานสำนักงานเกรด A ใหม่ในกรุงเทพฯ
ความขัดแย้งตะวันออกกลางกดเศรษฐกิจ
ต้นทุน refinance หุ้นกู้ ฿8.3bn ในปี 2027
13. มุมมองนักลงทุน (Investor View) หลักฐานประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำแนะนำซื้อขาย · ณ 29 ก.ย. 2026
Bull Case
ขายทรัพย์สินเข้า FTREIT ครบตามแผน IBD/E ลดต่ำกว่า 1.3 เท่า
ARAYA หนุนกำไร FY27 ใกล้ระดับ TTM ฿2.4bn — P/E ~7 เท่ายังถูก
P/BV 0.43 เท่าปรับขึ้นเข้าใกล้กลุ่ม PROP 0.88 เท่า
Base Case
กำไรปกติ ~฿1.4–1.5bn ตามระดับ FY24–25 (P/E ~11 เท่า)
ปันผล ~฿0.30/หุ้น ตาม payout ~50%
Leverage ทรงตัว 1.35–1.40 เท่า
Bear Case
ไม่มีกำไร associates ก้อนใหญ่ ขณะที่ที่อยู่อาศัยหดตัวต่อ
Refinance แพงขึ้น ICR ลดใกล้ 2.4 เท่าเหมือน FY25
สภาพคล่องหุ้นต่ำทำให้ส่วนลด book ไม่ปิด
ไม่มีราคาเป้าหมายจากโบรกเกอร์ที่ตรวจสอบได้ในรอบนี้ (ดูหัวข้อ Outlook); ตัวคูณ P/E ~11 เท่าในกรณีฐาน = Market Cap ฿16,583M / กำไร FY2025 ฿1,460.8M
(SET) รายการติดตาม (Monitoring Checklist) งบ FY2026 (พ.ย. 2026): ส่วนแบ่งกำไร associates และปันผล FY2026 การโอนทรัพย์สินที่เหลือให้ FTREIT ก่อน 31 ม.ค. 2027 Presales ที่อยู่อาศัยรายไตรมาส เทียบ ฿1,241M ใน 3Q FY26 IBD/E รวม lease เทียบ 1.40 เท่า และอันดับเครดิต TRIS Occupancy อุตสาหกรรม 92% และสำนักงาน 85% แหล่งข้อมูลหลัก:
หมายเหตุ: รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษาและการตัดสินใจเชิงข้อมูลเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน ข้อมูลทางการเงินอิงจาก MD&A/SEC (reported basis) และข้อมูลตลาดอิงจาก SET Factsheet ณ 29 กันยายน 2026 ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยและความเสี่ยงทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน