สิทธิการเช่าทั้งสามอาคารผูกกับสัญญาเช่าที่ดินและอาคารจาก C.P. Land ซึ่งสิ้นสุดวันที่ 3 ธ.ค. 2043 มูลค่ายุติธรรมของสิทธิการเช่า ฿8,170.80M ณ 30 มิ.ย. 2026 ลดลงทุกปีตามอายุที่เหลือ และจะเป็นศูนย์เมื่อสิ้นสัญญาหากไม่มีการขยายอายุ การปรับมูลค่าลดลง ฿419.12M ในปี 2025 และ ฿168.34M ใน 1H2026 ราคา ฿6.20 เท่ากับ 0.67 เท่าของ NAV ซึ่งสะท้อนการหักค่าเสื่อมนี้ไว้แล้วบางส่วน
ภาพรวม. CPTREIT ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคาร แต่ถือสิทธิการเช่าระยะยาว (รวมถึงสิทธิการเช่าช่วง) เหนือ ซี.พี. ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) และทาวเวอร์ 3 (พญาไท) พื้นที่ให้เช่ารวม 131,212 ตารางเมตร โดยทาวเวอร์ 2 คิดเป็น 55% ของพื้นที่และ 49.9% ของมูลค่ายุติธรรม ผู้จัดการกองทรัสต์และผู้บริหารทรัพย์สินเป็นบริษัทในเครือ C.P. Land ซึ่งถือหน่วยรายใหญ่ 31.16%
ผลการดำเนินงาน. รายได้รวม 1H2026 ลดลง 0.9% YoY ขณะที่ NII ทรงตัว เพราะค่าเช่าและค่าบริการต่ำลงเล็กน้อยและอัตราการเช่าสำนักงานของทาวเวอร์ 3 ลดต่ำลงมาก อัตราการเช่าสำนักงานทาวเวอร์ 3 อยู่ที่ 59.65% ใน Q2/2026 จาก 80.15% ใน Q2/2025 ค่าใช้จ่ายรวม 1H2026 ลดลง 2.3% ตามค่าบริการเช่าและบริการที่ลดลง
การจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วย. ปี 2025 กองทรัสต์จ่ายเงินปันผล ฿0.3398 ต่อหน่วย และเงินคืนทุนจากการลดทุน ฿0.3732 ต่อหน่วย รวมตามรอบการดำเนินงานเป็น ฿0.7130 ต่อหน่วย แต่เงินที่จ่ายจริงในปี 2025 ตามงบกระแสเงินสดคือ ฿648.46M หรือ ฿0.6706 ต่อหน่วย ราว 84% ของ NII ปี 2025 ในปี 2026 จ่ายเงินปันผลสะสม ฿0.3181 และเงินคืนทุน ฿0.2535 ถึงเดือนกันยายน 2026 รวม ฿0.5716 ต่อหน่วย ส่วนเงินคืนทุนมีผลทำให้ NAV ต่อหน่วยลดลงจาก ฿9.42 (ธ.ค. 2025) เป็น ฿9.27 (มิ.ย. 2026) และคาดว่าประมาณ ฿9.08 หลังการจ่ายงวดกันยายน (คำนวณ)
การลงมติที่ไม่ผ่าน. ที่ประชุมผู้ถือหน่วยครั้งที่ 1/2026 (30 ก.ย. 2026) ไม่อนุมัติการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม 6 โครงการจาก C.P. Land มูลค่าไม่เกิน ฿900M ด้วยคะแนนเห็นชอบ 61.28% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ 3/4 ของคะแนนเสียงที่เข้าร่วมประชุม การลงทุนนี้จะเพิ่มสิทธิการเช่า 30 ปี และหนี้เงินกู้ราว ฿800M ซึ่งจะดันสัดส่วนหนี้เป็น 7.8% ของสินทรัพย์รวม การไม่ผ่านจึงทำให้อายุทรัพย์สินเดิมยังคงสั้นอยู่
ความเสี่ยงที่ต้องติดตาม. (1) สิทธิการเช่าหมดอายุ 2043 และยังไม่มีแผนต่ออายุที่ยืนยัน (2) ผู้เช่ารายใหญ่ 10 ราย (ทั้งหมดอยู่ในกลุ่ม CP) คิดเป็น 49.6% ของพื้นที่เช่า (3) อัตราการเช่าสำนักงานทาวเวอร์ 3 อยู่ที่ 59.65% และลดต่อเนื่อง (4) ลูกหนี้ค้างชำระเกิน 3 เดือนเพิ่มเป็น ฿40.2M จาก ฿14.8M ที่ 31 ธ.ค. 2025 (5) ความขัดแย้งทางผลประโยชน์กับกลุ่มผู้สนับสนุนและ Krung Thai Bank ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยและผู้ถือหุ้นใหญ่ของทรัสตี
คำนวณกระแสเงินสดต่อหน่วยที่จ่ายได้ (93% ของ NII ตามสมมติฐานของผู้จัดการกองทรัสต์ในเอกสารแนบ 1) จนถึงวันสิ้นสุดสิทธิการเช่า 3 ธ.ค. 2043 โดยไม่มีมูลค่าคงเหลือหลังหมดอายุ ดูสมมติฐานทั้งหมดในส่วน 13
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อย่อหลักทรัพย์ | CPTREIT (SET · กลุ่ม Property & Construction / Property Fund & REITs) |
| ชื่อทางการภาษาอังกฤษ | C.P. Tower Leasehold Real Estate Investment Trust |
| การจัดตั้งและการแปลงสภาพ | จัดตั้ง 21 ต.ค. 2024 รับโอนทรัพย์สินจาก C.P. Tower Growth Leasehold Property Fund (CPTGF) เมื่อ 13 พ.ย. 2024 อัตราแลกเปลี่ยน 1:1 |
| วันเข้าจดทะเบียน SET | 21 พ.ย. 2024 |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | CP Land REIT Growth Co., Ltd. (บริษัทในกลุ่ม C.P. Land) |
| ผู้บริหารทรัพย์สิน (Property Manager) | บริษัท ซี.พี. แลนด์ จำกัด (มหาชน) ตามสัญญาถึง 3 ธ.ค. 2033 และต่ออายุอัตโนมัติ 10 ปี |
| ทรัสตี (Trustee) | บริษัท กรุงไทยบริหารสินทรัพย์ จำกัด (มหาชน) (Krung Thai Asset Management) |
| ผู้สอบบัญชี | KPMG Phoomchai Audit Limited ตามที่ SET ระบุว่ามีผลถึง 31 ธ.ค. 2024 ควรตรวจผู้สอบบัญชีปัจจุบันจากงบการเงินฉบับล่าสุด งบปี 2025 ความเห็นไม่มีเงื่อนไข · งบ 2Q2026 เป็นงบสอบทาน |
| สิทธิการเช่าคงเหลือ | ถึง 3 ธ.ค. 2043 (ประมาณ 17.4 ปี ณ 30 มิ.ย. 2026 ตามเอกสารแนบ 1) |
| ปีบัญชี | 1 ม.ค. ถึง 31 ธ.ค. |
| นโยบายการจ่ายเงินปันผล | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว จ่ายอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง ประกอบด้วยเงินปันผลประจำปีและเงินปันผลระหว่างกาล (ถ้ามี) |
| เพดานการกู้ยืม | ไม่เกิน 35% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม และไม่เกิน 60% หากมีอันดับเครดิตลงทุน (Investment Grade) |
| หนี้เงินกู้คงค้าง | ไม่มี ณ 30 มิ.ย. 2026 (ตามงบการเงิน 2Q2026 และเอกสารแนบ 1) |
| ผู้ถือหน่วยรายใหญ่ | C.P. Land PCL 31.16% · Social Security Office 10.31% · Krung Thai Bank 9.77% · ออมสิน 5.03% · Bangkok Life 5.02% · Allianz Ayudhya 4.62% (SET ณ 26 ส.ค. 2026) |
| ผลตอบแทนราคาหน่วย YTD | +14.81% (SET) เทียบกับดัชนี SET หมวด PF&REIT +5.51% |
CPTREIT ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาวและสิทธิการเช่าช่วงเหนือทรัพย์สินที่มีพื้นที่สำนักงานเป็นหลัก มีพื้นที่ค้าปลีกและที่จอดรถประกอบ ทรัพย์สินทั้งสามอาคารอยู่บนสัญญาเช่าเดียวจาก C.P. Land ซึ่งมีอายุถึง 3 ธ.ค. 2043 กองทรัสต์ไม่มีสิทธิต่ออายุตามสัญญา C.P. Land ต้องแจ้งเงื่อนไขและราคาการต่ออายุก่อนสัญญาหมด
| อาคาร | ที่ดิน (ไร่-งาน-ตร.ว.) | พื้นที่ให้เช่า (ตร.ม.) | มูลค่ายุติธรรม 30 มิ.ย. 2026 (฿ ล้าน) | มูลค่าประเมิน 28 ธ.ค. 2025 (฿ ล้าน) | สัดส่วนมูลค่ายุติธรรม |
|---|---|---|---|---|---|
| ซี.พี. ทาวเวอร์ 1 (สีลม) | 3-1-03.0 | 44,027.96 | 3,603.90 | 3,715.90 | 44.1% |
| ซี.พี. ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) | 15-3-03.8 | 72,156.64 | 4,078.50 | 4,101.60 | 49.9% |
| ซี.พี. ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) | 4-0-00.0 | 15,027.57 | 488.40 | 517.90 | 6.0% |
| รวม | 131,212.17 | 8,170.80 | 8,335.40 | 100% |
| อาคาร / ประเภท | พื้นที่ให้เช่า (ตร.ม.) | อัตราการเช่า Q2/2025 | อัตราการเช่า Q2/2026 | ค่าเช่าเฉลี่ย Q2/2026 (฿/ตร.ม./เดือน) |
|---|---|---|---|---|
| ทาวเวอร์ 1 (สีลม) สำนักงาน | 35,561.72 | 91.09% | 89.83% | 885.00 |
| ทาวเวอร์ 1 (สีลม) ค้าปลีก | 8,121.62 | 84.70% | 87.27% | 926.30 |
| ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) สำนักงาน | 25,440.16 | 88.66% | 90.85% | 624.10 |
| ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) ค้าปลีก | 29,168.50 | 87.31% | 83.32% | 1,010.56 |
| ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) ซูเปอร์มาร์เก็ต | 13,805.00 | 100.00% | 100.00% | 270.35 |
| ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) สำนักงาน | 9,235.00 | 80.15% | 59.65% | 446.39 |
| ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) ค้าปลีก | 5,643.62 | 93.52% | 94.61% | 556.43 |
| อันดับ | ผู้เช่า | พื้นที่เช่า (ตร.ม., ปี 2025) |
|---|---|---|
| 1 | CP Extra Public Company Limited | 13,805.00 |
| 2 | CP All Public Company Limited | 10,743.50 |
| 3 | CPF (Thailand) Public Company Limited | 8,020.00 |
| 4 | Charoen Pokphand Foods Public Company Limited | 3,604.00 |
| 5 | C.P. Intertrade Company Limited | 3,584.65 |
| 6 | Charoen Pokphand Group Company Limited | 3,545.00 |
| 7 | TrueMoney Company Limited | 2,628.60 |
| 8 | CP-Meiji Company Limited | 2,334.20 |
| 9 | CPF IT Center Company Limited | 1,722.00 |
| 10 | CPF Global Food Solutions Public Company Limited | 1,543.34 |
| รวม 10 อันดับ (ร้อยละ 49.6 ของพื้นที่เช่า) | 51,530.29 |
| ประเภทธุรกิจของผู้เช่า | สัดส่วนรายได้ |
|---|---|
| สินค้าอุปโภคบริโภค (Consumer Goods) | 32.24% |
| บริการ (Services) | 23.01% |
| เกษตรและอาหาร (Agriculture & Food) | 20.34% |
| เทคโนโลยี (Technology) | 15.75% |
| การเงิน (Financial Business) | 4.44% |
| อื่น ๆ (ผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรม อสังหาฯ และก่อสร้าง ทรัพยากร) | 4.23% |
| ปี | อัตราการต่อสัญญา |
|---|---|
| 2020 | 91.97% |
| 2021 | 90.00% |
| 2022 | 92.00% |
| 2023 | 93.00% |
| 2024 | 90.57% |
| 2025 | 91.00% |
เมื่อสัญญาเช่าใกล้หมดอายุ มูลค่าของสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อย ๆ ตามกฎการประเมินแบบ Income Approach ถ้ากองทรัสต์ไม่ได้ลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมก่อนสัญญาหมด มูลค่าสุทธิของโครงการนั้นจะเป็นศูนย์ตามรายงานประจำปี 2025 หน้า 47 (ความเสี่ยง 4.1.1) ดังนั้นอายุที่เหลือ 17 ปีกว่าจึงเป็นตัวกำหนดมูลค่าหน่วยมากกว่าอัตราเช่าปัจจุบัน
| รายการ (฿ ล้าน) | 21 ต.ค.–31 ธ.ค. 2024 | FY2025 | 1H2025 | 1H2026 | TTM มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| รายได้จากการเช่าและบริการ | 157.00 | 1,256.86 | 625.42 | 621.62 | — |
| รายได้รวม | 157.54 | 1,273.53 | 634.03 | 628.60 | 1,268.10 |
| ค่าใช้จ่ายรวม | 72.85 | 501.14 | 241.15 | 235.64 | — |
| กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII) | 84.69 | 772.39 | 392.88 | 392.95 | 772.46 |
| ขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม | −20.47 | −419.12 | −234.60 | −168.34 | — |
| เพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน | 64.22 | 353.27 | 158.28 | 224.62 | 419.61 |
กำไรสุทธิรวมมูลค่ายุติธรรมของ 1H2026 (฿224.62M) สูงกว่า 1H2025 (฿158.28M) เพราะการขาดทุนจากมูลค่ายุติธรรมลดลงจาก −฿234.60M เป็น −฿168.34M ไม่ใช่เพราะกำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น NII ซึ่งเป็นตัวสะท้อนรายได้จากการดำเนินงานทรงตัว และงวดนี้มีการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมอยู่ในหมวดนอก NII
| รายการ (฿ ล้าน) | 31 ธ.ค. 2024 | 31 ธ.ค. 2025 | 30 มิ.ย. 2026 |
|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในสิทธิการเช่า (มูลค่ายุติธรรม) | 8,679.80 | 8,335.40 | 8,170.80 |
| เงินฝากประจำ (FVTPL) | 550.00 | 840.63 | 843.91 |
| เงินสดและรายการเทียบเท่า | 195.59 | 270.15 | 241.72 |
| ลูกหนี้ค่าเช่าและค่าบริการ (สุทธิ) | 347.43 | 79.92 | 125.32 |
| สินทรัพย์รวม | 9,818.29 | 9,566.85 | 9,421.46 |
| เงินประกันจากผู้เช่า | — | 263.11 | 262.33 |
| เจ้าหนี้อื่นและค้างจ่าย รวมรายได้รับล่วงหน้า | — | 198.33 | 198.87 |
| หนี้สินรวม | 417.69 | 461.44 | 461.20 |
| สินทรัพย์สุทธิ (NAV) | 9,400.61 | 9,105.42 | 8,960.26 |
| NAV ต่อหน่วย (฿) | 9.72 | 9.42 | 9.27 |
| รายการ (฿ ล้าน) | 1H2026 |
|---|---|
| สินทรัพย์สุทธิ 1 ม.ค. 2026 | 9,105.42 |
| กำไรจากการลงทุนสุทธิ (NII) | 392.95 |
| ขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม | −168.34 |
| เงินคืนทุนแก่ผู้ถือหน่วย (ลดทุน 3 ครั้ง) | −218.16 |
| เงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วย | −151.62 |
| สินทรัพย์สุทธิ 30 มิ.ย. 2026 | 8,960.26 |
กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน 1H2026 ฿341.35M ลดลง 29% จาก 1H2025 ที่ ฿480.78M ที่เห็นได้ชัดคือลูกหนี้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มจาก ฿79.92M (ธ.ค. 2025) เป็น ฿125.32M (มิ.ย. 2026) กระแสเงินสดจากการจัดหาเงิน (ปันผลและคืนทุน) ใช้ไป ฿369.78M ทำให้เงินสดสุทธิลดลง ฿28.43M
| ตัวชี้วัด | ค่า | วิธีคำนวณ |
|---|---|---|
| หนี้มีดอกเบี้ยต่อทุน | 0.00 เท่า | ไม่มีเงินกู้ ณ 30 มิ.ย. 2026 |
| หนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวม | 4.9% | 461.20 ÷ 9,421.46 |
| หนี้สินรวมต่อสินทรัพย์สุทธิ | 5.1% | 461.20 ÷ 8,960.26 |
| เงินสดและเงินฝากประจำต่อสินทรัพย์สุทธิ | 12.1% | 1,085.63 ÷ 8,960.26 |
| เพดานการกู้ยืม (ไม่มีอันดับเครดิต) | 35% ของสินทรัพย์รวม | วงเงินตามทางการที่ยังไม่ได้ใช้ ≈ ฿3,300M ก่อนชนเพดาน (คำนวณ) |
| เพดานการกู้ยืม (อันดับเครดิตลงทุน) | 60% ของสินทรัพย์รวม | วงเงินตามทางการ ≈ ฿5,650M (คำนวณ) |
| เลเวอเรจหลังการลงทุนที่ไม่ผ่าน (ตัวอย่างประกอบ) | 7.8% ของสินทรัพย์รวม | ตามความเห็นทรัสตี (เอกสารแนบ 1) |
กองทรัสต์ไม่มีหนี้จึงไม่มีความเสี่ยงรีไฟแนนซ์ แต่แหล่งเงินคืนทุนและปันผลส่วนใหญ่มาจากกระแสเงินสดที่ไม่มีการกู้ยืมเพิ่ม เมื่อลดทุนต่อเนื่อง NAV ต่อหน่วยจะลดลงตามลำดับ และนี่คือกลไกที่ทำให้ราคาต่ำกว่า NAV
| อาคาร | พื้นที่ให้เช่า (ตร.ม.) | มูลค่ายุติธรรม (฿ ล้าน) | มูลค่ายุติธรรมต่อตร.ม. (฿) | อัตราการเช่าสำนักงาน Q2/2026 |
|---|---|---|---|---|
| ทาวเวอร์ 1 (สีลม) | 44,027.96 | 3,603.90 | 81,862 | 89.83% |
| ทาวเวอร์ 2 (ฟอร์จูนทาวน์) | 72,156.64 | 4,078.50 | 56,527 | 90.85% |
| ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) | 15,027.57 | 488.40 | 32,502 | 59.65% |
ทาวเวอร์ 2 ให้เช่าซูเปอร์มาร์เก็ต (CP Extra) 13,805 ตร.ม. ที่อัตราการเช่า 100% และค่าเช่าต่ำกว่าค้าปลีกและสำนักงาน ทาวเวอร์ 3 มีสัดส่วนเล็กที่สุดแต่อัตราการเช่าสำนักงานลดต่ำที่สุด ซึ่งเป็นจุดที่ต้องติดตามในการประเมินมูลค่าครั้งถัดไป
| งวด | ประกาศ | วันจ่าย (SET) | เงินปันผล (฿/หน่วย) | เงินคืนทุน (฿/หน่วย) |
|---|---|---|---|---|
| 21 ต.ค.–31 ธ.ค. 2024 | 14 ก.พ. 2025 | 20 มี.ค. 2025 | 0.0598 | 0.0211 |
| 1 ม.ค.–31 มี.ค. 2025 | 14 พ.ค. 2025 | 17 มิ.ย. 2025 | 0.0662 | 0.1294 |
| 1 เม.ย.–30 มิ.ย. 2025 | 14 ส.ค. 2025 | 17 ก.ย. 2025 | 0.0861 | 0.1131 |
| 1 ก.ค.–30 ก.ย. 2025 | 11 พ.ย. 2025 | 9 ธ.ค. 2025 | 0.0853 | 0.1096 |
| 1 ต.ค.–31 ธ.ค. 2025 | 13 ก.พ. 2026 | 13 มี.ค. 2026 | 0.1022 | 0.0796 |
| 1 ม.ค.–31 มี.ค. 2026 | 14 พ.ค. 2026 | 12 มิ.ย. 2026 | 0.0546 | 0.1460 |
| 1 เม.ย.–30 มิ.ย. 2026 | 11 ส.ค. 2026 | 9 ก.ย. 2026 | 0.1613 | 0.0279 |
| ตัวชี้วัด | ค่า | วิธีคำนวณ |
|---|---|---|
| SET Dividend Yield (YTD) | 5.48% | เงินปันผลปี 2025 ฿0.3398 ÷ ราคา ฿6.20 (ไม่รวมคืนทุน) |
| อัตราจ่ายปันผลย้อนหลัง 12 เดือน | 6.51% | ฿0.4034 ÷ ฿6.20 |
| เงินคืนทุนย้อนหลัง 12 เดือน | 5.86% | ฿0.3631 ÷ ฿6.20 |
| รวมเงินปันผลและเงินคืนทุนย้อนหลัง 12 เดือน | 12.36% | ฿0.7665 ÷ ฿6.20 |
| อัตราจ่ายจาก NII ทั้งหมด (93%) | 11.98% | NII TTM ฿772.46M × 93% ÷ 967M หน่วย ÷ ฿6.20 |
ปี 2025 ผู้ถือหน่วยได้รับเงินจริง ฿0.6706 ต่อหน่วย (ปันผลจ่ายจริง ฿0.2974 และคืนทุนจ่ายจริง ฿0.3732 ตามงบกระแสเงินสด) ราว 84% ของ NII ต่อหน่วย ฿0.7987 หากจ่ายเงินในระดับนี้ต่อไป NAV จะลดลงเรื่อย ๆ ตามอายุสัญญาที่สั้นลง ผลตอบแทนที่สูงจึงไม่ใช่ผลตอบแทนที่ได้จริงในระยะยาว
| หลักทรัพย์ | ประเภททรัพย์สิน | ราคา (฿) | Market Cap (฿ ล้าน) | P/BV (เท่า) | BVPS (฿) | Dividend Yield (SET, YTD) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CPTREIT | สิทธิการเช่าสำนักงานและค้าปลีก 3 อาคาร กรุงเทพฯ | 6.20 | 5,995.40 | 0.67 | 9.27 | 5.48% |
| BOFFICE | สิทธิการเช่าอาคารสำนักงาน 2 อาคาร (EmQuartier และ BITEC) | 5.05 | 3,726.25 | 0.54 | 9.38 | 11.88% |
| GVREIT | สิทธิการเช่า Park Ventures Ecoplex และสำนักงานสาทร | 7.20 | 5,866.56 | 0.70 | 10.24 | 10.87% |
| DREIT | กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า ดุสิตธานี (โรงแรม สำนักงาน และอื่น ๆ) | 4.82 | 3,429.43 | 0.57 | 8.43 | 8.09% |
ตัวเลข SET Yield ของ BOFFICE 11.88% และ GVREIT 10.87% ใช้เงินปันผลปีก่อนหารราคา เช่นเดียวกับ CPTREIT แต่ CPTREIT คืนทุนมากกว่าในปีก่อนหน้า ตัวเลข 5.48% จึงไม่สะท้อนเงินที่ผู้ถือหน่วยได้รับทั้งหมด การเปรียบเทียบควรดูควบคู่กับ P/BV และอายุสิทธิการเช่าของแต่ละกองทรัสต์
ทางเลือกการลงทุนเพิ่มที่ไม่ผ่าน. ผู้จัดการกองทรัสต์เสนอซื้อสิทธิการเช่าใน 6 โครงการจาก C.P. Land ได้แก่ อาคารพาณิชย์ซีพีซิตี้เซ็นเตอร์ ขอนแก่น (26 คูหา) ซี.พี. ทาวเวอร์ ขอนแก่น 1, 2 และ 3 ซี.พี. ทาวเวอร์ พิษณุโลก และซี.พี. ทาวเวอร์ หาดใหญ่ สิทธิการเช่า 30 ปีทุกโครงการ พื้นที่ให้เช่ารวม 36,836.62 ตร.ม. ซึ่งจะเพิ่มพื้นที่รวมเป็น 168,048.79 ตร.ม. (ประมาณ +28%) ราคาลงทุนไม่เกิน ฿900M ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุด ฿945.3M ราว 4.8% การลงทุนจะใช้วงเงินกู้ไม่เกิน ฿800M จากผู้ให้กู้ที่อาจเกี่ยวข้องกับทรัสตี และเงินมัดจำไม่เกิน ฿200M
| รายการ (฿ ล้าน ยกเว้นระบุ) | ก่อนลงทุน | หลังลงทุน (ตามเสนอ) |
|---|---|---|
| รายได้รวม | 1,273 | 1,434 |
| ต้นทุนการเช่าและบริการ | 376 | 427 |
| ค่าบริหารทรัพย์สิน | 94 | 105 |
| ค่าใช้จ่ายทางการเงิน | 0 | 35 |
| กำไรจากการลงทุนสุทธิ | 760 | 822 |
| เงินปันผลต่อหน่วยปีแรก (฿, อัตราจ่าย 93%) | 0.7314 | 0.7523 |
ทิศทางที่ควรติดตาม. อัตรา NII ทรงตัวใน 1H2026 แต่รายได้รวมลดลง 0.9% และค่าเช่าสำนักงาน ทาวเวอร์ 3 อยู่ในทิศทางลดลง การไม่ผ่านการลงทุนทำให้อายุเฉลี่ยของสิทธิการเช่ายังสั้นอยู่ที่ประมาณ 17 ปี และสัญญากับ C.P. Land ยังไม่มีแผนต่ออายุที่ยืนยันแล้ว
| กำหนดเวลา | เหตุการณ์ | สิ่งที่ต้องดู |
|---|---|---|
| ประมาณ 9 ธ.ค. 2026 | จ่ายปันผลและ/หรือคืนทุนงวด Q3/2026 (ถ้ามี) | ระดับ DPS เทียบกับ ฿0.0853 ของงวด Q3 2025 และขนาดการคืนทุน |
| ประมาณ พ.ย. 2026 | งบการเงิน 9M/2026 (Q3/2026) | อัตราการเช่าทาวเวอร์ 3 และรายได้ค่าเช่า |
| ประมาณ ก.พ. 2027 | งบการเงินปี 2026 ตรวจสอบแล้ว | การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าและการต่อสัญญาปี 2027 |
| ไม่ระบุวันที่ | การเจรจาต่ออายุสัญญาเช่ากับ C.P. Land | เงื่อนไขและราคาต่ออายุที่ C.P. Land เสนอก่อนสัญญาหมด |
| หมวดความเสี่ยง | รายละเอียด | ตัวชี้วัดที่สังเกตได้ |
|---|---|---|
| 1. อายุสิทธิการเช่าสั้นลง | สิทธิการเช่าสิ้นสุด 3 ธ.ค. 2043 หากไม่ลงทุนเพิ่มหรือต่ออายุ มูลค่าสุทธิจะลดเป็นศูนย์ (รายงานประจำปี 2025 ความเสี่ยง 4.1.1) | ผลขาดทุนจากมูลค่ายุติธรรมต่อปี (2025: −฿419M; 1H26: −฿168M) และอัตราคิดลด 9.50% |
| 2. ความเข้มข้นของผู้เช่าในกลุ่ม CP | ผู้เช่าสิบอันดับแรกทั้งหมดอยู่ในกลุ่ม CP และถือพื้นที่ 49.6% ของพื้นที่เช่า (ความเสี่ยง 4.2.2) | รายได้ค่าเช่าและบริการจากผู้เกี่ยวข้องอื่น 1H26 ฿391.47M (63% ของค่าเช่าและบริการ) และอัตราการต่อสัญญาปี 2025 91% |
| 3. อัตราการเช่าของทาวเวอร์ 3 (สำนักงาน) | อัตราการเช่าสำนักงานลดจาก 80.15% เป็น 59.65% ภายในหนึ่งปี ค่าเช่าเฉลี่ยลดเป็น ฿446 ต่อตร.ม. | อัตราการเช่ารายไตรมาส (ต่ำกว่า 55% ต่อเนื่องคือสัญญาณเตือน) |
| 4. ความเสี่ยงด้านลูกหนี้ | ลูกหนี้ค่าเช่าเกินกำหนดมากกว่า 3 เดือนเพิ่มเป็น ฿40.2M จาก ฿14.8M ที่ 31 ธ.ค. 2025 ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญเพียง ฿0.63M | ยอดลูกหนี้เกินกำหนด 3 เดือนขึ้นไปและค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ |
| 5. ความขัดแย้งทางผลประโยชน์และการพึ่งพาผู้บริหาร | ผู้จัดการ ผู้บริหารทรัพย์สิน และผู้ถือหน่วยรายใหญ่ 31.16% มาจาก C.P. Land ขณะที่ Krung Thai Bank เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของทรัสตีและผู้ถือหน่วยรายใหญ่ (ความเสี่ยง 4.1.2–4.1.4) | รายการเกี่ยวโยงที่ผ่านการลงมติ และอัตราค่าธรรมเนียมที่ผู้บริหารทรัพย์สินได้รับ |
| 6. การลงมติและความเชื่อมั่นของผู้ถือหน่วย | การลงทุนเพิ่ม 6 โครงการไม่ผ่านด้วยคะแนนเห็นชอบ 61.28% เทียบกับเกณฑ์ 3/4 แสดงให้เห็นว่าผู้ถือหน่วยรายย่อยไม่เชื่อในข้อเสนอนี้ | การประชุมครั้งต่อไปและความพยายามเสนอการลงทุนรูปแบบอื่น |
| 7. ความยั่งยืนของการคืนทุน | ปี 2025 และ 2026 จ่ายเงินคืนทุนรวม ฿0.6267 ต่อหน่วย (ปี 2025 ฿0.3732 และ 2026 ถึงกันยายน ฿0.2535) ซึ่งทำให้ NAV ลดลง ถ้าคืนทุนต่อเนื่องจะกระทบเสถียรภาพราคา | NAV ต่อหน่วยรายไตรมาส (ปัจจุบัน ฿9.27 ณ 30 มิ.ย. 2026) |
| 8. ความเสี่ยงด้านการแข่งขันและการซ่อมบำรุง | อุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นในปี 2025 และอาคารอายุกว่าสิบปีต้องใช้งบซ่อมแซม (ความเสี่ยง 2.1 และ 2.3) | ค่าใช้จ่ายซ่อมแซมและการเปลี่ยนแปลงค่าเช่า |
สามปัจจัยนี้เกิดร่วมกันได้ เพราะผู้เช่ารายใหญ่ทั้งหมดอยู่ในกลุ่มเดียวกับผู้บริหารทรัพย์สิน ถ้ากลุ่มตัดสินใจไม่ต่อสัญญาหรือลดพื้นที่ในอาคารที่อายุสัญญาสั้น มูลค่าจะลดเร็วกว่าที่ตัวเลขปัจจุบันบอก
ที่ราคา ฿6.20 และ NAV ฿9.27 ราคาซื้อขายที่ 0.67 เท่า การประเมินนี้ขึ้นกับว่ากระแสเงินสดจาก NII ที่ทรงตัวจะจ่ายได้จนถึงวันสิ้นสัญญาและไม่มีมูลค่าคงเหลือหลังหมดอายุ ผลตอบแทนแฝงในกรณีฐานประมาณ 9.4% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราคิดลด 10% ที่ใช้เปรียบเทียบ
| รายการ | Bull | Base | Bear |
|---|---|---|---|
| สมมติฐานการเปลี่ยนแปลง NII ต่อปี | +2% | 0% | −3% |
| NII ต่อหน่วย ปีแรก (TTM ÷ 967 ล้านหน่วย, ฿) | 0.7988 | 0.7988 | 0.7988 |
| เงินจ่ายต่อหน่วย ปีแรก (93% ของ NII, ฿) | 0.7429 | 0.7429 | 0.7429 |
| Implied IRR ที่ราคา ฿6.20 | 11.3% | 9.4% | 6.6% |
| มูลค่าปัจจุบันที่อัตราคิดลด 8% (฿ ต่อหน่วย) | 7.74 | 6.81 | 5.68 |
| มูลค่าปัจจุบันที่อัตราคิดลด 10% (฿ ต่อหน่วย) | 6.74 | 5.98 | 5.05 |
| สิ้นสุดสัญญาและมูลค่าคงเหลือ | 3 ธ.ค. 2043 · ไม่มีมูลค่าคงเหลือ | 3 ธ.ค. 2043 · ไม่มีมูลค่าคงเหลือ | 3 ธ.ค. 2043 · ไม่มีมูลค่าคงเหลือ |
ที่ราคา ฿6.20 ตัวเลขผลตอบแทนปันผล 5.48% (SET) และ 6.51% (ย้อนหลัง 12 เดือน) ไม่ใช่ตัววัดที่เหมาะสมที่สุดเพียงลำพัง เพราะส่วนใหญ่ของเงินที่ได้รับเป็นการคืนทุนที่ลด NAV ควรประเมินจากอายุสัญญาที่เหลือ อัตราการเช่าของทาวเวอร์ 3 และผลการเจรจาต่ออายุ มากกว่าตัวเลข Yield ของ SET หรือการเปรียบเทียบ P/BV กับกองทรัสต์อื่น