เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ 7 ตุลาคม 2026
สรุปผู้บริหาร (Executive Summary) ภาพรวมธุรกิจ ผลประกอบการงวด 1H2026 และสาระสำคัญการลงทุน — ข้อมูล ณ 15 ก.ย. 2026
ราคาหุ้น · มูลค่าตลาด
฿61.75 · ฿277,134 ล้าน
รายได้รวม 1H2026
฿25,672 ล้าน
EBITDA 1H2026 (MARGIN)
฿17,328 ล้าน (67.50%)
กำไรสุทธิ 1H2026 (EPS)
฿9,912 ล้าน (฿2.21/หุ้น)
P/E (TTM) · P/BV
14.34x · 2.42x
เลเวอเรจ NET D/E (COVENANT 1.75X)
0.51x
ไฮไลท์การลงทุน (Investment Thesis)
CPN ครองความเป็นผู้นำเบอร์ 1 ในธุรกิจศูนย์การค้าและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของไทยอย่างไร้ข้อกังขา ด้วยพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) กว่า 2.3 ล้าน ตร.ม. โมเดลระบบนิเวศ Retail-Led Mixed-Use สร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ โดยรายได้ค่าเช่าคิดเป็นกว่า 82% ของรายได้รวม อัตรากำไร EBITDA Margin ระดับ 67.5% จัดเป็นหนึ่งในระดับที่สูงที่สุดในกลุ่มค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค
ข้อมูลพื้นฐานหลักทรัพย์ (Factsheet) ข้อมูลสถิติการซื้อขาย อัตราส่วนประเมินมูลค่า และสัดส่วนการถือหุ้น ณ 15 กันยายน 2026
52-WEEK RANGE
฿49.00 – 70.50
MARKET CAP
฿277,134M
อันดับ 1 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์
(SET) จำนวนหุ้นจดทะเบียน
4,488.00M หุ้น
FREE FLOAT · ESG
68.68% · AAA
โครงสร้างผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 5 อันดับแรก ลำดับ ชื่อผู้ถือหุ้น จำนวนหุ้น (หุ้น) สัดส่วน (%) 1 บริษัท เซ็นทรัลโฮลดิ้ง จำกัด (Central Holding Co., Ltd.) 1,176,383,600 26.21% 2 บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด (Thai NVDR Co., Ltd.) 409,305,600 9.12% 3 สำนักงานประกันสังคม 105,468,000 2.35% 4 STATE STREET EUROPE LIMITED 89,760,000 2.00% 5 SOUTH EAST ASIA UK (TYPE C) NOMINEES LIMITED 76,296,000 1.70%
ลักษณะธุรกิจ (Business Overview) ระบบนิเวศศูนย์การค้า Retail-Led Mixed-Use และโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
CPN ดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดใหญ่และโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานครบวงจร เพื่อตอบสนองวิถีชีวิตผู้บริโภคยุคใหม่อย่างครอบคลุม:
ศูนย์การค้า (SHOPPING MALLS)
45 แห่ง
อาคารสำนักงาน (OFFICES)
11 อาคาร
พื้นที่เช่ากว่า 315,000 ตร.ม. ใน Prime CBD
(CPN IR) โรงแรม (HOTELS)
13 โรงแรม
กว่า 2,500 ห้อง แบรนด์ Centara/GO!
(CPN IR) ที่พักอาศัย (RESIDENTIAL)
40+ โครงการ
กลยุทธ์และพอร์ตโฟลิโอแบรนด์หลัก
CentralWorld: Global Landmark & Lifestyle Destination ใจกลางย่านราชประสงค์ แหล่งรวม Flagship Store ระดับโลกและศูนย์กลางจัดงานอีเวนต์ระดับประเทศRegional Flagships (Central Westgate, Central Rama 9, Central Ladprao, Central Chiangmai, Central Phuket): ศูนย์การค้าระดับภูมิภาคและเมืองท่องเที่ยวชั้นนำที่สร้างกระแสเงินสดหลักCommunity Malls & Specialized Retail: การบริหารศูนย์การค้าชุมชน เช่น Marché Thonglor และการร่วมทุนพัฒนา Luxury Outlet ภายใต้ชื่อ Central Village ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ร่วมกับ Mitsubishi Estate รายได้รวม EBITDA กำไรสุทธิ และอัตรากำไร (FY2023 → TTM มิ.ย. 2026)
รายได้รวม, EBITDA และกำไรสุทธิ (FY2023 – TTM มิ.ย. 2026) — ฿ ล้าน
อัตรากำไร EBITDA Margin และ Net Profit Margin (FY2023 – TTM มิ.ย. 2026) — %
ที่มา: คำนวณจากงบการเงินรวมฉบับสอบทานของสำนักงาน ก.ล.ต. และตลาดหลักทรัพย์ฯ
เปรียบเทียบผลประกอบการงวดครึ่งปี 1H2025 vs 1H2026 — ฿ ล้าน
สรุปงบกำไรขาดทุนทางการเงินรวม รายการ (ล้านบาท) FY2023 FY2024 FY2025 1H2025 1H2026 TTM (มิ.ย. 26) รายได้รวม (Total Revenues) 46,790 51,910 53,009 24,630 25,672 54,051 EBITDA 28,898 32,361 35,421 16,400 17,328 36,349 EBITDA Margin (%) 61.76% 62.34% 66.82% 66.59% 67.50% 67.25% กำไรสุทธิส่วนบริษัทใหญ่ 15,062 16,729 18,841 8,700 9,912 20,053 Net Margin (%) 32.19% 32.23% 35.54% 35.32% 38.61% 37.10% EPS (บาท/หุ้น) 3.36 3.73 4.20 1.94 2.21 4.47
ฐานะการเงิน (Balance Sheet & Financial Position) โครงสร้างสินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026
วิวัฒนาการโครงสร้างงบดุล (สินทรัพย์, หนี้สิน, ส่วนของผู้ถือหุ้น) — ฿ ล้าน
รายการ (ล้านบาท) สิ้นปี 2023 สิ้นปี 2024 สิ้นปี 2025 30 มิ.ย. 2026 สินทรัพย์รวม (Total Assets) 279,873 304,236 302,623 306,837 หนี้สินรวม (Total Liabilities) 179,291 194,407 183,362 188,401 ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (Total Equity) 100,582 109,829 119,261 118,436 มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น BVPS (บาท) 22.41 24.47 26.57 26.39
หนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage & Capital Structure) ภาระหนี้สินที่มีดอกเบี้ย ความสามารถชำระดอกเบี้ย และอันดับความน่าเชื่อถือ
อัตราส่วนเลเวอเรจ: IBD/Equity และ Net IBD/Equity
CREDIT RATING
'AA' / Stable
สัดส่วนธุรกิจ (Business Segments Breakdown) โครงสร้างรายได้และกำไรตามส่วนงานธุรกิจงวด 6 เดือนแรกของปี 2026 (1H2026)
สัดส่วนรายได้แยกตามประเภทธุรกิจ (1H2026)
กลุ่มธุรกิจ รายได้ (฿ ล้าน) สัดส่วน (%) อัตรากำไรขั้นต้น GPM (%) ศูนย์การค้าและบริการเช่า (Shopping Malls) 22,350 82.0% 56.5% โครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย (Residential) 1,840 8.0% 32.8% โรงแรม (Hotels & Hospitality) 962 5.0% 41.2% อาคารสำนักงานและศูนย์อาหาร (Offices & Food) 520 5.0% 48.0%
ประวัติการจ่ายเงินปันผล (Dividend History) ประวัติเงินปันผลต่อหุ้น นโยบายการจ่าย และอัตราผลตอบแทน
เงินปันผลต่อหุ้น DPS (บาท/หุ้น) — FY2023 ถึง 2026E
นโยบายและประวัติการจ่ายเงินปันผล
CPN มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงานตามงบการเงินรวม โดยบริษัทสามารถจ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี: FY2023 จ่าย ฿1.80/หุ้น, FY2024 จ่าย ฿2.10/หุ้น, FY2025 จ่าย ฿2.40/หุ้น (Payout 57.1%) และประมาณการงวดปี 2026E คาดว่าจะจ่ายไม่ต่ำกว่า ฿2.50/หุ้น คิดเป็น Dividend Yield ราว 3.75–3.91%
เปรียบเทียบเพื่อนร่วมกลุ่ม (Peer Comparison) การเปรียบเทียบมูลค่าตลาดและตัวคูณมูลค่าในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
เปรียบเทียบ Market Cap (฿ ล้าน) และ P/E Ratio ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
หลักทรัพย์ ราคา (฿) Market Cap (฿M) P/E (เท่า) P/BV (เท่า) Div Yield (%) CPN 64.00 287,232 14.34 2.42 3.75% AWC 3.06 98,001 15.15 1.02 2.61% LH 3.64 43,500 15.97 0.84 6.87% SPALI 16.00 31,249 6.68 0.54 7.76% SIRI 1.46 25,665 5.89 0.51 8.83%
มุมมองอนาคต (Business Outlook & Catalysts) แผนการลงทุน 5 ปี ปัจจัยเร่งการเติบโต และโครงการสำคัญ
ยุทธศาสตร์การเติบโต 5 ปี (2024–2028) มูลค่าเงินลงทุน 120,000 ล้านบาท
CPN มีแผนขยายพอร์ตโฟลิโอ Retail-Led Mixed-Use อย่างต่อเนื่อง โดยมีโครงการสำคัญ ได้แก่:
Dusit Central Park: โครงการร่วมทุน Super Core CBD ตรงข้ามสวนลุมพินี มูลค่าโครงการรวมกว่า 46,000 ล้านบาท ประกอบด้วยศูนย์การค้า Central Park (NLA ~80,000 ตร.ม.) อาคารสำนักงานเกรดเอ และโรงแรม มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2025–2026การเปิดศูนย์การค้าใหม่: โครงการ Central Krabi และการขยายสาขาในหัวเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงการ Asset Enhancement / Mega Renovations: ปรับโฉมศูนย์การค้าเดิม เช่น Central Bangna, Central Chaengwattana, และ Central Pinklao เพื่อยกระดับค่าเช่าต่อตารางเมตร (Rental Reversion Rate +5–8%) ปัจจัยเสี่ยง (Key Risk Factors) การประเมินปัจจัยเสี่ยง ผลกระทบ และกลยุทธ์การบริหารจัดการ
ประเภทความเสี่ยง คำอธิบายและการประเมินผลกระทบ การบริหารจัดการความเสี่ยง 1. ภาวะหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนระดับสูงอาจกดดันการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยของผู้บริโภค เน้นร้านค้าประเภท Lifestyle อาหาร ซูเปอร์มาร์เก็ต และบริการจำเป็น 2. ต้นทุนค่าพลังงานและสาธารณูปโภค ค่าไฟฟ้าคิดเป็นสัดส่วนต้นทุนหลักของศูนย์การค้า ติดตั้ง Solar Rooftop ครอบคลุมกว่า 30 ศูนย์การค้าและบริหารจัดการพลังงานอัจฉริยะ 3. การแข่งขันจากโครงการใหม่ การเปิดศูนย์การค้าระดับ Mega Project ในพื้นที่ใจกลางเมือง Renovate ศูนย์การค้า Flagship ต่อเนื่องและดึงดูดแบรนด์ระดับแม่เหล็กทั่วโลก 4. การต่อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว ความเสี่ยงในการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินทำเลทอง เช่น ลาดพร้าว และพระราม 9 เริ่มกระบวนการเจรจาล่วงหน้าหลายปี และเพิ่มสัดส่วนกรรมสิทธิ์ Freehold ในพอร์ต
การวิเคราะห์ SWOT (SWOT Analysis) จุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรคเชิงกลยุทธ์
Strengths (จุดแข็ง)
ผู้นำอันดับ 1 ตลาดศูนย์การค้าไทย NLA กว่า 2.3 ล้าน ตร.ม. ครอง Prime Strategic Location ทั่วประเทศ
Synergy แข็งแกร่งร่วมกับกลุ่มเซ็นทรัล (Central Group / CRC / ห้างเซ็นทรัล / Tops)
อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) สม่ำเสมอสูงกว่า 92–93%
ฐานะการเงินแข็งแกร่ง เลเวอเรจ Net D/E เพียง 0.51x พร้อมเครดิตเรตติ้ง AA
Weaknesses (จุดอ่อน)
การลงทุนศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใช้ CAPEX สูงและมีระยะเวลาคืนทุนยาว
ศูนย์การค้าสำคัญหลายแห่งตั้งอยู่บนที่ดินเช่าระยะยาว (Leasehold) มีภาระตัดจำหน่ายสิทธิการเช่า
ธุรกิจที่อยู่อาศัยยังมีความอ่อนไหวต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน
พึ่งพิงการบริโภคและการท่องเที่ยวภายในประเทศไทยเป็นสัดส่วนหลัก
Opportunities (โอกาส)
การเปิดตัว Dusit Central Park ดึงดูดทราฟฟิกลูกค้าพรีเมียมและนักท่องเที่ยวระดับบน
ศักยภาพการขยายโครงการสู่ตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะเวียดนาม
การระดมทุนผ่านการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ CPNREIT เพื่อหมุนเวียนเงินทุนพัฒนาโครงการใหม่
การขับเคลื่อนเทรนด์ Green Retail ตอบโจทย์มาตรฐาน ESG สากล
Threats (อุปสรรค)
การขยายตัวของช่องทาง E-Commerce และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง
ภาวะหนี้ครัวเรือนในประเทศที่อยู่ในระดับสูงกว่า 90% ของ GDP
การแข่งขันจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกรายอื่นในย่าน CBD
ความผันผวนของต้นทุนพลังงานและอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงิน
มุมมองนักลงทุนและบทสรุป (Investor View & Scenarios) การประเมินกรณีผลตอบแทน Bull / Base / Bear และรายการติดตาม
Bull Case (กรณีเชิงบวก)
ราคาเป้าหมาย: ฿83.00 – ฿85.00 (+30% to +33%)นักท่องเที่ยวต่างชาติเติบโตสูง ดัน Tenant Sales และ SSSG พุ่งขึ้น
Dusit Central Park เปิดให้บริการสำเร็จด้วย Occupancy เหนือ 95%
ยอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยเติบโตดีกว่าเป้าหมาย
Base Case (กรณีฐาน - คาดการณ์หลัก)
ราคาเป้าหมาย: ฿76.00 – ฿78.50 (+19% to +23%)SSSG ของศูนย์การค้าเติบโตตามเป้า 4–6% YoY
โครงการใหม่และการ Renovate สร้างผลกำไรตามแผนงาน
รักษา EBITDA Margin ในระดับ 66–67% และ Dividend Yield ~3.75–4.0%
Bear Case (กรณีเชิงระมัดระวัง)
กรอบแนวรับ: ฿55.00 – ฿58.00 (-9% to -14%)การบริโภคในประเทศชะลอตัวฉุดรายได้ค่าเช่าผันแปร
ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น
ต้นทุนการเงินและค่าสาธารณูปโภคทรงตัวสูง
รายการตรวจสอบสำหรับนักลงทุน (Monitoring Checklist)
SSSG (Same-Store Rental Growth): ติดตามอัตราเติบโตของค่าเช่าสาขาเดิมรายไตรมาสOccupancy Rate: อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าทั้งหมด ควบคุมให้สูงกว่า 92%ความคืบหน้า Dusit Central Park: ความพร้อมในการเปิดศูนย์การค้า Central Park ในปี 2025–2026การต่อสัญญาเช่าที่ดินสาขาสำคัญ: ความคืบหน้าการต่อสัญญาที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าวแผนการขยายสาขาในเวียดนาม: ความชัดเจนของโครงการลงทุนแห่งใหม่ แหล่งข้อมูลหลัก:
หมายเหตุ: รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษาและการตัดสินใจเชิงข้อมูลเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน ข้อมูลทางการเงินอิงจาก MD&A/SEC (reported basis) และข้อมูลตลาดอิงจาก SET Factsheet ณ 7 ตุลาคม 2026 ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยและความเสี่ยงทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน