รายงานวิเคราะห์หุ้นเพื่อการตัดสินใจ · Equity Research Report

วิเคราะห์หุ้น ALLY — ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust)

กองทรัสต์ถือสิทธิการเช่าและกรรมสิทธิ์ของศูนย์การค้าชุมชน 15 โครงการ ราคาซื้อขายอยู่ที่ 0.47 เท่าของ NAV และ DPU ปี 2025 ลดลงจาก FY2023 การเพิ่มทุนรอบที่ 2 ขายครบ 151.5 ล้านหน่วยที่ 4.60 บาท เพื่อซื้อทรัพย์สินเพิ่ม 3 รายการ ข้อมูลตลาดถึง 7 ต.ค. 2026 งบการเงินถึง 30 มิ.ย. 2026
Sector: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง / กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Property & Construction / Property Fund & REITs)ราคาล่าสุด ฿4.76Market Cap ฿4,160.72 ล้านP/E — · P/BV 0.47Dividend Yield ~9.31%

เขียนโดย HypeTimes Staff · ข้อมูล ณ

สรุปผู้บริหาร (Executive Summary)

ราคาต่ำกว่า NAV มาก DPU ลดต่อเนื่อง ผลประกอบการ 1H2026 ทรงตัว และการเพิ่มทุนรอบที่ 2 ปิดการจองแล้ว — ข้อมูล ณ 7–8 ต.ค. 2026
ราคา · มูลค่าตลาด
฿4.76 · ฿4,160.72 ล้าน
ณ 7 ต.ค. 2026 · 52W ฿4.04–฿5.50(SET Factsheet)
P/NAV · NAV ต่อหน่วย
0.47x · ฿10.06
NAV ณ 30 มิ.ย. 2026 (ส่วนของผู้ถือหน่วย ÷ 874.10 ล้านหน่วย)(SET Highlights)
NII 1H2026
฿309.50 ล้าน
+4.2% YoY (1H2025 ฿297.13 ล้าน)(MD&A 2Q26)
DPU ปี 2025
฿0.4430 / หน่วย
−15.6% จาก FY2024 (฿0.5250) · payout 92.9%(56-1 2025)
Distribution Yield (YTD)
9.31%
ปี 2025: 12.04% · ปี 2024: 12.57%(SET Factsheet)
LTV (เงินกู้ ÷ สินทรัพย์รวม)
25.5%
เงินกู้ ฿3,475.46 ล้าน ÷ สินทรัพย์ ฿13,655.53 ล้าน(MD&A 2Q26)

ประเด็นสำคัญ (Key Takeaways)

เหตุการณ์สำคัญ: การเพิ่มทุนรอบที่ 2 ปิดการจองแล้ว

หน่วยเพิ่มทุน 151.5 ล้านหน่วยที่ ฿4.60 (ประกาศราคาสุดท้าย 2 ต.ค. 2026 ต่ำกว่าเพดาน ฿4.75 ที่ประกาศ 22 ก.ย. 2026) อัตราจัดสรร 1 หน่วยเดิม : 0.1386 หน่วยใหม่ ผู้ถือหน่วยเดิมจองได้ 86.58 ล้านหน่วยจากสิทธิ 121.20 ล้านหน่วย ส่วนที่เหลือ 34.62 ล้านหน่วยถูกจัดสรรให้ผู้จองเกินสิทธิและการเสนอขายประชาชน (จองประชาชน 64.92 ล้านหน่วยเทียบกับแผน 30.30 ล้านหน่วย) ระยะจอง 28 ก.ย.–6 ต.ค. 2026 วันกำหนดสิทธิ 15 ก.ย. 2026

Bull — ทรัพย์สินใหม่ทำงานตามแผน

  • 3 ศูนย์การค้าชุมชนที่มูลค่าประเมินสูงกว่าราคาลงทุน ดึง NII ขึ้นหลังปี 2026
  • อัตราการเช่ากลับสู่ ~93–95% และอัตราต่ออายุดีขึ้น
  • DPU ประมาณการหลังลงทุน ฿0.48 (กรณี B ในเอกสาร) yield ลดลงราว 8.8%

Base — DPU ทรงตัวใกล้ ฿0.44–0.48

  • DPU ใกล้ระดับปี 2025 (฿0.44) ก่อนลงทุน ขยับเล็กน้อยหลังลงทุนตามประมาณการ
  • NAV ต่อหน่วยหลังเพิ่มทุนราว ฿9.2 (คำนวณตามต้นทุน) ราคาตลาดยังต่ำกว่า NAV
  • ไม่มีการลดค่าเช่าเพิ่มเติมจากผู้เช่าหลัก

Bear — ผู้เช่าค้าปลีกหมดสัญญาและการเช่าลด

  • ผู้เช่าค้าปลีกที่หมดสัญญาในปี 2026–2027 ไม่ต่ออายุ (renewal 2Q26 = 89.1%)
  • TCR เหลือ 82.5% และ DPU ลดเหลือราว ฿0.40
  • รีไฟแนนซ์ปี 2029 ดอกเบี้ยสูงขึ้น และ NAV เจือจางจากการเพิ่มทุน

ตารางข้อมูลสรุปหลักทรัพย์ (Factsheet)

ข้อมูลตลาด โครงสร้างผู้ถือหน่วย และข้อมูลกองทรัสต์ ณ 7 ต.ค. 2026 (ราคาปิด 8 ต.ค. ฿4.78)
ราคาปิดล่าสุด
฿4.76
ปิด 8 ต.ค. ฿4.78 (+0.42%)(SET)
Market Cap
฿4,160.72 ล้าน
หน่วยจดทะเบียน 874.10 ล้านหน่วย(SET)
P/BV (SET)
0.47x
BVPS ฿10.06 · P/E ไม่คำนวณ (SET “-”)(SET)
Free Float
80.73%
ผู้ถือหน่วยรายย่อย 4,777 ราย (9 มี.ค. 2026)(SET ไทย)
Foreign Limit
49.00%
ถือครองจริง 2.24%(SET)
Credit Rating (TRIS)
BBB+ / Stable
ทบทวน 29 พ.ค. 2026(TRIS, IR)
ช่วงราคา 52 สัปดาห์
฿4.04 – ฿5.50
YTD +9.17%(SET)
ผู้ถือหน่วยใหญ่ 10 อันดับ
50.33%
439,924,582 หน่วย (15 ก.ย. 2026)(SET)

ข้อมูลกองทรัสต์และผู้เกี่ยวข้อง

หัวข้อ รายละเอียด แหล่งอ้างอิง
ชื่อหลักทรัพย์ ALLY (เดิม BKER จนถึง 9 ก.พ. 2021) · SET กลุ่ม Property & Construction / Property Fund & REITs SET Profile
ก่อตั้ง / จดทะเบียน ก่อตั้ง 27 พ.ย. 2019 · จดทะเบียน 12 ธ.ค. 2019 · IPO ฿9.60 SET Factsheet
ผู้จัดการกองทรัสต์ ALLY REIT Management Co., Ltd. MD&A 2Q26
ผู้บริหารทรัพย์สินย่อย ALLY CPM Co., Ltd. (โครงการ 1–14) · BSK Management Co., Ltd. (โครงการ 15) MD&A 2Q26
Asset Manager (ตาม SET) K.E. Property Management Co., Ltd. SET Factsheet
ทรัสตี SCB Asset Management Co., Ltd. SET Factsheet
มูลค่าพาร์ ฿9.7996 ต่อหน่วย (เปลี่ยนจาก ฿9.89 เป็น ฿9.80 เมื่อ 26 มี.ค. 2021) SET Factsheet
นโยบายจ่ายเงินปันผล ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว จ่ายอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง ภายใน 90 วันหลังสิ้นปี (มีเงื่อนไข) 56-1 2025
ผู้สอบบัญชี KPMG Phoomchai Audit (ตาม SET ถึง 31 ธ.ค. 2566); ผู้สอบบัญชีปัจจุบันยังไม่ยืนยัน SET Factsheet

ลักษณะธุรกิจ (Business Overview)

โครงสร้างกองทรัสต์ รูปแบบรายได้ ทรัพย์สิน 15 โครงการ และการขยายพอร์ต

ALLY ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) สิทธิการเช่าช่วง (sub-leasehold) และกรรมสิทธิ์ของศูนย์การค้าชุมชนและอาคารสำนักงาน รายได้หลักคือค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่า โดยค่าเช่าคงที่ 90.6% และส่วนแบ่งรายได้ตามยอดขาย (GP) 9.4% (56-1 2025, Table 5)

โครงการทั้ง 15 แห่ง (ณ 30 มิ.ย. 2026)

# โครงการ (EN) · ชื่อไทย NLA (ตร.ม.) อัตราการเช่า 2Q25 อัตราการเช่า 1Q26 อัตราการเช่า 2Q26
1 Crystal Design Center (CDC) · คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ 35,957 93.6% 91.4% 90.9%
2 The Crystal Ekkamai-Ram Inthra (TC) · เดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา 30,927 99.2% 96.9% 94.6%
3 The Crystal SB (Ratchaphruek) (TCR) · เดอะ คริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ 24,540 88.2% 90.3% 82.5%
4 Amorini Ramintra (AMR) · อมอรินี่ 5,213 82.9% 82.0% 84.0%
5 I’m Park Chula (IMP) · แอมพาร์ค 6,720 92.5% 87.1% 83.6%
6 Plearnary Mall Watcharapol (PLN) · เพลินนารี่ มอลล์ 11,093 95.3% 96.5% 96.5%
7 Sammakorn Place Ramkhamhaeng West (SRM) · สัมมากรเพลส รามคำแหง 10,274 92.7% 93.2% 94.5%
8 Sammakorn Place Rangsit (SRS) · สัมมากรเพลส รังสิต 3,389 90.7% 87.7% 86.2%
9 Sammakorn Place Ratchaphruek (SRP) · สัมมากรเพลส ราชพฤกษ์ 4,693 81.8% 82.9% 82.2%
10 The Scene Town In Town (TS) · เดอะ ซีน 6,895 98.2% 95.5% 94.1%
11 Kad Farang Village (KAD) · กาดฝรั่ง วิลเลจ 6,904 96.6% 99.9% 99.2%
12 The Crystal Chaiyaphruek (TCP) · เดอะ คริสตัล ชัยพฤกษ์ 9,010 86.3% 88.8% 87.7%
13 The Prime Hua Lamphong (PHL) · เดอะ ไพร์ม หัวลำโพง 4,330 94.1% 91.6% 89.9%
14 Happy Avenue Don Mueang (HPA) · แฮปปี้ อเวนิว ดอนเมือง 4,349 86.6% 64.6% 64.6%
15 T10 (T10) · ทีเท็น 746 – 89.9% 89.9%
รวม 165,038 92.9% 91.6% 89.7%

(MD&A 2Q26, Table 3) ประเภทสิทธิและวันสิ้นสุดรายโครงการ รวมถึงสัดส่วนรายได้รายโครงการ ยังไม่ได้ดึงครบในรอบนี้

ทรัพย์สินหลังเพิ่มทุน (ตาม PPO): สิทธิการเช่า 97.9% และกรรมสิทธิ์ 2.1% ของพื้นที่เช่า; ศูนย์การค้าชุมชน 97.9% และอาคารสำนักงาน 2.1% (PPO Enclosure 3)

ประวัติการขยายพอร์ต

โครงสร้างกองทรัสต์

ผลประกอบการ (Financial Performance)

รายได้ NPI และ NII แนวโน้มอัตรากำไร และเปรียบเทียบ 1H2025 กับ 1H2026 — หน่วย ล้านบาท

วิธีอ่านตัวเลขของกองทรัสต์

NPI = รายได้รวม − ต้นทุนการให้เช่าและบริการ − ค่าบริหารทรัพย์สิน (คำนวณเอง) ใช้แทน EBITDA ในชาร์ต. “กำไรสุทธิ” ในชาร์ตคือ NII (กำไรสุทธิจากการลงทุน ซึ่งไม่รวมการปรับมูลค่ายุติธรรม) ไม่ใช่ “Increase in net assets from operations” ที่ปี 2024 ติดลบ 223.9 ล้านบาทจากการปรับมูลค่า. TTM = ปี 2025 + 1H2026 − 1H2025

รายได้รวม NPI และ NII — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026 (หน่วย: ล้านบาท)
ที่มา: SET Highlights ALLY. ชื่อเรียกในชาร์ตตามนิยาม NPI และ NII ข้างต้น
อัตรา NPI margin และ NII margin — FY2023 → TTM มิ.ย. 2026 (%)
ที่มา: คำนวณจากงบของ SET Highlights. legend แสดง NPI margin และ NII margin ตามนิยามข้างต้น (ไม่ใช่ EBITDA Margin)
เปรียบเทียบผลประกอบการ 1H2025 กับ 1H2026 (หน่วย: ล้านบาท)
ที่มา: MD&A 2Q26, Table 1. รายได้รวม −1.1% และ NII +4.2%

ตารางงบกำไรขาดทุนแบบกองทรัสต์ (หน่วย ล้านบาท)

รายการ FY2023 FY2024 FY2025 1H2025 1H2026 TTM มิ.ย. 2026
รายได้จากการลงทุน (SET) 1,585.10 1,527.19 1,492.20 743.96 734.78 1,483.02
รายได้อื่น 117.43 89.64 104.79 37.43 38.42 105.78
รายได้รวม 1,702.53 1,616.83 1,596.99 781.39 773.19 1,588.79
ต้นทุนการให้เช่าและบริการ 559.96 519.58 491.03 243.30 241.04 488.77
ค่าบริหารทรัพย์สิน 140.77 136.92 132.54 66.73 66.43 132.24
NPI (คำนวณ) 1,001.80 960.33 973.42 471.36 465.72 967.78
ค่าธรรมเนียมผู้จัดการ 52.69 52.47 52.83 26.25 26.35 52.93
ค่าธรรมเนียมทรัสตี 13.61 13.56 13.65 6.78 6.81 13.68
ค่าใช้จ่ายบริหารทั่วไป (SG&A) 50.14 53.22 85.70 30.24 25.05 80.51
ต้นทุนทางการเงิน 211.02 224.51 207.97 107.20 94.80 195.57
ค่าใช้จ่ายรวม (SET) 1,054.35 1,025.47 990.09 484.27 463.70 969.52
NII (กำไรสุทธิจากการลงทุน) 648.17 591.36 606.91 297.13 309.50 619.28
NPI margin 58.84% 59.40% 60.95% 60.32% 60.23% 60.91%
NII margin 38.07% 36.58% 38.00% 38.03% 40.03% 38.98%
กำไร/(ขาดทุน) สุทธิจากมูลค่ายุติธรรม 17.71 (223.92) 2.11 51.40 53.90 4.61
Increase in net assets from operations 665.89 367.44 609.02 348.60 363.39 623.81
ต้นทุนทางการเงิน FY2023–2025 จากงบการเงิน; 1H2025 และ 1H2026 จาก MD&A 2Q26. ตาราง SET ไม่แยก registrar และ professional fee จึงผลรวมย่อยต่างจากค่าใช้จ่ายรวมเล็กน้อย

ปัจจัยที่ขับเคลื่อนผลประกอบการ

ข้อสังเกตกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน

SET แสดงกระแสเงินสดจากการดำเนินงานปี 2024 เป็น −2.99 ล้านบาท แต่งบการเงินปี 2024 แสดง +87.01 ล้านบาท (กิจกรรมการเงินเป็น −559.15 แทน −469.15 ของ SET; ผลรวมสุทธิ −472.14 ตรงกัน). รายงานนี้ใช้ตัวเลขจากงบการเงิน ปี 2023 = 783.28 และปี 2025 = 729.49 ล้านบาท (ตรงกันทั้งสองแหล่ง)

งบแสดงสถานะการเงิน (Balance Sheet)

สินทรัพย์ หนี้สิน ส่วนของผู้ถือหน่วย และ NAV ต่อหน่วย ณ 30 มิถุนายน 2026
โครงสร้างงบแสดงสถานะการเงิน — FY2023 → 30 มิ.ย. 2026 (หน่วย: ล้านบาท)
ที่มา: SET Highlights และ MD&A 2Q26 Table 2. “ส่วนของผู้ถือหน่วย” ในชาร์ตคือ net assets ของกองทรัสต์
รายการ (ล้านบาท) 31 ธ.ค. 2023 31 ธ.ค. 2024 31 ธ.ค. 2025 30 มิ.ย. 2026
เงินลงทุนในสิทธิการเช่าและกรรมสิทธิ์ (มูลค่ายุติธรรม) 12,613.34 12,667.23 12,721.46 12,782.92
เงินลงทุนอื่นที่วัดมูลค่ายุติธรรมผ่านกำไรขาดทุน 0.00 432.75 400.18 157.35
เงินสดและรายการเทียบเท่า 671.42 199.29 196.80 413.86
สินทรัพย์รวม 13,614.10 13,587.15 13,597.71 13,655.53
เงินกู้ยืมระยะยาว 3,613.57 3,728.42 3,572.49 3,475.46
เงินรับมัดจำ (SET) 850.61 823.51 804.27 790.96
หนี้สินรวม 5,077.93 5,170.41 4,976.30 4,863.66
ส่วนของผู้ถือหน่วย 8,536.17 8,416.74 8,621.41 8,791.87
NAV ต่อหน่วย (บาท) 9.77 9.63 9.86 10.06
“Investment” ของ SET = เงินลงทุนในทรัพย์สินที่วัดมูลค่ายุติธรรม + เงินลงทุน FVTPL. NAV ปี 2025 ตามงบ 9.86 ขณะที่ SET BVPS แสดง 9.81 เพราะฐานจำนวนหน่วยต่างกัน. เงินรับมัดจำไม่นับเป็นหนี้ดอกเบี้ยในการคำนวณเลเวอเรจ

โครงสร้างหนี้สินและเลเวอเรจ (Leverage)

อัตราส่วนเงินกู้ต่อส่วนของผู้ถือหน่วย LTV ดอกเบี้ยจ่าย และการครบกำหนดของเงินกู้
อัตราส่วนเงินกู้ต่อส่วนของผู้ถือหน่วย และอัตราส่วนสุทธิ — FY2023 → 30 มิ.ย. 2026 (เท่า)
ที่มา: งบการเงิน 2024–2025 และ MD&A 2Q26. legend ในชาร์ตนี้ให้ความหมายตามที่คำนวณจริง: “เงินกู้ ÷ ส่วนของผู้ถือหน่วย” และ “(เงินกู้ − เงินสด) ÷ ส่วนของผู้ถือหน่วย” ไม่ใช่ IB Debt/Equity ของธนาคาร
ตัวชี้วัด FY2023 FY2024 FY2025 30 มิ.ย. 2026
LTV = เงินกู้ ÷ สินทรัพย์รวม 26.5% 27.4% 26.3% 25.5%
ต้นทุนทางการเงิน (ล้านบาท) 211.02 224.51 207.97 94.80 (ครึ่งปี)
NPI ÷ ต้นทุนทางการเงิน (เท่า) 4.75x 4.28x 4.68x 4.91x (ครึ่งปี)

LTV ตาม 56-1 ปี 2025 คือ 26.27% ตรงกับการคำนวณ. เพดานการกู้ยืมเป็นไปตามทรัสต์ดีดและกฎหมาย ตัวเลขเป็นเปอร์เซ็นต์ยังไม่ได้ยืนยันในรอบนี้

ปีที่ครบกำหนด จำนวน (ล้านบาท) สัดส่วน
2026 192 5.0%
2027 230 6.0%
2028 268 7.0%
2029 2,875 75.0%

ความเสี่ยงการรีไฟแนนซ์ปี 2029

เงินกู้ราว 75% ครบกำหนดในปี 2029 ถ้าดอกเบี้ยสูงขึ้น 1% บนยอดเงินกู้ ณ 30 มิ.ย. 2026 (฿3,475.46 ล้าน) ต้นทุนเพิ่มราว ฿34.75 ล้านต่อปี (คำนวณเอง). TRIS ตั้งเกณฑ์ลดอันดับหาก adjusted net debt ÷ EBITDA เกิน 6.6 เท่า (TRIS 2026)

สัดส่วนรายได้และการกระจุกตัวของพอร์ต (Segments)

การกระจุกตัวของรายได้ตามโครงการหลัก สัญญาเช่า และผู้เช่ารายใหญ่
สัดส่วนรายได้: 3 โครงการหลักเทียบกับโครงการอื่น (ประมาณการ)
ที่มา: TRIS Rating 2026 ระบุ CDC, TC และ TCR คิดเป็นประมาณ 60% ของรายได้รวมและ 55% ของพื้นที่เช่า. ค่า 60% เป็นการประมาณจากผู้ให้เครดิต ไม่ใช่ตัวเลขจากงบ. การแจกแจงรายโครงการต้องดึงจากตารางรายได้ของ 56-1 (ยังไม่ยืนยันในรอบนี้)
รายการ ค่า หมายเหตุ
ค่าเช่าคงที่ (Fixed rent) 90.6% ที่เหลือ 9.4% เป็น GP
ผู้เช่าหลัก (Anchor) ต่อพื้นที่เช่า 36.1% ผู้เช่าที่ใช้พื้นที่ 500 ตร.ม. ขึ้นไป
ผู้เช่า 10 รายแรกต่อรายได้ค่าเช่า (รวม) ≈6.3% รายแรก 1.11%
อัตราต่ออายุสัญญา 2Q26 89.1% ปี 2023: 85.0% · ปี 2024: 91.2% · ปี 2025: 95.1%
อายุสัญญาเช่าเฉลี่ย (ปี) 1.5 ณ 2Q26
ผู้เช่าค้าปลีกหมดสัญญา 2026 / 2027 / 2028 / หลัง 2028 36.7% / 16.7% / 22.2% / 2.2% สัดส่วนพื้นที่เช่า ณ ปลายปี 2025

ขนาดพอร์ตหลังเพิ่มทุน

เมื่อรวม 3 ทรัพย์สินใหม่ พื้นที่เช่ารวมประมาณ 40,000 ตร.ม. เพิ่มจาก 165,038 ตร.ม. (ตัวเลขรวม ≈ 205,000 ตร.ม. คำนวณเอง) (PPO Enclosure 3)

ประวัติการจ่ายเงินปันผล (Dividend History)

DPU รายงวด นโยบาย และงวดพิเศษ 1 ก.ค.–18 ต.ค. 2026
เงินปันผลต่อหน่วย (DPU) รวมตามปีดำเนินงาน — FY2022 → FY2025 (บาท/หน่วย)
ที่มา: SET Factsheet. FY2024 = 0.5250 และ FY2025 = 0.4430 ตามงบและ 56-1 (กราฟแสดงทศนิยมสองตำแหน่ง); FY2022–2023 ตามผลรวมของ SET
งวดดำเนินงาน DPU (บาท) วันจ่าย
1 ก.ค. 2026 – 18 ต.ค. 2026 (ประกาศแล้ว ยังไม่จ่าย) 0.1313 29 ต.ค. 2026 (ปิดสมุด 7 ต.ค.)
1 เม.ย. – 30 มิ.ย. 2026 (2Q26) 0.1100 18 ก.ย. 2026
1 ม.ค. – 31 มี.ค. 2026 (1Q26) 0.1100 26 มิ.ย. 2026
1 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2025 (4Q25) 0.1110 25 มี.ค. 2026
3Q25 / 2Q25 / 1Q25 0.11 ต่อไตรมาส 25 ธ.ค. 2025 / 26 ก.ย. 2025 / 25 มิ.ย. 2025
ปี 2024 (งวดละ 0.13 ตาม SET) 0.5250 (รวม) 19 มิ.ย. 2024 – 28 มี.ค. 2025
ปี 2023 (งวดละ 0.16–0.17) 0.66 (รวม) 16 มิ.ย. 2023 – 29 มี.ค. 2024
ปี 2022 (งวดละ 0.15–0.17) 0.65 (รวม) 15 มิ.ย. 2022 – 31 มี.ค. 2023
3Q21 ไม่พบแถวในตาราง SET ยังไม่ยืนยันว่าจ่ายหรือไม่

งวดพิเศษ 1 ก.ค.–18 ต.ค. 2026 ก่อนการเพิ่มทุน

ARM อนุมัติจ่ายจากกำไรจากการลงทุนที่ปรับแล้ว 1 ก.ค.–31 ส.ค. 2026 รวมกับกำไรสะสมประมาณการ 1 ก.ย.–18 ต.ค. 2026 ในอัตรา ฿0.1313 “เพื่อความเป็นธรรมต่อผู้ถือหน่วยเดิมก่อนการเพิ่มทุนครั้งที่ 2” ปิดสมุด 7 ต.ค. จ่าย 29 ต.ค. 2026. ยอดปี 2026 ที่ประกาศแล้วรวม 0.3513 บาท (ไม่รวมในยอดที่จ่ายจริง)

การเปรียบเทียบในกลุ่ม REIT (Peer Comparison)

การประเมินมูลค่าจาก P/NAV ผลตอบแทนเงินปันผล และเลเวอเรจ เทียบ REIT ขนาดใกล้เคียง — ข้อมูล ณ 7 ต.ค. 2026
มูลค่าตลาด (฿ล้าน) ของ ALLY กับ REIT ขนาดใกล้เคียง (แท่งเท่านั้น)
ที่มา: SET Factsheet และ Factsheet ของแต่ละหลักทรัพย์ (ณ 7 ต.ค. 2026). SET แสดง P/E เป็น “-” สำหรับกองทรัสต์ทุกตัว ชาร์ตนี้จึงแสดงเฉพาะแท่งมูลค่าตลาด (เส้น P/E ว่าง) ค่า P/NAV ดูในตารางด้านล่าง CPNREIT (มูลค่าตลาด ฿46,711.85 ล้าน) ไม่รวมในกราฟเพราะใหญ่กว่า 11 เท่า
หลักทรัพย์ · ประเภททรัพย์สิน ราคา (฿) มูลค่าตลาด (฿ล้าน) P/NAV (เท่า) Yield YTD Yield 2025 หนี้ ÷ สินทรัพย์ Free float DPU ล่าสุด
ALLY (หน่วยนี้) · ศูนย์การค้าชุมชน 15 แห่ง 4.76 4,160.72 0.47 9.31% 12.04% 0.36 80.73% 0.1100 (2Q26)
TPRIME · สำนักงาน (Mercury Tower, Exchange Tower) 8.55 4,681.13 0.71 4.92% 5.74% 0.29 60.71% 0.10 (2Q26)
GVREIT · สำนักงานและอาคารผสม (ปีงบ 30 ก.ย.) 7.25 5,907.30 0.71 10.79% 11.59% 0.27 74.20% 0.19 (2Q26)
FUTURERT · ศูนย์การค้า (Future Park Rangsit) 9.15 4,845.53 0.91 (คำนวณ) 9.28% 2.66% 0.58 53.30% 0.27 (2Q26)
BOFFICE · สำนักงาน (Bhiraj Tower) 5.05 3,726.25 0.54 11.88% 11.22% 0.27 66.17% 0.11 (1Q26)
CPNREIT (เบนช์มาร์ก) · ศูนย์การค้าและสำนักงาน 12.90 46,711.85 1.11 6.40% 5.46% 0.56 60.78% 0.28 (2Q26)
FUTURERT: SET แสดง P/BV 912.24 ไม่สมเหตุสมผล จึงคำนวณ 9.15 ÷ 10.03 = 0.91. หนี้ ÷ สินทรัพย์ คือ Debt to Asset Ratio ของ SET (รวมหนี้อื่นและเงินรับมัดจำ) ใช้เทียบเลเวอเรจโดยรวม ไม่ใช่ LTV ตามกฎหมาย. GVREIT ปีงบ 30 ก.ย. ค่าหนี้ ÷ สินทรัพย์เป็นงวด 9M ถึง 30 มิ.ย. 2026. BOFFICE ยังไม่เห็นการจ่ายงวด 2Q26 ในหน้า SET

มุมมองอนาคตและตัวเร่งการเติบโต (Outlook & Catalysts)

แผนการใช้เงินเพิ่มทุน ประมาณการของผู้จัดการกอง และเหตุการณ์ที่มีวันที่ชัดเจน
ทรัพย์สิน สิทธิ / อายุ ราคาลงทุนไม่เกิน (฿ล้าน) มูลค่าประเมิน KTAC มูลค่าประเมิน AA
Charn at The Avenue (CHN) สิทธิการเช่าที่ดินและอาคาร 30 ปี 780.0 (+20.0 ภายใน 24 เดือน) 864.50 960.34
Saimai Avenue (SMA) สิทธิการเช่าช่วงที่ดิน + สิทธิการเช่าอาคาร 25 ปี 471.0 537.60 561.10
The Zone Town In Town (TZ) สิทธิการเช่าช่วงที่ดิน + สิทธิการเช่าอาคารบางส่วน 25 ปี 224.8 314.70 343.17
รวม 1,475.8 (ณ วันลงทุน) 1,716.80 1,864.61
ตาม PPO: เงินทุนรวมไม่เกิน ฿1,515.0 ล้าน (หุ้นเพิ่มทุนไม่เกิน ฿757.5 ล้าน และเงินกู้อย่างน้อย 50%; เพดานเงินกู้ ฿1,212.0 ล้านหากระดมได้ไม่ครบ). ผลขายจริง ฿696.9 ล้านบาท ต่ำกว่าเพดานประมาณ ฿60.6 ล้าน. ผลตอบแทนปีแรกที่เอกสารประมาณการในกรณี A ราว 10.2% (0.47 ÷ 4.60; ประมาณการ ไม่รับประกัน)
กรณี (ประมาณการ 1 ก.ค. 2026 – 30 มิ.ย. 2027) DPU ทรัพย์สินเดิม DPU หลังลงทุน จำนวนหน่วยหลังลงทุน (ล้าน) Yield หลังลงทุน
กรณี A: หุ้นใหม่ 163 ล้านหน่วยที่ ~฿4.65 และเงินกู้เพิ่ม ฿756.9 ล้าน 0.44 0.47 1,036.9 10.2%
กรณี B: หุ้นใหม่ 151.5 ล้านหน่วยที่ ฿5.00 และเงินกู้ ฿757.5 ล้าน 0.44 0.48 1,025.6 9.6%
ที่มา: PPO Enclosure 3, หน้า 6. ราคา ฿4.45–฿5.00 ช่วง yield 8.8–9.9% (ทรัพย์สินเดิม) และ 9.6–10.7% (หลังลงทุน). IRR ระยะยาวตามเอกสาร 15.3%–16.8%

ไทม์ไลน์เหตุการณ์

วันที่ เหตุการณ์ สถานะ
9 ต.ค. 2025 ที่ประชุมผู้ถือหน่วย 1/2025 อนุมัติการเพิ่มทุนไม่เกิน 185 ล้านหน่วย เสร็จแล้ว
15 ก.ย. 2026 วันกำหนดสิทธิผู้ถือหน่วยเดิม เสร็จแล้ว
22 ก.ย. 2026 ประกาศราคาเสนอขายสูงสุด ฿4.75 เสร็จแล้ว
2 ต.ค. 2026 ประกาศราคาเสนอขายสุดท้าย ฿4.60 เสร็จแล้ว
8 ต.ค. 2026 รายงานผลการขาย F53-5 (แก้ไข): ขายครบ 151.5 ล้านหน่วย เสร็จแล้ว
ยังไม่ยืนยัน (แหล่งข่าวระบุ 22 ต.ค. 2026) เริ่มซื้อขายหน่วยใหม่ รอประกาศ SET
29 ต.ค. 2026 จ่ายเงินปันผลงวดพิเศษ ฿0.1313 กำหนด
ประมาณ 12 พ.ย. 2026 งบไตรมาส 3/2026 (ปี 2025 ยื่น 12 พ.ย. 2025) ประมาณการ
ประมาณ 12 ก.พ. 2027 งบประจำปี 2026 (ปี 2025 ยื่น 12 ก.พ. 2026) ประมาณการ
2029 ครบกำหนดเงินกู้ราว 75% ระยะยาว

ปัจจัยความเสี่ยงและการบริหารจัดการ (Risk Factors)

ความเสี่ยงหลักพร้อมหลักฐาน สัญญาณเตือน และผลกระทบต่อ DPU หรือ NAV
ความเสี่ยง หลักฐาน สัญญาณเตือน (trigger) ผลต่อ DPU / NAV
1. ความเข้มข้นของทรัพย์สิน CDC, TC, TCR ≈ 55% พื้นที่เช่า, ~60% รายได้, 70–80% EBITDA (TRIS 2026) อัตราการเช่า 3 โครงการหลักต่ำกว่า 88% (ปัจจุบัน TCR 82.5%) รายได้ 3 โครงการลด 10% ≈ ฿95 ล้านต่อปี ≈ 15% ของ NII TTM (คำนวณเอง)
2. สัญญาเช่าระยะสั้น อายุสัญญาเฉลี่ย 1.5 ปี; หมดสัญญา 2026 = 36.7% ของพื้นที่ค้าปลีก (56-1) อัตราต่ออายุต่ำกว่า 85% (ปี 2023 อยู่ที่ 85.0%) ค่าเช่าต่อพื้นที่ลดเมื่อทำสัญญาใหม่ในอัตราต่ำกว่า
3. สิทธิการเช่าหมดอายุ WALE 23.44 ปี; 34.1% ของมูลค่าสิทธิหมดปี 2049 และ 28.0% ปี 2054 (PPO) ไม่มีการต่ออายุหรือเจรจาสิทธิก่อนหมดอายุ 5 ปี มูลค่าสิทธิลดลงทีละน้อยเมื่อใกล้หมดอายุ กระทบ NAV
4. รีไฟแนนซ์และดอกเบี้ย 75% ของเงินกู้ครบปี 2029; LTV 25.5% LTV เกิน 30% (กรณีกู้เต็มเพดาน 30.9%); adjusted net debt ÷ EBITDA เกิน 6.6 เท่า ดอกเบี้ยเพิ่ม 1% ≈ ฿34.75 ล้านต่อปี (คำนวณเอง)
5. เจือจางจากการเพิ่มทุน หุ้นใหม่ 151.5 ล้านหน่วยที่ ฿4.60 ต่ำกว่า NAV ฿10.06 ราคาตลาดต่ำกว่า NAV ที่ปรับแล้ว; การลงทุนไม่เสร็จตามกำหนด NAV ประมาณ ฿9.22 (−8.3%, คำนวณตามต้นทุน)
6. ผู้ถือหน่วยใหญ่และความขัดแย้ง กลุ่ม KE ถือ 23.68%; ส่วนที่เหลือของการจองอาจจัดสรรให้กลุ่ม KE ได้ การจัดสรรให้กลุ่ม KE เกินสัดส่วน; รายการเกี่ยวโยงใหม่ ความเชื่อมั่นผู้ถือหน่วยรายย่อย และราคาซื้อจากกลุ่ม KE
7. น้ำท่วมและภัยพิบัติ ประกาศ 28 ก.ย. 2026: เปิดได้ปกติ ไม่มีความเสียหายต่ออาคาร ผู้เช่าบางรายปิดชั่วคราว มีประกันภัยธรรมชาติ ผู้เช่าปิดกิจการเพิ่มเป็นวงกว้าง หรือค่าซ่อมเกินวงเงินประกัน รายได้ลดชั่วคราวในไตรมาสที่เกิดเหตุ
8. ค่าใช้จ่ายบริหาร SG&A ปี 2025 เพิ่ม 61% เป็น ฿85.70 ล้าน ค่าใช้จ่ายบริหารต่อไตรมาสสูงกว่า ฿15 ล้านต่อเนื่อง NII ลดโดยตรง
9. น้ำหนักพอร์ตที่ศูนย์การค้าชุมชน ศูนย์การค้าชุมชน 97.9% ของพื้นที่เช่าหลังเพิ่มทุน ยอดขายผู้เช่ากลุ่มอาหารและบริการลดต่อเนื่อง 2 ไตรมาส ค่าเช่า GP (9.4%) และการต่ออายุสัญญาแย่ลง
ตัวชี้วัดที่ควรติดตามทุกไตรมาส: อัตราการเช่า อัตราต่ออายุสัญญา LTV ระยะเวลาสิทธิการเช่าคงเหลือ และ DPU ต่อหน่วย

การวิเคราะห์จุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรค (SWOT)

ความสามารถในการแข่งขันของกองทรัสต์ในกลุ่มศูนย์การค้าชุมชน

จุดแข็ง (Strengths)

  • ค่าเช่าคงที่ 90.6% ของรายได้ค่าเช่า ทำให้รายได้คาดการณ์ได้
  • สิทธิการเช่าระยะยาว WALE 23.44 ปี ก่อนการเพิ่มทุน
  • เลเวอเรจต่ำ (LTV 25.5%) และอันดับเครดิต BBB+ Stable
  • กองมีสิทธิก่อนในการซื้อทรัพย์สินจากกลุ่ม KE และพันธมิตรเดิม (ตาม TRIS)

จุดอ่อน (Weaknesses)

  • ขนาดเล็ก มูลค่าตลาด ฿4.2 พันล้าน และกระจุกตัวใน 3 โครงการหลัก
  • อายุสัญญาเช่าค้าปลีกสั้น (1.5 ปี) และอัตราต่ออายุลดเป็น 89.1%
  • DPU รายปีลดลง 33% จาก FY2023 ถึง FY2025; HPA ค้างที่ 64.6%
  • ราคาตลาด 0.47 เท่า NAV สะท้อนความไม่เชื่อมั่นต่อกระแสเงินสดระยะยาว

โอกาส (Opportunities)

  • ทรัพย์สิน 3 ศูนย์การค้าใหม่ที่มูลค่าประเมินสูงกว่าราคาซื้อ เพิ่มพื้นที่เช่าราว 40,000 ตร.ม.
  • ต้นทุนการเงินลดลง (1H2026 −11.5%) รีไฟแนนซ์ปี 2029 อาจดีขึ้นหากอันดับคงที่
  • การเพิ่มทุนขายครบ 151.5 ล้านหน่วยที่ ฿4.60 แสดงความต้องการซื้อในรอบนี้

อุปสรรคและภัยคุกคาม (Threats)

  • กำลังซื้อในประเทศและการแข่งขันจากศูนย์การค้าชุมชนรอบข้างที่กดอัตราการเช่าและค่าเช่า
  • น้ำท่วมและภัยธรรมชาติในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ประกาศ 28 ก.ย. 2026)
  • ผู้ถือหน่วยเจือจางจากการเพิ่มทุนที่ราคาต่ำกว่า NAV
  • ดอกเบี้ยขาขึ้นก่อนการรีไฟแนนซ์เงินกู้ก้อนใหญ่ปี 2029

มุมมองนักลงทุนและเช็กลิสต์ติดตาม (Investor View)

กรณี Bull / Base / Bear จากข้อมูลที่ระบุแหล่ง และความเห็นนักวิเคราะห์
กรณี อินพุต DPU (บาท/ปี) Yield สมมติ มูลค่าอ้างอิง (฿) เงื่อนไขที่ต้องเกิด
Bull 0.48 (กรณี B หลังลงทุน ตาม PPO) 8.8% 5.45 ทรัพย์สินใหม่เข้าพอร์ตตามกำหนด อัตราเช่ากลับ ~93–95%
Base 0.44 (DPU 2025 และประมาณการทรัพย์สินเดิม) 9.5% 4.63 ทรัพย์สินเดิมทรงตัว
Bear 0.40 (ลด ~10% จาก 0.44; สมมติฐานผู้วิเคราะห์) 10.7% 3.74 ผู้เช่าค้าปลีกไม่ต่ออายุ และดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์สูงขึ้น
มูลค่า = DPU ÷ yield เพื่อการเปรียบเทียบเท่านั้น ไม่ใช่ราคาเป้าหมาย. ราคาปิด ฿4.76 ใกล้กรณี Base สอดคล้องกับ yield YTD 9.31%

IAA Consensus (Settrade) — อัปเดต 2 ต.ค. 2026

มีนักวิเคราะห์ 2 ราย ซื้อ 1 และถือ 1 ไม่มีขาย. ราคาเป้าหมายสูงสุด ฿6.95 เฉลี่ย ฿6.13 ต่ำสุด ฿5.30 (Settrade). ชื่อบริษัทหลักทรัพย์ที่พบจากแหล่งรวบรวม (KS, DBSV) ยังไม่ได้ยืนยันจากรายงานต้นฉบับ จึงใช้เป็นข้อมูลประกอบเท่านั้น

แหล่งรวบรวมอื่น

MarketScreener และ growthinvesting แสดงนักวิเคราะห์ 1 ราย HOLD เป้า ฿5.00 โดยไม่ระบุชื่อบริษัทและวันที่ชัดเจน ใช้เป็นข้อมูลระดับต่ำเท่านั้น

เช็กลิสต์ติดตาม

รายงานฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษาและการตัดสินใจเชิงข้อมูลเท่านั้น มิใช่คำแนะนำในการลงทุน ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยและความเสี่ยงทั้งหมดก่อนตัดสินใจลงทุน
เกี่ยวกับเราข้อกำหนดการใช้งานนโยบายความเป็นส่วนตัวติดต่อเรา© 2026 HypeTimes