AIMIRT เป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่ไม่ได้อิงกับกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใดรายหนึ่งเพียงเจ้าเดียว (Independent Platform) ทำให้มีความยืดหยุ่นในการคัดสรรและเข้าซื้อทรัพย์สินคุณภาพสูงจากผู้พัฒนาชั้นนำได้หลากหลาย (อาทิ JWD/SJWD, Chewathai, Tip Holding, Alpha Industrial Solutions) ส่งผลให้พอร์ตทรัพย์สินมีสัดส่วนกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) สูงถึง 67% และสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) 33% กระจายตัวใน 4 กลุ่มสินทรัพย์จำเป็น: คลังสินค้า (44%), ถังเก็บสารเคมีเหลว (29%), คลังห้องเย็น (14%) และอาคารโรงงาน (13%)
ผลการดำเนินงานงวด 6 เดือนแรกของปี 2569 (1H2026) แสดงถึงศักยภาพการสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้รวม ฿616.69 ล้านบาท เติบโต +12.35% YoY ได้รับแรงหนุนเต็มที่จากการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสของสินทรัพย์ที่เข้าลงทุนเพิ่มเติมช่วงปลายปี 2568 ได้แก่ โครงการพรีซิชั่น วาล์ว, โครงการปิ่นทอง ครั้งที่ 3 และโครงการแอลฟา บางนา กม. 22 ผนวกกับการเริ่มเปิดให้บริการโครงการแปซิฟิค ห้องเย็น (ส่วนต่อขยาย) ในช่วงต้นเดือนมิถุนายน 2569
| หัวข้อ | รายละเอียด |
|---|---|
| ชื่อย่อหลักทรัพย์ | AIMIRT (Bloomberg: AIMIRT:TB / Reuters: AIMIRT.BK) |
| ชื่อทางการภาษาไทย | ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท |
| ชื่อทางการภาษาอังกฤษ | AIM Industrial Growth Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust |
| ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) | บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด (AIM REIT Management Co., Ltd.) — ผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ |
| ทรัสตี (Trustee) | บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด (SCB Asset Management Co., Ltd.) |
| ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Managers) | บริษัท เจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิก จำกัด, บริษัท ทิพย์ โฮลดิ้ง จำกัด, บมจ. ชีวาทัย, บริษัท แอลฟา อินดัสเทรียล โซลูชั่น ฯลฯ |
| อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) | BBB+ (Stable Outlook) โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด (TRIS Rating) |
| นโยบายการจ่ายเงินปันผล | ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยมีการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอทุกไตรมาส (4 ครั้งต่อปี) |
AIMIRT ก่อตั้งขึ้นโดยมีจุดเด่นในการเป็น “Independent Industrial REIT” แห่งแรกในประเทศไทย ซึ่งบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ ทำให้ปราศจากความขัดแย้งทางผลประโยชน์ (Conflict of Interest) และสามารถแสวงหาโอกาสเข้าลงทุนในทรัพย์สินอุตสาหกรรมคุณภาพสูงจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลากหลายรายทั่วประเทศ
ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 พอร์ตโฟลิโอของกองทรัสต์ AIMIRT มีมูลค่าสินทรัพย์รวมกว่า ฿15,469.87 ล้านบาท ประกอบด้วยทรัพย์สินคุณภาพทั้งสิ้น 219 ยูนิต กระจายอยู่ใน 4 ประเภทธุรกิจอุตสาหกรรมหลัก ดังนี้:
1. อาคารคลังสินค้า (Warehouses - สัดส่วนรายได้ 44%): อาคารคลังสินค้ามาตรฐานสากลจำนวน 43 ยูนิต ตั้งอยู่ในจุดเชื่อมต่อการคมนาคมที่สำคัญ อาทิ โครงการทิพย์ (TIP Holding) ถนนบางนา-ตราด, โครงการแอลฟา บางนา กม. 22 (Alpha Industrial), โครงการปิ่นทอง นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ชลบุรี และโครงการชีวาทัย อมตะ รองรับการจัดเก็บและกระจายสินค้าของกลุ่มค้าปลีก อีคอมเมิร์ซ และซัพพลายเชนอุตสาหกรรม
2. ถังเก็บสารเคมีเหลว (Chemical Liquid Storage Tanks - สัดส่วนรายได้ 29%): คลังถังเก็บสารเคมีและของเหลวเฉพาะทางจำนวน 61 ถัง ตั้งอยู่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาและพื้นที่อุตสาหกรรมสมุทรปราการ บริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านโลจิสติกส์สารเคมี มีความสามารถในการจัดเก็บสารเคมีอุตสาหกรรมหลากหลายชนิด ถือเป็น Barrier to Entry ที่สูงมากเนื่องจากการขอใบอนุญาตด้านความปลอดภัยและสิ่งแวดล้อมมีความเข้มงวดสูง
3. อาคารคลังห้องเย็น (Cold Storage - สัดส่วนรายได้ 14%): อาคารคลังเก็บสินค้าควบคุมอุณหภูมิแช่เย็นและแช่แข็งจำนวน 6 ยูนิต ในทำเลยุทธศาสตร์มหาชัย สมุทรสาคร ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมแปรรูปอาหารทะเลและอาหารส่งออกระดับโลก ดำเนินงานโดยกลุ่มบริษัท เจดับเบิ้ลยูดี แปซิฟิก (SJWD Group) ได้รับอานิสงส์จากการเติบโตของอุตสาหกรรมส่งออกอาหารและการควบคุมมาตรฐานห่วงโซ่ความเย็น (Cold Chain Logistics)
4. อาคารโรงงานอุตสาหกรรม (Factory Buildings - สัดส่วนรายได้ 13%): โรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปคุณภาพสูงจำนวน 109 ยูนิต ตั้งอยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อาทิ ชลบุรีและระยอง รองรับผู้เช่าที่เป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และเครื่องมือความแม่นยำสูง (เช่น โครงการพรีซิชั่น วาล์ว)
การมีสัดส่วนกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) สูงถึง 67% ทำให้มูลค่าทรัพย์สินของ AIMIRT ไม่เสื่อมสลายตามกาลเวลาเหมือนกองทรัสต์ที่เป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) 100% ที่มูลค่าจะวิ่งเข้าสู่ศูนย์เมื่อหมดอายุสัญญาเช่า โดยที่ดินและอาคาร Freehold ยังมีโอกาสเพิ่มมูลค่าจากการประเมินราคาทรัพย์สินตามการพัฒนาของโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ
การเติบโตของรายได้รวมของ AIMIRT ได้รับแรงขับเคลื่อนต่อเนื่องจากการขยายพอร์ตโฟลิโออย่างมีวินัย โดยเฉพาะการควบรวมกองทุนรวม PPF เข้ามาในช่วงปี 2567 และการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในทรัพย์สินกลุ่มคลังสินค้าและโรงงานใหม่ในช่วงปลายปี 2568 ส่งผลให้รายได้รวมปี 2568 ทะลุระดับ ฿1,097.29 ล้านบาท และมีแนวโน้มสร้างสถิติสูงสุดใหม่ (Record High) ในปี 2569 โดยรายได้ 1H2026 ทำได้ ฿616.69 ล้านบาท
| รายการทางการเงิน | FY2023 | FY2024 | FY2025 | 1H2026 |
|---|---|---|---|---|
| รายได้ค่าเช่าและบริการ | 895.42 | 1,024.15 | 1,078.60 | 605.80 |
| รายได้รวม | 911.88 | 1,041.68 | 1,097.29 | 616.69 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร | 191.88 | 201.68 | 207.29 | 118.69 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBITDA) | 720.00 | 840.00 | 890.00 | 498.00 |
| ต้นทุนทางการเงิน (ดอกเบี้ยจ่าย) | 134.12 | 158.42 | 186.40 | 98.50 |
| รายได้จากการลงทุนสุทธิ | 525.92 | 561.93 | 633.90 | 345.35 |
| การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน | 501.90 | 948.70 | 684.13 | 345.35 |
| EBITDA Margin (%) | 78.95% | 80.61% | 81.13% | 80.75% |
| Net Investment Margin (%) | 57.67% | 53.94% | 57.77% | 56.00% |
สินทรัพย์รวมของ AIMIRT เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก ฿11,067.97 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2566 สู่ระดับ ฿15,469.87 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยสินทรัพย์หลักกว่า 95% เป็นเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีการประเมินมูลค่ายุติธรรมอย่างสม่ำเสมอตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.
| รายการฐานะการเงิน | 31 ธ.ค. 2566 | 31 ธ.ค. 2567 | 31 ธ.ค. 2568 | 30 มิ.ย. 2569 |
|---|---|---|---|---|
| เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า | 10,540.20 | 13,420.50 | 14,810.00 | 14,865.20 |
| เงินสด รายการเทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนระยะสั้น | 385.40 | 482.10 | 465.30 | 458.12 |
| สินทรัพย์อื่น | 142.37 | 155.88 | 145.06 | 146.55 |
| สินทรัพย์รวม | 11,067.97 | 14,058.48 | 15,420.36 | 15,469.87 |
| เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินและหุ้นกู้ | 3,500.00 | 4,050.00 | 5,350.00 | 5,350.00 |
| หนี้สินอื่น (เงินประกันการเช่าและเจ้าหนี้การค้า) | 225.36 | 241.30 | 283.90 | 331.80 |
| หนี้สินรวม | 3,725.36 | 4,291.30 | 5,633.90 | 5,681.80 |
| สินทรัพย์สุทธิ (NAV / ส่วนของผู้ถือหน่วย) | 7,342.61 | 9,767.18 | 9,786.46 | 9,788.07 |
| จำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและชำระแล้ว (ล้านหน่วย) | 594.10 | 791.50 | 791.50 | 791.50 |
| มูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV ต่อหน่วย - ฿) | 12.3592 | 12.3401 | 12.3644 | 12.3664 |
กองทรัสต์ AIMIRT ได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือระดับ “BBB+ (Stable)” จากสถาบันจัดอันดับ TRIS Rating ทำให้เพดานการกู้ยืมเงินตามเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. สามารถทำได้สูงสุดถึง 60% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม (กรณีมี Investment Grade) เทียบกับเพดาน 35% สำหรับกองทรัสต์ทั่วไปที่ไม่มีอันดับเครดิต
AIMIRT มีประวัติการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอในทุกไตรมาสตั้งแต่ก่อตั้งกองทรัสต์ โดยมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยย้อนหลังอยู่ในระดับ 6.5% - 7.5% ต่อปี ซึ่งถือเป็นหนึ่งในกองทรัสต์อุตสาหกรรมที่ให้ผลตอบแทนปันผลระดับสูงและมีเสถียรภาพมากที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
| ปีงบประมาณ | ไตรมาส 1 | ไตรมาส 2 | ไตรมาส 3 | ไตรมาส 4 | รวมทั้งปี (DPS) | Dividend Yield เฉลี่ย |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2569 (2026) | ฿0.2050 | ฿0.2050 | ฿0.2100 (E) | ฿0.2100 (E) | ฿0.8300 (E) | 6.69% |
| 2568 (2025) | ฿0.2200 | ฿0.2100 | ฿0.2100 | ฿0.2050 | ฿0.8450 | 6.81% |
| 2567 (2024) | ฿0.2900 | ฿0.1400 | ฿0.2200 | ฿0.2200 | ฿0.8700 | 7.02% |
| 2566 (2023) | ฿0.2200 | ฿0.2200 | ฿0.2200 | ฿0.2200 | ฿0.8800 | 7.10% |
ในกลุ่มกองทรัสต์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทย กองทรัสต์ขนาดใหญ่ได้แก่ FTREIT (Frasers), WHART (WHA Group), AIMIRT (AIM REIT) และ WHAIR โดย AIMIRT มีความโดดเด่นในฐานะกองทรัสต์อิสระที่มีอัตราเงินปันผลตอบแทน (Dividend Yield) สูงถึง 6.69% สูงกว่า FTREIT (5.73%) และ WHART (6.27%) ขณะที่มีสัดส่วน Freehold สูงถึง 67%
| ชื่อกองทรัสต์ | ราคาล่าสุด (฿) | Market Cap (฿ ล้าน) | P/BV (เท่า) | Dividend Yield (%) | สัดส่วน Freehold (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| AIMIRT | 12.40 | 9,814.60 | 1.00 | 6.69% | 67.0% |
| WHART | 10.80 | 37,463.34 | 1.02 | 6.27% | 72.0% |
| FTREIT | 13.30 | 43,669.05 | 1.18 | 5.73% | 74.0% |
| WHAIR | 6.60 | 8,999.85 | 1.02 | 6.74% | 15.0% (Leasehold เด่น) |
ทิศทางการดำเนินงานของ AIMIRT ในช่วงปี 2569–2570 มีความชัดเจนในการสร้างการเติบโตแบบยั่งยืนผ่าน 3 กลยุทธ์หลัก:
1. การรับรู้รายได้เต็มปีจากสินทรัพย์ส่วนขยาย: โครงการแปซิฟิค ห้องเย็น (ส่วนต่อขยาย มหาชัย) ซึ่งเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์ในเดือนมิถุนายน 2569 จะเริ่มรับรู้รายได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2569 เป็นต้นไป ช่วยหนุนรายได้ค่าเช่าให้เติบโตต่อเนื่อง
2. การเข้าลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์ศักยภาพสูง (Asset Acquisitions): ผู้จัดการกองทรัสต์มีแผนศึกษาการเข้าลงทุนในสินทรัพย์อุตสาหกรรมใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยเน้นคลังสินค้าสำเร็จรูปประเภท Built-to-Suit และ General Warehouse ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่าข้ามชาติในเขต EEC
3. ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาลง: แนวโน้มการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลางทั่วโลกและธนาคารแห่งประเทศไทย จะเป็นผลดีโดยตรง 2 ด้าน คือ 1) ช่วยลดต้นทุนทางการเงินของเงินกู้ยืมและหุ้นกู้ของกองทรัสต์ และ 2) เพิ่มความน่าสนใจของเงินปันผล REIT เมื่อเปรียบเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Dividend Yield Spread กว้างขึ้น)
1. ความเสี่ยงจากการไม่ต่อสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่: แม้ผู้เช่าส่วนใหญ่จะมีสัญญาเช่าระยะยาว (3–10 ปี) แต่การหมดอายุของสัญญาพร้อมกันอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่า — การบริหารจัดการ: กองทรัสต์มีการเจรจาต่อสัญญาล่วงหน้า 6–12 เดือน และกระจายฐานผู้เช่าในหลากหลายอุตสาหกรรม (อาหาร, เคมีภัณฑ์, ยานยนต์, โลจิสติกส์)
2. ความเสี่ยงด้านการจัดเก็บสารเคมีเหลวและมาตรฐานความปลอดภัย: พอร์ตถังเคมีมีข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวด — การบริหารจัดการ: ทรัพย์สินบริหารจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีมาตรฐาน ISO และมีระบบประกันภัยครอบคลุมความเสียหายต่อทรัพย์สินและบุคคลภายนอกอย่างครบถ้วน
3. ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย: เงินกู้ยืมบางส่วนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว — การบริหารจัดการ: มีการทำสัญญาแลกเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย (Interest Rate Swap) และออกหุ้นกู้ระยะยาวอัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อล็อกต้นทุนทางการเงิน
4. ความเสี่ยงจากการแข่งขันของคลังสินค้าใหม่: การเพิ่มขึ้นของซัพพลายคลังสินค้าในเขตบางนาและชลบุรี — การบริหารจัดการ: เน้นทรัพย์สินในทำเลไพรม์ที่มีการเชื่อมต่อโครงข่ายทางหลวงสายหลัก และห้องเย็นเฉพาะทางที่ไม่สามารถทดแทนได้ง่าย
5. ความเสี่ยงด้านการประเมินมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์: การเปลี่ยนแปลงของอัตราคิดลด (Discount Rate) ในรายงานประเมินราคา — การบริหารจัดการ: ใช้ผู้ประเมินราคาอิสระที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. สองรายสลับกันทุกรอบปี
6. ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติและอุบัติภัย: ความเสี่ยงจากอุทกภัยหรือเพลิงไหม้ — การบริหารจัดการ: ทรัพย์สินทั้งหมดมีการทำประกันภัยความเสี่ยงภัยทุกชนิด (All Risks Insurance) และประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption Insurance) เต็มวงเงินทดแทน
AIMIRT ถือเป็น “Core Defensive Dividend Asset” สำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสรายได้เงินปันผลที่สม่ำเสมอ (Consistent Passive Income) ในระดับสูงกว่า 6.5% - 7.0% ต่อปี โดยมีความปลอดภัยจากสัดส่วน Freehold ที่สูงถึง 67% และราคาซื้อขายปัจจุบันอยู่ที่ ฿12.40 บาท ซึ่งอยู่ในระดับเท่ากับมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV ต่อหน่วย ฿12.37 บาท หรือ P/BV 1.00 เท่า) สะท้อนว่าราคาหุ้นยังไม่ได้สะท้อน Premium ใดๆ ต่อสินทรัพย์คุณภาพสูง