REIT คืออะไร
REIT (Real Estate Investment Trust) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือกองที่ระดมเงินจากผู้ลงทุนจำนวนมาก ไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ค่าเช่า เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม คลังสินค้า และโรงงาน แล้วนำค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายมาจ่ายคืนผู้ถือหน่วยเป็นประจำ หน่วยของกองซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ได้เหมือนหุ้น
REIT วัดผลด้วยเงินจ่ายต่อหน่วย (DPU) อัตราการเช่าพื้นที่ และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) มากกว่ากำไรต่อหุ้น ในไทยตามเกณฑ์ของ ก.ล.ต. REIT ต้องจ่ายเงินให้ผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ส่วนในสหรัฐฯ REIT เป็นบริษัทจดทะเบียนที่ได้สิทธิทางภาษีเมื่อจ่ายกำไรส่วนใหญ่ออกมา
ประเภทกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน
- Freehold: กองถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคาร ทรัพย์สินยังมีมูลค่าเหลืออยู่ จึงมักให้ yield ต่ำกว่า
- Leasehold: กองถือสิทธิการเช่าตามระยะเวลาสัญญา เมื่อครบสัญญาต้องคืนทรัพย์สินให้เจ้าของ มูลค่าสิทธิการเช่าลดลงทุกปี จึงต้องให้ yield สูงกว่าเพื่อชดเชย
- ถ้าสิทธิการเช่าไม่เหลือมูลค่าเมื่อครบสัญญา เงินที่กอง leasehold จ่ายแต่ละปีส่วนหนึ่งคือการทยอยคืนเงินต้น
ตัวชี้วัดหลัก
- DPU = เงินที่จ่ายให้ผู้ถือหน่วยในรอบ 12 เดือน ÷ จำนวนหน่วยทรัสต์
- Distribution Yield = DPU ÷ ราคาหน่วยทรัสต์ × 100
- P/NAV = ราคาหน่วยทรัสต์ ÷ มูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย ราคาต่ำกว่า NAV อาจสะท้อนว่าตลาดไม่เชื่อมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน
- อัตราการเช่าพื้นที่ อายุสัญญาเช่าคงเหลือ และการกระจุกตัวของผู้เช่ารายใหญ่
ปัจจัยที่กระทบผลตอบแทน
- ดอกเบี้ยขาขึ้นกดดัน REIT สองทาง คือต้นทุนเงินกู้ของกองสูงขึ้น และผู้ลงทุนหันไปหาพันธบัตรที่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียงแต่เสี่ยงน้อยกว่า
- เงินที่จ่ายอาจมาจากการลดทุนคืน ไม่ใช่กำไรทั้งหมด เงินปันผลกับเงินคืนทุนมีภาระภาษีและความหมายต่างกัน
- การเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่อาจทำให้ DPU ไม่เพิ่มหรือลดลง ถ้าทรัพย์ใหม่ให้ผลตอบแทนต่ำกว่าต้นทุนเงินที่ระดมมา