Occupancy Rate คืออะไร
Occupancy Rate หรืออัตราการเข้าพัก คือสัดส่วนของห้องที่ขายได้จริง เทียบกับห้องทั้งหมดที่มีให้บริการ เป็นตัวชี้วัดหลักของธุรกิจโรงแรม และใช้ในธุรกิจอื่นที่ขายพื้นที่หรือเตียงด้วย เช่น อัตราการครองเตียงของโรงพยาบาล และอัตราการเช่าของอาคารสำนักงานหรือศูนย์การค้า
Occupancy Rate สะท้อนประสิทธิภาพในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน หรือคลังสินค้าให้เช่า อัตราการเช่าหรือเข้าพักที่สูงช่วยให้เกิดการประหยัดต่อขนาดและสร้างกระแสเงินสดค่าเช่าที่มั่นคง
RevPAR รวมทั้งเรื่องขายได้กี่ห้องและขายได้ราคาเท่าไรไว้ในตัวเลขเดียว นักวิเคราะห์จึงใช้ RevPAR เป็นตัวหลักในการเทียบผลงานโรงแรมระหว่างไตรมาสหรือระหว่างบริษัท
สูตรคำนวณ
สูตร Occupancy Rate
Occupancy Rate = จำนวนห้องที่ขายได้ ÷ จำนวนห้องที่มีให้บริการ × 100
ADR = รายได้ค่าห้องพัก ÷ จำนวนห้องที่ขายได้
RevPAR = รายได้ค่าห้องพัก ÷ จำนวนห้องที่มีให้บริการ = ADR × Occupancy Rate
ตัวอย่างการคำนวณ
สมมติโรงแรม ก มี 200 ห้อง เปิดบริการทั้งปี 365 วัน ขายห้องได้รวม 54,750 คืน และมีรายได้ค่าห้องพักทั้งปี 164,250,000 บาท
- ห้องที่มีให้บริการ = 200 × 365 = 73,000 คืน
- Occupancy Rate = 54,750 ÷ 73,000 × 100 = 75%
- ADR = 164,250,000 ÷ 54,750 = 3,000 บาทต่อคืน
- RevPAR = 3,000 × 75% = 2,250 บาทต่อห้อง
สรุปผล
ห้องของโรงแรมขายได้ 3 ใน 4 คืน ในราคาเฉลี่ย 3,000 บาท เมื่อเฉลี่ยรวมห้องว่างด้วย แต่ละห้องทำรายได้ได้ 2,250 บาทต่อคืน
ตัวเลขในตัวอย่างเป็นตัวเลขสมมติ เพื่อแสดงวิธีคำนวณเท่านั้น
วิธีอ่านค่า Occupancy Rate
- ธุรกิจโรงแรมมีต้นทุนคงที่สูง เมื่ออัตราการเข้าพักผ่านจุดคุ้มทุนไปแล้ว ห้องที่ขายเพิ่มแต่ละห้องแทบเป็นกำไรทั้งหมด กำไรจึงโตเร็วกว่ารายได้มาก
- RevPAR ที่โตจาก ADR มักดีกว่าโตจาก Occupancy เพราะการขึ้นราคาไม่ได้เพิ่มต้นทุนค่าทำความสะอาดหรือพนักงาน
- ดูตามฤดูกาลประกอบ โรงแรมในไทยมักมีไฮซีซันช่วงปลายปีถึงต้นปี ควรเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
- สำหรับอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า อัตราการเช่าสูงต่อเนื่องสะท้อนทำเลดี และมักต่อรองขึ้นค่าเช่าได้เมื่อหมดสัญญา
ข้อควรระวัง
สิ่งที่ Occupancy Rate ไม่ได้บอก
- Occupancy สูงอาจได้มาจากการลดราคาหนัก ถ้า ADR ลดลงมาก RevPAR และกำไรอาจไม่ดีขึ้นเลย
- จำนวนห้องที่มีให้บริการเปลี่ยนได้ เช่น ปิดปรับปรุงหรือเปิดโรงแรมใหม่ ตัวเลขรวมทั้งพอร์ตจึงอาจไม่สะท้อนผลงานโรงแรมเดิม
- RevPAR นับเฉพาะรายได้ค่าห้อง ไม่รวมอาหาร เครื่องดื่ม และบริการอื่น ซึ่งบางโรงแรมเป็นสัดส่วนรายได้ที่สำคัญ
ดูค่า Occupancy Rate ในรายงานจริง
รายงานวิเคราะห์หุ้นรายตัวของ HypeTimes แสดงค่า Occupancy Rate พร้อมข้อมูลย้อนหลังและการเทียบกับบริษัทในกลุ่มเดียวกันค้นหาหุ้นที่สนใจ เพื่อลองอ่านค่าจากข้อมูลจริง