LTV Measure คืออะไร
มาตรการ LTV (Loan to Value) คือเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเพดานวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยเทียบกับมูลค่าบ้านหรือคอนโด เช่น ถ้าเพดาน LTV คือ 90% ผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของราคา เพดานแตกต่างกันตามลำดับสัญญากู้ (บ้านหลังแรก หลังที่สอง หลังที่สามขึ้นไป) และระดับราคาบ้าน เกณฑ์ชุดปัจจุบันเริ่มใช้ในปี 2562 เพื่อลดการเก็งกำไรและคุมหนี้ครัวเรือน เพดานและเงื่อนไขเปลี่ยนได้ตามประกาศ ธปท.
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับรู้รายได้ตอนลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งต้องรอธนาคารอนุมัติสินเชื่อ มาตรการนี้จึงกระทบรายได้โดยตรง ธปท. เคยผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวหลายครั้งเพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย การผ่อนคลายช่วยเรื่องเงินดาวน์ก้อนแรก ช่วยให้ลูกค้าที่ซื้อไว้แล้วโอนได้มากขึ้น และมักช่วยกลุ่มบ้านราคากลางถึงสูงและผู้ซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลงทุนมากกว่า เพราะโดนเพดานเข้มกว่า แต่ถ้าผู้กู้ถูกปฏิเสธเพราะรายได้และหนี้เดิม การผ่อนคลาย LTV ช่วยได้ไม่มาก ส่วนดอกเบี้ยบ้านที่ลดลงช่วยเรื่องค่าผ่อนต่อเดือน
LTV ในรายงานของกอง REIT หมายถึงสัดส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ของกอง และ LTV ในธุรกิจเทคโนโลยีหมายถึงมูลค่าลูกค้าตลอดอายุ ทั้งสองคนละเรื่องกับมาตรการนี้
สูตรคำนวณ
สูตร LTV Measure
LTV = วงเงินกู้ ÷ มูลค่าหลักประกัน (ราคาบ้าน) × 100
เงินดาวน์ขั้นต่ำ = ราคาบ้าน × (100% − เพดาน LTV)
ตัวอย่างการคำนวณ
สมมติเกณฑ์กำหนดเพดาน LTV 90% สำหรับคอนโดราคา 5 ล้านบาท (ตัวเลขสมมติ)
- วงเงินกู้สูงสุด = 5,000,000 × 90% = 4,500,000 บาท
- เงินดาวน์ขั้นต่ำ = 5,000,000 × (100% − 90%) = 500,000 บาท
สรุปผล
ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 500,000 บาท ถ้าเพดานผ่อนคลายเป็น 100% เงินดาวน์ขั้นต่ำจะเป็นศูนย์
ตัวเลขในตัวอย่างเป็นตัวเลขสมมติ เพื่อแสดงวิธีคำนวณเท่านั้น
ดูค่า LTV Measure ในรายงานจริง
รายงานวิเคราะห์หุ้นรายตัวของ HypeTimes แสดงค่า LTV Measure พร้อมข้อมูลย้อนหลังและการเทียบกับบริษัทในกลุ่มเดียวกันค้นหาหุ้นที่สนใจ เพื่อลองอ่านค่าจากข้อมูลจริง