Industrial Estate คืออะไร
Industrial Estate หรือนิคมอุตสาหกรรม คือพื้นที่ขนาดใหญ่ที่ผู้พัฒนาซื้อที่ดินมาจัดสรรเป็นแปลง วางถนน ระบบน้ำ ไฟฟ้า และบำบัดน้ำเสียไว้พร้อม แล้วขายหรือให้เช่าแก่โรงงาน นิคมในไทยจัดตั้งภายใต้การกำกับของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)
นิคมของบริษัทจดทะเบียนไทยจำนวนมากอยู่ในพื้นที่ EEC ยอดขายที่ดินจึงผูกกับการย้ายฐานการผลิตและนโยบายส่งเสริมการลงทุน หลายบริษัทยังร่วมทุนในโรงไฟฟ้าและบริษัทน้ำในนิคม แล้วรับรู้กำไรผ่านส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วม ซึ่งเป็นกำไรทางบัญชีที่ไม่ได้เป็นเงินสดเข้าบริษัททั้งหมด
แหล่งรายได้
- ขายที่ดิน: นับเป็นไร่ (1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร) ได้เงินก้อนครั้งเดียว แกว่งตามจำนวนดีลใหญ่ในแต่ละปี
- รายได้ประจำ: ขายน้ำ ไฟฟ้า และบริการให้โรงงานในนิคม เข้ามาทุกปี และมักโตขึ้นเมื่อโรงงานที่ซื้อที่ดินสร้างเสร็จและเริ่มผลิต
- ให้เช่า: เช่น โรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (Ready-built Factory)
ตัวชี้วัดของธุรกิจ
- ยอดขายที่ดินใหม่ (ไร่) เป็นตัวชี้นำ รายได้ในงบตามมาเมื่อโอนกรรมสิทธิ์
- ยอดขายรอโอน ซึ่งยังไม่ใช่รายได้ ลูกค้าอาจเลื่อนหรือยกเลิกการโอนเมื่อเศรษฐกิจหรือนโยบายการค้าเปลี่ยน
- ราคาขายต่อไร่ ซึ่งถ้าปรับขึ้นได้ต่อเนื่องสะท้อนความต้องการพื้นที่สูงกว่าที่มี
- ที่ดินคงเหลือพร้อมขาย ÷ ยอดขายเฉลี่ยต่อปี บอกว่าขายต่อได้อีกกี่ปี ถ้าเหลือน้อยต้องลงทุนซื้อที่ดินใหม่
- สัดส่วนรายได้ประจำจากสาธารณูปโภคและค่าเช่าเทียบกับรายได้ทั้งหมด